Reprise du message précédent :

Bah après évidemment que si ton salaire est moyen et que ton épargne rapporte peu, tu ne pourras pas fire, ni même l'envisager. Ça reste accessible à une minorité, c'est logique quand même d'une certaine façon.
Et le système de retraite français encourage d'ailleurs cela, bien aidé par les syndicats de gauche qui aident le patronat infine.

Si tu sautes la banquière avant et que tu es déjà à 7K€ + apport + RP réduit à un studio aussi grand que la chambre chez tes parents, vague plan par cher du tonton qui a hérité d'une grande tante éloignée

Donc comme dit glandoll, le FIRE boosté par le patrimoine immo = fuck you chez les salaires non CSP Triple A+

J'ai acheté tôt comparativement au reste de la population et j'ai acheté à 30 ans... crédit à 25 ans ramené à 20,5 après 2 renégociation des taux. Donc je vais finir à 50ans et 6 mois . Avec beaucoup de travaux (pas fini). La valeur a fait env. X2 depuis 2011.

Faut pas oublier que c'était une course entre épargne pour l'apport et augment' de l'immo...

L'appart locatif a été acheté à 38 ans , fin de remboursement vers 60 ans (deux ans de construction grace au covid   ). Cash flow négatif fortement, mais gestion et assurance au taquet . Capitalisation positive d'environ 200€ /mois. Oui c'est pas l'opé du siècle, loin s'en faut  

Merci aux pouvoirs publics de ne pas avoir fait suivre du tout  l'inflation aux loyers  

Bref j'aurais placé l'effort d'épargne en cw8, je serais nettement plus tranquille et riche lô. Ma seule satisfaction, c'est que mes jeunes locataires (des cousin-cousine qui semblent bien s'emboiter   ) ont un appart sympa, bien placé et pas très cher face au marché  

Vous avez une vision de parisien.

Avec un salaire très lambda de 2k/mois en sortant de tes 4-5 ans d'études, qu'est ce qui t'empêche de faire un crédit sur 15 ans pour acheter un T1/T2 locatif à ~100k travaux compris dans une agglo ?
Réponse : ton mental, et uniquement ton mental. Parce que financièrement, tout est au vert.

D'ailleurs en province, il est très courant que les bac+5 achètent leur RP dès qu'ils ont leur CDI. C'est que dans les métropoles que les gens attendent 40 ans pour acheter.

 
tant que tout fonctionne comme il faut mais dès que tu as un locataire qui ne paie plus, des travaux à faire entre 2 locataires....
 
par contre là où je te rejoins, c'est qu'à un moment il faut "donner de soi", soit par le boulot en gagnant plus, soit en prenant des risques, et surtout cette seconde partie pour les salaires faibles/moyens.
 
Perso, je suis plutôt sur la seconde partie (malgré un salaire "correct" pour HFR).
Le fait que madame soit +/- pareil niveau salaire aide aussi à faire monter le patrimoine plus vite. Sinon cela aurait été compliqué à envisager à 2.
Aujourd'hui, en dehors de la capitalisation de la RP (pas loin de 2K à 2 par mois quand même), on ne fait pas spécialement d'effort d'épargne (même si infine on épargne quand même) et on compte surtout sur la progression du patrimoine existant pour l'augmentation du global.
 
Maintenant à voir si je/on se lance un jour....le risque c'est d'accumuler le/les millions et rester à bosser à 100% pour une certaine sécurité, qui ne peut jamais être totale.

Donc 555 euros par mois sans les taux et l'assurance crédit.
Tu connais un banquier qui l'accepte de suite ? Je suis preneur. Sériously.

