Reprise du message précédent :

Les scpi c'est quand même un truc de retraités /boomers/rentiers

 
 Les SCPI sont des « boîtes noires »

S'il est jeune autant focus sur de l'ETF world en priorité.
 
Moins gavé en frais et sur un horizon très long terme 30/40 surement beaucoup moins risqué et rendement nettement plus élevé que de la SCPI.

pièges à gogo. Mais chacun est libre de ne pas écouter Lookoom

 
 
On pourrait dire la même chose qu'acheter sa RP.
 
Si tu es un mec cool tu n'achètes pas ta RP, tu loues.

Sur les arbres des autres en général

Non, pas plus que d autres placements

De mon point de vue, les SCPI ne sont pas la martingale (frais importants, transparence limitée, absence de décote vs SIIC/REIT, liquidité potentiellement compliquée) mais en revanche un moyen utile d’utiliser sa capacité d’emprunt lorsque achetées à crédit, surtout si on ne veut pas d’immo en direct (SCPI moins rentables mais bcp moins d’emmerdes). Cf mes précédents posts sur le sujet (montage SCI IS avec 600k de SCPI à crédit + 100k d’US de SCPI pour autofinancement théorique).

Ban non. Tout est détaillé dans le rapport annuel. On a la liste de tous les biens avec les adresses, loyer, rendement, valo, etc.  Et on reçoit un compte rendu tous les trimestres avec ce qui se passe.  

 
   
 
Dans ta SCI IS, tu as 600k€ de SCPI en PP + 100 k€ en US ?
 
(Je boucle un montage avec 100 k€ de SCPI en US, si Milleis y arrive enfin...)
 
EDIT : ok vu, cf mon post plus loin.

 
Voilà.
 
L'inflation impacte à la fois les montants en livret A que tu détiens mais aussi le montant de prêt que tu dois rembourser, ce qui t'est favorable.
Le seul choix est entre ce que te coûte le prêt (1.85%) et ce que te rapporte l'investissement du montant (ici livret A 2%).
Le remboursement anticipé n'est donc pas intéressant.  
Après on parle de +0.15%, ça ne va pas chercher loin...
 
Si tu achètes une voiture en revanche, il faut utiliser tout de suite ton livret A avant que le prix de la voiture ne monte trop, ce n'est pas la même chose.
 
Cette tempête de matière fécale sinon, c'est révélateur de l'ouverture d'esprit de certains...

Hello,
 
quelqu'un ici a t-il lu le bouquin "La magie des dividendes"  de Raphael Carteni ?
https://www.amazon.fr/magie-dividen [...] 1736010026
 
Je suis entrain de le lire, il déglingue les ETF.  
Quelques arguments qu'il énonce :
- Des frais de gestion trop élevés (0,5% de frais représentent 26000 dollars sur 30 ans), par rapport à la détention d'actions en direct
- Sur certains ETF, des frais de transactions cachés qui seront facturés en plus des frais de gestion à cause du turn-over des valeurs qui constituent le portefeuille du tracker  
- Quand on achète des ETF, on est pas vraiment propriétaires des actions (extrait du livre : "De plus, vous n’êtes pas le propriétaire officiel de vos actions puisqu’il y a un intermédiaire, le tracker. C’est donc un point très important à prendre en compte puisque quand vous investissez en direct, c’est bien vous le propriétaire de ces actions dans les registres de la société, et non pas le tracker en question. Avec un tracker, vous n’êtes pas le propriétaire des actions. C’est le tracker qui est propriétaire, c’est un point extrêmement important et rien que pour celui-ci, je n’aime pas les trackers" )
- Risque de faillite des émetteurs d'ETF
- Pas de droit de vote aux assemblées générales, puisqu'en tant que détenteur d'ETF, on est pas vraiment propriétaire des actions
 
Vous en pensez quoi ?  
En gros, de ce que je comprends de l'auteur de ce livre (j'en suis encore au début), sa stratégie est d'acheter de très grosses sociétés qui versent de gros dividendes, en analysant le bilan et le compte de résultat pour savoir sur quoi il faut miser...
 
