Reprise du message précédent :

Oui.

Vous aviez vu l'article de Plus-riche qui explique que la bourse (à tout le moins dans une approche passive) est plus rentable que l'immobilier ?
https://plus-riche.com/bourse-ou-immobilier

C'est pas vraiment ça, c'est plutôt voir des trentenaires choper un billet de 100000 mini, dépenser ça dans le premier appart' venu dans Paris sans trop se poser de question, notamment le fric monstre que ça représente, continuer de voter à gauche genre #jesuisgiletjaune, pour au final faire monter les prix dans Paris dans des proportions délirantes.
Tant mieux pour eux mais c'est un peu choquant, j'ai l'impression qu'ils s'achètent juste un canapé en fait.

 
Merdum, à quelle date?  
On parle bien de détention via AV Spirica?  
Encore un coup de Linxea  

Ah non j'ai lu en diagonale, détenu en CTO
Versé le 21 mars.

Ok en CTO ça m'étonne pas!
En AV c'est toujours plus long mais bon 5 jours ça fait beaucoup
 
J'AI DES FACTURES  

Si c'est en AV rien ne t'empêche de faire ton retrait partiel avant le versement du dividende  

 
ca t'étonne ?

J'ai lu quelques autres articles sur le site, notamment celui qui parle des dividendes : https://plus-riche.com/gagner-en-bourse-dividendes
A aucun moment il ne précise que l'action baisse du montant du dividende au moment du détachement du coupon.
#dividendeMagik
 

A Paris faut AUSSI payer pour pisser...
donc...
parfois...
 
 

 
 
Ta femme aussi bosse pas trop?

Temps partiel 80% et 9h-18h en journée standard.
Bon par contre ses journées sont pas vides comme les miennes

les gens de dedans mon écran
 
Dites, je viens d'entrer plein de paramètres dans mon tableau excel pour simuler un investissement locatif immobilier. Je suis assez étonné par les chiffres qui en ressortent et je souhaiterais un avis extérieur.
 
Le principe c'est investissement dans deux appartements, 100K max chacun tout compris, crédit sur 15 ans à 0.9% avec 38€ par mois d'assurance pour chacun.
 
Bref, je repère deux appartements, je simule sur 15 ans :
 
* Coût total crédit 206 737€ pour 161 500€ prix achat + 18 945€ de frais = 180 445€ empruntés
* Loyers encaissés en comptant 1% d'évolution annuelle 183 260€
* Impôt payés -37 360€, Charges -15 560€
* Taxe foncière -15 500€.  
 
Donc un coût réel pour ces deux appartements à 91 897€ dans 15 ans, si je revends au prix d'achat il me reste 161 500 - 91 897 = 69 603€
 
Hors, si je n'achetais pas d'appartements et que je place le différentiel mensuel (mensualité-charges-impôts=576€ environ) sur mon livret A à 0.75% l'an, j'obtiens 97 600€ dans 15 ans.  
 
Il faudrait que je revende les deux appartements 189 600€ (17.4% d'augmentation sur 15 ans) pour obtenir le même rendement.
 
Et tout ça en ne comptant que 0.75% sur mon livret.
 
Ça m'a l'air quand même pas terrible comme rendement. Je me trompe où ?

il doit y avoir des erreurs de calculs car ca semble impossible que le livret A fasse mieux mais tout est "trop brouillon" pour que je vois les erreurs comme cela facilement.
 
Quel est le rendement brut déjà ?

Quand tu revends à 15 ans, tu n'as plus de crédits à rembourser; il te reste 161 500 €.

 
possible que ce soit l'erreur effectivement  

Dont nous sommes dépourvus tous les deux, factuellement et cela a été prouvé maintes fois sur ce topic

Heureusement, ça n'empêche pas d'épargner et devenir "riche" :

Les 300k à la fin de l'année sont finalement envisageable, comme si je n'avais pas acheté ma RP

+100k tous les trois ans, c'est beau quand je repense qu'il m'avait fallu environ 5 ans pour mettre de côté mes premiers 35k.

Venant de vous deux, ça perd toute crédibilité

 
 
Je revends à 15 ans pour 161 500€
 
Le montant total de l'opération est donc de :
 
Coût total du crédit sur 15 ans (achat+assurance+intérêts+frais fdn) : -206 737€
Loyers encaissés : 183 260€
Impôts sur loyer : -37 363€
Charges propriétaire : -15 563€
Taxe foncière : -15 552€
Revente : 161 500€
 
Soit un bénéfice de : 69 545€ (386€ par mois sur 180 mois donc)

 
sauf que pour le livret A, tu calcules le capital, pas le bénéfice....
 
"j'obtiens 97 600€ dans 15 ans. "
 
bénefice qui sera 97 600 - tous les apports

Heu, c'est là que je buggue    je regarde ce qui est dans ma poche dans 15 ans.  
 
97 600€ ou 69 545€
 
Et c'est "réel", les sous qui sont sur mon compte au final.

 
pourquoi dans le premier cas, les sous c'est pas 161k€ vu que pas de prêt (vu que durée de 15 ans) et vente des apparts après 15 ans?

