Reprise du message précédent :

 
  je pensais que mon post allait se perdre dans le flot
Merci pour ton retour  

Après 15 ans tu aura :
+169 560€ de loyer+charges encaissés
-220 507€ de mensualité de crédit assurance comprise
-14 400€ de charges propriétaires
-37 119€ d'impôts
-14 389€ de taxe foncière
----------------------------
-116 855€

En supposant le prix des logements toujours identiques à 161 500€ (chiffre qui vient de ton premier message), tu aura donc augmenté ton patrimoine de 161 500 - 116 855 = +44 645€.
Autrement dit, tu as payé 116 855€ pour fabriquer 161 500€ en 15 ans. Soit +44 645€ de création nette.

En moyenne sur les 15 ans, cela correspond à un effort d'épargne de 116 855/15/12 = 650€ /mois. C'est à dire un cashflow négatif à -650€/mois.

Si tu avais placé ce cashflow de 650€/mois sur un autre produit, il aurait fallu un rendement annualisé de 4,15% net pour atteindre le même patrimoine final (161 500€).

A améliorer :
On a supposé aucune vacance locative, ni travaux, ni impayés.
On a supposé toutes les dépenses fixes et les recettes fixes. Ce n'est pas si faux car la plus grosse dépense (la mensualité du prêt) est effectivement fixe. Et si les charges et taxes augmentent, il est très probable que l'indice des loyers augmente aussi, ce qui a un effet compensateur.
On a supposé prix du logement identique.
On n'a pas compte le coût humain en temps et en énergie pour gérer les locations.

Ben oui, "2 fois moins cher", c'est bcp moins cher, pour moi.
 
Bien sûr, chacun voit midi à sa porte, je répondais juste à Glandol qui demandait ce qui pouvait être mieux à Lyon qu'à Paris.
 
Perso, ma boite paye quasiment autant à Lyon qu'à Paris, et je n'aime pas les TEC.

Par rapport au fond ALT2, vous les laissez gérer la répartition ou vous avez choisit vous même ? Et avec quelle répartition ?

Comment ça    
Tu ne peux pas "choisir" la composition d'un Fonds Euro, tu choisis juste si tu investis sur le F€ dynamique ALT2 ou le F€ Général. C'est comme si tu demandais si tu prenais le F€ Suravenir Opportunité mais en sélectionnant plus d'actions / d'immobilier / d'obligations à l'intérieur ? Impossible.
 
Moralité : relis la FP et révise les bases de l'AV et des Fonds Euro (sauf si ta question n'a rien à voir avec ma réponse)

 
 
J'ai demandé à l'assureur de dégager qqs SCPI de ALT2 et de mettre des SCI à la place, il s'en occupe demain, il va me faire un ALT3 maison

 
autoquote si qqun a l'info ??
Me manquait plus que ca pour avoir ouvert tous mes supports    

Corum Origin.

Je suis totalement noob, j'ai commencé la première page, mais elle est assez dense et je suis tombé sur ce lien https://www.cbanque.com/epargne/bforbank/assurance-vie ils parlent de plusieurs type de gestion et de répartitions.

 
 
Lis la FP au lieu de lire la page d'une AV en particulier.
Faut pas déconner, la partie AV n'est pas longue.

Si le particulier est adi il peut lire  

Oui ca fait partie de la veille normale de tout investisseur tant c'est un indicateur connu de ralentissement economique a venir.

Maintenant, ralentissement ne veut pas dire recession, je pense que la FED va finalement amorcer une baisse des taux d'ici 12/18 mois, je peux me tromper, ce qui a selon moi le potentiel d'offrir un soft landing a l'economie et ne pas l'emmener en recession aux US. Le consommateur americain est en tres bonne 'sante' actuellement sans signe de ralentissement. Dans ce cas et hors recession violente en Europe, pas impossible que l'EUR remonte assez rapidement vers 1.18/1.20 selon moi. Je suis prudent au sujet des devises, tellement facile de se louper.

D'un point de vue boursier evidemment qu'il faut continuer de toute facon, pas une question de mental mais simplement de discipline d'epargne a ce stade. Il est toujours sain de comprendre les grands equilibres economiques pour preparer son mental a davantage de volatilite par exemple mais ca ne doit pas faire changer de strategie.