Et ton autre logement dans lequel tu vis (la voiture ça compte pas) tu le paies en tapant dans ton budget pâtes ? Parce que faut le trouver ton locataire qui te donne autant voir plus que le coût de ton crédit pour un bien de ce coût ! (Un T2 à 100 000 euros travaux inclus dans une zone à fort coût de loyer, envoie tes tuyaux STP)

Accessoirement je ne suis pas parisien et dans mon secteur les T1/T2 dans leur jus dépasse largement ton 100K euros, sans travaux

Faut être réaliste, le salaire lambda et solo, l'investissement immo il sera fera éventuellement à 40 ans si sa vie ne coûte pas cher. Sinon les quelques gains peuvent vite disparaître.

Mais où est le problème ? Avec le taux et l'assurance, tu vas être à 700€ de mensualité. En face tu as 2k de salaire + le futur loyer encaissé. Tu es en-dessous des taux d'endettement recommandé par le HSCF. Où est le problème pour le banquier qui sera, au contraire, bien content de faire ce petit crédit à un jeune bac+5 qui va certainement avoir son salaire qui augmentera assez rapidement. Explique moi où est le problème.

Bah faut un bien avec un peu de travaux à faire et il faudra y passer un peu de temps pour tout bien organiser, je l'ai toujours écrit. C'est pas une opération lazy clef en main où tu restes dans ton canapé sans rien faire hein. Petite rénovation / rafraichissement, gestion en direct sans agence pour limiter les coûts partout, et tu loues en meublé à 800€. Tu sera globalement avec un cashflow à l'équilibre ou très faiblement négatif (quelques dizaines d'euros max, ça ne va pas te tuer).

Mais je répète, ça va demander des efforts et du temps. C'est pas lazy. Mais l'individu motivé pourra tout à fait le faire.

Tiens du coup, j'ai regardé ma 1ere fiche de paye. 1400€ net (et pas supernet à l'époque yavait pas le pas   ) .

Va acheter avec ça  

A ce niveau c'est quasiment du supernet hein. Très peu d'IR avec 1400€ de salaire

Mais oui, il y a des limites. Là tu ne peux rien faire. Avec mes messages, j'essaie juste de remettre un peu de cohérence auprès de ceux qui écrivent qu'il faut 7k/mois de salaire pour acheter un appart locatif  

 
Alors je viens de lire les PDF de la HSCF sur les recommandations de 2021 et amendements.
 
Je cite :
"L'appréciation des revenus annuels peut prendre en compte les loyers futurs tirés de
la location du bien faisant l’objet du crédit. Le montant des loyers retenu devra
toutefois faire preuve de prudence et leur prise en compte fera l’objet de décotes
prudentes afin de refléter le risque locatif."
 
Donc déjà, pas une variable fiable.
 
Ensuite, sur la règle des 35 % de taux d'endettement, pour du 2000 euros net, tu raques seul en faisant gaffe et en ayant 0 vie sociale 1000 euro direct. On est à 50 %. Ca commence mal si ton futur loyer n'est pas pris en compte.
Enfin, si t'as pas prévu de dispositif "primo-accédent" ou autre QUI NÉCESSITE de vivre dans ton futur bien acheté, il faudra sauter la banquière régulièrement pour supprimer l'apport
 

 
Un meublé T2 acheté 100K prêt à la loc à 800 euros par mois ?
Donne une adresse, tout de suite, de ta résidence de pigeons à GoldenStartupeur City.

C'était en 2002 , alors c'était pas si mal pour l'époque. Et comme j'ai tout claqué, les impôts m'ont fait mal
Edit : sauf reno soi même, c'est plutôt 150k les 700 balles perçues (faut ajouter les frais récupérables comme les taxes d'ordures).

Bref sauf à être courageux comme André, pas possible de fire avec un p'tit salaire via l'immo.

Mais tu n'as jamais fait de crédit immo locatif pour dire cela ?
Les loyers futurs sont toujours pris en compte, minorés d'un % qui varie selon les banques qui font leur tambouille chacune d'une autre façon, mais toujours pris en compte quand même.

Il vient d'où ton "1000 euro direct que tu raques". Je ne comprends pas. C'est quoi ?

