Reprise du message précédent :

développe
 
pour les hautes fortunes c'est peut être aussi parce qu'ils ont acc_s à des invest auxquels tout le monde n'a pas accès, contrairement à l'immo qui reste "grand public", non ?

 
C'est bien pour ca que j'ecrit en premier lieu que l'epargne des francais est sur des livrets a environ 0% et de l'immobilier. On est parfaitement d'accord que l'effet de levier est benefique pour une grande partie de la population. Les rendements immobiliers ne sont plus ce qu'ils etaient non plus, de facon similaire au fonds euro d'AV les rendements se sont largement effrites. L'effet de levier existe toujours mais est mince aujourd'hui alors que la pression fiscale sur les proprietaires et les charges de coproprietes augmentent environ a 2-3x l'inflation.  
 
Epargner en AV avec une allocation 30-50% actions de facon passive, ce n'est pas 'boursicoter', ne melange pas tout; on ne parle pas d'acheter des actions en direct, de regarder les resultats, de revendre, etc... mais simplement d'acheter une tranche du marche action mondial et capter ainsi une partie des profits des entreprises globalement. Je maintiens qu'une allocation saine et ajustee avec discipline regulierement donne d'excellents resultats a long terme, tout aussi bon que l'immobilier et autrement plus liquide et 'portable' en cas de desir d'expatriation pour raisons personnelles.
 
Meme les classes moyennes francaises devraient l'avoir en tete sincerement, ce n'est pas reserve a l'elite du tout dans tous les autres pays. Seule la France, l'Italie et d'autres pays latins en sont la. Encore une fois du fait d'un systeme social protecteur qui ne pousse pas sa population a prendre des risques et pourquoi pas, cela se respecte aussi.

 
Non, les hautes fortunes investissent en grande proportion dans des fonds ou des ETF tout a fait lambdas.
Oui ils ont acces a des parts de fonds avec moins de frais car ils investissent des grosses sommes mais cela fait une petite difference seulement.
Oui certains investissent en Hedge Funds et en Private Equity/Venture Capital pour 10-30% de leurs avoirs mais pas toutes les hautes fortunes font ca.
L'immo est quelque chose qu'ils cherchent a reduire au maximum de leur patrimoine au dela de la RP et de la RS 'familiale' avec attachement emotionnel. Tout le reste c'est locations locations locations.

Tu veux un parrainage bourso? Prems.

Les francais epargnent 3300 EUR par an en moyenne globale, incluant tout le monde qui a sont propre foyer fiscal donc beaucoup d'inactifs, la classe moyenne epargne plus proche de 4-5k par an.

En prenant 5k par an, a 5% ce qui est l'esperance de rendement d'une allocation avec 40-50% d'actions et le reste en fonds euros, grosso modo, tu arrives a 350k au bout de 30 ans. La meme somme de 5k par an, a 1.5% ce qui est le rendement d'une epargne en fonds euros d'AV et en livrets divers arrive a 190k au bout de 30 ans. Pas loin de la moitie.

Avec 3k par an on arrive a des ecarts enormes aussi, 115k a 1.5%, 210k a 5%.

Ah et pour depasser le mEUR, epargner 1250 EUR par mois pendant 30 ans a 5% annuel fait arriver a 1.1m EUR
Clairement bon nombre de couples HFR compliant epargnent cette somme ou bien plus.

 
Prend le bassin d emploi de Lyon, il faut pas autant dès que tu t en éloignes un peu  
 
Au contraire de paris ou même à 40km ça reste inabordable

 
Déjà il y a la difference de liquidité. C’est une énorme différence.

3k par an sur 30 ans, ça vaut clairement pas le coup de se faire chier à épargner .... si tu claques entre temps tu te seras fait chier pour rien en plus

 
Je l'ai bien en tête ça et d'ailleurs ça freine mes envies d'acheter ma RP cash avec mon épargne, mais pour que ça ait du sens financièrement il faut avoir un rendement de l'épargne supérieur au ratio du loyer sur la valeur du bien, c'est quand même pas évident sans gros budget de risque... (a priori à Paris ça l'est déjà plus par contre). Cela dit j'ai l'exemple d'un entrepreneur parisien qui clairement préfère réinvestir dans ses business plutôt que d'acheter son appart à Paris, mais je considère ça comme un cas particulier (logement très cher et opportunités d'investissement). Du coup j'imagine que les gens qui optent pour cette option le font plus pour les raisons pratiques de la location comme celle de pouvoir changer en un claquement de doigt.

 
je sais pas d’où sortent ses chiffres mais mon couple pas du tout hfr compliant épargne déjà autant voire + avec un seul salaire de 1500 net
 

c'est clair  

1200e d épargne alors que les 2 gagne 1500e ?
 
 
Vous avez songé au suicide aussi comme solution non ? Parce que à rien faire pour autant épargner ....