Je ne prends pas les TEC non plus je vais au taf à pieds.

Comment ça j'en aurais moins ailleurs en centre ville ? Je ne peux pas en avoir moins que zéro !

Ma vie est extrêmement facile et je doute fortement qu'il soit très simple de trouver des jobs à ce niveau de tune combiné à ce niveau extrêmement bas de contraintes en province.

 
Ma simu est pipée, car j'ai fais un emprunt à 110%, et c'est une feature premium

Chers amis bonjour
 
 je viens ici pour vous exposer une situation ma foi assez complexe (pour moi en tout cas)
 Je vis en couple avec deux enfants, 35 ans en juin, un salaire 1650 net, ma compagne 2000 net.
Nous sommes propriétaires de notre maison depuis 2 ans, locataires de la banque pour encore 20 ans avec des traites de 640 euros. Dans notre maison se trouve un appartement que nous allons louer d'ici début avril 400 euros par moi charges non comprises.
 
Voilà pour nos revenus. Bon à savoir: je compte m’installer à mon compte d'ici environ deux ans et je pense que mes revenus seront inférieurs à mes revenus actuels.  
 
Nous mettons environ 600 euros de coté chaque mois.
 
De son vivant le père de ma compagne a donné 150 000 euros à chacun de ses enfants (ils sont 3) dans une sorte de portefeuille d'action qui a perdu 4000 euros cette année. Mon beau père est décédé et ma belle mère ne sait pas trop quoi faire des 800 000 euros qu'elle aimerait transmettre à ses enfants.  
 
Son conseiller en patrimoine lui propose de monter une SCI avec ses enfants puis d'investir dans des scpi (si j'ai bien compris). Il prend l'hypothèse d'un rendement de 5% avec frais de 10%.  
 
Qu'en pensez vous? Que faire de tout ce pognon ?

Age de la belle mère ?
si sous 70 ans :
donner 3* 135 000€ et mettre le reste en AV.
à voir le reste du patrimoine de la belle mere.

Sous 70 ans en effet,
reste du patrimoine un appart à Lyon une maison à Grenoble

donc 800 000 de liquidités ( ou équivalent)  et les 2 autres biens immo ? valeurs des biens ? ils ont été déjà donnés en démembrement ?

Donc je spam juste les suivant, sur la page bforbank pour l'assurance vie allocation Long Terme2 ?

Edit: ou peut être chez linxea pour une meilleur prime.

Question additionnelle : des petits enfants ?

pas à slalomer entre les autres piétons, les clochards, les scooters garés et même maintenant trottinettes en mouvement.
Je cite pas les crottes de chien car malheureusement sur ce sujet c'est pas forcément mieux ailleurs

Ouvrir plusieurs AV, oui (à des bénéficiaires différents, bien entendu)
 
C'est pas pareil sommes versées avant ou après 70 ans.
 
Donc, ça "urge" peut être de faire ça

Désolé je n'ai pas ça dans mon quartier.

Et quand bien même il y aurait un clodo à 58 mètres de chez toi ou des trotinettes de temps en temps...
C'est incroyable quand même :

les anciens d'ici savent tous que tu gagnes ta vie plus que bien, Mme aussi, et dans des conditions qui semblent idéales à te lire depuis tout ce temps.
Tu es heureux de là où tu vis, mais il faut quand même essayer de te convaincre de changer au motif que tu serais mieux ailleurs.

Nous avons tous des attentes différentes, et les exigences de Lagoon sont comblées.
Pourquoi vous échiner à essayer de le convaincre du contraire ? Vraie question.

J'avoue avoir du mal à saisir le concept...

Forme de jalousie je pense.
 
Quand on avait evoque plus tot les raisons qui nous poussent a epargner, j'avais cite l'education de ma descendance et les critiques etaient faciles aussi.
 
Au fonds, on a chacun ses ressorts qui nous incite a vouloir justifier notre effort d'epargne ou notre train de vie, c'est personnel et je pense que le topic 'combien faut il pour vivre convenablement' est plus approprie pour echanger des points de vue a ce niveau la.
 