Je ne suis pas sûr de comprendre non plus ta phrase sur la suppression de l'apport, mais là aussi, j'ai l'impression que tu n'as jamais fait de crédit immo locatif pour croire qu'il faut sauter la banquière pour supprimer l'apport. Au contraire. C'est beaucoup plus facile de faire un crédit 100% ou 110% pour un investissement locatif que pour une RP. Car en investissement locatif, la banque, via sa caution, pourra se retourner contre toi et te faire vendre le bien pour récupérer le POGNON. Ce qui est beaucoup plus compliqué à faire avec ta RP, car tu vis dedans, justement.

Je répète en majuscule puisque tu n'as pas lu : AVEC TRAVAUX. Il n'a jamais été question d'un achat clef en main prêt à la location.

Laisse tomber, peine perdue j'ai l'impression.

Je pense que tu l'as fait. Je l'ai fait aussi (27ans, puis 28ans, puis RP après) en parallèle d'un gros coffrage.

Mais apparemment ceux qui ne l'ont pas fait savent mieux.

En dehors de l'interrogation sur la présence de ces appartements pas cher à l'achat (ruine (??) / enculage de vieux proprio (??) /cheatcode pour charme de niveau 9 (??) à 100 K€)  louable très cher (car c'est bien connu, un T2 achetable 100 K€ ne nécesite que 40 000 euros de travaux pour se louer 800 euros par mois toute l'année (ah mais meublé ça change tout )), je prends note de vos propos et conseils.

J'ai pas fait de crédit, mais par contre je garde les pieds sur terre.
Où sont vos propriétés à rentabilité maximum, tous les deux ?

Il n'a jamais été question d'acheter une ruine ou d'arnaquer un vieux proprio. J'ai écrit "Petite rénovation / rafraichissement". Tu ne lis pas les messages en fait.
En gros : tu achètes un bien dans son jus des années 80/90 (donc élec correcte et isolation pas totalement naze), tu changes tous les revêtements (sol, peinture), tu montes une cuisine équipée, éventuellement tu refais la salle de bain si nécessaire, et tu meubles. Coût des matériaux : moins de 10k. Coût de la main d'oeuvre : 0, tu fais toi-même, c'est de la petite rénovation.

Quant à la localité, je l'ai écrit aussi : il faut regarder dans des petites agglo. Donc des villes de ~50k habitants.

Et je répète aussi que ce n'est pas lazy. Ce sont des opérations qui vont demander du temps et des efforts. C'est d'ailleurs de là que vient la bonne rentabilité, il n'y a rien de magique.
Dans une optique FIRE, il faut faire ça pendant la période d'accumulation. Mais in fine, il faut tout revendre, car la gestion locative en direct peut vite devenir chronophage quand on cumule plusieurs apparts locatif.

Et vive l'amiante mais oui ça parait évident de faire soi-même, évidemment qu'il faut rogner sur le coup de main-d'œuvre.

Ce qui ne répond pas à la question qui est : où possèdes-tu ce genre de bien ?

Ah mais je ne titille absolument pas le fait de faire de l'argent de la sorte, je cherche seulement à savoir DANS QUELLE VILLE PRÉCISE on trouve ledit bien pas cher qui se loue cher.
On parle de 800 euros par mois le T2 acheté maximum 100 000 euros, frais inclus (pas la réno on s'en tape dans le calcul)
En exemple concret de possibilité et de réalisme d'investissement avec de l'attractivité locative (du cadre en mission ext longue durée), on parle de louer au prix de Lyon 4ème arrondissement. Un bien qui se vend en moyenne à 5300 euros le mètre carré, soit avec frais de notaire et ajustements par ce con de vendeur un peu dur de la négoce, un 165 000 euros le T2 32 m², basique, probablement mal agencé, avec le cadre résidentiel proche du zéro, absence d'ascenseur inclus. Et qui se loue 600 euros si troisième sans ascenseur.

