Reprise du message précédent :
Bonjour,
 
J'ai un dossier de locataires un peu spécial pour mon T3, j'aurais aimé avoir un avis neutre pour ma décision.  
Couple de philippins (ce n'est pas le problème) avec un enfant qui à l'air très sérieux.  
Ils sont tous les 2 employés en CDI temps complet par une même personne à domicile très agée (90 ans).
Je leur ai demandé de faire un dossier garantme qui est accepté avec un budget location supérieur au loyer (1500€ HC) mais j'ai l'impression que c'est un robot qui a validé chez GarantMe sans prendre en compte la spécificité de la situation.
 
ça me parait risqué de miser sur GarantMe si la personne agée décède, sans compter les problématiques non financières  
 
 
 
 
 
 
 

Super risqué d’avoir les deux au chômage du jour au lendemain !

D'autant plus avec un enfant : inexpulsables.

je m'interroge sur la possibilité de passer un appart en location saisonnière, type airbnb. Je suis en LMNP aujourd'hui, à la frontière du LMP.
 
Je sais que le contexte a changé ces dernières années mais je ne m'y suis pas replongé depuis longtemps.
 
Vous avez des ressources à partager pour repartir de zéro ? des conseils ?

 
Pas sûr que beaucoup de boîtes listent leurs sous-traitants...qui peuvent changer.
 
Du coup, y'a t il un consensus sur le topoc pour un prestataire de gestion de factures électroniques ?

 
Lister les sous-traitants c'est une obligation dès que tu es un fournisseur pour quelqu'un soumis au RGPD. Donc avoir une liste des sous-traitants à jour c'est la base dès que tu fais du B2B.
 
Tiime fournit aussi cette liste, mais dans l'app (enfin, selon leur site web).

Je sais que les sujets de sites utilisés pour la gestion des locataires (rentila...) ou pour la compta des LMNP reviennent régulièrement ici (decla.fr, JD2M...), avec des avis plus ou moins orientés.
 
J'ai été intrigué il y a quelques jours car un certain influenceur, Michael Ferrari pour ne pas le citer (esprit-riche), a sorti de nulle part un logiciel appelé "locataire cloud". Hormis le sérieux apparent de l'influenceur, la formule utilisée avec un prix "à vie" pour les premiers inscrits qui invite à ne pas trop réfléchir peut faire peur, tout comme l'absence de feedback sur ce logiciel sorti de nulle part, ou la société qui facture le paiement qui est basée à Malte.
 
Un ami, joueur, l'a pris pour voir à quoi il ressemblait.
 
Il s'avère que c'est un copier-coller du logiciel "louer-facile". Ce qui se tient puisque l'influenceur en question a des sociétés en commun avec le fondateur de louer-facile, qui d'après pappers a aussi d'anciennes société en liquidations judiciaires au passage. Quant à louer-facile, je laisse le soin à chacun de chercher des avis sur google pour voir si ça leur paraît fiable.
 
Bref : quelle que soit votre valeur sûre du moment, restez-lui fidèle au lieu d'écouter les pseudo-influenceurs

Peut-être que ça veut dire que l'indemnisation du proprio ne dure que 36 mois à compter du début du bail maximum. Autrement dit, ceux qui ne paient pas commencent au bout de six mois, mais ne paient pas pendant combien de temps ? Si ça tire sur 5-6 ans en moyenne, alors limiter à 3 ans permet de diviser par deux les couts d'indemnisation.

Hello tout le monde,
 
Je cherche a augmenter le loyer d'une locataire, pour une maison T5 non meublé en campagne avec terrain etc.
 
Actuallement, le loyer est a 600€.  
 
Le bail est signé le 1ier Novembre 2010, et depuis il n'y a jamais eu de révision de loyer.
 
C'est quoi le calcul exact ?
 
Je trouve deux choses.
 
Nouveau loyer = Montant actuel x IRL du trimestre de l'année précédente
 
Ou  
 
 
Nouveau loyer = Montant actuel du loyer mensuel x IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente.
 
Le premier calcul nous porte sur une révision de quelques euros ... de 600 a 606€  
Le second calcul sur presque 150€ de différence, compte tenu de l'indice du loyer de 2010 a la signature du bail.  
 
Quel est le bon calcul ? Et du coup, dans le cas ou le second calcul est correct, nous ne désirons pas non plus augmenter d'autant d'un coup.
 
qu'est il possible de faire ?
 
merci
 

Voici des éléments de réponse :
- Est-ce que tu as bien une clause d'indexation dans ton bail ? Si oui c'est ok, sinon c'est DTC
- Toute année pour laquelle tu n'as pas appliqué l'augmentation ne peut pas être "récupérée"
- Tu peux appliquer l'augmentation pour l'année en cours, et tu pourras à nouveau augmenter à la prochaine date anniversaire du bail.
 