J'aimerais connaître vos avis là-dessus.

Est ce qu’ils expliquent la méthode de valorisation des biens? Sur ce point, c’est sacrément bullshit selon la méthode retenue.

 
 
OK vu  
 
Pour trouver le meilleur financement, tu as vu un courtier en prêt immo ?

 
La méthode est connue, et la même pour toutes les SCPI. Je l'ai expliqué ici plusieurs fois. Je te laisse chercher.  

Halfsup va débarquer  

Tout de suite

Ou alors la voiture de sport est au garage

Au contraire , j'ai fait un bridge explicatif avec les flux entrants (salaires, bonus, dons, etc.), les flux sortants (loyers, courses, loisirs, vacances, etc.) et la perf qui expliquent à eux 3 la variation du patrimoine net total.
=> Page 6.

17,2% si on compte les SCPI valorisées à leur prix de retrait comme j'ai fait dans mon reporting

=> Méthodologie en page 25 : on détermine une épargne annuelle (salaire fixe + variable - charges récurrentes - charges one-shoot comme les vacances - charges exceptionnelles) => on alloue ce montant global selon les enveloppes (% d'allocation sur le livret A, le PEA, le CTO, les assurances-vie, etc.) => puis on projette avec des taux personnalisés de rendement annuel pour chaque enveloppe. Répéter chaque année.
Dans mon cas, j'ai aussi modélisé l'achat d'une RP avec un apport qui vient grignoter un % de mon CTO (hypothèse de 65%), avec une hypothèses de frais de notaires à 8%, de coûts supplémentaires tout en mettant en face un tableau d'amortissement pour suivre la valeur de la RP nette et pour pouvoir estimer ce par quoi je dois remplacer le loyer (le remboursement du nominal + les intérêts) qui était dans la catégorie "charges récurrentes" au début de mon paragraphe pour déterminer l'épargne annuelle.

Il faudrait que je compare la perf de ce fonds avec un World. Mais ils m'ont surtout déçu depuis le début de la crise en Ukraine. Ils sont d'ailleurs passés d'un SSI 5 à 6 comme quoi ils sont très corrélés aux marchés au final malgré leurs stratégies de L/S et de M&A

Je garde la totalité de ma capacité d'emprunt pour l'achat de ma RP à Paris. Je compte faire ça vers mes 30/31 ans.
Je tenterai surement l'effet de levier pour les SCPI vers 40/45 ans.

Raisonnement assez similaire pour mon cas.
Nous avons emprunté pour l'achat de la RP sans aller au max de notre capacité d'emprunt. On aurait pu emprunter pour acheter plus grand directement mais on a préféré avoir un bien qui nous permet d'être serein 5-10 ans et conserver une capacité d'épargne.
Emprunt de 430k€ avec un peu moins de 2k€ de mensualités : ça laisse de quoi abonder 1 à 2k€ par mois en ETF World.

Quel intérêt si ça paie moins ? À quoi sert la moindre volatilité si peu liquide ?

Le remboursement anticipé réduit le montant du remboursement chaque mois et/ou la durée. Ça serait ça l'intérêt de le faire.

Mon mode de vie me fait dire que j'ai perdu bien plus que 8% alors

Je vous trouve peu pédagogue sur ce coup-là, monsieur le taulier, c'est dommage.  
 
La problématique « je vis dans une société capitaliste, comment éviter de participer à ses aspects les plus moches, sans me condamner à une austérité invivable»  est tout sauf simple

Peux tu développer stp ? Quels sont les avantages de la location ?

Avoir une RP ne m’intéresse pas du-tout, mais la location d'une maison individuelle, même dans ma province, coûte horriblement cher. Et il n'est pas concevable pour moi d'habiter en appartement ou dans une maison de ville/mitoyenne (location moin cher).
En louant j'aurais l'impression de donner de l'argent à quelqu'un, alors que, avec l'achat d'une RP je pourrais rembourser mon prêt pour augmenter mon patrimoine, même si l'idée d'avoir un tas de pierre (et la centaine de névrose qui en découle) ne m’intéresse pas.

