Reprise du message précédent :
C'est fini l'explosion du patrimoine via l'acquisition d'immobilier (hors zones très attractives du genre villes suisses importantes, Dubai etc. bref les aimants à thune).
En pouvoir d'achat réel, s'entend.

Je n'ai pas dit que c'était évident mais que c'était faisable, ça repose souvent sur un salaire HFR compliant et un taux d'épargne élevé.
Dans mon cas, début de carrière à 22 ans, package global > à 100 k€ bruts après 7-8 ans de carrière et épargne annuelle entre 30 k€ et 50 k€ : 30 en début de carrière, 50 k€ maintenant.
Je suis à 900 k€ seul à 37 ans. La hausse des marchés actions a clairement aidé : sur les 900 k€, environ 370 k€ proviennent de la hausse de valorisation de mon épargne : PV, dividendes...

J'arrive à un moment où ma progression de carrière devrait ralentir, le plafond de verre n'est plus très loin à mon avis.
Je vise 1.5 M€ solo + RP payée, dans Paris IM, à 70%, ma conjointe possède 30%, pour FIRE, ce qui m'amène à la fin de la quarantaine.
Je partirai avec moins si j'en ai ras le bol d'ici là : 1 M€ + RP payée me semble suffisant pour FIRE, même à Paris.

 
non. Si c'était aussi facile tout le monde finirait à 5m à 70 ans avec les intérêts composés ... rien n'est garanti avec l'argent, et ça se perd aussi  

C'est pour ça que j'ai écrit "relativement".    
 

Ce n'est pas dans les salariés qu'il faut regarder. Ceux que j'ai en tête, c'est des cessions de boîtes, certains avant 30ans (J'inclus pas M.arc )

Déjà rien que de dire "investir en bourse" t'as perdu 95% des français...
 

 
Les trucs à Dubai qui s'enfoncent dans la mer
 
Je regarde des vidéos d'un agent immo en Floride, depuis l'effondrement de l'immeuble là tous les immeubles doivent vérifier leur structure, fondations, faire réparer etc., les proprios se retrouvent à payer 2-3000$/mois de frais de copro, la même en assurance, ça fait pas rêver l'immo

Si 100k+ c'est 150k ou 200k, alors oui 1M seul à 40 ans est jouable.

Si 100k+ c'est un début à 50k et une croissance jusqu'à 100k à 40 ans, c'est injouable sans une grosse PV immo.

Nan mais ton calcul est pété hein. Tu considères une épargne qui a un rendement de 0% pendant 20 ans, donc forcément que ça sera dur dans cette situation  

Avec 3% de rendement super net, il suffit d'épargner 3k/mois pour atteindre 1M en 20 ans.
L'épargne mensuel inclut évidemment le remboursement du capital des prêts immo. Donc tu fais 2-3 investissements immo locatifs à crédit avec un cashflow plus ou moins équilibré (ou 1 invest locatif + ta RP) + épargne financière ETF World. Et c'est largement faisable. Pas forcément facile, car il va falloir se bouger pour les investissements immo à crédit et ne pas être trop dépensier sur le reste des revenus, mais largement faisable pour une personne motivée.

Je pense qu'on est d'accord sur ça : en gagnant 100k on peut accumuler 1M en 15-20 ans.

Par contre, ce salaire est rarement atteint à 25 ans (et dans ce cas, c'est 200-300k mini à 40 ans). Et economiser 3k/mois en tant que JD, ce n'est pas courant.

 
+1, c'est vrai que ça tombe régulièrement et de manière importante à partir de 50 ans.
 
Si j'avais anticipé ça j'aurais pu m'arrêter bien plus tôt.

Si tu es motivé et organisé tu vas acheter ton premier appart locatif à 20-25 ans, il sera remboursé avant tes 40 ans. Un deuxième vers 25-30 ans, il sera aussi remboursé à tes 40 ans ou un peu après. Si les cashflow sont un peu près équilibrés, bah tu te retrouves déjà avec 2 apparts payés à 40 ans SANS AVOIR EU BESOIN D'ECONOMISER sur ton salaire. Ton épargne sur salaire sera en sus, placée typiquement sur ETF World + Fonds euro.

Evidemment, je répète qu'il faut être motivé et organisé, car ça demande du temps de gestion (et éventuellement de travaux) pour réaliser 2 opérations immo avec un cash flow un peu près équilibré. Si tu restes passif, bah tu aura que ton épargne sur salaire à faire composer, et forcément ça ira moins vite.

