Reprise du message précédent :

Hmm.
Je change de RP (j'achète plus grand)et je souhaite garder la première RP, donc la mettre en location. Je l'ai depuis 6 ans, je n'ai pas spécialement prévu de la vendre a court terme mais je n'ai pas non plus d'horizon très long terme. Ça risque quelque chose ?

Le but du LMNP c’est l’amortissement pour pas payer d’impôt sur les loyers.

Mais avec la nouvelle loi, ces amortissements seront à réintégrer le jour de la vente (donc grosse PV donc beaucoup d’impôts car pas d’exonération comme sur les RP)

Tu devrais la vendre vu que c’est ton ancienne RP et que t’es exonéré sur les PV ! (Après, je comprend que tu veux la garder car tu dois avoir un crédit avec un très faible taux)

Tu l’as payé combien et elle est estimé à combien aujourd’hui ?

Pas de consensus. Mais celui-là est l'un des plus chers
Je suis chez Decla.fr depuis 3 ans.

Dans le mille, le crédit à 0,8% est dur a lâcher.
On est flat, achat à 560k et estimé à 560k aujourd'hui. Plus ou moins (appart à Paris).
Loyer encadré donc on a environ 250 euros par mois de différentiel entre la mensualité du crédit à 110% et le revenu généré

Ah !
Et c'est grosso modo la même chose ? J'avais pensé que l'anciennete de JD2M jouait en sa faveur

Oui, sauf que c'est plus fastidieux à compléter et ça coûte plus du double au final, dans mon cas (indivision).

Donc cash-flow négatif et locataire à gérer, ça vaut pas le coup de le garder : entre les 250€/mois entre loyer et crédit, les impôts fonciers, les charges de copro non reportable sur le locataire, les travaux de copro, la vacances locative, les dégradations possible, etc (je ne parle meme pas des impayés ) malgré le bon crédit, tu va t’en sortir pour 400 à 500€/mois en moyenne !

Si tu veux le garder pour espérer faire une plus value, tu vas payer l’impôt sur la plus value.
Et même bien plus car avec le LMNP, cela va te générer de la PV fictive (sauf si tu le garde jusqu’au bout soit 23ans de plus)

Autant vendre et placer directement 400/500€ par mois en épargne ! (Sauf si t’as déjà beaucoup d’épargne financière et que t’as pas assez d’immobilier avec ta nouvelle RP)

 
Desole mais je pense que ce conseil n est pas tres bon
- tu omets que la majorite de la mensualite ce n est pas un cout c est du remboursement du principal, donc de l epargne
- un credit a taux fixe sur le LT a 0.8% ca vaut de l or aujourd hui, dans un environnement de taux plus eleves.  
Soit les taux continuent a ces niveaux la du fait d une inflation qui perdure et les loyers suivront l inflation, alors que ta mensualite reste constante, soit les taux baisseront et dans ce cas la valeur de ton bien augmentera significativement toutes choses egales par ailleurs. Gagnant dans tous les cas
- la fisca c est bien pour se faire peur mais la realite est differente. Les abattements pour duree de detention reduisent le probleme fortement. De maniere plus pratique, c est qd meme assez faisable de passer le bien en RP proprement avant de vendre si la fisca anticipee est trop lourde. Par ailleurs personne ne sait ce qu il se passera politiquement sur les 20 prochaines annees, mais on peut parier qu il y aura de meilleures annees en termes de traitement politique des bailleurs, vu que les dernieres sont les pires et qu on est face a une crise de l offre inedite.

Un bon taux ne signifie pas un investissement rentable au final (mais ça réduit le risque d’en faire un encore moins rentable, c’est vrai )

Les taux si bas ne reviendront pas, c’était un anomalie (donc attendre les taux bas pour espérer faire monter le prix du bien, c’est aussi joueur que le loto)

La durée de détention diminue l’imposition mais en LMNP, chaque année passer augmente le montant de la PV a déclarer (plus fortement que la baisse du aux années de détention)

Ex : s’il amortie 50% du bien sur 15ans (projection raisonnable d’un amortissement sur 30ans), ben il aura 280k€ de PV à déclarer et ce même si le bien n’a pas augmenter de valeur (PV réelle nulle) !
À 15% d’impôt sur les PV, ça fait 40k€ soit plus de 200€/mois de cash-flow négatif supplémentaire ! (En gros, l’économie d’impôt non payé sur les loyers quoi)

