Reprise du message précédent :

Dès la fin de la première étape, le projet ne marche pas  
Au bout de 5 ans, tu as 625k dont 300k nantis, donc 325k disponible. Tu mets en collatéral ces 325k et la banque te prêtera au mieux 50%, soit 162k. On est très loin de tes 300k ré-empruntable

Ça dépend des banques.
Tu peux rouler la dettes indéfiniment chez certaines donc avec 625 dont 325 dispo, tu réempruntes 150.
Tu retombes alors à 775 investi et tu payes les intérêts des deux lombard de 150k chacun.

Chez bourso, comme je l’ai dit, tu dois rembourser d’abord donc sur 625, tu rembourses 150, il te reste 475 qui te permettent de réemprunter 235k soit 710k investi au lieu de 775 (soit -10%)
Et 5ans après, ça fait évidemment encore moins (vivement que bourso permette de rouler la dette)

Non, tu peux faire du méga levier avec l'immo, et la baisse de la valorisation du bien ne se traduit pas par des pertes immédiates. Au contraire, ton loyer tombe toujours. Tu peux faire le dos rond et attendre que ça se reconstitue.
Alors qu'en lombard ça peut ne pas se passer comme ça...

Je ne vois pas où est le mega levier : 500€/mois de cash flow négatif pour avoir 300/400k€ de bien payé dans 25ans (en espérant aucune autre dépense dans les 25ans )

Les même 500€/mois donne 400/500k€ sur un ETF et sans effet de levier sur la même période (donc sans risque du lombard et tu peux aussi faire le dos rond sur les baisse de marché)

Tu est trop obnubilé par l’effet de levier alors que c’est juste un paramètre parmi d’autre !

Et si t’as du cash de côté (genre vente de la RP sans PV a payer et avec un CRD autour des 50% du prix du bien), là c’est combo !

Exemple chiffré encore :
Me reste 17ans de crédit sur 25 à 1,17% soit 160k de CRD sur une maison qui en vaut 300k
Si je met en loc, j’ai toujours mon cashflow négatif de 500€/mois/17ans en espérant que ma baraque vaut 400 ou 500k à la fin du crédit (spoiler : en 9ans, sa valeur n’a pas augmenté alors que je suis né 3eme couronne côté de toulouse et les biens d’exception au centre ville ont un cash-flow encore plus négatif)
Si je vend, j’ai 140k à investir (une fois le CRD remboursé à la banque) + 500€/mois.
Sur 17ans, ça devrait faire 700k€
Il est où le méga effet de levier du coup ?

Il existerai si il y avait zéro impôts et que j’arrivai à un cash-flow neutre (et même la, les 140k placé 17ans sans les 500€/mois, ça fait 500k€ donc au moins aussi bien que l’immobilier sans les emmerde )

La seule façon de faire du pognon avec l’immobilier, c’est si il se remet à fortement augmenter comme avant (mais depuis 2022, c’est plat voir même baissier ) et de changer de RP tous les 3/5ans avec une grasse PV exonérée.

C’est pas avec le locatif et son soit disant effet de levier que l’on s’enrichi : du moins, c’est fini cette époque entre le calcul différentiel interdit et l’endettement capé à 35% qui ne permet plus d’enchaîner un nouvel appart tous les 2/3ans ! Et ça explique en grande parti le problème de l’offre car de moins en moins de gens veulent faire du locatif !! (Les ventes d’appartements neuf sont quasi au plus bas des 20 dernières années)
L’autre solution, c’est d’acheter un immeuble pour le modifier et en faire plein de studio puis revente à la fin : mais c’est un taf de fou et c’est plus le côté entrepreneur en faisant tout soit même qui permet de gagner du pognon plutôt que les loyers à la fin.

Pour ta première question, ma compréhension est qu'effectivement, on considère la plus ou moins value réelle, puis on y ajoute la PV "comptable" liée aux amortissements.
Donc si tu as 50k€ de MV et que tu avais 50k€ d'amortissements qui s'ajoutent à la PV, tu arrives à zéro.
 
Pour le fait de retourner habiter dedans, je m'étais posé la question.  
De même, je me demandais ce qui se passait si on décidait de passer en location nue : est-on immédiatement imposés sur la PV fictive ou pas ? Ou bien elle disparait ?
 
Et bien de ce que je comprends, c'est seulement au moment de la vente du bien, quand il sort du patrimoine, qu'on va aller regarder cette PV fictive. (En gros, elle s'accumule et reste en stand by si besoin, mais au moment de la vente on va aller faire les comptes)

T'as pas l'impression d'exagérer un peu sur les montants.