D'un point de vue epargne, le souci c'est qu'il y a peu d'actualites a se mettre sous la dent actuellement
- Fiscalite stable et attractive en France
- Contrats d'AV stables, attractifs mais peu de nouveaux lancements qui viendraient changer la donne tarifaire.
- Produits qui evoluent peu, deja tres peu chers pour les differents compartiments actions et peu/pas d'innovation cote HY pour le moment. Reste les SCPI, sujet qui fait couler beaucoup d'encre et de temps en temps les produits structures mais les taux bas rendent les opportunites peu attractives.
- Marches finalement mollement porteurs, sans grande volatilite actuellement. Seule nouvelle, le ralentissement mondial de la croissance et la FED qui est dans un schema de pause voire de baisse des taux apres 3-4 ans de scenario de hausse des taux.
 
Bilan c'est un topic qui s'ennuie un peu, meme si on couvre de temps en temps des situations personnelles plus complexes et interessantes, que ce soit pour de la donation scindee, des histoires de gouvernances familiales, etc...

Idem, si ça situation lui convient... Le débat Paris vs reste du monde commence à ne plus avoir sa place sur ce topic
Certains veulent des gamins, d'autres non... certains sont mieux en appart, d'autres en maison... bref débat stérile car tous les ingrédient pour rendre une personne heureuse ne seront pas les mêmes pour une autre.

Pas de changement de taulier en vue afin d'animer le tout ?  

Y'a quand même de bonnes chances d'avoir la transferabilite interne des av, c'est pas rien !  

Avec Finkbrau1 en candidat pour tout faire péter comme en face

Après c'est peut-être pas le cas mais ça fait un peu Jim Carrey la vie de lagoon. N'avoir aucune chose moins bien ou à améliorer, ça paraît presque impossible.
A l'entendre tout serait parfait dans sa vie.

C'est vrai, la transferabilite interne est un sujet interessant; mais en ayant ouvert des contrats de courtiers en ligne deja sur l'os niveau frais, est-ce que cette transferabilite va declencher quoi que ce soit d'interessant ? J'en doute, sauf si tu as quelques idees en tete

Sa campagne durera 10 minutes  

Ma mère traîne des vieilleries CNP par ex. Je lorgne sur le '' easy vie ''.
Je tente de fourgousser sa vieille confluence en espace gestion Generali.

Tu confonds le contrat d'assurance-vie lui-même, c'est-à-dire l'« enveloppe » (BforBank Vie) et les différents fonds que l'on peut placer dedans (fonds euro comme ALT2 ou Euro Général, fonds actions, fonds obligations, etc.).

mais je suis bien content que sa situation lui convienne! et je ne cherche pas du tout à le faire changer!
J'ai clairement dit que pour certains aspects Paris était le top en France.
Je n'ai aucun souci à dire qu'il y a moins de musées dans ma petite ville de province qu'à Paris... mais si maintenant il n'y a plus de clodo à Paris... tu vas me dire ma dernière visite c'était en novembre, ils ont peut être pas passé l'hiver.
Mais bref passons à autre chose.
ça doit être de la jalousie... alors que tout me prédestinait à y passer ma vie et j'ai fait les efforts pour la quitter  

 
   
 
En parlant de ça, sur le contrat Linxea Avenir, j'ai mis 5% de DPAM L BONDS HIGHER YIELD B (LU0138645519)  et 5% de ALLIANZ EURO HIGH YIELD R (FR0010032326)
pour coller au 10% de HY que tu préconisais, mais je viens de me rendre compte que c'était très axé Europe.  
tu as une préco de fonds pour diversifier cela geographiquement ?

Pourquoi "critique"?
Il y a eu un recentrage sur le coût réel (tu avais un biais qui allait comeme jusqu'à x15...), une divergence d'opinion sur le niveau des études en Fronsse... du débat d'idées sain et constructif non?
 
Je n'ai vu personne te dire d'au contraire tout claquer pour toi et ne pas payer les études Giulia

 
Le marche HY mondial est 70% US 30% Europe pour simplifier. Le truc c'est que le HY US, si c'est hedge en Euro, 'tourne' a peu pres au meme rendement que du HY Europeen, voire legerement moins actuellement. Non hedge tu pretes le flanc a la volatilite devise sur une classe d'actif qui a une esperance de rendement inferieure aux actions, meme si ca s'entend volontiers.
 
