Reprise du message précédent :

 
Rue Legendre/rue des Moines tu dois être à 13-14k du m² et les annonces sont quand même rares. Ca reste un bon rapport Q/P si l'immeuble est beau. Le quartier est super.

70m² pas 60, les 10m² oubliés étant la chambre en plus

13-14k du m² c'étaient les prix dans les Batignolles quand j'ai acheté il y a 4 - 5 ans (post hausse des taux).
Tu trouves qu'on est revenu à ce niveau de prix malgré la hausse des taux ?

 
Rares c'est le moins qu'on puisse dire, à part des rdc ou 1er étages ...

J’avais visité un 3 chambres 100m2 rue Nollet en 2022. Vendu dans la journée, on était à 13,5k du m2.  
J’en ai jamais revu un correct depuis. Y a un tel déficit sur cette surface que je suis pas certain que ça ait baissé depuis.

Un pote à acheté Rue Lemercier en 2021, 1.64M pour 114m² 3 chambres, 1er étage avec une terrasse intérieure de 30m² (terrasse pas dingue qui ne voit jamais le soleil mais c'est mieux  que rien).

Et à ce prix c'est tout proche de l'av de Clichy au niveau de Brochant.

 
Pas de manière uniforme non, mais il y a une prime aux appartements familiaux (alors que dans d'autres quartiers le prix du m2 est décroissant).

https://www.vil-act.fr/vente/appart [...] 015,VA2215

61 rue labrouste, pourquoi c est si peu cher ce coin du 15eme ?

Ok c est un peu loin du metro, mais tout de meme... selon MA, les prix dans cette rue sont similaires à ceux des quartiers moyens/mauvais du 18 ou 19eme

 
Ca a tjrs ete glauque ce coin. Ya rien a part des hlm et t es tres loin des metros. Je prefererais habiter a jules joffrin/lamarck nord ou botzaris.

C'est le coin cassos HLM. Commerces très bas de gamme, etc...

Même causes, mêmes effets ??

Apres j avais pas regarde l annonce ms par exemple pour du locatif c est plutot pas mal.  
Tu negocies ca a 450k ca fait un bon yield pour Paris en louant en bail loi alur au plafond sans complement (en l etat actuel du marché ca se louerait). J imagine que les charges sont elevees ms avec un peu de chance la part proprietaire est pas trop violente.  

 
Jules Joffrin et Botzaris c'est 1k€/m² de plus. A ce prix (7,5k€/m²) on est plus proche des prix de Marx Dormoy, la Goutte d'or ou de banlieues type Clichy ou bas Montreuil.
 
Je trouve le quartier intéressant pour les ménages à "petit budget" qui veulent rester à Paris

Offre faite et acceptée sur l’appart mitoyen  
À nous l’appartement hfr compliant

Toujours en vente depuis des mois alors que je trouve qu'il y a un bon potentiel :  
 
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] _to_detail
 
Eventuellement un problème avec l'environnement immédiat (immeuble abandonné visible depuis le jardin). Risque d'une opération de promotion ?

 
Perso je suis sceptique sur l achat d appart en grande banlieue a plus de 1m (hors versailles, a la limite).

 
Certes, d'ailleurs les appartements se vendent difficilement à SGEL.  
 
Mais il y a quand même un jardin de 160 m² qui justifie l'expatriation hors de Paris.
 
J'ai passé le week-end à SGEL, je préfère largement à Versailles (l'accès à la forêt et le centre piétonnisé sont imbattables).
 
Le choix immobilier est restreint, avec des appartements à 10k du m² dont on peut effectivement questionner l'attractivité par rapport à Paris et des grosses maisons à plus de deux millions.
 
C'est pour ça que le bien ci-dessus me semble un bon compromis.

C'est bien pour un couple de vieux du coin qui vend sa maison de +250m2 pour vivre dans un RDC plus petit avec petit jardin.

Sauf que c'est pas vraiment un RDC, les chambres sont à l'étage...

Si vous avez 12 millions € qui trainent dans un coin.
Visite appartement dans Immeubles Walter - Porte de la Muette (video 35 minutes  anglais) https://www.youtube.com/watch?v=1R-SsWwJSAw

Pas trop mal ça :
 
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] _to_detail
 
Sûrement bruyant.

Le bar sous les fenêtres, un beau no go clairement.

Arf, bel appartement et emplacement   , je pense que le prix tient compte du désagrément.

https://www.bellesdemeures.com/anno [...] 255314375/
Pour ceux qui sont pas pressés…
11 rue Caulaincourt, 16k du m2 en valeur de référence ça me paraît surcoté en même temps c’est assez exceptionnel comme vue

 
Pas mal, après l'occupant a l'air encore assez affuté pour utiliser un mac.

Comment tu sais qu'il l'utilise encore ?

 
 
L'appart est top
avec la vue cimetiere en plus      
 
le pb c'est pas trop de ne pas être pressé, c'est plutôt qu'il faut avoir et vouloir mettre plus de 1M€ de cash (pas possible d'avoir de la dette).
Ce genre de bien n'intéresse pas des actifs en France (qui veulent s'endetter pour leur RP, pour des raisons fiscales également) ni des retraités avec du cash (qui n'ont pas envie d'attendre). Par contre cela intéresse typiquement des expats genre à dubai ou aux US, pour qui l'accès au crédit français est plus compliqué, mais qui ont plein de cash et se voient rentrer à Paris à horizon 5-10 ans. Le ticket étant "raisonnable", je pense que ce bien partira.