"17ans de crédit à 1,17% pour 160k de CRD". Donc une mensualité  de crédit à 825€/mois.
"Mise en location et cashflow négatif de 500€/mois". Ah bon ? Donc tu vas louer une maison qui vaut 300k à un loyer de 325€/mois ?

Franchement, un peu de sérieux ...

Tu vas la louer quasi 1000€/mois. Tu enlèves le crédit et les autres charges, tu arrivera à un cashflow à l'équilibre ou très légèrement négatif. Bien loin de ton 500€/mois qui sort de ton chapeau  

Remonte quelque postes plus haut, y a le calcul détaillé ! (1000€/credit, 1200€ de loyer potentiel)
 
J’aimerai bien payer que 825€/mois de crédit
 
Et le cash-flow, c’est pas juste loyer - crédit (car effectivement, ça serait rentable dans ce cas ) : y a la TF, IR+PS, vacances locative, travaux, PNO,  …
C’est un détail souvent oublié par ceux qui font de l’immobilier (ou qui s’en rendent pas compte quand ils débutent )

Mensualité = 160000 × ((1.17/100/12) / (1 - (1 + 1.17/100/12)^(-17×12))) = 865€

Tu ajoutes :
40€/mois d'assurance emprunteur (tu peux trouver moins cher)
100€/mois de TF (1 mois de loyer)
50€/mois de PNO
50€/mois de provision travaux (600€/an)
100€/mois de vacances locatives (3 mois tous les 3 ans)
-------------
TOTAL 1205€/mois

Puisque tu loues à 1200€/mois, tu as donc un cashflow parfaitement équilibré avant fiscalité.

Si tu loues en nu au régime des revenus fonciers, tu devra ajouter ~350€/mois de PS+IR (en supposant TMI30).
Mais si tu loues en LMNP, avec l'amortissement du bien, tu arrivera quasiment à 0€.

Bref, j'insiste. Tu exagères sur les montants. Ton cashflow négatif de 500€/mois n'existe pas, ou alors dans une situation où tu fais exprès de ne rien optimiser.

Merci de faire les calculs à la place de la banque : je te choisirais comme banquier la prochaine fois (puisque t’as l’air de faire cadeau des frais de garantie et des frais de dossier )
J’ai emprunté 247k€ sur 25ans à 1,17+assurance, ça fait bien 997€/mois ! (Avec 45€ d’assurance incluse)
Si tu veux les chiffres exacts, c’est 163k sur un peu moins de 16,6ans mais on ne va pas chipoter, on veut l’ordre de grandeur assez précis, mais pas au centimes prêt non plus

La TF, c’est bien plus cher (1600€/an et ça augmente, ton un mois de loyer, ça existe pas comme règle : faut prendre les vrais chiffres de ma dernière TF)
100+50 pour travaux et vacances locative, c’est exactement ce que j’ai mis dans mon calcul (encore un fois, relis plus haut )

J’avais même pas mis la PNO dans mon calcul d’ailleurs !

Et pour le LMNP : je répète que non, déjà à cause des nouvelles règles de merdes et une maison de 130m² avec jardin, ça se loue nu, c’est pas comme une studio ou T2

On arrive donc bien à 1350€/mois à sortir + 350 IR/PS pour 1200 de loyer : 500€ de cash-flow négatif !
Allez, peut être 450€, à voir pour déduire les intérêt d’emprunt au réel, j’avais oublié.

Moi aussi, en voyant des 200€ de cash-flow positif entre crédit et loyer vu le taux a 1,17 je pensais que j’allais être pas trop de ma poche en louant ma RP mais une fois les chiffres poser, j’ai déchanté

J'ai fait le calcul de la mensualité avec les données que tu avais posté  

Mais bon, je suis d'accord que louer en nu est naze car la fiscalité du régime des revenus fonciers au réel tabasse trop fort. Mais ce n'est pas pour autant qu'il faut balayer toute idée de location immo. LMNP c'est très bien y compris pour des maisons et/ou en AirBnB et/ou en SCI IS pour éviter les revenus fonciers, idéalement dans un lieu avec une TF moins élevé. Bref, faut regarder au cas par cas.

Quand j’annonce un exemple chiffré avec calcul posé, c’est que je les inventes pas et que je donne les vrais chiffres pour une situation donnée (ou alors, t’as pris la conversation en cours avec une page de retard )
Je vois pas pourquoi j’inventerais des chiffres faux, je sais quand même combien je paye mon crédit, ma TF, ect

LMNP, si tu gardes pas au moins 15/20ans (et encore), c’est la douille avec la réintégration de l’amortissement lors de la vente !