 
Quelle est la date de signature du bail, le contenu de ta clause d'indexation, et le loyer HC actuel ?
 
 
En termes de calcul, pour répondre exactement à ta question sur les formules :  
 
Nouveau loyer = Montant actuel x IRL du trimestre de l'année précédente
=> Ce premier calcul n'aurait aucun sens, ça te conduirait à multiplier par plus de 100 ton loyer    
 
Nouveau loyer = Montant actuel du loyer mensuel x IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente.
=> C'est ça que tu dois appliquer    
 
Nouveau loyer = Montant actuel du loyer mensuel x IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du même trimestre de la date de signature du bail
=> Je pense que c'est ça que tu voulais dire avec ta première formule : ce n'est pas autorisé   Comme indiqué précédemment, toute année d'augmentation non appliquée est une année pour laquelle l'augmentation est perdue.

Ok super merci
 
Donc de 600, on passe de l'ordre de 605€ environ ...

Si tu t’estimes lésé, tu peux aussi casser le bail, lui donne congé en lui disant que s’il veut rester, t’es prêt à lui faire un nouveau bail mais au nouveau loyer !

Not sure if serious.
 
Tu ne peux pas casser un bail d'habitation, sauf raison sérieuse et réelle : vente, récupération pour habiter dedans, gros travaux à réaliser, etc.

Au moins une fois tous les 3ans (lors de la reconduction du bail)

Après, si la locataire est sérieuse, mieux vaut toucher un peu moins mais être tranquille !
Du coup, il peut voir si elle est d’accord de monter à 620 ou 630 par exemple (arbitrairement, sans se faire chier avec une quelconque règle de calcul)

C’était notre cas à l’époque : loyer qui augmente jamais, au bout de 5ans, c’est ma mère qui a proposer à la prioritaire de monter le loyer de 5%.

Le gros piège c'est en zone tendue car chaque année d'augmentation oubliée n'est pas rattrapable car le prochain bail doit respecter le précédent. En zone non tendue, rattrapage possible au nouveau locataire car pas de règle de ce type.

Pas sans raison sérieuse et réelle.
 
Même lors de la reconduction du bail, tu ne peux pas casser le bail sans justification sérieuse et réelle : vente, reprise pour habiter dedans, gros travaux, etc.

Le non-paiement des loyers est une cause sérieuse ?
Semi  

Oui
 
Le locataire est très protégé en France. Mais faut pas déconner non plus

En même temps, reprise pour habiter dedans c'est vérifié comment ? Tu ouvres EDF pendant 2 mois et tu remets en location

 
Le justificatif sérieux, c’est pour virer les gens sous 3mois, pas à la fin du bail.

Pour les règles, on est d’accord.
 
Mais si la personne est intelligente, elle comprend qu’il vaut mieux une petite augmentation de 20/30€ (surtout après 16ans sans augmentation !! ) que de voir son bail résilié à la fin des 3 ans et devoir trouver ailleurs pour 100 ou 200€ de plus par mois ! (Sans compter le coût du déménagement)
 
C’est du bon sens (et j’ai été locataire toute ma vie, n’étant proprio pour la première fois que depuis 2017)

Non.
Tu ne peux JAMAIS virer les gens sous 3 mois. Seule une décision judiciaire le permet.

A la fin du bail, tu ne peux pas refuser la reconduction sans raisons sérieuse et réelle : vente, reprise pour habiter dedans, gros travaux, etc. Et c'est ici que tu dois respecter les 3 mois (et parfois même 6 mois selon le contexte).

Tu es bailleur aldayo ? Parce que ça fait un peu peur de te voir écrire l'inverse de la loi. Le locataire en France est ultra protégé.

Cf au-dessus. Le propriétaire ne peut pas résilier la bail à la fin des 3 ans pour motif "je veux augmenter le loyer". C'est illégal.

La reconduction du bail est un droit du locataire.

Oui mais c’est tellement facile de dire que c’est pour y habiter comme disait karma.

Et puis faut que le locataire soit près à te poursuivre.

Bref, tu peux toujours évoquer la chose et voir comment le locataire réagis dans un premier temps.

Et non, c’est parce que je ne veux pas être bailleur que je vend l’appart de ma mère !

Le dire ne suffit pas hein. Tu dois le mettre par écrit dans ton courrier de non-reconduction du bail que tu envoies au locataire en LAR.
 