En mettant 5% sur ces deux fonds tu es tres Europe car le fonds DPAM dans sa share class EUR simple que tu as mise est 75% EUR, 25% ex-Europe. En regardant de plus pres Quantalys et les fonds obligataire dispo sur Linxea Avenir sincerement c'est TRES fourni en obligations EM, en obligations HY EUR, en obligations convertibles et je ne trouve rien en HY USD pur. Templeton Global Bond par exemple est HY global + EM par exemple.
Le fonds Fidelity European HY est tres correct egalement historiquement et tres benchmarke comme je le souhaite. Mais comme son nom l'indique, c'est uniquement europeen, comme le fonds Allianz. Bilan, je pense que ton allocation ne demerite pas dans ce contexte, pas vraiment possible de faire mieux, ca 'passe'.

De la littérature au sujet du Fonds de Résolution Unique (FRU).
 
Avec mes propres mots :
 
== Le passif de la banque ==
De manière ultra-simpliste, la banque finance son passif de la manière suivante :
– Les fonds propres, les actions de la banque (qui appartiennent à l’actif des actionnaires de la banque)
– Les dépots des clients (qui appartiennent à l’actif des clients)
– Les dettes financières auprès de diverses contreparties (qui vont de la dette court-terme levée sur les marchés aux obligations émises)
 
On a donc, d’une part, des fonds propres (FP) qui n’ont pas à être remboursés et n’imposent, en soi, aucune contrainte à la banque sauf d’être capable d’en lever (car il s’agit d’une contrainte réglementaire, ce qui est reconnu par Gaël Giraud).  
 
On a également, d’autre part, des dettes (D) de la banque associées à des échéances fixées ou non (le dépôt est une dette sans échéance, des modèles sont cependant utiliser pour estimer la variation de ces dépôts. Ces modèles ne sont pas fait pour tricher ou gruger quoique ce soit. Dans un monde parfait, la banque serait enchantée de savoir COMBIEN elle a d’argent sur son compte à la BCE afin de minimiser ce montant puisque ce dépôt est à un taux de -0.40%)  
 
C’est du côté passif que la banque doit, chaque jour, sortir de l’argent pour rembourser ses dettes.
 
== L’actif de la banque ==
Avec tout cet oseille, la banque détient des créances (C) de toute sorte (du découvert sur compte courant pour particulier jusqu’au prêt-emprunt de titres en finance de marché en passant par des obligations assimilables du Trésor français). Ces créances ont des échéances différentes.
 
C’est du côté actif que la banque reçoit, normalement, chaque jour des remboursements avec intérêts sur les créances qu’elle a accordées.
 
On a (C) = (D) + (FP).
La banque ne crée donc pas de l’argent magique. La création d’une dette pour un client augmente (C) et (D) à la fois : sur le compte de dépôt du client va apparaître la dette accordée. Lorsque le client va effectuer un paiement, le mécanisme des paiements intra-bancaires va se mettre en mouvement et la diminution de (D) (le compte de dépôt du client) va correspondre à une diminution de (C) le compte de dépôt de la banque auprès de la Banque Centrale Européenne (le compte en banque de la banque).
 
== La gestion actif-passif ou Asset-Liability Management (ALM) ==
Le bilan de la banque décrit ci-dessus expose la banque à deux risques structurels principaux:
– Devoir un jour rembourser plus au passif que ce que la banque reçoit de la part de ses actifs. C’est le risque de liquidité. Il faut s’assurer que l’échéance des dettes corresponde à des rentrées d’argent.
– Voir les créances détenues à l’actif faire défaut les unes à la suite des autres tandis que, au passif, il faut continuer à honorer ses dettes. C’est le risque de solvabilité.
(en outre, un autre risque structurel est également lié aux taux de change : si tu empruntes aujourd’hui 100 USD pour acheter une obligation suisse de 100 CHF, tu cours un gros risque si le franc suisse PERD de la valeur par rapport à l’USD)
 
Des équipes dans les banques sont chargées de suivre ces risques structurels. Outre un intérêt pour la survie de la banque, c’est une obligation réglementaire : les rêgles du comité de Bâle (cité par Gaël Giraud) imposent des ratios de liquidité (LCR et NSFR) et des ratios de solvabilité (CET1 ou Levier).
 