RBNB, c’est beaucoup de boulot, on est loins de l’immobilier classique (qui donne déjà bien plus de taff qu’un ETF)
Heureusement que ça rapporte plus, c’est de la main d’œuvre qu’il faut bien payer (ou se payer)

SCI IS, c’est pire : tu peux pas récup le pognon sans te faire sodo.
C’est à réserver surtout pour si tu veux investir ailleurs ensuite ou pour transmettre de façon intergénérationnel. (Surtout qu’il faut vendre le bien à la SCI en premier donc repayer les FDN )

Donc oui, il peut y avoir des cas intéressants suivant la situation familiale mais juste penser que parce l’on a un crédit à taux canon, c’est forcément un énorme effet de levier donc forcément rentable est un raccourci qu’il ne faut surtout pas prendre ! (Surtout si c’est juste pour quelques années et vendre ensuite)
Donc garder sa RP car on a un super taux, alors que c’est pas un bien qu’on a choisi exprès pour faire du locatif, ça coche rarement toute les bonnes cases.

La RP, à 95% des cas, même avec un très bon taux, mieux vaut la revendre si on a besoin de changer (mutation pro, divorce)
Mais on peut aussi l’améliorer (agrandir, embellir) pour garder le bon taux (ça revient souvent moins cher que de racheter mieux/plus grand et repartir sur un crédit aux taux actuels si le lieu géographique convient)

Au final on est globalement d'accord  

La martingale n’existe pas, que sa soit en bourse (même avec un ETf) ou en immo.

L’effet de levier n’est pas tout puissant non plus.
Et sans effet de levier, l’immo est encore moins rentable (cf l’appart que je vend et qui est sans crédit en cours, car une fois les frais et impôts déduit, ben le rendement est pourri à 6% brut)
Le vrai gain en immo, c’étai la culbute à la revente : 2000/2020, c’était l’orgie de ce côté là mais je pense que c’est fini, hors quartier particulier (arrivée d’un métro ou LGV non anticipé par la majorité par exemple)

Rare sont les gens qui avouent avoir fait une mauvaise affaire sur de l’immobilier locatif (c’est de la pierre, sa peut pas baisser donc dur d’avouer qu’on est moins bon que  les autres)
Alors que des gens qui perdent en bourse, t’en entend plus (vu que c’est risqué de base, ils ont moins honte sans doute)

Autant en immo qu’en bourse, tu peux avoir de la chance, tomber sur l’affaire du siècle, etc.
Mais compter dessus pour faire fortune à coup sûr, c’est pas une bonne idée

Tu mélanges les chiffons et les serviettes là.
La bourse monte bien davantage que l'immo, c'est incompatiblement mieux !

https://graphseobourse.fr/bourse-immobilier/

J’ai dit ça pour pas me faire traiter d’anti immo !
 
Et montrer des courbes de moyenne, ça sert à rien.
C’est comme si tu comparais euro tunnel à un appart à Paris (spolier : c’est l’immo qui gagne) ou Apple a une maison dans la creuse (immo KO par la bourse)
 
Avec une boule de cristal, y a de gros gain à faire aussi bien en immo qu’en bourse (y a des pépites partout quoi)

Le niveau des discussions sur ce fil est dramatique.  
La majorite des intervenants ne comprennent pas les concepts financiers de base. Et pareil pour l’immobilier.

A la différence fondamentale qu'il est très facile de s'exposer à la quasi totalité du marché boursier (en capitalisation totale) à faible cout et quasiment impossible de faire la meme chose en immobilier.

Autrement dit, d'un coté tu peux acheter la botte de foin pour avoir l'aiguille avec, dans l'autre tu achètes un brin en espérant que l'aiguille soit dessus.

Justement, c'est ce qu'il dit.

Montrer des courbes de moyenne pour l'immo, ça ne sert à rien.

Et c'est encore plus useless quand on montre une courbe de l'immo résidentiel américain en dollar dans une discussion qui parle d'immo français en euro

La perf en immo viendra en partie du travail de l'investisseur :
- sélectionner le bien idéal
- obtenir un crédit pas cher
- rénover idéalement et pour pas cher
- choisir le régime fiscal adapté
- gérer correctement la location et l'entretien
etc.

Tout ça n'est pas du hasard. C'est du travail.