Et dans le cas d'une agglo de moins de 50 000 personnes avec un ratio coût au mètre carré bas / potentiel locatif élevé, je n'en vois pas

A un moment on nous disait que la martingale était a Saint Etienne
Aujourd'hui je sais pas

 
On est à 406 000 habitants pour l'agglo de Saint-Etienne, je crois qu'on dépasse le critère

Nan mais tu cherches exprès la petite bête.
Pro tip : Tu regardes la diagnostic amiante avant d'acheter. Et pour une construction de 80/90, même si ce n'était pas encore interdit, c'était déjà de moins en moins utilisé. Et si jamais il y a de l'amiante à des endroits non diagnostiqués (isolation, canalisation sous coffrage, toit/façade , whatever), et bah tu t'en fous car tu ne fais que de la petite rénovation. Donc tu n'y touches pas. Et si tu as peur de la colle à carrelage, bah tu mets ton nouveau carrelage par dessus sans toucher.

Je n'ai pas envie de donner les localités de mes biens, c'est un forum public. Mais c'est dans le centre de la France.

Regarde à Bourges par exemple. Ca sera plutôt un T3 là-bas, voire un T4, mais avec les montants discutés.
Et tu n'as pas besoin d'un "potentiel locatif élevé". Il suffit d'un potentiel locatif normal. Le but n'est pas de se palucher sur le fait que tu vas recevoir 10 candidats en 5 minutes après la mise en ligne de ton annonce LBC. Le but, c'est juste de louer.

Je taquine pour l'amiante.
Mais jusqu'au 1 juillet 1996 tu peux en trouver et crois-moi que les vidages de stock se sont bien faits dès 1994.

Bah tiens

Je vais checker l'exemple de Bourges et je rebondis dessus ensuite.
Quand je dis potentiel locatif élevé, c'est pot€nti€l locatif €lev€ qu'il faut comprendre.
A plus tard.

Edit : oui je suis chiant mais quand il faut parler concret, c'est soit évasif soit du clash. J'aime le concret, du chiffre et des situation réelles, pas des plans potentiellement sur la comète jamais argumentés.

 
Chaque opération sera unique hein. Donc si tu cherches à avoir une "simulation générique", c'est peine perdue. A un moment, il faut sortir des modèles Excel et juste faire les choses

Années 70/80 et isolation ?! Le dpe e te guette  

A défaut de donner des valeurs fixes du maximale atteignale (soit quasiment l'infini), on peut quand même calculer le minimum financier engageable pour rentrer dans le critère "patrimoine immo rentable dès le premier mois pour la mise en place du futur FIRE", et cette affaire de 100K€ engagé me laisse perplexe.

On a quand même d'un côté un cadre défini (l'immobilier) avec une tonne de prix sur le neuf et la loc, d'indices de référence, de bases de données des historiques, pléthore de renseignements fiables sur une évolution à court terme d'une conjoncture locale voire régionale ; de l'autre côté un objectif de rentabilité de la somme engagée qui est au moins d'un centime d'euro de plus que ce qu'il coûte chaque mois ( )

Et si vous me soutenez mordicus que ce n'est pas calculable, alors je parle à une bande de veinards inconscients qui ont juste eu de la chance lors de leur premier investissement et qui naviguent un bateau naviguant à vue tant qu'il n'y a pas d'iceberg droit devant. Un comportement dangereux.

de toute façon en immo il faut impérativement diversifier les lieux
et l'immo vaut le coup seulement quand on fait comme André
-potasser à fond les localisations
-potasser à fond la rénovation
-potasser à fond les règles des fonctionnaires, et ils changent les règles tout le temps
Et même si on supporte la charge mentale de la détention directe, le problème reste qu'on est cantonné à sa région. Pour jouer la géographie, il faut passer à l'immo publique donc autant d'emblée aller la dessus, au lieu de l'immo direct ou l'immo privé avec des SCPI francofrançaises sans interêt.

