Reprise du message précédent :

C'est expéditif, mais surement par loin de la réalité.
Les revenus fonciers français sont hyper taxés. C'est PS + IR. Si il est dans la tranche à 30%, on est déjà à 47,2%.
 
Auquel il faut ajouter la taxe foncière. Comme il a un emprunt, ça peut être moins taxé aujourd'hui, mais ça va aller en augmentant au fur et à mesure du remboursement.
 
Il faut ajouter ensuite les différents travaux, l'assurance, les frais d'agence (je conseille de passer par une agence) et les emmerdes. Qui peuvent aller jusqu'aux impayés.

J'utiliserai un autre argument : ça ferait une charge mental en moins et limiterait son exposition à l'immo

Vaut mieux 2% de 360 en locatif ou 7% de 90k sur le World?

Il n'a pas 2% sur les 360k, car il faut déduire l'emprunt. Qui réduit l'imposition, mais aussi les revenus.

Il y a un truc qui m'échappe : il sort d'où ton 360k€ ? Tu mélangerais pas les choux et les carottes dans ton calcul ?

Revenus = 4,5 Keur super net lissé sur 12 mois pour moi + 10 Keur I/P en épargne forcé.

Merci  

Le 2 est une belle epine dans le pied pour pleins de raisons (travaux recents, humidite, Dpe F …) mais achat nov 2021 avec taux a 1,05% et j’ai maintenant de bons locataires en place. Donc plutot pour le garder pour l’instant.

Il est en LMNP par ailleurs et all in il doit me couter 1350 euros pour 1200 euros de loyers

Pb = quid si besoin de retrait dans les 12 prochains mois? Au moins sur AV la liquidité est la

 
Qu'est ce qui a motivé cet achat ?  

Il veut dire 350 mais le problème reste le même.
L'intérêt du crédit surtout à 1 % c'est que deux tiers de la valeur de l'appartement rapporte nettement plus que le taux du crédit.
Si tu vends tu ne peux pas garder ta dette pour acheter du World...

Ça reste probablement plus profitable que de vendre.
Oui le locatif en général c'est moins rentable que les actions mais ce qui fait la différence c'est toujours la capacité à faire de la dette

Edit : et pour corriger ton propos précédent la taxe foncière se déduit donc ce n'est pas 47 + taxe foncière.

Et quand le crédit devient trop faible tu peux passer à l'abattement forfaitaire de 30 % ce qui réduit la facture.

 
Separation en 2020, besoin de faire un projet perso, je n’étais pas encore avec ma conjointe actuelle… & les parents (generation boomer) qui m’ont poussé a investir dans la pierre car CA BAISSE JAMAIS   . Bon j’ai payé mon T2 389 Keur et il vaut 350 Keur aujourd’hui mais pas grave c’est du SOLIDE  

   
 
C'est dans quelle ville ?

 
Paris 20 (Alexandre Dumas/Nation)

Oui, les prix ont baissé de 10% à Paris en moyenne.  

Oui 350/360 c'était pas mon point. C'est le raisonnement du crédit, non remboursé qui rapporterait 2% qui m'échappe, sans aucun calcul fournit

 
Ben a supposer que 600 euros / mois sont capitalisés (hypothèse chienF), ça ferait 7200 / an soit 2% de 350 000.
Versus une revente, qui permet de ressortir 90k€ de cash placés sur du world à 8%, soit 7200 euros / an.
Ce serait un peu kif-kif à l'instant t.

Ah ok, j'ai compris le raisonnement, mais celui-ci ne tient pas compte des potentiels traveaux et risque de vacances locative.
Mais à côté, je prendrais pas 8% non plus pour le world (qui déjà est brut) mais un taux un peu moins optimiste. Et rien ne garantie que la vente serait exécuté à 350k net vendeur.
De même, on on ne connait pas le taux de l'emprunt ni l'état de l'immeuble.
Par conséquence, la seule chose que je retiens c'est que le loyer couvre les traites, mais pas les imprévus, et que le bien à perdu de la valeur. Sans plus d'infos, je reste sur le fait que le world serait plus intéressant et libérerait de la capacité d'emprunt s'il souhaite engager de gros travaux par exemple dans son nouveau bien

Si quelqu'un veut me parrainer, pour une AV Corum, je me tâte à en ouvrir une pour avoir accès à leurs SCPI.
Mo, je prendrais en priorité un membre ancien / qui participe.

Je prends aussi vos retours sur leur AV.

Trop d’immobilier, PEA avant AV en fonction de ton aversion au risque.

Il vaut mieux 8% de 90k que 2% de 360k car tu oublies les frais

Mouis, maintenant on rappelle que les 2% sortent d'une estimation faite avec le cul par chienF, et que ça ne semble pas correspondre aux données du demandeur.

Il a un cash flow négatif et un bien qui se déprécie, des travaux qui ne sont pas comptabilisés, je vois pas trop ce qui est compliqué à comprendre.

Si je me debarasse de mon appart en loc des maintenant c’est tres (trop) douloureux: 40 Keur de moins value. J’ai amorti 46 Keur de prêt « seulement » sur la période, malgré, sur les 1200 euros de remboursement 950 Euros de capital et le reste en interet. J’ai quand meme interet attendre un peu es esperer un retour des prix aux annees 2020/2021

Là on te dira que c'est un biais psychologique lié aux coûts irrécupérables, et sur ce point je suis en accord avec les autres intervenants.