C'est quasi impossible de faire une mauvaise affaire immo si tu gères bien chaque étape. Mais la grande différence avec la bourse, c'est que ça demande du boulot de gérer correctement chaque étape.

Alors qu'en quelques clics, tu prends un ETF World/S&P500 et tu doubles ta mise tous les 5 à 10 ans  

 
L'astuce est de faire les 2
 
Tu prends de l'ETF World avec ton épargne en quelques clics + tu fais une belle opération immo avec un prêt et du temps.
 
 

Déjà fait... Et quand je compare les deux (depuis l'achat de la RP en 2018).
Le bien immobilier a stagné. Merci l'immobilier  

Source : Meilleuragents.

Alors que j'ai fait plus de x2 en bourse, avec deux ETF (S&P500 et Nasdaq 100).

J'aurais mieux fait de rester locataire et mettre la différence (entre le prix du loyer et la mensualité du crédit) en bourse  

Piège à cons, ce tas de pierre  

 
Ta comparaison n'est valide que si tu as acheté ta RP comptant. J'espère que tu n'as pas fait cette bêtise.

Rentila ne se sent absolument pas concerné par la facturation électronique.... ça fait un peu ch....

et quand tu auras bouffé tes ETF pour vivre et payer ton loyer, tu regretteras de ne pas être proprio à minima de ta RP...
 
Il ne faut pas avoir de loyer à payer à sa retraite.

L'argent que j'injecte chaque mois dans le remboursement de l'emprunt ne produit rien.

L'argent que j'injecte en bourse produit des intérêts.

Quand tu as assez d'argent (généré par la bourse), tu peux te permettre de louer toute ta vie.

Ça évite de devoir "passer à la caisse" à chaque achat/vente de RP. Trois fois minimum, dans une vie de propriétaire.

je suis d'accord. Il est préférable d'être locataire à la retraite. mais avec des revenus solides.

ou du moins, lorsqu'on est encore plus vieux.

L'argent que tu injectes chaque mois dans le remboursement de ton emprunt produit une augmentation de la valeur nette de ton actif possédé.

Par ailleurs : Des intérêts sur des ETF S&P500 et Nasdaq ?    Je regrette mais ce n'est pas possible. Ces ETFs ne produisent pas d'intérêts.

Si mais capitalisant, pas distribuant.

Autant, j’aime pas l’immo locatif vu les rendement de merde autant pour la RP, c’est indispensable selon moi (encore plus avec les taux bas entre 2015 et 2020 : des mensualités moins cher que les loyers équivalent) surtout car mensualités fixe sur 25ans donc non soumis à l’inflation contrairement aux loyers ! (Sur 25ans, la différence est énorme quand même)

Non.
Au mieux ton ETF va distribuer des dividendes, mais pas des intérêts.
Et le taux de distribution sera minable sur des ETF S&P500 / Nasdaq, moins de 1% actuellement. Et tu aura une baisse du cours au moment du détachement, donc ce que tu vas gagner en dividende, tu vas le perdre en valorisation. Donc pour reprendre le vocabulaire de Velocesuper, cette distribution ne "produit" rien.

Si : du rendement !
Que ça soit par intérêts, dividendes ou capitalisations : c’est pas ça l’important.

Non ce n'est pas un rendement non plus.

C'est simplement l'évolution de la valorisation de l'actif net de l'ETF (à la hausse et à la baisse, avec de la volatilité et sans garantie). C'est à dire exactement la même chose que quand tu rembourses ton emprunt immo RP, sauf que l'actif sous-jacent est bien évidemment différent.

Donc je répète, ce message de Velocesuper est faux sur les 2 lignes. Il n'a pas compris le fonctionnement d'une dette, et il n'a pas compris le fonctionnement d'un ETF.

Laisse tomber, il aime jouer sur les mots ou faire exprès de ne pas comprendre. Il est bien rigide le monsieur "je sais tout et mieux que tout le monde".
J'ai l'impression qu'il prend son pied en me contredisant  

Le S&P500 et le Nasdaq-100 qui ne produiraient rien...  

Heureusement que le ridicule ne tue pas  

 
Tu racontes n importe quoi sur tous les fils.  
Maintenant que tu t es fait degage des sujets crypto et bourse parce que les gens en ont eu marre tu viens dire des betises sur les etf et la bourse sur un fil consacre a l immo locatif.

Qui êtes-vous ? Un multi de monsieur je sais tout ?