J’ai fait le calcul pour ma part : même avec un loyer de 200€ supérieur au crédit (cash-flow positif) qui est à 1,17% et en excluant le LMNP à cause de la nouvelle loi, je me retrouve avec un cash flow global négatif de 500€/mois à cause de l’IR+PS de 47% sur 70% du loyer (et encore, c’est une maison donc pas de charges de copro ! )

Bref, c’est beaucoup trop risqué car si l’immobilier ne flambe pas comme dans les année 2000/2010 ben l’investissement n’est pas rentable par rapport à un simple ETF world.

Vivement une flattaxe sur les loyers pour relancer l’immobilier locatif en France ! (Sinon, on va droit dans le mur comme tu dis face à la crise de l’offre actuelle, surtout avec la protection quasi total des locataires et squatteurs ! )

On ne peut pas amortir un bien en LMNP comme l'on veut, se serait trop facile.
On retient en 30 et 40 ans, soit 3,33 % ou 2,5 % par an.
Pour un appartement on ne peut pas amortir la totalité du prix d'acquisition, le terrain n'étant pas amortissable il faut donc évaluer la part représentant le terrain dans le prix d'achat, entre 20 et 40%.
 
PV, veut il dire Plus Value ?
Les amortissements n'entrent pas en compte dans le calcul de la plus value il faut les réintégrer.
 
Si l'immobilier flambe, c'est le contraire c'est le jackpot, même après impôt.

Le conseil est excellent. S'enrichir avec l'immobilier est devenu un métier. Et l'imposition est de plus en plus lourde envers l'immobilier.
Le LMNP n'est plus du tout intéressant. À moins d'avoir 30 ans d'horizon de placement  

Se débarrasser de ce tas de pierres et investir en bourse (ETF World/S&P500), c'est clairement le meilleur conseil qu'on puisse lui donner  

Zéro charge mentale  

Hello, merci pour vos retours, critiques constructives et réponses
 
Quelques détails :
 
- vacance locative : 0 risque, emplacement ++ à Paris et le bien est supérieur à la moyenne du quartier, j'ai eu 150 messages en 3 jours sur une seule annonce postée sur un seul site
- risque d'impayés : clairement ,le risque 0 n'existe pas, mais vu les dossiers que j'ai reçu (couple CSP ++ parisiens), on est un peu plus protégés que la moyenne nationale. Et il faut relativiser :  en France, on entre 2,5% et 3% d'impayés, donc 97% des locations se passent bien. Certes, il suffit d'une fois, mais bon...
- LMNP & durée de location & amortissement : effectivement, le plus gros "problème", c'est que les amortissements vont aumenter la PV potentielle, effectivement.
- Est-ce que c'est rentable par rapport à tout mettre sur les marchés? Non, evidemment. Mais je suis déjà bien investi sur les marchés financiers, et avec cet appartement, j'ai une capacité à utiliser mes 460k de crédit restants à 0,8% en levier, les loyers augmenteront un peu chaque année donc le gap se resserrera avec la mensualité (ou je ferai un petit remboursement anticipé si besoin de récuperer un peu de capacité d'emprunt). Je ne sais pas si je le vendrai à court terme, mais ayant récemment acquis ma nouvelle RP (à crédit, aussi), je ne pense pas avoir besoin de vendre cet appartement demain (avant 24 ans, en revanche, c'est possible   )
 
En gros, d'un point de vue "faire de l'argent", c'est clairement pas le choix le plus optimal, mais sur le côté patrimonial, ca reste à mon sens pas déconnant. Et en tant que particulier, avec ce crédit à 0,8%, ca me permet de profiter de l'effet de levier à bas coût que je n'aurai pas si je revends l'appartement demain.
 
Il reste éventuellement la martingale de ré-emmenager un an dans cet appartement si je vends ma RP actuelle pour qu'elle devienne ma nouvelle RP et effacer l'amortissement , pour 40K d'économisés ca devrait valoir le coup de se serrer un peu
 

Paris est sûrement le marché le moins intéressant pour la loc, pourquoi ne pas te tourner ailleurs ?  
 