Bref, c'est "facile" de commettre un délit, oui. Mais faudra pas venir se plaindre ensuite si ça se retourne contre toi. Et en toute état de cause, ce n'est pas une stratégie que l'on peut défendre sur un forum public.

 
Compte jedeclare.com créé  

Oui enfin aux dernières nouvelles tu peux décider de vendre et changer d'avis. C'est un délit ?

 
Mais tu ne peux pas refuser une offre de ton locataire en priorité en cas de vente.

si c'est pour remettre en loc plus cher oui

Facile. Tu mets en vente à un prix qui rémunère le risque que ça soit vraiment vendu (très cher donc)
Si c'est vendu : tant mieux. Si ça l'est pas, bah zut alors, la vente a capoté, je remets en loc

A essayer de prendre le fisc pour un con tu vas perdre

LOL. Mais vous prenez vraiment les gens pour des cons.

"Décider de vendre" ne suffit pas. Dans ton courrier de non-reconduction du bail, tu dois informer le locataire du prix de vente car le locataire est prioritaire pour acheter pendant les 2 premiers mois du préavis. Et s'il décide d'acheter au prix, tu ne pourra pas refuser la vente. Et je te vois venir : Tu n'as évidemment pas le droit de mettre un prix sur-évalué exprès pour éviter que ton locataire n'achète. Le prix doit correspondre au prix du marché (tu dois pouvoir le justifier en cas de contentieux). Par ailleurs, en tant que propriétaire qui veut vendre, tu dois pouvoir prouver les démarches que tu as engagé pour vendre ton bien : mandater une agence immo, mettre des annonces, organiser des visites, etc.

Le propriétaire peut changer d'avis, mais il faut que son intention initiale de vente soit sincère et réelle, et que des circonstances expliquent son changement d'avis. Si c'est un prétexte pour récupérer le logement libre et le relouer plus cher ensuite, c'est un délit.

Et ne croyez pas que le locataire ne "fera rien". Si le locataire était content du logement et voulait rester, il se renseignera. Il y a plein d'associations de défense des locataires qui fournissent gratuitement des avocats pour combattre les propriétaires malhonnêtes.

à ma petite connaissance des biens d'habitations, vendre un bien ne met pas dehors le locataire
Ma mère loue un appartement, son proprio l'a vendu à un autre et elle est tjours là
Le propriétaire doit informer le locataire de son intention de vendre le bien car il est prioritaire sur l'achat, mais si il ne dit rien, il peut continuer à rester locataire
après si le nouveau proprio veut habiter, c'est je crois à lui de faire la démarche pour trouver un logement pour l'ancien occupant
mais comme dit au début je ne suis pas spé location habitation, donc à vérifier

+1
et d'ailleurs j'invite à ceux qui conseille de faire des trucs illégaux de lever le pied, c'est quand même rarement bien vu sur HFR (à raison d'ailleurs)

bah oui, mais c'est pas le sujet discuté

Tu as un problème avec les argumentaires simples ou c'est plutôt ta mauvaise foi habituelle dans le seul but de rabaisser tes interlocuteurs ?

Si on devait se battre contre tous les biais cognitifs sur ce topic...

C'est ça ta différence avec moi, c'est que tu t'interdis de comparer certains produits financiers avec l'immobilier, moi oui.

Pour toi, c'est saugrenu, puisque ça ne rentre pas bien dans "tes cases".

Dommage qu'on ne puisse pas les vérifier. Ton discours manque de sources fiables.

Je ne suis peut-être pas Proust, mais il n'y que toi qui ne me comprends pas ou qui réagis au premier degré.

Je pense que tu as un problème pour capter certaines nuances et le second degré. Je ne dois pas être le premier à te le dire.

Tu aimes bien rappeler que toi, tu ne te fais pas TT. L'être parfait... Tu es juste hypocrite à mes yeux.

Pas de drama, un débat d'idées, mais le topic n'était pas prêt ou convaincu. Avoir raison trop tôt, c'est ce genre de chose qui dérange, parfois.

Je n'ai jamais dit que j'étais un être supérieur, avec des propos toujours polissés, comme toi.

J'aime bien ta "fausse" question à la fin... Alors que tu n'as rien à faire de moi, tu passes ton temps à me rabaisser... La question n'est pas là, n'essaie pas de changer de sujet, ca ne fonctionnera pas.

On n'est pas en train de parler du rendement de mon bien locatif, mais de sa valeur réelle sur le marché de 2018 à aujourd'hui.

Huit ans que j'ai ce bien et son prix est resté stable, avec une timide hausse (qui sera entièrement bouffée par les différents frais si je devais le vendre demain).

