Reprise du message précédent :
Et puis les annonces, c’est que des prix affiché, pas les prix réellement pratiqués (sinon, l’annonce ne serait déjà plus là )

En l’occurrence ils ont prix comme référence des loyers d'annonces d'agences, donc cela n'est pas absurde. Par contre, les "références" pour les loyers sont certes dans la même commune, mais pas du tout au même endroit.
 
Je vais faire le test de l'inscription sur Immocitiz, par curiosité. Je verrais si, habitant à Nanterre, ils me proposent le logement en zone industrielle, ou si c'est réservé à ceux qui ne connaissent pas la ville....
 

Intéressant en effet ! Cela dépend peut être des infos qu'on refile à l'inscription aussi !
 
Un autre a courbevoie : https://drive.google.com/file/d/1v2 [...] U521T/view

Là c'est beaucoup mieux. Cela reste un vieil immeuble dont l'entretien sera couteux, mais comme il est petit les frais de fonctionnement sont limités.
L'emplacement est bien, dans une zone où la location ne posera pas de problème. Je trouve le loyer prévu un tout petit peu cher, mais peut-être atteignable du fait de la proximité de Léonard de Vinci.

Je vais visiter celui la dans la semaine
Immeuble avec 3 T3 et un local commercial, tout est loué.
 
https://links.masteos.com/602fb85bfd991b002eac1962

Il faut aussi rappeler que de ce fait le rendement est plutôt bon et fiscalement relativement optimisé.

 
Ça m'intéresse! Du coup les locataires ne sont pas réticents à devoir payer en plus une assurance loyer Impayés ?  
 
Et si ils ne paient plus l'assurance, on est plus couvert ?    

Je crois que pour Visale c'est gratuit maks sous conditions de revenus.
Pour les autres (Unkle), certains locataires sont réticents (principalement ceux qui gagnent pas mal et ont plusieurs garants à dispo). D'autres sont super contents car ça les aide (par exemple profession libérale etc).
Je crois que s'ils ne paient plus tu es toujours couvert (regarde sur le site de Unkle ils expliquent ça)

Ca baisse par chez vous ?

Le prix des logements ou les rendements ?

Toujours pas les biens sous le marché partent vite, ceux au marché restent, mais les prix ne bougent pas.

bonjour,
des conseils de banques plutôt conciliantes sur l'investissement locatif ?
Je suis locataire, j'ai une épargne importante, de bons revenus (en gérance donc indépendant) mais via les courtiers c'est pas passé, je pense qu'il faut que je cible directement des banques accomodantes à ma situation
 
Je suis preneur de quelques conseils pour orienter sur des banques et prendre en main les choses moi-même

Tu es gérant SARL ?
Il faut mini 3 bilans je crois ?
Combien de bilans tu as ?

2 bilans
je repasse en CDI dans 1 mois aussi, je peux bâtir mon projet sur cela et conditionner à la signature de mon CDI ?
Mais j'ai signé un compromis de vente qui se termine fin avril, donc il faudrait que je décale un peu si je veux signer après la fin de la période d'essai
ou alors que je demande à ma boîte de l'avancer un petit peu, juste assez pour que la banque ait la confirmation de fin de période d'essai pour finaliser le prêt

Hello,
 
Nos locataires actuels s'en vont (dans une nouvelle location), et on a de nouveaux locataires qui arriveront une une semaine plus tard.
 
L'appartement sera donc inoccupé pendant 7 ou 8 jours, avec une consommation électrique quasi nulle durant cette période.
 
Est ce que les locataires actuels peuvent simplement résilier / transférer leur contrat EDF vers leur nouveau logement,
 
et
 
Les nouveaux locataires transférer leur contrat EDF pour le jour de leur entrée dans notre appartement ?
 
 
Cela ne craint rien de laisser le compteur EDF "sans abonnement" pendant une dizaine de jours ? A savoir que ce n'est pas un linky, mais un compteur standard des années 2010.
 
Merci    

Hello le topic !
J'ai fait pas mal de recherches, eu des conseils, et j'affine mes idées petit à petit.
Mais dans la pratique je suis encore un peu perdu...
Du coup je viens vous demander des conseils.
 
Déjà ma situation :
- je n'ai pas de résidence principale, mais je suis logé gratuitement, donc pas prévu d'acheter une résidence principale
- je suis frontalier : j'habite en France mais travaille à l'étranger, avec prélèvement à la source là-bas. Donc je ne paye aucun impôt directement à la France, donc les réductions d'impôts ne me servent à rien
- j'ai touché environ 150k d'héritage, que je peux investir
 
Au début on m'a conseillé les AV, mais j'ai l'impression que ça tourne toujours autour des énergies fossiles, du coup j'ai pas envie d'y investir
Je voulais plutôt acheter un bien à mettre en location, mais je suis pas chaud pour le stress et les prises de tête que ça peut engendrer (https://avenuedesinvestisseurs.fr/scpi-investissement-cas-pratique/ ça confirme mon point de vue)
Du coup à partir du même article, je penche plutôt investir en SCPI
Est-ce que ça vous semble correct, ou pas étant donné que j'ai pas forcément besoin de faire un prêt pour investir ? On m'a dit que c'était pas la meilleure idée ...
 
