Reprise du message précédent :

 
 
pourquoi

 
Parce que tu déduis tes intérets d'emprunt de ton revenu foncier.

 
pour du locatif, tu déduis les intérêts d'emprunt et utilise à fond l'éffet de levier.

en fait j hesite encore entre un investissement locatif dans un appart ou un placement moins contraignant du style assurance vie
je me demande si le rendement est le même , je vois le premier devant mais les soucis aussi

si une ame charitable peut m'expliquer cette notion d'effet de levier !!!!

l'effet de levier, c'est acheter tout de suite avec de l'argent que tu n'as pas.
 
Sans effet de levier, tu devrais économiser longtemps et acheter dans 20ans. Avec le levier, tu achètes aujourd'hui, et tu jouis du bien dès aujourd'hui.

ok merci

 
Pour une AV : tu peux avoir du 4% net, exo d'impôts après 8 ans en échelonnant les retraits comme il faut.
 
Pour l'immo locatif : pour obtenir du 4% net, tu devras viser une rentabilité de 7% brute pour couvrir les aléas de gestion, les assurances, les taxes et les éventuels travaux...
En ce moment, il faudra être très selectif pour trouver ce rendement. Et surtout, faut avoir confiance au marché pour espérer une plus-value à la revente.
Est-ce que tu es déjà proprio de ta résidence principale pour d'endetter sur un invest locatif?

oui proprio de ma résidence principale mais remboursement d'un emprunt dessus je peux donc seulement rembourser dans les 500 euros si je ne veux pas dépasser mon seuil d' endettement
 
je vais avoir une certaine somme dans pas longtemps donc j'hesite entre un investissement via achat d'un appartement car on me dit que la pierre c'est ce qui rapporte le plus  ou la sureté d'une AV en euros  
 
pourquoi crois tu qu il n'y aura pas de plus value sur une revente éventuelle ?

 
    Qui t'a dit ça?
Fais un tour du côté du topic "immo : ça krache" et lis au moins la 1ère page    
 
Entre 98 et 2007, la valeur de la pierre a été multipliée par 2,5 !! Donc oui, ça eut rapporté gros. Mais il ne faut pas rester sur ces acquis, le marché est cyclique!  
Depuis 2 ans, nous sommes sur une tendance baissière pour j'espère un retour à la normale (baisse de 30% mini) d'ici 5 ans.
 
Si tu revends dans moins de 10 ans, risque de moins-value élevé.  
 
Et puis tu peux regarder du côté de l'Espagne, Dubai, States où la pierre a perdu 50% en qqs années. La France n'est pas à l'abri  

 
donc pour toi il vaut mieux une bonne AV  ' apicil pas mal avec 4.80 en 2009 net de gestion)
 
autre chose j'ai fais un petit comparo avec un pret de 30 000 euros sur 6 ans j'ai en gros 1000 euros d'interet sur la premiere année , si j'escompte 500 euros de loyer pour un f2 cela fait 500*12=6000-1000 donc 5000 euros à déclarer . ne payant pas d impot cela me fait payer grosso modo 100 euros d'impot et 450 euros de prelevement
 
si je prends le même appart sans emprunt je paye donc des impots sur la base des 6000 euros ; j'en arrive à un IR DE 200 euros et 550 euros de prelevement obligatoires
 
cela ne fait donc que 200 euros de difference j'en conclu que si on compte les frais du credit ( 3500 euros) la première solution est très loin d'etre rentable

 
 
APICIL est bien. Il y a aussi LINXEA Evolution.
 
 
Tu parlais au dessus d'un appart' à 80Kf...tu ne veux pas plutôt dire 80k€?
 
Un loyer de 500€ pour un appart acheté 80k€, cela donne une rentabilité de 7,5% brute...bien!
Mais tu es sûr de pouvoir louer 500€ un appart de 80k€?
 
Si tu es faiblement imposée, le levier de l'emprunt est moins intéressant que si tu étais fortement imposée (TMI 30 ou 40%).
 
 
Calcule bien si tu te lances dans l'immo, ça ne s'improvise pas.