 
 
J'ai une petite question concernant le PEA. Sur le site du gouvernement il est dit : "Votre époux/se ou partenaire de Pacs et vos enfants majeurs fiscalement à charge : Enfant mineur ou majeur rattaché au foyer fiscal de ses parents, qui est pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu peuvent aussi ouvrir un PEA."  
puis plus loin : "Mais le plafond du PEA des enfants à charge, appelé PEA-jeunes, est limité à 20 000 €.". Or le PEA-jeune c'est bien jusqu'à 25 ans nous sommes d'accord ?
 
mais sur le site de Fortuneo je comprends le contraire : "Les personnes fiscalement à charge (enfant mineur ou enfant majeur rattaché) ne peuvent détenir de PEA ni de PEA-PME". Finalement qui a raison ? Les banques auraient-elles le droit d'adapter les conditions à leur guise ?

Oui exact, j’avais demandé à plusieurs courtiers conseillés (ou présents) sur le forum IH et en avais retenu deux

Pour moi sont raisonnement n'est valable que pour des très gros patrimoines en action, et pour quelqu'un qui aime vraiment ça !

Sur ses deux premiers arguments, je vois en limitations :

• Si tu veux faire du DCA mensuel par exemple, il va falloir passer un ordre pour chaque ligne, et tu auras des frais de broker sur chaque ligne,
• Si une des lignes est peu exposée dans ton allocation, et représente 50€ dans ton mois, tu va payer un frais fixe de passage d'ordre qui vont représentés un pourcentage important de frais,
• Sa méthode n'est applicable qu'en CTO, car sur le PEA, peu de titre vif US, or c'est l'exposition principale d'un ETF World,
• Pour 500€ par mois, t'investit 50 balles sur 10 titres, 2€ d'ordre en CTO chez Boursorama par exemple (au pif, il y a surement moyen d'optimiser ça), t'es déjà à 20€ de frais pour 500€ d'achat
• Et surtout, il faut se casser la tête tous les mois, si pas tous les jours, à savoir ce qu'on va acheter et pour quel montant !

Alors il y a peut être des risques avec les ETF, mais les points précédents sont pour moi bien trop contraignant pour se lancer dans un tel programme !

Peut-être à partir d'un certain patrimoine il serait intéressant de convertir une partie de son exposition d'ETF World en titre vif pour figer ça, et continuer du DCA en ETF World, mais il y aura aussi forcément des ajustements à faire.

Diversification des actifs et donc dilution du risque. Tu ne peux pas mettre 90% de tes actifs sur du MSCI World, c'est bien trop offensif et même dangereux.
 
De plus rien ne dit qu'il va continuer à faire du 8% par an en moyenne sur le long terme. Si dans les 30 prochaines années, il fait 2% tu seras bien content de ne pas avoir mis tous tes œufs dans le même panier.  

Je n'ai pas compris comment prendre ta phrase ? C'est de l'ironie ?
Ma remarque était sérieuse, les OPCI sont des supports très moyens. A remplacer soit par un bon ETF World, soit par une bonne SCPI si tu préfères.

C'est un peu plus compliqué.
En réalité, si tu empruntes à x%, un placement à x/2% environ suffit à rendre l'opération breakeven.
C'est dû au fait que les x% sont à payer sur le CRD qui diminue au fil du temps, alors que les x/2% composent à 100% sur toute la durée du prêt.
 

Oui mais il faut regarder le résultat final à la fin du prêt.
Cf. ce que j'ai écrit ci-dessus, on te prête à un taux inférieur au taux auquel tu peux placer, c'est forcément plus rentable que d'immobiliser du cash qui rapporte 0.

Service Public ou Legifrance ?
La vraie question c'est : un PEA-jeune est-il un PEA ?