 
Je confirme que c'est parfois prise de tête, la gestion. On ne s'ennuie pas

J'adore ce genre de phrase générale alors que c'est loin d'être le cas de la majorité de la population
Typique de l'auteur.

Ca me fait penser à une personne CSP+++++ que je connais, qui n'a jamais levé le petit doigt dans sa vie et qui s'est permis de me sortir un jour, alors que le JT parlait de l'explosion des prix de l'énergie, que "Tous ces gens [NDLR : les "pauvres"] n'avaient qu'à avoir eu l'intelligence d'acheter des parcelles de bois pour faire leur bois et se chauffer en hiver une fois âgés."

De façon générale, j'essaye de ne pas juger les gens qui peuvent faire ce type de remarque déplacée, parce qu'après tout, quand on nage toute sa vie dans l'argent, parfois on n'est jamais confronté à la réalité, mais j'avoue que cette fois là, ça a provoqué chez moi un grosse exaspération. Ben oui, la veuve de 90 ans n'a qu'à aller couper son bois sur la parcelle qu'elle aura eu "l'intelligence d'acheter", c'est évident...  

 
Pour moi, 100k+ désigne un salaire supérieur à 100 k€ donc, par définition, ça exclut le cas où tu atteint 100 k€ à 40 ans.

Si l'objectif c'est de FIRE, ce qui va maximiser les chances c'est d'avoir un ou plusieurs business et de pousser fort.
 
Rester salarié et viser un FIRE c'est totalement irréaliste à moins de faire partie des 2-3% des salariés les mieux payés en France.
 
Pas que je veuille casser les rêves de qui que ce soit, m'enfin si vous êtes en milieu de carrière et vous gagnez mettons 3-4K / mois et votre conjoint + ou - pareil, oubliez le FIRE.

+1

"typique de l'auteur" comme tu dis  

et à 40 ans économiser 3k par mois c'est pas courant non plus en fait ²

 
Et FIRE c'est encore moins courant.
Faut garder à l'esprit que c'est atteignable par 0,x % de la population en vrai.

Ça existe encore en 2024 les opérations à cash flow positif (sans apport) ?
Tu sembles être aller loin en théorie quand même.

Pour répondre aux messages précédents, évidemment que les fire seront très peu nombreux (avant 60 ans, est-ce fire d'ailleurs)et donc encore moins entre 40 et 50 ans.

Uniquement en épargne sur salaire, oui, pas si courant. Mais si tu inclue le remboursement du capital d'un (ou plusieurs) prêt immo dans la situation, c'est déjà plus facilement atteignable. Le remboursement du capital dans une mensualité de prêt immo, c'est de l'épargne forcée ... mais de l'épargne quand même !

Je n'ai pas mentionné d'opérations à cash flow positif, donc je ne comprends pas bien le rapport avec mon message  

Le problème cœur d'HFR, c'est d'avoir un niveau de dépenses qui est déconnecté de la majorité de la population Française
Avec assez logiquement le lieu de vie kivabien, les sorties kivontbien, les soirées luxures kifontdubien. Et de ne voir les choses que par ce prisme restreint. Effet LooKooM    
 
Je dépense annuellement plus que ce que gagnent pourtant une masse énorme de Français, mais je suis quand même qualifié de moine
Bon j'avoue que le sieur Slyde j'arriverai pas à suivre  
 
Bon, soit, c'est HFR après tout, le topic Convenablement n'approche pas des 30K pages par hasard

Pour la RP avec des taux faibles,ok mais sinon aujourd'hui les tri doivent être faibles, surtout sur du locatif.
Je ne te pensais pas immo fan à ce point  
Tu viens de tomber sur des vidéo youtube de 2010 ?  

"Sans avoir eu besoin d'épargner" ça veut dire quoi alors?
Perso si je dois sortir des sous pour des biens locatifs, j'appelle cela épargner. Mais ma définition n'est peut-être pas correcte.

 
il me semble au contraire que les gens dépensent bcp moins en % de leurs revenus que dans la population dans son ensemble
ici les gens semblent obnubilés par l'épargne, les jeux videos plutôt que les WE à Ibiza, etc
 
l'effet ingénieur informatique je suppose
 

Pas spécialement pro immo, mais il faut reconnaitre que pour un salarié lambda, l'immo à crédit est un peu près la seule possibilité de forte élévation du patrimoine. Pour que ces opérations immo marchent vraiment bien, ça demandera du temps de gestion, des efforts, certainement des travaux, etc. Ce n'est pas magique. Mais il n'y a pas vraiment d'autres possibilité. L'idée est que ça s'ajoute au placement d'épargne sur ETF/Fonds euro, pas que ça le remplace.

