Idem, si ça situation lui convient... Le débat Paris vs reste du monde commence à ne plus avoir sa place sur ce topic
Certains veulent des gamins, d'autres non... certains sont mieux en appart, d'autres en maison... bref débat stérile car tous les ingrédient pour rendre une personne heureuse ne seront pas les mêmes pour une autre.

Et quand bien même il y aurait un clodo à 58 mètres de chez toi ou des trotinettes de temps en temps...
C'est incroyable quand même :

les anciens d'ici savent tous que tu gagnes ta vie plus que bien, Mme aussi, et dans des conditions qui semblent idéales à te lire depuis tout ce temps.
Tu es heureux de là où tu vis, mais il faut quand même essayer de te convaincre de changer au motif que tu serais mieux ailleurs.

Nous avons tous des attentes différentes, et les exigences de Lagoon sont comblées.
Pourquoi vous échiner à essayer de le convaincre du contraire ? Vraie question.

J'avoue avoir du mal à saisir le concept...

 
+1 je pige pas le PROJET, j'allais le dire.  
On dirait que certains veulent se convaincre que bien vivre à Paris est impossible et qu'ils ont fait le bon choix de vivre en province.
Ou alors ils jugent à l'aune de leur expérience difficile à Paris (studio miteux, banlieue...) et pensent que tous les Parisiens vivent ainsi et ne conçoivent pas qu'on puisse bien vivre avec du POGNON ?
 
On aime bien dire que les Parisiens prennent les autres de haut, mais j'assiste plutôt à l'inverse    Refuser complètement l'idée qu'on puisse se plaire à Paris et bien y vivre, alors qu'on comprend très bien qu'on puisse se plaire en province et campagne...  
 
 

Après 15 ans tu aura :
+169 560€ de loyer+charges encaissés
-220 507€ de mensualité de crédit assurance comprise
-14 400€ de charges propriétaires
-37 119€ d'impôts
-14 389€ de taxe foncière
----------------------------
-116 855€
 
En supposant le prix des logements toujours identiques à 161 500€ (chiffre qui vient de ton premier message), tu aura donc augmenté ton patrimoine de 161 500 - 116 855 = +44 645€.
Autrement dit, tu as payé 116 855€ pour fabriquer 161 500€ en 15 ans. Soit +44 645€ de création nette.
 
En moyenne sur les 15 ans, cela correspond à un effort d'épargne de 116 855/15/12 = 650€ /mois. C'est à dire un cashflow négatif à -650€/mois.
 
Si tu avais placé ce cashflow de 650€/mois sur un autre produit, il aurait fallu un rendement annualisé de 4,15% net pour atteindre le même patrimoine final (161 500€).
 
A améliorer :
On a supposé aucune vacance locative, ni travaux, ni impayés.
On a supposé toutes les dépenses fixes et les recettes fixes. Ce n'est pas si faux car la plus grosse dépense (la mensualité du prêt) est effectivement fixe. Et si les charges et taxes augmentent, il est très probable que l'indice des loyers augmente aussi, ce qui a un effet compensateur.
On a supposé prix du logement identique.
On n'a pas compte le coût humain en temps et en énergie pour gérer les locations.

 
+1 je pige pas le PROJET, j'allais le dire.  
On dirait que certains veulent se convaincre que bien vivre à Paris est impossible et qu'ils ont fait le bon choix de vivre en province.
Ou alors ils jugent à l'aune de leur expérience difficile à Paris (studio miteux, banlieue...) et pensent que tous les Parisiens vivent ainsi et ne conçoivent pas qu'on puisse bien vivre avec du POGNON ?
 
On aime bien dire que les Parisiens prennent les autres de haut, mais j'assiste plutôt à l'inverse    Refuser complètement l'idée qu'on puisse se plaire à Paris et bien y vivre, alors qu'on comprend très bien qu'on puisse se plaire en province et campagne...  
 
 

Hello les pogneurs, ceux qui ont fait l'arbitrage f€ normal vers ALT2 sur Spirica hier, tout semble rouler ou vous avez eu un message de la patrouille ?  

ça dépend t'es egocentré parisien?

Voilà    
 
A la queue de vache près que le crédit ne coûte que 206 737€ et que j'arrive donc à 103 100€ pour fabriquer 161 500€. D'où le cash flow de 103 100/15/12=572.70 et le calcul associé.
 
Merci pour la validation, je vais donc faire varier mes chiffres pour obtenir des simulations plus précises.
 
En fait, j'ai variabilisé et donc je n'ai plus qu'à sélectionner 1 ou 2 appartements dans une liste et à faire varier le prix au m² s'ils sont vides, je pars sur un taux de vacance à 10% sur 15 ans, soit 18 mois et une revalorisation des loyers/charge/TF à 1% l'an. Je vais ajouter aussi une part fixe de travaux annuels vu qua la rotation pourrait être importante sur une petite surface.
 