== Solvabilité et faillite de la banque ==
Lorsqu’une entreprise a des problèmes de liquidité, elle tire une ligne de découvert auprès de sa banque ou bien elle demande plus d’argent à ses actionnaires (une augmentation de capital).
Lorsque plus aucune banque ne souhaite prêter à cette entreprise en manque de liquidité et que personne ne veut acheter d’actions de l’entreprise, cette entreprise fait faillite.
 
Dans le cas d’une banque, c’est pareil. La banque n’est plus solvable si la somme de ces actifs (C) devient inférieur à la somme de ces dettes (D). Normalement, la différence entre (C) et (D) correspond aux fonds propres (FP) (l’argent des actionnaires).
 
Si un client de la banque ne rembourse pas son prêt, cela diminue d’autant les fonds propres de la banque (puisque les dettes de la banque, elles, doivent être payées). Si TROP de clients ne remboursent pas leur prêts, (FP) arrive à 0 alors qu’il faut toujours rembourser les prêts. Si (FP) est « négatif », cela signifie que les créditeurs de la banque commencent à perdre de l’argent (créditeurs dont les déposants ne sont qu’une partie).
 
Grâce aux ratios, on va suivre la diminution des fonds propres (FP) de la banque avant qu’ils n’atteignent 0.
 
Ce qui va permettre d’engager avant le drame le mécanisme de résolution.
 
== Le mécanisme de résolution unique ==
La résolution correspond au « redressement judiciaire » pour une banque. Le régulateur (la BCE) a déjà préparé pour les grosses banques (et les petites ? Demander à scipion) des mécanismes de résolution visant à remettre sur pieds les banques :
– D’un côté, on laisse faire faillite des bouts de la banque pour diminuer les dettes, de préférences les entités situées chez les autres régulateurs (ce qui impose à chaque régulateur d’imposer ses propres ratios et contraintes sur ce qui se passe sur son territoire).
– De l’autre on met la main à la poche pour fournir de la liquidité à la banque grace au Fonds de Résolution Unique. Un fonds destiné à sauver les banques (et en particulier les dépôts des épargnants) en cas de résolution et financé par les banques depuis quelques années. Aujourd’hui, c’est un coût net pour les banques, cela diminue leur résultat, et cela fait bien grincer des dents. Il s’agit donc d’un fonds payé par les actionnaires (et par le bonus de certains métiers suivant les banques). Si ce fonds intervient dans le futur, ce ne sera pas l’argent du contribuable mais celui des actionnaires des différentes banques pour éviter que l’une d’entre elles fasse défaut.
 
En France, nous avons déjà le Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution.
Le fonds est doté de 3,6 Mds d’euros en 2017, ce qui paraît peu par rapport aux bilans des banques (1 354 Mds d’euros ici, pas dans la plus grande). Mais comme évoqué ci-dessus, les dépôts sont une portion seulement de ce bilan. On trouve 421 Mds d’euros de dépôts de la clientèle pour ce bilan, ce qui inclut également des déposants à l’étranger non-couverts par ce mécanisme ou, par exemple, les comptes Nickel non-couverts également (bien que Compte Nickel appartiennent à BNP Paribas, Compte Nickel est un intermédiaire de payement, pas une banque).
Ce montant inclut également les montants situés au-dessus des 70k€ protégés.
 
Sur l’ensemble du territoire et toutes banques confondues, on compte 2 061Mds de dépôts, y compris les PEL des frers POGNON remplis au max et les gros comptes à terme bien gonflés des associations de charité. En outre, le fonds de garantie est autorisé à emprunter lui-même en plus d’utiliser ses réserves de 3,6 Mds.
 
 
== Conclusion sur la garantie des dépôts ==
L’idée est bien que si UNE banque fait défaut, les mécanismes de garantie sont suffisant à condition de ne pas placer un demi million d’euros dans la même banque (conseil présent en FP pour les assureurs). Si on a affaire à une crise totale d‘effondrement de l’ensemble, garantis ou pas, tes 70k€ n’auront de toute façon plus beaucoup de valeur.
 