J'ai évoqué les années 80/90. Et puis ça dépend évidemment du bien. Tout ce qui était fait dans les années 80/90 n'est pas complétement naze, d'autant plus que certaines copro ont déjà fait des travaux d'isolation.
 
Je commence à me lasser de répondre si vous ne lisez pas et/ou que vous cherchez spécifiquement les cas évident qui ne marcheront pas.
 

C'est faux, tu ne me lis pas, encore une fois.
 
J'ai bien précisé un cashflow globalement équilibré avec éventuellement quelques dizaines d'euros de négatif par mois qui ne vont pas te tuer.
 
Je vais arrêter de répondre. Reste avec tes certitudes que ce n'est pas faisable. Tant pis pour toi  

Faut la dire sans trembler des lèvres celle-là , surtout après avoir sorti sans preuve réelle un "T2 meublé 100K€ + 10K de réno = 800 euros par mois, direct mec tkt"

Bref vous ne faites pas montre de votre réalité par ici, juste de vos espoirs les plus fous.

Ca donne quoi tes recherches à Bourges ? Ca te prend du temps car tu cherches exprès le bien pour lequel ça ne marchera pas, ou c'est comment ?

Tiens, un exemple trouvé en 1 minute :

Tu achètes ça : https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_ [...] 2455574707
4 pièces 60 m² 76k DPE D.

Tu fais la petite rénovation que j'ai dit pour le transformer en ça : https://www.leboncoin.fr/ad/locations/2705299379
Et tu le loues 800 balles.

En gros hein. Je laisse les petites mains faire les calculs.

 
La je mange, on verra après pour l'étude objective du secteur de Bourges.
Et si c'est un coin dans les critères de l'exemple initial, je ne vais pas faire mon ouin, je vais dire OK je valide ton propos.

 
Si ce n'est pas rentable avant la vente, bonjour la perte sur ce patrimoine immo. Surtout un 100K€ intégralement remboursé tout seul en 15 ans max
 
[quotemsg=70674208,2425,1172178]
Je vais arrêter de répondre. Reste avec tes certitudes que ce n'est pas faisable. Tant pis pour toi    
 
Oui, retourne sur ton patrimoine imaginaire.

Tu ne peux pas savoir si c'est rentable avant la vente. C'est le principe d'un calcul de rentabilité, ça dépend du prix de vente. Le cashflow ce sont les flux de trésorerie, ce n'est pas la rentabilité, ni le rendement.

 
C'est quand même con de ne pas chercher la plus-value de revente ET de la rentabilité pendant la loc, qui peuvent justement permettre d'assurer les contrecoups négativant le cashflow.
Surtout sur des exemples viables comme le T4 à Bourges que tu as donné juste avant (exemple que je vais étonnamment mettre en stock dans un coin de ma tête )

L'exemple de Bourges est assez bluffant. Dans d'autres villes ça se trouve aussi mais avec bcp plus de temps et de difficultés. Après je ne conseillerai pas de se lancer dans l'immo locatif trop loin de chez soi. Si tu mets tout en gérance, tu vas perdre pas mal et si tu te tapes 4h de voiture a chaque fois qu'il faut faire un EDL ça va vite être impactant sur ta qualité de vie...

 
On peut aussi ne pas mettre en gérance et faire faire l'EDL par quelqu'un d'autre hein  

 
Le ramassage de cerises , ça eut payé  

 
Ben pas forcément.
 
Actuellement j'ai 7 biens locatifs, dont 6 qui sont dans le même quartier. Les avantages :
- proche de chez moi et faciles à gérer
- une parfaite connaissance du marché, qui me permet d'acheter des biens qualitatifs à -25% du marché.
 
Depuis longtemps j'ai réfléchi à investir ailleurs, mais jamais passé le pas.
 
D'accord sur la partie réglementation : cela m'a permis d'anticiper et de vendre mes biens mal isolés, de pousser l'endettement au maxi avant que le hcsf deviennent trop contraignant, et d'optimiser la partie fiscale en bossant un peu le bofip.
 