Pour info sur les 10 dernières années l'évolution des prix est quasi nulle*. Donc t'as ni la rentabilité locative, ni appréciation du bien. L'augmentation des loyers, bof, l'encadrement est très restrictif.  
Alors c'est sûr, tu vas louer en 2 jours et la vacances ne sera jamais un sujet.  
 
*hors secteur ultra prime, triangle d'or, île Saint-Louis etc.

 
Le biais du riche vs pauvre : le riche paie toujours, le pauvre fait des impayés    
 
J'ai connu dans mes proches un locataire qui payait pas : ils roulaient en grosse voiture et vivait la belle vie. Ils connaissent les lois et failles sur le bout des doigts : ça a pris 2 ans pour les sortir malgré qu'ils avaient clairement les moyens

 
D'ailleurs parfois le pauvre paye plus facilement car le logement c'est le truc le plus important pour lui et qu'il veut surtout pas se retrouver à la rue.

 
Et quand il paie pas c'est pas un choix mais généralement un accident de la vie  
 
Mais bon apparemment le riche paie toujours

 
 
 
J'ai déjà entendu plusieurs bailleurs dire acheter dans des zones précaires car c'est la CAF qui règles directement le loyer  
 
Bon j'irais pas, mais je comprends la logique

 
Y aussi des pauvres qui connaissent la loi sur le bout des doigts, c’est pas réservé aux riches (genre le gars qui ne paye que le premier loyer, se fait virer au bout de 2ans et recommence vu qu’il n’y a pas de fichier des mauvais payeurs )

 
Je te rejoins à 100% : si je devais aujourd'hui acheter un appartement du locatif, je le ferai absolument partout mais pas à Paris.
si j'envisage du LMNP à Paris  aujourd'hui, c'est parce que je compte ici mettre en location l'appartement qui était jusqu'ici ma résidence principale et qui bénéficie d'un crédit impossible à retrouver aujourd'hui.
 
Et en ecrivant ce message, je pourrais presque me corriger : je fais du locatif uniquement parce que je suis dans cette situation là - aujourd'hui, avec les taux élevés et le marasme ambiant, pas sûr que je me lancerais dans l'aventure locative.
 

 
Ne me fais pas dire ce que je n'ai pas dit, ni sous-entendre - même si, dans toutes les connaissances que j'ai autour de moi, la seule personne qui a eu un souci avec des impayés l'était avec un locataire que tu pourrais considérer comme pauvre et qui bénéficiait d'APL. Mais ça ne présage en rien : parmi les dossiers que j'ai selectionné pour des visites, mes seuls critères communs sont les critères classiques : 3x le loyer minimum, CDI ou independant avec bilans solides depuis +2 ans, idéalement avec garants, les deux qui travaillent si profil couple. Ensuite, que le dossier gagne 3x ou 10x le loyer, ca m'en touchera une sans faire bouger l'autre.
 
 
J'en profite : des dossier sme disent avoir la garantie Garantme. J'ai l'impression que c'est une garantie payée par le locataire pour s'auto-protéger, mais qu'est-ce qui me dit qu'il n'arrêtera pas de payer Garantme une fois installé ?

putain les mecs... vous oubliez le principal ! on vous a prêté de l'argent que vous n'aviez pas pour faire du patrimoine, bien évidemment qu'il y a des contraintes, y compris fiscales !
 
faut arrêter de jouer les pleureuses tout de même !

D'ailleurs, il faut conserver précieusement sa première déclaration, non ?
Vu que dedans on choisit les montants et les périodes des différents amortissements, il faut absolument mettre les mêmes par la suite ?
 
Si on veut revendre imaginons au bout de 15 ans, après avoir loué pendant 10 ans en LMNP.
Qu'on a amorti le bien pendant 10 ans en LMNP.
On aura une PV fictive si on vend naïvement.
 
Mais si on sort le locataire, on retourne dans l'appart, et qu'on reste quelques mois, voire plus.
Est-ce qu'on aura une PV fictive à régler à ce moment là ?
Selon les règles actuelles bien sûr.
Si oui, c'est un cheat code.

C’est pas parce qu’on nous prête de l’argent, même à un super taux, qu’il faut faire un mauvais investissement avec !
 

Je suis totalement d'accord avec toi !
 
Mais si tu as les coordonnées d'un établissement bancaire qui prête pour acheter des ETF je veux bien l'info !