Garde en tête que tu n'es pas à l'abris d'une baisse durable du marché immo. Prend aussi en compte dans tes calculs les provisions pour travaux (logement et communs) et vacances locatives
Ton bien à baissé de 10%, il faut donc une augmentation d'un peu plus de 11% pour revenir à sa valeur d'origine. Il faut ajouter à ça l'inflation sur la période depuis l'achat et l'inflation moyenne à venir.

Peut être que dans 10 ans tu auras fait un +25%, ou pas.
Coûts irrécupérable vs espérance de gains, biais psychologique, charge mentale potentielle à venir

De toute façon à 1200e de loyer seulement pour 350k+ investi je vois pas à quel moment le projet était viable/rentable. Même sur le boncoin t'en trouves par paquet de 12 des projets plus interessant.  
 
Plus qu'à espérer pour toi que l'âge d'or de l'immobilier revienne et que le T2 atteigne les 500k ou que les loyers augmentent.

Comme en Suisse, avec de vieux T3 au bled pour 1M  

 
J'ai aussi un bien à la frontière suisse achète en 2012, ancienne RP, 290k pour 67m2. Quitté au bout de 6 mois.
 
Loyer de 1200 euros en 2013, à present 1380 presque 15 ans près, valeur de marché... 300k, bref 0 gain en 12 ans, tout le coin s'est construit dans tous les sens, l'ancien est en compétition avec le neuf.
 
Rendement brut d'un peu plus de 5% hors levier, loué en lmnp frais réels sans imposition effective. Emprunt à taux bas renégocié plusieurs fois.
 
Pas une bonne affaire car 0 appréciation mais rendement très correct avec le levier, un peu plus de 7.5% en moyenne depuis le début selon es calculs.
 
Impossible à revendre étant donné la dépréciation lmnp réintégrée dans le calcul de la PV donc condamné à être gardé ad vitam histoire de purger la PV par le temps.

Depuis que l'amortissement est pris en compte en LMNP dans la plus value, il y a un biais qui s'installe qui consiste à penser que vendre plus tard permet de rembourser le crédit mais c'est presque un jeu à somme nulle vs. revendre tout de suite.

J'avais fait le calcul mais vendre un appartement récent et payer peu de plus value vs vendre dans 10 ans avec un gros amortissement et les taxes sur la plus value encore punitive on se retrouve plus ou moins aux mêmes conditions.

C'est assez traitre et il faut absolument faire la simulation. Je pense qu'en faisant les calculs dans ton cas c'est soit vendre now et accepter la perte soit vendre dans 25 ans.

Tu gagnes fiscalement pendant la détention (grâce aux amortissements) mais tu reprends une claque à la revente (réintégration)

Oui sauf que moi je détiens depuis 15 ans déjà et crédit qui s'arrête dans 6 mois. Je peux encore attendre 10-15 ans avec ce genre de rendement, sachant que je pense emprunter de nouveau sur ce bien pour extraire 250k d'equity.

 
Bon non sujet dans mon cas car on est sur une moins value et pas près de se retrouver en + value. Par rapport a la situation de Lookoom mon appart a l’avantage d’etre protege des constructions neuves (Paris …) et la politique de logements sociaux de la ville augmente la rareté des biens du marché privé.

+1
 
C'est comme attendre des années qu'une action revienne à son PRU pour revendre.
Il faut plutôt appliquer la théorie du lutin.  

La vacance à Paris, ça devrait aller AMHA.
Les impayés sont un plus gros risque pour moi. Et les emmerdes.

 
Par vacances, j'insinuais l'absence de loyer au sens large. Mais tu as raison

Un peu tardivement : merci pour ton partage et ton honnêteté sur cette mauvaise expérience ! Cette démarche t'honore et instruit concrètement le fil  

On te souhaite de sortir au plus vite ! Tu es 1000ème dans la file, mais peut-être que certains devant toi n'exerceront pas tous leur retrait ?

A quel mécanisme fais tu référence je ne comprends pas bien ?

Une fois que tu as remboursé ton crédit, tu peux emprunter à nouveau sur le bien pour obtenir des capitaux de la banque en contrepartie du paiement d'intérêts.

 
Hypothèque ?

Le schéma de nantissement du collatéral immobilier a plusieurs visages, hypothèque, privilège du prêteur de denier, crédit logement, garantie en première demande etc... Mais c'est à la banque de decider leur chemin de préférence.

Faut surtout mettre ça en rapport avec le taux du prêt de ta RP, que j'imagine bien supérieur à celui de prêt pour locatif, et combien te rapporte un remboursement anticipé pour baisser ta mensualité et épargner la différence sur un bon fonds € ou du 80/20% en etf world.

C'est un calcul à faire avec des hypothèses sur 10, car "clairement" il te faudrait ça pour éponger ta MV de -40k€

Une fois tout ça posé, alors tu pourras faire un choix plus éclairé en fonction de tes appétences.

Edit : et +1 pour la réintégration des intérêts dans la PV. Si un jour lointain tu revends en positif, ça pèsera (un peu vu ton taux à 1%)

Si j'ai un PER qui me verse environ la moitié de ce qu'il devrait me verser : que puis-je faire ?
Je parle d'un contrat qui, quand on lui confie une somme, ne rembourse même pas le capital en question sur l'espérance de vie restante de la personne. C'est à dire que l'assureur se garde 100% des intérêts et même une partie du capital.  
C'est un contrat merdique, on est d'accord. Mais si on est obligé d'avoir ce contrat, y a-t-il une solution de sortie ? Jusqu'au dépôt de plainte collectif pour "vol"...

 
Respire. De quoi parles tu ? Un de tes proches vient de partir à la retraite et avait un PER d’entreprise à versements obligatoires et il est de ce fait contraint de sortir en rente ?