Pour la réno, tu peux bien sur faire comme André. Perso je suis nul en bricolage, mais j'achète des biens à rénover. Les avantages :
- ils sont moins chers, et moins de concurrence
- par un pro les travaux c'est beaucoup plus rapide que par moi-même, du coup j'ai du temps pour sniper des biens.
- je fais du déficit foncier.
- je suis tranquille pour 10-15 ans  
- les biens rénovés sont faciles à louer, et je peux augmenter fortement les loyers
 
Pour la charge mentale : c'est surtout au début. La recherche, les démarches administratives, les travaux, gérer les artisans, la vacance locative. Oui cela demande de l'investissement.
Mais une fois que tu as fais ton xp, ben franchement ça roule tout seul. Je suis bien plus serein aujourd'hui qu'au début. Je pourrai sans souci doubler mon parc. En plus cela dilue le risque.
Des années je n'ai rien à faire à part la déclaration.

Enfin du blabla concret !  
Oui l'exemple de Bourges est hallucinant, je ne connaissais pas le secteur.

Zorg666 > deux questions : âge du premier et du dernier achat, et logique patrimoine en future revente ou rentabilité mise en avant ?

 
Pour mes achats :  
 
1ère RP : 28 ans, j'ai soldé le prêt au bout de 10 ans et basculé l'endettement sur du locatif.
2ème RP : 47 ans
 
1er locatif 32 ans
Dernier locatif : 45 ans, et les derniers achats/ventes très concentrés sur 2019 et 2020.
J'ai monté l'endettement locatif à 1M d'euros, à 45% d'endettement pour les banques, je capitalise environ 60k / an, 72k avec la nouvelle RP.
 
J'avais fait des simus de tri sur des périodes de 7 ans, ça me donnait entre 10 et 15. Mais là les valos ont encore augmenté et les loyers aussi.
En face de ces chiffres, il faut savoir que j'ai fait le choix de vendre mes petites surfaces, je n'ai que des T3 ou maisons aujourd'hui, très bien placés. La rentabilité est peut être plus basse mais je m'y retrouve dans la valo future.
Et en gestion c'est semi lazy franchement.
Attention, la première phase de constitution est terminée, je rentre en phase de gestion, et avec quasi 70k / an de loyer, le déficit se consomme vite.
Je me fixe 2/3 ans pour planifier le futur et peut être lancer 1 ou 2 grosses opérations.
 
Pour mon profil l'immo était obligatoire car petit diplôme, beaucoup de glandage en étant jeune, à 32 ans, j'avais quasi rien en épargne, juste de la capi dans la rp, et un salaire de 1500 €.
Même profil pour ma compagne, mais qui a depuis une progression régulière.
Je ne rentre pas dans les critères du FIRE mais je me sens dans le QLRR maintenant, ce n'était pas le but mais je le réalise maintenant. Je peux quitter mon job du jour au lendemain sans souci financier, c'est déjà un confort énorme de vie.
Possible même que j'arrête totalement dans 2 ans.
Le gros questionnement aujourd'hui est de savoir qu'elle vie on veut avoir entre 50 ans et 65 ans. Clairement je ne me vois pas faire 15 ans de salariat.
Mon job me plait, mon salaire me va, mais j'ai d'autres aspirations de vie.
 
 
 

 
Si tu gagnes plus alors le differentiel salaire/rente diminue et tu ne veut pas quitter ton taf a la cogip
Si tu gagnes moins le differentiel salaire rente n'augmente pas et tu ne veut pas quitter ton taf a la mine
 
Jusqu'au moment ou le pognon tombe du ciel  

https://www.lefigaro.fr/finances-pe [...] e-20240524
 
«Jouer au golf et au bridge, ce n’est pas mon truc» : Jean-Luc, 93 ans, ne veut pas entendre parler de la retraite
 
faudrait lui présenter ce topic qu'on se marre un peu