Je suis dans un dilemme
On va pouvoir se faire un truc de fou, 130m2, 4 chambres mais financièrement j’aurai plus une marge de manœuvre et ça fait flipper    
Je me demande si on tape pas trop haut
Any thoughts ?

Pourquoi ?

Les banques ne pretent pas pour un viager avec rente, notamment parce que si tu arretes de payer la rente, le vendeur recupere le bien immediatement. Et meme sans rente, si t arretes de payer le pret, elles veulent pas se retrouver a posseder un viager.
 
 
Le principe financier d un viager c est que c est le vendeur qui te fait le credit (bouquet: apport. Rente: mensualite nette du loyer que t aurais ds du locatif normal). En gros
Ideal pour les gens qui ont les moyens de payer mais n ont pas la possibilite d emprunt (pke a l etranger, pas en cdi, etc)

Joli. Par contre sur le carrefour j'aime pas trop ça doit pas mal klaxonner, accélérer, etc.

 
Tu es quand même haut.
 
Moi c'est l'immeuble en face qui me fait peur à chaque fois que je passe devant.

Qu'est-ce que tu appelles "ne plus avoir de marge de manœuvre" ? Est-ce que vous avez des augmentations de revenus prévisibles dans les prochaines années, des rentrées d'argent possibles ?
Que tu te retrouves sans aucune trésorerie restante et au max de ta capacité d'endettement au moment où tu viens juste d'acheter/t'agrandir, c'est le lot de la plupart des gens, même sur ce topic pour les HFR-compliant : à part ceux qui flippent et les 3-4 les plus riches du topic, on a tous tendance à faire un all-in sur la résidence principale, parce que tu n'habites pas dans ton PEA.

Ce qu'il faut prendre en compte, c'est combien de temps tu estimes que tu va être serré, et ce que tu considères être serré : quel sera ton reste à vivre, est-ce que tu auras encore une capacité d'épargne même symbolique, est-ce que ça t'oblige à faire des concessions sur ton train de vie habituel, etc.

C'est un viager.
Pas à la portée de tout le monde d'ajouter les 3683€ de rente mensuelle au bouquet initial de 1.26M !  

https://www.justager.fr/faire-un-em [...] -possible/

Surtout quand le bouquet est grosso modo égal à la valeur réelle du bien

Exactement. Le prix est totalement incompréhensible....
 
Celui-ci a une autre gueule ! Première fois que je vois des chaussures dans une vitrine (climatisée sans doute)    
 
https://www.tiktok.com/@adler_dan_d [...] 9869898006

 
C est un homme seul de 87 ans. Evidemment que le bouquet va pas etre loin de la valeur venale.  
 
La repartition bouquet rente peut etre negociee en general mais les calculs dependent entre autres de tables actuarielles qui sont ce qu elles sont.

Il y a cette croyance très répandue que l'on ne peut pas négocier un bien en viager à cause des tables actuarielles d'espérance de vie.
Mais la répartition, ce n'est pas ça l'important. Ce qui l'est c'est l'estimation de la valeur du bien, qui n'a rien d'officielle.
Négocier est non seulement possible mais indispensable pour ne pas surpayer le bien, lui même souvent surestimé par les AI spécialisés en viager pour faire signer les mandats aux personnes âgées.
De plus, on a chacun son estimation du risque par rapport à la durée d'occupation du bien. Et ça aussi cela influence la valeur que l'on accorde au bien.
 
Ce n'est pas pour rien que les ventes en viager sont si longues. A part les ventes de biens exceptionnels ou dans zones ultra recherchées, ce n'est pas rare de voir les annonces trainer pendant plusieurs années, même à l'époque de l'immo champagne (2018-2022).
 
Ce sont rarement des ventes contraintes, les proprios sont bien chez eux mais se disent que le viager leur permettraient de réaliser un projet (voyager, acheter une RS, ou donner de l'argent à un proche). Pour autant, ils ne veulent pas "brader", gros guillemets évidemment parce que "brader" signifie se mettre au prix du marché quand l'AI leur a vendu du rêve avec un prix débile.
 
Et il ne faut pas oublier les commissions délirantes des AI spécialisés. J'ai déjà vu des 10-15% de la valeur vénale, ce qui rapporté au bouquet peut monter à 20%.

 
Je suis d accord
Aucune croyance qu on ne peut pas negocier ici (la valeur venale, le taux d actualisation egalement, les honos, le split bouquet rente, le coefficient d indexation de la rente, le % d augmentation de la rente en cas de depart des habitants, etc.).  
Mais comme tu l as dit, les vendeurs en general n ont pas besoin de vendre et de tte facon plus le temps passe plus le prix augmente (à marché stable). Donc en effet ca met du temps pour vendre. Ce qui d ailleurs est une raison des honos eleves.

C'est pas le propos. La valeur affichée est à 1.6m, 16k/m2 dans un endroit que je connais très bien où le prix en bon état peut tangeanter les 13k (en tenant compte de la vue et du vis à vis, contrebalancé par sa situation sur un axe très passant) alors qu'il y a tout à refaire.
 
Il serait affiché en vente sèche au prix du bouquet ce serait déjà pas une affaire formidable.