Et ton patrimoine, c'est 90% d'immobilier ?  

Quel rapport ?
 
Investissement immo avec certes un crédit pas cher mais 500€ de cahsflow négatif ou directement un investissement de 500€/mois sur des ETF sans crédit, ça revient au même (c’est généralement plus rentable les ETF que l’immobilier d’ailleurs, sauf si la chance d’avoir le bien au bon endroit qui double en 10ans genre bordeaux avant l’arrivée de la LGV)
 
Et sinon, crédit lombard pour les ETF : j’ai fait et ça marche très bien !

Sauf que tu feras pas du lombard à 1%, et pas sur des sommes qui dépassent largement ton patrimoine...
Quand t'as un bien emprunté à 110% à 1% de taux, ça reste un rendement sympa, même avant de considérer la revalorisation du bien.
Selon la rentabilité locative bien sûre, et l'imposition.
 
Dans mon cas par exemple j'avais mis de l'apport et des travaux. Près de 200k au total, donc beaucoup trop. Pour autant, si je table sur l'option actuelle de pas d'impôt, ça me fait un rendement actuellement assez sympa.
Je touche un loyer de 1300, je paie 150 de charges, 150 de TF, 200 d'intérêts. Autrement dit j'ai un patrimoine qui s'accroit de 800€ par mois càd 10000€ par an. Un rendement de 5%, net d'inflation puisque l'appart va se revaloriser avec elle.
En cash flow, ça me fait 150€ par mois de négatif à peine. Soit 1800€ par an. Il faudrait un sacré rendement boursier pour égaler, même sur la durée, les 10000€ par an d'augmentation de patrimoine.
 
(C'est évidemment des vases communicants, si j'avais mis moins d'apport j'aurais un cashflow largement négatif mais un rendement supérieur et inversement)

Sorry pour ma question de noob, mais je veux bien une explication sur la problématique de l'amortissement qui impacte la PV à la revente svp.

Tu oublies juste les impôts
 
Perso, j’ai pas fait le calcul avec le LMNP : la nouvelle règle nique tout et maison de 160m2 donc en LMNP, ça ne va pas intéressé grand monde
 
Résultat, le vrai calcul c’est 1200 de loyer, 150 de TF, pas de charge mais 1000€ de crédit (achat a 110%) et surtout 30+17,8% sur 1200*0,7 soit 400€ d'impôt
 
Soit en mensuel, sans vacances locative ni menue travaux : 1200 - 1550 = 350€ de cash flow négatif (mais j’arrondis a 500 car prévoir 1500€ /an pour l’ensemble des imprévus+vacances, c’est dejà pas énorme)
 
Le tout avec un loyer > de 20% au credit et un credit à 1,17 !
 
Donc dans le cas plus haut avec un loyer<credit, je cherche encore la renta !

Pas du tout non.
Il y avait un avantage fiscal qui consistait à pouvoir amortir en LMNP le prix d'achat (une partie) sur une certaine durée. Permettant, en cumulant les frais, d'arriver à une imposition nulle.
Lors d'une réforme récente pour gratter les fonds de tiroir, nos gouvernants ont décidé de réintégrer les amortissements dans la plus value.
Ce qui veut dire que si on revend le bien au même prix, on considèrera la partie du prix amortie comme de la PV.
 
Par exemple j'ai un bien à 400k€. Je dis que 100k€ c'est le terrain et 300k€ le bâti. J'amortis sur 25 ans, ça fait 1000€ par mois.
Si je revends au bout de 50 mois, j'aurai 50 k€ de PV fictive à rajouter à la PV réelle à la revente.
 
Et si on fait une MV, est-ce que cette PV vient en déduction ?  
Par exemple, si je revends le bien 350k, est-ce qu'on considère que PV fictive + MV = 0 donc pas d'impôts ?
 
Si je retourne habiter trois mois dans le bien avant de vendre, est-ce qu'on annule l'imposition des PV fictives ?