Bon, là on est totalement HS.
Va plutôt sur le topic "placements"  ou sur le topic "immo : ça krache"

oui 80 000 euros
sur toulouse 500 euros pour un t2 c'est très jouable

 
pas trouvé immo çà krache

http://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] #t21421164

 
ça serait étonnant...

regarde sur seloger par exemple

 
merci

Ca m'étonne aussi.
Payer son appartement avec 160 loyers, on serait revenus à des prix non bullesques à Toulouse??

 
 
merci

 
Nan mais d'accord pour que ça se loue 500 €. Mais dans ce cas, ça se vend entre 100 000 et 120 000 €...

Voila.
Il y a des T2 qui se vendent 80.000€.
Il y a des T2 qui se louent 500€/mois.
 
Ce ne sont pas les mêmes, tout simplement

oui pardon plutot entre 90 et 100 keuro je viens de reverifier mais il y a aussi des t1 bis dans les 80 000 notamment sur rangueil (à cause de l'hosto et de la fac je pense )

Mouais, beaucoup d'à peu près...  

http://www.logic-immo.com/detail-v [...] 0559c5.htm
 
85 000 euros loué 420 HC par exemple

http://www.logic-immo.com/detail-v [...] abb7a4.htm
 
90 000 euros t2 459 euros +36 de charges
 
on est pas loin là ?

 
Oui, mais un T1bis ne se loue pas aussi cher qu'un T2. Donc c'est normal qu'il coûte un peu moins cher...

 
Oui, ça c'est un prix de vente normal et un prix de location légèrement surestimé (de 10/20 € je dirais).
 
Sinon, petit conseil : Ne crois pas sur parole un vendeur. C'est pas parce qu'il y a écrit 459 € que tu trouveras un locataire qui acceptera forcément à ce prix.
 
 

 
Tu négocies à 82k€ et tu le loues 430€ pour être bien placée.

 
d'accord avec toi
 
reste que le prix de revente d'un tel appartement( car c'est là mon intérêt ) ne doit pas engendrer une grosse plus value j'ai l'impression que les bonnes années sont derrière nous

 
Tu n'as pas tort. En ce moment, les appart' sont partis pour perdre environ 5% de valeur par an...

 
merci pour le conseil  
 
trouve tu que de nos jours il faille vraiment hesiter entre un tel investissement et une AV ?

 
 
oui je vais lire attentivement le lien donné par nico sur le krash de l'immo, moi qui croyait revendre le tout au bout de 5 ans avec une bonne plus value        

 
Oui, il faut vraiment hésiter.
Il y a peut-être de bonnes affaires à faire avec l'immo locatif, mais il faudra beaucoup chercher pour trouver la pépite!
 
Surtout si tu veux revendre dans 5 ans, laisse tomber.  
Si tu veux garder l'appart' jusqu'à la retraite pour complément de revenus, là ça se discute moins  

oulala la retraite est très loin

 
Ah oui quand même... T'es resté bloqué dans les année 2000 en fait...

 
  ²²

peut être bien  
sauf que j'ai en tête des reventes au bout de 5 ans avec grosse plus value mais il ne s'agissait pas je l'avoue d'un appartement t2

Ca n'a rien (ou presque ) à voir avec la nature/la surface du bien.
Les grosses plus values ont été rendues possible par un immobilier qui prennait +10/+15% par an.
 
C'est fini, ça.
(pour le moment, il y aura peut être/sûrement une autre bulle, un jour... mais pas tout de suite vraisemblablement)

+1  
 
L'enrichissement par l'achat d'un bien immobilier se fait par deux moyens :
 
- la plus value à la revente : uniquement valable quand l'immobilier augmente (ou si tu fais de gros travaux). Cependant vu que les salaires stagnent/baissent, la dette de la France est abyssale & que la pierre a pris 120% en 10 ans, c'est fini. On peut parler de moins value maintenant (vendre moins cher que le prix d'achat) ou au mieux une stabilisation.
- la capitalisation : le remboursement du capital sur l'emprunt. Bonne chance si tu as pris un studio sur 25 ans.