Je rappelle mes propos, qui te dérange, c'est la comparaison de la valeur de mon bien immobilier (pas son rendement et rien à voir avec son statut), face à l'ETF le plus banal :

Performance cumulée du S&P 500 en euros du 07/2018 au 07/2026 : +165% à +170%.
En incluant les dividendes réinvestis : +210% à +230%.

Même en prenant un ETF MSCI World, on aurait fait x2 minimum.

Je n'ai aucun problème avec les argumentaires simples. Mon problème est avec les argumentaires simplistes. Ce n'est pas la même chose

On peut tout à fait comparer l'immo avec des produits financiers, je n'ai pas de problème avec ça. Mais il faut le faire sérieusement. Tu trouvera d'ailleurs de nombreuses comparaisons sérieuses dans l'historique de ce topic ou sur les autres topics POGNON, faites par moi-même et plein d'autres membres  

Tu te doutes que je ne peux pas révéler l'adresse exacte des biens pour que tu puisses vérifier l'évolution. Tout comme toi tu n'as pas non plus révélé l'adresse exacte de ta maison. Donc si je suis ton raisonnement, ton discours manque aussi de sources fiables.

Tes écrits sont régulièrement objet de risée de la part de beaucoup de membres sur les différents topics POGNON. A un moment, il va falloir faire ton propre examen de conscience au lieu de psychologiser les autres.

A aucun moment je n'ai rappelé que je ne me suis pas fait TT, ni que je suis parfait. Tu inventes des mots que je n'ai pas écrit pour te placer en victime. Ta manière de débattre est malhonnête, je regrette d'avoir à te le répéter encore.

C'était une vraie question. Tant pis si tu ne veux pas y répondre.
Cf le début. Pour comparer une opération immo avec une opération financière, il ne faut pas se contenter de simplement comparer l'évolution de la valeur de marché de l'actif. C'est une méthode très incomplète, et par conséquent, simpliste.

Tu as le droit d'essayer de vendre, de ne pas réussir et de remettre en location. C'est légal.

Quand je vois la quantité de trucs réellement illégaux autour de moi (du type les Airbnb refusés par la mairie mais quand même mis en location), ils ont autre chose à faire que de traquer quelqu'un qui a essayé une vente, puis remis son bien en location.

Encore une fois, le scénario dont on parle est légal. Pas besoin de brandir l'argument "illégal" pour fermer la discussion. Personne n'a recommandé de virer le locataire d'une manière qui est contraire à la loi.
 
Dans tous les cas, ça implique plusieurs mois à vide, donc ce n'est valable que s'il y a un écart très notable entre le prix de location actuel et le marché. Et c'est sans intérêt en zone tendue car le prochain loyer doit s'aligner avec le dernier bail.

non puisque l'intention dès le départ c'est de récupérer le bien pour augmenter le loyer
 
tu peux faire toutes les torsions mentales que tu veux pour  te convaincre qu'il y a pire et que c'est pas/peu contrôlé, mais ça reste globalement illégal
 
c'est certain qu'avec plusieurs mois de vide au milieu, si tu veux réellement tenter comme ça, ça reste un calcul bien incertain à la fin

Oui, c'est toi le meilleur.

Quand c'est moi qui fait la comparaison, ça ne compte pas. OK.

Rien à voir, tu sors des chiffres de ton chapeau totalement fantaisistes et je sors des chiffres vérifiables sur le marché actions et immo.

Et mes bilans financiers, sont-ils la risée également ?

Tu es toujours dans ta tour de verre à te croire l'élu... Pathétique.

Quand tu arrêteras de m'attaquer personnellement avec tes jugements de valeur qui ne concerne que toi ou la bien-pensance, on pourra réellement parler du sujet de base.

Je préfère cette réponse, il était inutile de me rabaisser pour pondre ça, au final.

Chacun se fera une idée sur ma comparaison et même si elle nest pas exhaustive, elle aura peut-être le mérite d'être révélatrice, pour certains.
L'immobilier étant tellement irrationnel lui-aussi, on me pardonnera, j'espère  

sinon vous avez le droit de continuer en MP, le topic n'a pas besoin de ce genre de pollution

Merci mais il n'y a pas de meilleur.
 

Mais tu réponds à mon message sans le lire ? Quand la comparaison n'est pas sérieuse, bah non. Non seulement elle ne compte pas, mais elle est même trompeuse pour les lecteurs.
 

Tu te répètes sans argumenter
 

Le mot-clé que tu à oublié de lire est "régulièrement". Élu de quoi ? Tu amènes la religion dans le débat ? WTF ?
 

Mes premiers messages visaient précisément et explicitement le sujet de base. Sauf que tu as ensuite fait divaguer la discussion pour te poser en victime. C'est lourd.
 

Très bien