 
Bof... pour 250EUR par mois mis de cote tu as 200k au bout de 30 ans ce qui te permet quand meme de sacrement aider ta descendance si tu en as envie, de rembourser un emprunt immo par anticipation si ca te stresse d'etre endette a la retraite par exemple ou tout simplement de te sentir moins stresse par un licenciement a 55 ans. Perso je vois beaucoup d'avantage a l'epargne meme moderee a long terme sur une allocation de risque de marche.
 
Apres si ces 250EUR reduisent significativement ta qualite de vie au quotidien je suis d'accord que l'arbitrage est plus delicat; l'epargne ne doit pas vouloir dire se serrer la ceinture sur tout, simplement avoir un mode de vie raisonnable et une approche disciplinee de l'epargne libere extraordinairement a moyen/long terme. C'est a 40/45 ans que la difference est MONSTRUEUSE d'une personne a l'autre. J'ai vraiment beaucoup d'exemples autour de moi de gens qui tombent de l'armoire dans ces eaux la. Si c'est au moment d'un divorce que cette realisation intervient c'est un combo difficile a encaisser psychologiquement
 

 
Encore une fois je parlais d'investissement dans la pierre, pas de residence principale. Pour la RP, je considere et tout le monde je pense considere qu'il n'est pas malsain de l'acheter. L'acheter a credit semble l'evidence aujourd'hui si tu as des taux inferieurs a 1.5/1.7% tant une allocation meme avec 20% d'action t'offre un portage positif de 1 a 2 points.  
 
N'oublie pas que tu auras des taux particulierement bons aupres de ta banque si tu demontres ton epargne et donc ta capacite d'honorer ton pret en cas de defaut de paiement, evidemment encore mieux si tu nantis l'assurance vie en faveur de la banque par exemple.
 
/HS go topic Epargne

 
Je quote car je suis curieux de savoir comment tu épargnes 1250€ voir plus avec 1500€ de rentrées pour deux.

 
Pas clair, comment tu peux epargner 1250EUR par mois avec 1500EUR de revenu par mois?
 
Epargner 1250EUR par mois necessite bien souvent un revenu du foyer d'au moins 5-6k net d'IR ce qui n'est pas rien, toutefois surrepresente sur HFR en raison de la quantite de Bac+5 a bonnes carrieres ou couples besogneux.

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bah du fait des faibles revenus on a quelques aides quoi, pour une famille qui est de 4 et bientôt un 5ème pour début juin si ça se passe bien
 

 
carrément    je ne pense pas que l'on se prive tant que tu le penses

Si tu epargnes 1250EUR par mois avec des aides, ne vient pas pleurer si la majorite ici ne cautionnera pas ton positionnement vis a vis du systeme social francais.

On veut TOUS les chiffres pour COMPRENDRE.

Au passage, merci pour les éclaircissements LooKooM

C'est cool d'epargner 80% de ses revenus
A ce rythme c'est la retraite en 5 ans

 
Ah ok c est du genre à arnaquer la caf ou autre, génial comme mode de vie ...
 
 

hmm ok ça répond pas à ma question de l'argent mort

 
non ça va, je ne suis plus en congé parental donc moins "d'aides"
on peut considérer le logement social et les apl comme un gros avantage, l'équivalent dans le secteur en privé couterait 1000€/mois charges inclues alors qu'on est a 200€
300€ d'allocs familiales, et ma femme au chômage pour le moment

 
jamais je ne tenterais de duper la caf, c'est un coup a se retrouver sans rien, beaucoup de petits malins on tenté et s'en mordent les doigts  

il gruge pour ne pas payer du logement et profite à mort des aides de l'état, le bon assisté de base quoi

 
Le mec qui te fait voter réac quoi

bof il fait bien ce qu'il veut,  après il a autant de crédibilité que dante quoi, c'est à dire aucune...

 
Ah oui plus cassos que le plus cassos des cassos ..... et c est content de voler les gens qui travaillent vraiment.

 
n'importe quoi, je ne gruge personne, et je travaille, pas un métier de vendeur arnaqueur d'ailleurs  
c'est de la saine gestion de père de famille qui respecte le contrat social imposé par l'Etat, comme dirait le roi du topic  
 
la vérité c'est que si c'est faisable par moi, tout le monde peut le faire avec un revenu supérieur, car les faibles aides de l'Etat ne compensent pas les besoins d'une famille
suffit de pas acheter chaque gadget a la mode, manger sainement et faire un peu de sport  

mais oui bien sûr  

 
Avec une vraie grippe tu peux pas faire de réunions tellement t’es éclaté, t’as tellement besoin d’argent que tu y est obligé ou tu manques de flexibilité?

 
Je ne suis pas sur de comprendre ton incomprehension.
 