Je ne cherche pas la plus grosse rentabilité, juste un investissement qui ne tue pas la planète et plutôt safe pour le jour où j'aurai besoin d'acheter une résidence principale
D'ailleurs, suite à la lecture d'un article du même site, j'ai investi un peu sur des sites de crowdlending en énergies renouvelables, je trouve le concept pas mal.
 
Merci pour toutes les infos qu'on peut trouver ici !

Cela ne craint rien, mais c'est plus cher: EDF va envoyer un gars pour faire la coupure, puis une semaine après envoyer un gars pour faire la mise en service, pour un logement non actuellement en service.
Si tu arrives à t'entendre avec le locataire partant pour qu'il ne résilie pas, ça sera moins cher pour le suivant: le suivant n'aura qu'à transmettre l'index, sans avoir besoin de couper/remettre en service.
 
Sans compter que tu peux avoir des éléments comme un réfrigérateur auxquels faire attention si il y a une coupure (frigo fermé pas en service -> risque de moisissures un peu partout).

Bonne référence de site

Pour l'AV ça n'a aucun rapport avec les énergies fossiles.
Sur le même site tu as une rubrique AV qui explique qu'on fait ce qu'on veut de son AV : on peut mettre dedans du fonds euro, des SCPI, des fonds divers et variés...même des fonds ISR.

D'ailleurs si tu n'as pas recours au crédit, il est fort probable que les SCPI en AV soient mieux pour toi fiscalement plutôt que hors AV.

Ah ça m'intéresse aussi

Je note que les vendeurs de notre appart (résidence principale) ne doivent pas résilier EDF alors pour qu'on prenne la suite.

A noter que pour un Linky, il semble qu'on ne paye plus des frais spécifiques de mise en service pour un logement qui n'était plus en service. C'est logique, vu qu'il n'y a plus besoin d'envoyer quelqu'un (quoi que, on aurait pu s'attendre à ce que les frais "historiques" restent facturés).

Mais vu que c'est le locataire qui paie l'ouverture du compteur lors de la souscription d'un fournisseur élec (17€ pour une ouverture sous 5 jours, plus pour une ouverture plus rapide).
Le propriétaire en a rien à faire s'il y a pas d'électricité entre deux locataires    
 
Et si meublé, suffit au proprio de pas être trop bête et de laisser ouvert le frigo lors de l'état des lieux de sortie.  
A noté que de la moisissure en 5 jours dans un frigo nettoyer c'est pas courant  

Tu as parfaitement raison, c'est à la charge du locataire. Mais c'est tout de même mois cher pour le suivant si il n'y a pas eu de coupure.
 
Pour le frigo, je manque de données pour réaliser une étude statistiquement pertinente.  
Par contre, trop bête, j'ai expérimenté une coupure de 3 semaines avec frigo fermé suite à l'achat d'un appartement (je n'ai pas pensé à aller ouvrir le frigo rapidement suite à l'achat du logement). Et bien cela m'a pris quelques heures de démontage pour nettoyer les moisissures qui s'étaient formées non pas dans la partie accessible, mais à l'intérieur des "buses"/"ouvertures" qui amènent le froid dans le volume utile.
Je sais donc que 3 semaines c'est trop, mais je ne sais pas au bout de combien de temps les moisissures apparaissent...
Si quelqu'un se sent une âme de scientifique....

Xtopic.
 
J'ai une activité BIC via du meublé.
 
Si je veux déclarer les revenus d'une autre activité BIC (comme par exemple, issue de crypto monnaies), ça se passe comment ?
 
Je dois déclarer une nouvelle activité (et donc un nouveau P0i), ou bien je peux consolider ?
 
Merci

Y'a-t-il un intérêt dans le cadre d'un investissement LMNP financé à crédit, à ne pas faire le crédit le plus long possible pour minimiser les mensualités?
Je pose la question car la banque qui semble la mieux placée sur le sujet (Fortuneo) limite à 20 ans

 
Je vais faire un offre, l'immeuble est en très bon état et le coin très sympa.

 
 
Rendement 9 % brut, le cashflow sera positif    

Cashflow neutre pour du 1,4%/25ans sans apport.
 
Mais avec 30k€ de revenu annuel pour seulement 7k€ de charge, ça va faire dans les 12k€ d’impôts/an soit un cashflow négatif de 1000€/mois !
 
Je trouve ça énorme malgré le rendement brut de 9%

 
 
C'est pas du meublé pour LMNP ?

c'est déjà loué, donc je ne pense pas non

Le simulateur de rendement locatif me donne un cashflow quasi neutre (-20€ par mois, net net). Le bien sera en SCI à l’IS.
 