Financement à 100% ou 110% si tu présentes bien. Plus difficile à obtenir en 2024, qu'avant covid, mais ca existe toujours. Ensuite, cashflow équilibré grâce à tes efforts et tes travaux, donc tu ne sors pas de sous (mais tu sors du temps de gestion et des efforts !).

Non .

T'achètes rarement à 15-20 ans.

Plutôt 50 55 ans. Soit les derniers boomers.
Plutôt 50 55 ans pour l'age de ceux qui ont profité du triplement.

C'est surtout que tu pars sur des investissements @hfr@+ de 7% de tri.

Sinon en av chargée en frais et f€ c'est déjà bien si tu fais plus que l'inflation sans rien retirer.

 Qu'est ce qui t'empêche d'acheter un petit appart locatif dès que tu as tes premiers salaires ?

Faut déjà avoir ne serait-ce que l'idée...
 
Perso j'ai commencé à sérieusement m'intéresser à l'épargne et l'investissement, j'avais 27-28 ans...
Avant c'était un peu YOLO

El famoso salaire @15ans  

Pas à 15 ans non, évidemment    Personne n'a parlé d'acheter à 15 ans d'ailleurs, je ne sais pas pourquoi tu mentionnes ça.

Mais à 20-25 ans il n'y a pas de problème.

Bah après évidemment que si ton salaire est moyen et que ton épargne rapporte peu, tu ne pourras pas fire, ni même l'envisager. Ça reste accessible à une minorité, c'est logique quand même d'une certaine façon.
Et le système de retraite français encourage d'ailleurs cela, bien aidé par les syndicats de gauche qui aident le patronat infine.

Si tu sautes la banquière avant et que tu es déjà à 7K€ + apport + RP réduit à un studio aussi grand que la chambre chez tes parents, vague plan par cher du tonton qui a hérité d'une grande tante éloignée

Donc comme dit glandoll, le FIRE boosté par le patrimoine immo = fuck you chez les salaires non CSP Triple A+

J'ai acheté tôt comparativement au reste de la population et j'ai acheté à 30 ans... crédit à 25 ans ramené à 20,5 après 2 renégociation des taux. Donc je vais finir à 50ans et 6 mois . Avec beaucoup de travaux (pas fini). La valeur a fait env. X2 depuis 2011.

Faut pas oublier que c'était une course entre épargne pour l'apport et augment' de l'immo...

L'appart locatif a été acheté à 38 ans , fin de remboursement vers 60 ans (deux ans de construction grace au covid   ). Cash flow négatif fortement, mais gestion et assurance au taquet . Capitalisation positive d'environ 200€ /mois. Oui c'est pas l'opé du siècle, loin s'en faut  

Merci aux pouvoirs publics de ne pas avoir fait suivre du tout  l'inflation aux loyers  

Bref j'aurais placé l'effort d'épargne en cw8, je serais nettement plus tranquille et riche lô. Ma seule satisfaction, c'est que mes jeunes locataires (des cousin-cousine qui semblent bien s'emboiter   ) ont un appart sympa, bien placé et pas très cher face au marché  

Vous avez une vision de parisien.

Avec un salaire très lambda de 2k/mois en sortant de tes 4-5 ans d'études, qu'est ce qui t'empêche de faire un crédit sur 15 ans pour acheter un T1/T2 locatif à ~100k travaux compris dans une agglo ?
Réponse : ton mental, et uniquement ton mental. Parce que financièrement, tout est au vert.

D'ailleurs en province, il est très courant que les bac+5 achètent leur RP dès qu'ils ont leur CDI. C'est que dans les métropoles que les gens attendent 40 ans pour acheter.

 
tant que tout fonctionne comme il faut mais dès que tu as un locataire qui ne paie plus, des travaux à faire entre 2 locataires....
 
par contre là où je te rejoins, c'est qu'à un moment il faut "donner de soi", soit par le boulot en gagnant plus, soit en prenant des risques, et surtout cette seconde partie pour les salaires faibles/moyens.
 