L’idée est aussi que les ratios évoqués ci-dessous sont un bon moyen de maîtriser les risques structurels des banques et d’anticiper la faillite.
 
== Sur la séparation de l’activité de marché et des dépôts ==
Par le passé, des traders pouvaient faire joujou avec la trésorerie de la banque. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Société Générale et BNP Paribas ont continué, un temps, à effectuer de la négociation de marché pour leur compte propre et sont au cours de dissolution de ces activités.
 
Aujourd’hui, les traders de ce banque ont pour rôle d’effectuer des opérations pour leurs clients mais ne sont pas destinés à prendre des positions « directionnelles » (comme J. Kerviel qui achetait de l’Eurostoxx pour le compte de la banque). Des indicateurs de marché sont suivis en temps réels par des bataillons d’analystes risque pour vérifier que les positions de la banque limitent les pertes possibles en un jour à un montant donné (bien loin du milliard, on est plutôt sur des ordres de grandeur de quelques dizaines de millions), avec une probabilité de 99%. Ces bataillons d’analystes n’existaient pas avant 2008 et leur rémunération ne dépend pas de la performance du desk qu’ils suivent. Concernant la qualité des chiffres, c’est un sujet suivi par la BCE qui ne se prive pas de taper sur les doigts si les investissements ne sont pas faits dans des systèmes informatiques apportant un minimum de fiabilité.
 
J’étudiais la physique et l’électricité lorsque CACIB faisait des siennes donc je ne connais pas le détail des transactions entre les Caisses régionales et CACIB. Cependant, j’ai pu voir dans d’autres banques la sensibilité des refacturations internes et de la manière de présenter le résultat de chacun : sur beaucoup d’exercices, un observateur pourrait dire que les profits des traders finance les conseillers bancaires en agence et leurs prêts immos à 1%. D’autres rétorqueront que seuls l’activité de banque de détail permet de respecter les ratios détaillés ci-dessus.
 
C’est un débat sans fin à la Mevo vs Scipion. Pour certain, dont je fais partie, l’association à la manière française de la banque de détail et de la banque d’affaire permet d’avoir des géants nationaux dans au moins un domaine et d’équilibrer les forces et faiblesses. Le régulateur fait son boulot en limitant les délires de jeunes fous sortis d’école qui veulent gagner de l’argent à tout prix (ils partent chez les américains).
 

Comme dit ci-dessus, les modèles sont établis par des quants côté Front office, mais des quants « risque » revoient également ces modèles de l’autre côté. Des auditeurs internes les revoient également (pas assez de mon point de vue, mais je ne suis pas expert de l’audit modèles). Enfin, les auditeurs de la BCE reviennent encore dessus.
Cela fait quatre visions de ces modèles dont trois internes mais appartenant à trois lignes de reporting différentes sous le directeur général de la banque (front office, risques et audit sont séparés dans toutes les banques, c’est également une exigence réglementaire de contrôle en trois niveaux indépendants).
 
Dans la banque, seul le Front Office (et encore, ils sont aussi en CDI confortables et n’ont pas de raison de couper la branche sur laquelle ils ont assis) et des abrutis (certes nombreux) ont une vision à court terme. Une grande partie des effectifs (du back office aux fonctions de contrôle) n’ont pas d’intérêts à court terme par rapport à l’activité précise qu’ils contrôlent. Accorder des financements en pagaille à des contreparties douteuses pour récupérer des commissions en se fichant du Non-Performing Loan (NPL) qui va suivre est très intéressant pour un vendeur qui va partir ailleurs dans trois ans. C’est un objectif déjà plus douteux pour le chef du département qui compte poursuivre sa carrière dans le même Groupe. Un auditeur ou un analyste risque n’a aucun intérêt personnel à valider ce type de pratiques.
 
Du côté du régulateur, le but est d’imposer le plus de conditions possibles sur ces modèles (voire le modèle lui-même) pour éviter que des entourloupes permettent de gonfler un PnL au prix des pertes futures.

Et surtout il y a un topic dédié à ce sujet