En 2025 j'ai eu un déficit LMNP donc réduction de mes autres impôts. Ensuite, je ne compte pas payer d'impôts pendant la vie de la location grâce aux amortissements (j'ai choisi une durée cohérente)
Enfin, je ne compte pas revendre avant la période d'exonération des PV

 
La honte, j'ai effacé, je sais pas ce qu'il me passait par la tête  

J'imagine que les amortissements se termineront bien avant la que la durée de détention nécessaire pour être exonéré d'impôts sur les PV soit atteinte

Tout à fait
 
C’est pour ça que les investisseurs en LMNP vendaient leurs biens tous les 9/10 ans pour en racheter un autre et recommencer !

Je me demandais d'ailleurs quelle était la durée d'amortissement d'un appartement type studio dans le cas général

Non, les amortissements vont durer 30 ans, et dans 26 ans j'aurai atteint, selon les règles actuelles, la durée d'exonération de la taxation des PV. Sauf changement de règles d'ici 26 ans bien sûr.
Tu veux dire que tu crois que la règle des amortissements va sauter, et en premier bien avant le changement sur la durée d'exonération des PV ?

L’amortissement est fixe, mais les loyers augmentent. Ce qui fait qu’au bout d’un moment, l’amortissement ne couvre plus assez les loyers pour ne plus payer d’impôts.
D’où le fait de repartir sur nouveau bien tous les 10 ans alors même que l’amortissement était effectivement sur 25 ou 30 ans.

Bien vu. C'est pour ça que j'ai mis une durée plus courte d'amortissement !
Mais si tu revends le bien au bout de 10 ans tu paies de l'impôt sur la PV fictive. Donc tu es perdant, c'est sûr.
Pour ma part j'ai 13100€ d'amortissement par an.
Dans 10 ans j'aurai toujours 1200€ d'intérêts d'emprunt
Les charges toujours 2000€ et plus avec l'inflation
Le loyer actuellement 15600€/an charges incluses. Donc si j'aurai 100 balles par mois d'impôt à payer, c'est le bout du monde.  
Au bout de 25 ans ça sera effectivement un peu plus sensible, mais j'aurai toujours mieux que les 50% forfaitaires.  
 
Bien vu pour le calcul
 
Mais surtout est-ce que si tu habites dedans, tu annules la PV fictive ??

 
alors oui je veux bien pour le crédit lombard et je ne pense pas être le seul à être intéressé !
 
Merci par avance

Bah c’est simple mais ça ne marche que si l’on a déjà du capital (on te prête pas si t’as rien contrairement au crédit immo)

Idéalement, faut avoir 300k€ et on te prête 150, tu places le tout (donc 450k) et tu vises 600/650k au bout de 5ans (et ça te coûte 400€/mois d’intérêt ce lombard, en gros, comme le cash-flow négatif d’un investissement immo)
Au bout de 5ans, tu empruntes 300, tu rembourses les 150 que tu dois et tu te retrouves donc avec de nouveau 150k à rajouter aux 600/650k soit 750/800k d’investissements (avec 1000€/mois d’intérêt si les taux ont un peu augmenter d’ici la. Faut donc prévoir de taper dans le capital pour les payer)
5 ans plus tard, si t’arrive à 1,2M, tu recommence : emprunt de 500, remboursement des 300k et ton investissement est maintenant de 1,4M !
Mais les intérêt commence un peu à piquer la. Tu peux aussi choisir de seulement rembourser le crédit et de rester avec les 900k d’investi.

En gros, au lieu de doubler le capital au bout de 10ans (avec un simple ETF world à 8%/an), tu le triples sur la même période grâce au lombard !

Chez bourso, c’est plus compliqué car tu doit rembourser le premier avant d’en prendre un deuxième !
Donc moins de capital investi

A préciser qu'en cas de retournement des marchés tu es b*** directement.
C'est pas comme un ETF à levier mais c'est similaire.

Pareil pour l’immo ! (Sauf que tu t’en aperçois qu’une fois que tu vends )
 
Et t’es un peu protéger avec le lombard car tu ne peux emprunter que la moitié.
 
De toute façon, y a rien qui rapporte gros sans risque !
Si tu veux pas de risque, tu prend du F€ mais il te faut 25ans pour doubler la mise (soit autant que l’inflation)

Dès la fin de la première étape, le projet ne marche pas  
Au bout de 5 ans, tu as 625k dont 300k nantis, donc 325k disponible. Tu mets en collatéral ces 325k et la banque te prêtera au mieux 50%, soit 162k. On est très loin de tes 300k ré-empruntable