Perso, je suis plutôt sur la seconde partie (malgré un salaire "correct" pour HFR).
Le fait que madame soit +/- pareil niveau salaire aide aussi à faire monter le patrimoine plus vite. Sinon cela aurait été compliqué à envisager à 2.
Aujourd'hui, en dehors de la capitalisation de la RP (pas loin de 2K à 2 par mois quand même), on ne fait pas spécialement d'effort d'épargne (même si infine on épargne quand même) et on compte surtout sur la progression du patrimoine existant pour l'augmentation du global.
 
Maintenant à voir si je/on se lance un jour....le risque c'est d'accumuler le/les millions et rester à bosser à 100% pour une certaine sécurité, qui ne peut jamais être totale.

Donc 555 euros par mois sans les taux et l'assurance crédit.
Tu connais un banquier qui l'accepte de suite ? Je suis preneur. Sériously.

Et ton autre logement dans lequel tu vis (la voiture ça compte pas) tu le paies en tapant dans ton budget pâtes ? Parce que faut le trouver ton locataire qui te donne autant voir plus que le coût de ton crédit pour un bien de ce coût ! (Un T2 à 100 000 euros travaux inclus dans une zone à fort coût de loyer, envoie tes tuyaux STP)

Accessoirement je ne suis pas parisien et dans mon secteur les T1/T2 dans leur jus dépasse largement ton 100K euros, sans travaux

Faut être réaliste, le salaire lambda et solo, l'investissement immo il sera fera éventuellement à 40 ans si sa vie ne coûte pas cher. Sinon les quelques gains peuvent vite disparaître.

Mais où est le problème ? Avec le taux et l'assurance, tu vas être à 700€ de mensualité. En face tu as 2k de salaire + le futur loyer encaissé. Tu es en-dessous des taux d'endettement recommandé par le HSCF. Où est le problème pour le banquier qui sera, au contraire, bien content de faire ce petit crédit à un jeune bac+5 qui va certainement avoir son salaire qui augmentera assez rapidement. Explique moi où est le problème.

Bah faut un bien avec un peu de travaux à faire et il faudra y passer un peu de temps pour tout bien organiser, je l'ai toujours écrit. C'est pas une opération lazy clef en main où tu restes dans ton canapé sans rien faire hein. Petite rénovation / rafraichissement, gestion en direct sans agence pour limiter les coûts partout, et tu loues en meublé à 800€. Tu sera globalement avec un cashflow à l'équilibre ou très faiblement négatif (quelques dizaines d'euros max, ça ne va pas te tuer).

Mais je répète, ça va demander des efforts et du temps. C'est pas lazy. Mais l'individu motivé pourra tout à fait le faire.

Tiens du coup, j'ai regardé ma 1ere fiche de paye. 1400€ net (et pas supernet à l'époque yavait pas le pas   ) .

Va acheter avec ça  

A ce niveau c'est quasiment du supernet hein. Très peu d'IR avec 1400€ de salaire

Mais oui, il y a des limites. Là tu ne peux rien faire. Avec mes messages, j'essaie juste de remettre un peu de cohérence auprès de ceux qui écrivent qu'il faut 7k/mois de salaire pour acheter un appart locatif  

 
Alors je viens de lire les PDF de la HSCF sur les recommandations de 2021 et amendements.
 
Je cite :
"L'appréciation des revenus annuels peut prendre en compte les loyers futurs tirés de
la location du bien faisant l’objet du crédit. Le montant des loyers retenu devra
toutefois faire preuve de prudence et leur prise en compte fera l’objet de décotes
prudentes afin de refléter le risque locatif."
 
Donc déjà, pas une variable fiable.
 
Ensuite, sur la règle des 35 % de taux d'endettement, pour du 2000 euros net, tu raques seul en faisant gaffe et en ayant 0 vie sociale 1000 euro direct. On est à 50 %. Ca commence mal si ton futur loyer n'est pas pris en compte.
Enfin, si t'as pas prévu de dispositif "primo-accédent" ou autre QUI NÉCESSITE de vivre dans ton futur bien acheté, il faudra sauter la banquière régulièrement pour supprimer l'apport
 

 
Un meublé T2 acheté 100K prêt à la loc à 800 euros par mois ?
Donne une adresse, tout de suite, de ta résidence de pigeons à GoldenStartupeur City.

C'était en 2002 , alors c'était pas si mal pour l'époque. Et comme j'ai tout claqué, les impôts m'ont fait mal
Edit : sauf reno soi même, c'est plutôt 150k les 700 balles perçues (faut ajouter les frais récupérables comme les taxes d'ordures).

Bref sauf à être courageux comme André, pas possible de fire avec un p'tit salaire via l'immo.