Tu dois me confondre avec quelqu'un d'autre, car je ne suis jamais fait dégagé des topics Bourse et Crypto  

S'il y a bien quelqu'un qui raconte n'importe quoi, c'est bien toi  
En m'attaquait personnellement, plutôt que mes écrits, tu prouves à tout le monde l'étendu de ta bassesse.

Je ne joue pas sur les mots et j'ai très bien compris : Tu es un anti-immo avec un raisonnement de simplet.

Si encore tu amenais des arguments pertinents, la discussion pourrait être intéressante. Mais non, tu écris :
"L'argent que j'injecte chaque mois dans le remboursement de l'emprunt ne produit rien."  
"L'argent que j'injecte en bourse produit des intérêts."

Les arguments, je les ai déjà amenés.
Il y a le rendement (graphique Meilleuragents) de mon immo vs S&P500/Nasdaq-100 depuis 2018 (disponible sur n'importe quel site d'ETF).

Tu défends l'indéfendable, tu joues sur les mots pour paraître plus érudit, mais tu es juste creux, face au simple simplet que je suis  

Et je ne suis pas anti-immo, je suis "anti" produits financiers qui ne rapportent rien, enfin moins que la bourse (ETF World/S&P500), plus exactement.

Le plus malheureux, serait si tu arrivais à convaincre quelqu'un que l'immobilier, c'est génial. Alors que c'est à peine mieux qu'un livret A, dans l'immense majorité des cas.
Et tu es marié pour des dizaines d'années avec un tas de pierre immobile. Alors que les gens ont la bougeotte de plus en plus...

Ça me rappelle notre discussion sur l'inflation et les livrets règlementés. Toujours à défendre les produits nazes. Tu te complets dans la médiocrité et tu te mens à toi-même (si tu crois vraiment ce que tu écris).
J'espère que tu n'es qu'un personnage, car ça fait peur cette mentalité de se croire supérieur à tout le monde sur des sujets aussi basiques et sourcés.

Ton graph Meilleuragent ne montre pas le rendement de ton immo. Il montre la plus-value brute en cas d'investissement comptant sans usage du bien ni mise en location. Or tu n'as pas investis comptant, et tu utilises le bien en tant que RP, donc tu ne peux pas te baser sur ce graphe pour mesurer le rendement de ton immo.
Je ne peux pas te le dire plus clairement. Ce que tu as écrit n'a aucun sens, je regrette.

Quant à ta position d'anti produits financiers qui ne rapportent rien, ça me fait bien rire car tu mets ETF World et ETF S&P500 (et le Nasdaq à disparu ?) dans le même sac. Un jour tu découvrira la notion de rendement ajusté au risque. Enfin, il te suffit de lire les gens qui écrivent ici et sur les autres topics POGNON, on en parle souvent hein. Encore faut-il vouloir comprendre et ne pas être borner.

L'immobilier est un actif qui se gère différemment d'un ETF. Ce n'est pas fondamentalement mieux ou moins bien. Tu peux faire de très belles opérations en immobilier, souvent en y passant beaucoup de temps et parfois aussi avec un peu de chance. Tout comme tu peux faire de très mauvaises opérations en immobilier, souvent en déléguant toutes les étapes et parfois aussi avec un peu de malchance. Je ne vois pas pourquoi il faudrait automatiquement décourager les gens qui s'y intéressent à faire de l'immo. Tes opérations se sont peut-être mal passées, j'en suis désolé pour toi, mais tu ne peux pas généraliser.

Je me souviens de la discussion sur l'inflation et les livrets réglementés. Je défendais simplement la réalité mathématique, qui est qu'actuellement le livret A bat l'inflation. Or tu avais dit le contraire, ce qui était donc faux. Est-ce que ça fait du livret A l'alpha et l'omega des stratégies d'investissement ? Bien sûr que non, et je n'ai jamais prétendu cela. Mais pour une raison que j'ignore, tu as cru qu'il fallait absolument se mettre à comparer le livret A aux investissements en bourse. Bref, comme souvent sur les topics POGNON, tu lis trop vite, tu comprends à côté du message et tu fais des drama qui n'ont pas lieu d'être. Tes idées sont désordonnées et manquent de clarté, cela s'observe à la lecture de tes écrits où tu confonds allégrement des notions pourtant distinctes. Ta mauvaise foi se révèle ensuite lorsque tu refuses que tes lecteurs corrigent ton manque de clarté. Mais nous lisons ce que tu écris. Nous ne lisons pas ce que tu penses écrire. A méditer.

Que penser d’indy pour se conformer à l'obligation pour la facturation électronique en LMNP ?