L'expression argent designe le fait que :
- L'immobilier a une perspective de gain/risque inferieure a long terme a de l'obligataire investment grade, au niveau le plus faible du couple rendement/volatilite, bien que le marche francais donne tort a cette perspective sur les dernieres annees, je l'admets volontiers.
- L'immobilier est illiquide en temps normal et extremement illiquide en periode de crise.
- L'immobilier porte un risque d'instabilite fiscal superieur aux actifs financiers car la fiscalite est dans le pays ou est le bien, pas dans le pays de residence fiscale.
- L'immobilier porte des risques de catastrophes, de degradation, de vols, d'arnaque aux renovations, a l'evolution des normes ecologiques, etc... que les actifs financiers n'ont pas.
 
Encore une fois je ne parle PAS de l'immo pour y vivre, RP ou RS, mais bien de l'immo comme investissement pour des gens a forte surface financiere.  
Les points ci dessus font que ce n'est pas une classe d'actif attractive du tout. Quelques exception en format pierre-papier, bien diversifie evidemment, mais c'est dans la poche financiere psychologiquement parlant, pas immo 'en dur'.
 
Maintenant pour un foyer lambda qui a deja sa RP et qui se demande comment placer ses economies, qui ne connait rien/a peur/ne veut pas entendre parler d'investissements financiers, bien sur qu'acheter de l'immobilier locatif c'est mieux que de laisser sur compte courant. Surtout s'ils y bossent le week-end, gerent eux meme, reparent la fenetre et gere les visites pour baisser les charges et limiter les risques. Mais tu ne peux pas comparer a du financier ou tu ne passes que 30 minutes de ton temps chaque trimestre maximum si tu le souhaites.  
 
/HS, go Epargne

 
Ça serait quand même con de manquer la joie d’avoir un nouveau téléphone tous les ans.

 
Quand tu passais ta vie dans ton couloir à Riom à regarder Transformers sur ton vidéo projecteur, tu avais songé au suicide ?

J'aime beaucoup Transformers, très belle histoire. Je conseille vivement !

J'ai du mal à comprendre ? Je veux bien que tu peux t'organiser pour avoir ta résidence fiscale dans un pays qui va pas trop taxer tes gains financiers. Mais je vois pas en quoi ce pays serait moins enclin à changer sa politique par rapport à un pays qui a une politique fiscale favorable à l'immobilier ? Tu vas me dire que dans le pire des cas tu peux déménager fiscalement, mais dans le pire des cas tu peux aussi vendre tes immeubles

Sauf que si tout d'un coup t'as une politique anti immo votée dans le pays où sont tes immeubles, il y a de grandes chance que leurs prix ai ddéjà baissé au moment où tu veux les revendre

 
Tu diversifies plus facilement et ne fais pas all in comme avec l’immobilier.

 
 
 
Imagine que tu as une RP a Paris, une RS en Italie et tu fais de l'investissement immo en Allemagne et en Pologne. Tu es resident fiscal francais.
 
- Ton imposition financiere se fait en France pour tes avoirs financiers.
- Ton imposition en tant qu'usager de ta RP a Paris se fait en France.
- Ton imposition en tant qu'usager de ta RS en Italie se fait partiellement en Italie pour les taxes locales et en France pour l'IFI
- Ton imposition en tant qu'investisseur en Allemagne et en Pologne se fait largement en Allemagne et en Pologne et egalement en France, selon les accords fiscaux entre ces pays et la France. En l'occurrence tu vas devoir payer les impots locaux en Allemagne et en Pologne, payer une partie de l'impot sur le revenu en Allemagne et en Pologne et etre partiellement ou completement compense fiscalement en France.
 
Il va de soi qu'il serait de la folie d'investir uniquement en immobilier dans un seul pays, tout comme investir en actions uniquement francaises n'a pas de sens. On comprend bien le bazar fiscal qu'induit la gestion immobiliere multi-pays.
Le deleguer a des partenaires locaux au format fonds d'investissement? Globalement pas rentable vs. illiquidite vs. volatilite vs. risque de mauvaise gestion.
 
Si la Pologne demain change de politique fiscale pour l'immobilier des non residents, ce que la France fait d'ailleurs regulierement pour 'punir les investisseurs etrangers qui rendent Paris inachetable par ses habitants'..., brutalement une saine gestion serait d'arbitrer ces biens vers un autre pays, ce qui genere des frais importants de transaction, bref tu es bloque. Les investissements financiers qui eux sont 100% taxes dans le pays de residence (a l'exception de quelques prelevements forfaitaires sur les dividendes de certains pays) sont beaucoup plus simples a gerer.
 

Pour ça il faudrait que je te donnes trop d'infos perso

Je pense que le truc est d'observer le résultat en terme de niveau de vie.

Est-ce qu'un couplé de classe moyenne aux usa (avec disons un mari guichetier à la banque et une femme caissière) vit mieux qu'en France ?