Il a un biais dividende. Donc déjà, ça part mal.

Ensuite, sur les ETFs, il insiste sur le fait que l'investisseur n'est pas propriétaire direct des actions, et c'est vrai. Mais il n'explique pas en quoi cela pose problème. Surement parce qu'en creusant, tu verras qu'en fait il n'y a pas de problème. La réglementation UCITS protège très fortement les détenteurs de parts d'ETFs en cas de faillite/défaut/what-ever de l’émetteur de l'ETF.
Par ailleurs, les émetteurs d'ETFs utilisés par les français ce sont principalement Amundi et Lyxor : 2 filiales de Crédit Agricole, qui est la 10ème plus grosse banque au monde en total d'actifs. Ce n'est pas non plus un truc obscur et underground.
Enfin, prendre les actions en direct avec une diversification suffisante est impossible pour les petits portefeuille (<5M), à cause du trop grand nombre de lignes et de l'accès difficile à toutes les places de marché des pays développés dans toutes les devises souhaitées. Et en bonus, si tu te fais ton MSCI World "vanilla", tu vas passer littéralement ta vie à gérer la fiscalité des dividendes provenant des 23 pays de l'indice.
Quant aux frais de gestion internes des ETFs, on s'en fout complétement parce qu'on regarde la performance nette de frais qui colle à l'indice. Donc ça fait le taf.

Bref. Un livre d'optimisation de l'épargne avec le mot "dividende" dans le titre, c'est souvent du putaclic pas intéressant. Je crois que ça confirme.

 
Service public, à cette adresse : https://www.service-public.fr/parti [...] oits/F2385, j'avais oublié de mettre le lien désolé. Et le lien Fortuneo : https://www.fortuneo.fr/bourse/plan-epargne-actions

Bonjour,
 
Je viens de m'apercevoir que mon achat d'ETF EWLD sur Bourse Direct n'est pas passé (envoyé le 21/08 pour le lundi 22/08).
Je l'ai pourtant passé au marché. J'ai suffisamment de liquidité pour cet achat.
Je ne vois rien dans le carnet d'ordres ni dans l'historique. Je n'ai pas été débité.
Avez-vous rencontré ce problème ?
 
Par ailleurs, avez-vous reçu le remboursement des frais d'achat (https://www.boursedirect.fr/fr/produits-de-bourse/lyxor) ?
 
Merci d'avance.

Avais-tu bien validé la transaction ? Si tu n'as pas investi depuis longtemps ou si tu investis pour la première fois sur ce titre ou si tu investis une somme très au-dessus de tes habitudes, il y a une étape de validation supplémentaire avant que l'ordre soit pris en compte. Ca m'est déjà arrivé de pas allez jusqu'au bout par inattention
 

Je n'ai rien vu non plus

De mémoire, je voyais bien le nombre d'ETF avec la mention "Achat en cours de transmission" dans la vue Portefeuille en temps réel.
Du coup, je viens de passer un autre ordre d'achat. J'ai récupéré le récapitulatif au cas où cela se reproduise.
Au moins, je devrais profiter des soldes récentes.

 
Tu peux détailler un peu ? j'ai du mal à voir la logique ici
 

 
Plus tu rembourses, plus le capital restant à rembourser diminue, plus les intérêts diminuent.
Dans l'autres sens, plus tu attends, plus tu génères d'intérêts qui eux même vont générer des intérêts.
 

 
Pas rencontré ce problème et je n’ai pas non plus été remboursé des ordres passés sur EWLD au S1 2022.
 
En revanche j’ai un problème de synchronisation de l’appli Bourse Direct Trading (dernière version) qui affiche toujours des positions dans mon portefeuille alors que je les ai vendues via le site web.
 
Problème remonté aux services techniques.
 
Assez lamentable quand même.

Comptes-tu sélectionner ta femme en fonction de ses revenus ? (en tout cas en tenir compte ?).
Un rapport sera-t-il fait ?