En LMP le cashflow aurait été de +200€/mois selon rendement locatif. Mais tout est meublé en vide ouais, c’est pas du meublé. Aprés le meublé sur des petites villes comme ça je suis pas convaincu, même si c’est imbattable fiscalement.
 
Aprés sur du nu tu as moins de vacance locative et en gestion les meublés ça peut vite chiffrer s’il y a du turnover.
 
La je veux juste activer le levier sur mon CDI sur un bien qui s’autofinance.

Bonjour. Quelles banques recommandez vous pour un pret pour investissement locatif entre 150 et 300k, independamment de toute relation bancaire pre existante ? Si Fortuneo est 20 ans max, j ecarte d'emblee. Boursorama fait il ce genre de dossier a un taux interessant ? Comment avoir une idee du differentiel de taux moyen vs un pret pour RP ?

T’arrives comment à ce calcul ?

Sans apport, c’est déjà 1650€/mois soit quasi 20k€/ans
Tu rentre 30k de loyers
T’as 7k de charge (charge+impôts+gestion)
Sans compter la vacance ni les faux frais (ni les travaux imprévus)

Bref, t’es pas loin de 0 de cash-flow et sans compter les impôts (c’est moins cher en sci à l’IS ? Car en direct, c’est quasiment 12k/an ! )

 
Pourquoi écarter les 20 ans ?

 
Je vais mettre les frais de notaire en apport, environ 30k€
Ouais si tu sors pas les revenus tu as juste l’IS qui est pas enorme à ces niveaux de revenus, surtout avec l’amortissement du bien tu es à 0
 
Pour le detail je vais voir si rendement locatif sort un truc exportable mais tout est vraiment inclus (impots, vacances, charges diverses, etc)
 
0€ de cashflow sur un bien comme ça c’est ok pour moi, le bien reste payé par les locataires

 
Si personne ne faisait au dessus je prendrais 20 ans, mais dans la mesure du possible je souhaite minimiser mes mensualites  

 
Tu sors pas les revenu mais la société fait donc du bénéfice donc tu vas payer l’impôt sur les sociétés normalement !
Ou l’amortissement fait que comme pour le LMNP au réel, t’as du déficit foncier en excédent (mais ça dure pas plus de 10ans non ? )

Non, je ne vois pas d'interêt particulier, à part le point précis de la flexibilité de la limite:
Beaucoup de crédits immo sont "modulables" sur +/-2ans par rapport à la durée prévue, mais sont également limité (ce compris la modulation) à 25 ans. En conséquence, si tu prends un crédit sur 25 ans, cela revient à un crédit que tu pourras moduler entre 23 et 25 ans (avec le taux du 25 ans). Si par contre tu prends un crédit sur 23 ans, cela revient à un crédit modulable entre 21 et 25 ans (avec le taux du 25 ans).
 
Ton crédit Fortuneo sur 20 ans se trouvera donc probablement modulable entre 18 et 22 ans (avec le taux de 20 ans). Au final, cela ne fait, si tu allonges le crédit, qu'une différence de 3 ans par rapport à un crédit dont la butée est de 25 ans.
 
A noter qu'il fut un temps ou Fortuneo permettait de choisir le nombre de mois du crédit, et avait un pallier de taux juste en dessous de 20 ans. En demandant un crédit sur 19 ans et 8 mois le taux baissait magiquement par rapport à un crédit sur 20 ans.
 
 
Oui, Boursorama fait du 25 ans pour du locatif. Leur taux ne semble pas changer pour du locatif vs RP, mais en fonction du montant de l'emprunt. Il me semble qu'à partir de 300 ou 350k d'emprunt le taux baisse. Il suffit de faire des simulations sur leur site, de toutes façons tout le monde à le même taux pour un même emprunt chez eux pour les mêmes revenus/durée/montant. Pas "d'ajustement" en fonction de la négo client, tout est automatique et à priori non négociable.
 

Ok merci !
Je vais aller lire ça  

 
Tu paies l’IS sur le benefice de la société oui.
 
Mais tu peux y deduire pas mal de choses qui le descendent bien, et surtout l’amortissement. Il est entre 20 et 50 ans.
 
Sur la durée de détention du bien tu ne paies donc que très peu d’impot sur des revenus inferieurs à 30k€ (taux IS faible sur un benefice faible aussi). La seule condition pour que la SCI à l’IS soit interessant c’est de ne pas sortir le cash et le laisser au sein de la SCI (ou une autre, via holding) pour continuer à investir.
 
Pour ma part je ne compte pas vivre des loyers maintenant mais me construire un patrimoine pour mes vieux jours.  
 
Aprés le fisc te rattrape sur la revente de ton bien vu que l’amortissement comptable fera qu’il vaudra 0€ à ses yeux et la plus value sera alors maximale, même si la PV « reelle » est inexistante à la revente. Mais quoi qu’il arrive tout le monde fini par payer ses impots de toute façon