Merci de ton éclairage  

 
Le marche HY mondial est 70% US 30% Europe pour simplifier. Le truc c'est que le HY US, si c'est hedge en Euro, 'tourne' a peu pres au meme rendement que du HY Europeen, voire legerement moins actuellement. Non hedge tu pretes le flanc a la volatilite devise sur une classe d'actif qui a une esperance de rendement inferieure aux actions, meme si ca s'entend volontiers.
 
En mettant 5% sur ces deux fonds tu es tres Europe car le fonds DPAM dans sa share class EUR simple que tu as mise est 75% EUR, 25% ex-Europe. En regardant de plus pres Quantalys et les fonds obligataire dispo sur Linxea Avenir sincerement c'est TRES fourni en obligations EM, en obligations HY EUR, en obligations convertibles et je ne trouve rien en HY USD pur. Templeton Global Bond par exemple est HY global + EM par exemple.
Le fonds Fidelity European HY est tres correct egalement historiquement et tres benchmarke comme je le souhaite. Mais comme son nom l'indique, c'est uniquement europeen, comme le fonds Allianz. Bilan, je pense que ton allocation ne demerite pas dans ce contexte, pas vraiment possible de faire mieux, ca 'passe'.

Hello les pogneurs, ceux qui ont fait l'arbitrage f€ normal vers ALT2 sur Spirica hier, tout semble rouler ou vous avez eu un message de la patrouille ?  

 
la renta sera plus très belle à voir à mon avis  

[…] En fait, il ne faut pas calculer sinon on n'y va pas  […]

De la littérature au sujet du Fonds de Résolution Unique (FRU).
 
Avec mes propres mots :

je viens d'en faire un petit, et c'est passé

La renta est complètement pourrie

Ce qu'il ressort c'est que la simulation sur deux appart (27m² loués 18€ du m²) à 90K soit 200K fdn donne un rendement à 3,05 à 5% de vacance et une revalorisation annuelle de loyer de 1%.

La même avec un appart (53.4m² loués 17€ du m²) à 180K soit 190K fdn donne un rendement à 2,97 à 10% de vacance (rdt à 3.55% et taux de vacance à 5%) et une revalorisation annuelle de loyer de 1%.

En fait, ce sont les frais qui bouffent la rentabilité. Ensuite, je serai imposé à 30% et donc même en micro foncier, ça bouffe une blinde.

Et pour finir, un locataire qui ne paye pas ou une vacance trop importante et le livret A fait mieux. Sans compter les emmerdes des baux.

Par contre, une revente dans 15 ans à 120% du prix payé et c'est bingo en rendement à 4,23%.

En fait, il ne faut pas calculer sinon on n'y va pas

 
 
Tu as compris pourquoi l'immo marche bien en France. Parce que les gens ne calculent pas Tout ce qu'ils voient c'est l'argent qui entre tous les mois sur le compte courant et ils sont contents.
(Pour la plupart, ceci dit il y a quand même de vrais bons montages, notamment en LMNP).

 
 
Tu as compris pourquoi l'immo marche bien en France. Parce que les gens ne calculent pas Tout ce qu'ils voient c'est l'argent qui entre tous les mois sur le compte courant et ils sont contents.
(Pour la plupart, ceci dit il y a quand même de vrais bons montages, notamment en LMNP).

 
 
Tu as compris pourquoi l'immo marche bien en France. Parce que les gens ne calculent pas Tout ce qu'ils voient c'est l'argent qui entre tous les mois sur le compte courant et ils sont contents.
(Pour la plupart, ceci dit il y a quand même de vrais bons montages, notamment en LMNP).

Tu as compris pourquoi l'immo marche bien en France. Parce que les gens ne calculent pas Tout ce qu'ils voient c'est l'argent qui entre tous les mois sur le compte courant et ils sont contents.
(Pour la plupart, ceci dit il y a quand même de vrais bons montages, notamment en LMNP).

C'est bien de voir cette démarche de compréhension, calcul puis hésitation pour en venir aux conclusions du topic sur l'immobilier locatif

L'est où ?  

L'est où ?  

 
C'est selon ma modeste expérience le seul bon moyen de faire de l'immobilier en dur.
Cela reste du stock picking avec tous les risques afférents.
 

Voilà  

A la queue de vache près que le crédit ne coûte que 206 737€ et que j'arrive donc à 103 100€ pour fabriquer 161 500€. D'où le cash flow de 103 100/15/12=572.70 et le calcul associé.

Merci pour la validation, je vais donc faire varier mes chiffres pour obtenir des simulations plus précises.

En fait, j'ai variabilisé et donc je n'ai plus qu'à sélectionner 1 ou 2 appartements dans une liste et à faire varier le prix au m² s'ils sont vides, je pars sur un taux de vacance à 10% sur 15 ans, soit 18 mois et une revalorisation des loyers/charge/TF à 1% l'an. Je vais ajouter aussi une part fixe de travaux annuels vu qua la rotation pourrait être importante sur une petite surface.