Je raisonne comme çà :
 
Au bout de 15 ans tu n'as plus de prêt et tu revends ton immo : tu touches donc 161 500 €.
Tu calcules tous tes frais-loyers sur la période, ça te donne une somme que tu as versée mensuellement qui t'as permis de constituer un capital de 161 500 €.
Tu compares au livret A si tu avais fais les mêmes versements mensuels.

Ce qui est dans ta poche dans 15 ans c'est bien 161k€ dans le second cas.

Il y a confusion entre capital restant et bénéfice.
Sors-nous le tableur complet.

 
car le bénéf du livret A    
en plus du fait de ne pas pouvoir atteindre 90k€    
 
faut revoir sa copie  

Alors, pour obtenir 161 500€ il me faut 832€ par mois
Pour obtenir mon bénéfice (69 500€ env) il me faut 358€ par mois
 

Oui mais ça m'aura coûté 91 955€ pour ça. Il faut bien que je les sorte de ma poche.
 
 
En fait, personne ne calcule son rendement de la même façon J'suis paumé là ...

Oui, certainement. J'suis au taf donc pas de google doc ou autre possible.
 
Je vais creuser ce truc de capital restant, mais dans mon esprit je peux comparer un "reste dans ma poche après revente en ayant tout payé" et "un capital restant sur un livret après un versement mensuel correspondant à ce que je pourrais payer si je faisais l'opération immobilière".

Dans le cas du livret A tu fais un effort d'épargne de 576€ par mois que tu ne fais pas dans l'autre cas.
L'erreur vient peut être de là.

 
Ok. Objectif plutôt épargne long terme. Pour l'instant je mets 100€/mois sur mes différentes AV, je peux selon la pertinence du truc :
- réorienter une partie de ces versements vers mon PEA  
- mettre en place un versement supplémentaire vers mon PEA de x€/mois
 
Sachant aussi que je ne vais pas surveiller / gérer / arbitrer au quotidien.
 
Rappel des AV en cours (que je peux aussi modifier par la même occasion) :
1 mandat équilibré ING
1 mandat équilibré Bourso
1 mandat dynamique Bourso
1 profil 8 Wesave  
1 Linxea Spirit  
 

576€/mois à 0,75% l'an pendant 15 ans, ça fait 109 748€ en comptant correctement avec les intérêts composés, et non pas 97 600€.

D'ailleurs je ne comprends même pas comment tu es arrivé à ce faux résultat, car même sans aucun intérêt, juste avec le capital épargné ça fait déjà 103 680€ = 576 * 12 * 15.

Pour le reste il faut poser le détail de tes calculs.

Purée, voui, j'ai pris le reste à payer mensuel (mensualité-loyer+impôt+charges+TF) sachant que je fais varier le loyer à la hausse donc ce reste à payer diminue  
 
Je retourne sur mon ouvrage, merci.

Faux. Ça fait 22 950 € sur le LA et les ~80k€ restants sur le compte courant car le LA sera plein, donc ça fait pas pas 109k€

 
Oups, c'était du matin, pas totalement réveillé. Alors normalement je partirai sur du hedgé oui, EWLD ou CW8 (si j'ai bien suivi les ETF régulièrement cités ici)
 

 
Oui, quand j'ai fait la demande d'ouverture vendredi, à aucun moment on m'a demandé de verser les sous. Il est apparu hier dans la journée.
 

 
Perso, ma stratégie c'est de placer 1500€ sur du tracker monde et je rajouterai mensuellement 50€ je pense. Quel tracker dois-je prendre (ou s'il est mieux d'en sélectionner plusieurs...)
 
 

Et on peut directement faire Fonds€ => ALT2 ou il faut passer par les UCs obligatoirement ? C'est incroyable

EWLD et CW8 ne sont pas hedgés.

 
Que durant les 30 glorieuses oui (période de référence pour les français). Pas la peine de remonter jusqu'aux mérovingiens  

à chaque fois sur l'investissement locatif je ressors ce site ( et pourtant j'en suis pas le webmaster..)

www.rendementlocatif.com

avec ça tu auras un VRAI rendement qui prendra en compte les % de l'agence, une vacance locative potentielle, en fonction de ta situation
perso niveau impots..., qui te donnera
aussi une estimation du loyer que tu pourras en tirer en fonction du marché ( et pas une estimation perso que l'on "gonfle" souvent )
tu pourras estimer aussi si tu fais une location meublée, pinel, ou que sais-je  ce qui change à mort le rendement final...
Et le site (en étant prémium) te simule aussi ton rendement par rapport à ce que ça te rapporterait avec un LA, une assurance vie, etc..
les possibilités sont infinies et franchement ça fait grave réfléchir sur la pertinence d'un investissement locatif.
Si tout le monde utilisait ce site, je pense que 80 % des gens ne se dirigeraient pas vers un investissement locatif...

Evitez les calculs à la main sous excel, privilégiez un vrai simulateur qui a fait ses preuves  

Soyons clairs, c'est un bug à coup sûr.

Logement bcp moins cher.
 
5x moins d'embouteillages.

Bah là, justement, ça semble contredire les CGV.