Merci de ton éclairage  

 
Je suis en plein arbitrage, je peux pas le faire
 
J'aurais laissé 50 balles sur le Fond€ général !!

 
Il faut que je m'intéresse au LMNP.
 
Actuellement ce que je préfère c'est faire du déficit foncier sur de l'achat ancien à rénover, je n'y vois que des qualités - sous réserve d'acheter un bien décoté.
 
- rénové donc pas de travaux lourds pendant des années
- rénové par artisans (sous réserve d'en trouver des bons mais à force on se crée son réseau)
- belles prestations actuelles donc facilité de location et de revente
- pas d'imposition pendant plusieurs années

 
   
 
En parlant de ça, sur le contrat Linxea Avenir, j'ai mis 5% de DPAM L BONDS HIGHER YIELD B (LU0138645519)  et 5% de ALLIANZ EURO HIGH YIELD R (FR0010032326)
pour coller au 10% de HY que tu préconisais, mais je viens de me rendre compte que c'était très axé Europe.  
tu as une préco de fonds pour diversifier cela geographiquement ?

 
Le marche HY mondial est 70% US 30% Europe pour simplifier. Le truc c'est que le HY US, si c'est hedge en Euro, 'tourne' a peu pres au meme rendement que du HY Europeen, voire legerement moins actuellement. Non hedge tu pretes le flanc a la volatilite devise sur une classe d'actif qui a une esperance de rendement inferieure aux actions, meme si ca s'entend volontiers.
 
En mettant 5% sur ces deux fonds tu es tres Europe car le fonds DPAM dans sa share class EUR simple que tu as mise est 75% EUR, 25% ex-Europe. En regardant de plus pres Quantalys et les fonds obligataire dispo sur Linxea Avenir sincerement c'est TRES fourni en obligations EM, en obligations HY EUR, en obligations convertibles et je ne trouve rien en HY USD pur. Templeton Global Bond par exemple est HY global + EM par exemple.
Le fonds Fidelity European HY est tres correct egalement historiquement et tres benchmarke comme je le souhaite. Mais comme son nom l'indique, c'est uniquement europeen, comme le fonds Allianz. Bilan, je pense que ton allocation ne demerite pas dans ce contexte, pas vraiment possible de faire mieux, ca 'passe'.

 
ETF HY, si tu veux reproduire une allocation trackers HY monde, je suggère 70% du trackers HY Ishares US et 30% du tracker Hy Ishares €. (0.5% de frais chacun, 0.25% en comptant les prêts de titres).

 
C'est ce que je fais aussi.
Tu fais donc du LMNP au réel.
 Je n'ai pour l'instant pas trouvé mieux sur de l'immobilier.  
 

 
Intéressant, du coup tu cumules l'amortissement du bien + la déduction des travaux : pas de fiscalité pendant très longtemps.
J'imagines que c'est sur de la petite surface type 1/ type 2 ?

Oui petite surface en meublé sur du T1 pour le moment.  
 
La fiscalité est en effet quasi inexistante sur la durée du prêt.

 
 
J'aurais laissé 50 balles sur le Fond€ général !!

La renta est complètement pourrie      
 
Ce qu'il ressort c'est que la simulation sur deux appart (27m² loués 18€ du m²) à 90K soit 200K fdn donne un rendement à 3,05 à 5% de vacance et une revalorisation annuelle de loyer de 1%.
 
La même avec un appart (53.4m² loués 17€ du m²) à 180K soit 190K fdn donne un rendement à 2,97 à 10% de vacance (rdt à 3.55% et taux de vacance à 5%) et une revalorisation annuelle de loyer de 1%.  
 
 
En fait, ce sont les frais qui bouffent la rentabilité. Ensuite, je serai imposé à 30% et donc même en micro foncier, ça bouffe une blinde.  
 
Et pour finir, un locataire qui ne paye pas ou une vacance trop importante et le livret A fait mieux. Sans compter les emmerdes des baux.
 
Par contre, une revente dans 15 ans à 120% du prix payé et c'est bingo en rendement à 4,23%.
 
En fait, il ne faut pas calculer sinon on n'y va pas

Je souhaitais profiter du magnifique effet de levier des taux à moins de 1% pour tenter d'égaler Trump d'ici 30 ans
 
Et profiter d'un marché baissier (sur 82 ventes de bien en dessous de 35M² depuis 2013, la courbe de tendance va de 3800€ à 3200€ le m²) d'un patelin pourri en misant sur la reprise en main de l'état et en notant le fait que 3 promoteurs sont en cours de construction et que le tramway arrive en 2022.
 
Faut que je regarde ce que tu appelles des bons montages en LMNP