Reprise du message précédent :

 
 
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La facture électronique concerne tous les assujetti à la TVA.
 
Un LMNP est un assujetti à la TVA. Point.
 
Emettre une facture n'a rien à voir dans l'histoire.
 
Et autre point, il n'y a pas de portail public de la facture électronique...L'Etat n'avait pas les moyens financier pour porter la réforme sur ce point la.

parce que l'IA est ultra nulle pour des sujets aussi complexe et qu'elle vient de le démontrer
 
tu lis ce que les autres posteurs ont indiqué au dessus ?
 
tu préfères faire confiance à une IA qui prend des raccourcis et dit des conneries plutôt qu'à un comptable dont la fiscalité fait partie du métier ? (je parle de kolian là)

j'ai l'impression qu'il ne comprend déjà pas la différence entre assujetti et soumis à, pour la TVA
donc ça part mal

 
C'est sympa de me basher mais j'ai l'impression que toi non plus tu ne lis pas ce que j'ai ecris.  
Je n'ai jamais dit que je faisais confiance à l'IA, j'ai même dit (2 fois) que j'allais demander à mon comptable.
 

 
En gros, tu me reproches de chercher à comprendre comment ça fonctionne.    
C'est sympa comme approche.
 

ça fait 4x que ça t'ait expliqué (je le répète, par un comptable) et tu insistes en faisant genre que c'est clair, tout en faisant appel à l'IA et en décrivant la réponse comme limpide, excuse moi de penser que tu t'en remets à l'IA

Et au pire, perplexity et gemini sont souvent moins à côté de la plaque que chatgpt ( une préférence pour perplexity de mon côté )
 
Après, le soucis c'est qu'il faut un mini de connaissance pour exploiter les réponses de ces différentes IA.

   
 
Et surtout : il ne faut pas utiliser les versions gratuites qui n'ont pas les derniers modèles de réflexion étendue, et qui ont des limites de token très faible empêchant le modèle d'aller chercher le contexte.

Les charges de copro sont elles considérées comme une facture devant être transmise sur la PA ?  
 
Si non, ca ne semble pas être très contraignant pour un LMNP habitation classique qui se fournit sur LBC

 
Je reviens sur cet échange concernant l'appel à un comptable et les différentes durées d'amortissements et charges.
Apparemment, chez Thyls, on envoie juste les factures et ils se débrouillent.
 
Quand j'ai demandé à la personne s'il y avait un rdv préalable avec une personne (comptable?) pour expliquer la situation avant qu'ils travaillent sur le dossier, elle avait l'air perplexe. Elle m'a d'abord dit que si je voulais un rdv avec le comptable pour expliquer le bilan (donc après avoir bossé sur le dossier), ce serait payant...A priori, seul l'accès au chargé de clientèle est possible mais du coup, je vois pas trop à quoi il sert.  
 "Et monsieur, on connait notre travail". Je traduis ça par "vous inquiétez pas, on s'occupe des durées d'amortissements, charges, ..."    
 
Comment ça se passe avec vos comptables ? Vous n'avez pas d'échanges avec eux?
 
edit; est ce normal que pour ouvrir un dossier chez un comptable, ils demandent numéro de sécu et copie carte vitale (en plus de la CNI) ?  

Ils vont te demander les papiers : acte notarié, factures du mobilier, etc.
Pour le reste ils savent faire, donc oui ils n'ont pas besoin qu'un non-comptable vienne leur expliquer sur quelle durée amortir un canapé ou la toiture

Oui, ça j'ai bien compris vu sa réaction
Je pensais qu'ils faisaient au moins un entretien préalable pour échanger sur le projet, le pourquoi en 2025 y'a 0 loyer, comment ils voient les choses en termes d'amortissements...bref, expliquer la démarche adaptée au projet.
J'avais échangé avec un autre cabinet qui par téléphone avait commencé à discuter des options.

Après, s'ils n'ont pas de questions et que tout est standardisé en termes de durées d'amortissement, ça me va bien aussi

Il y aura des échanges de mail dans tous les cas avec le comptable en charge du projet, tout se clarifie assez vite en quelques échanges, surtout pour des exploitations assez classiques.

Ma comptable se fiche allègrement de mon avis, et prend des décisions dans mon dos.
Ex : passer sur le prix du bien les frais de notaire "parce que c'est comme ça", au lieu de les passer en charge.

Problème : le choix fait pour un bien est irrévocable, et implique obligatoirement de faire le même choix pour les biens suivants

Voilà comment j'ai perdu du fric.

D'une part, parce que ça m'a fait "perdre" 50k€ de charges environ à ce jour.

D'autre part, sachant que 15% sont alloués au cout du terrain, ça veut dire que seuls 85% sont récupérés via l'amortissement, et encore... l'amortissement si je vais jusqu'au bout, autrement dit 50 ans.
Et comme entre temps, il a été décidé que l'amortissement était réintégré dans la plus value...

Bref, c'est DMC  

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Je vis dans un désert médical, un désert de coiffeurs (bon, perso josef, je mets un coup de ciseaux de temps en temps), et... dans un désert comptable ! Aucun cabinet du coin n'accepte de me prendre, car j'ai une activité agricole + de l'immobilier, et apparemment c'est trop exotique.

J'ai encore tenté 2 cabinets comptables récemment, qui ont refusé de me prendre. Donc je reste avec ma comptable avec qui c'est franchement compliqué...

Franchement le papy-boom, moi ça me fatigue. J'ai l'impression que le déséquilibre de la pyramide entre la population active et les besoins de la société laisse vraiment beaucoup de vides difficiles à combler.
Le coup des coiffeurs dans mon coin qui refusent les nouveaux clients, les gens qui se plaignent tous de ne pas trouver, c'est vraiment un sujet que j'ai entendu à plusieurs reprises récemment... j'ai l'impression qu'on a trop d'administrations qui créent des postes de paperasse à la con (j'en fais partie), qui occupent plein d'actifs qui seraient bien plus utiles ailleurs, mais qui sont bien contents d'être planqués dans des bureaux.

Enfin bon, c'est hors sujet là.

Bon courage pour vos déclarations comptables

Ca dépend des cabinets.

Certains vont mettre les durées d'amortissement moyennes classiques partout sans rien te demander. Dossiers comptables traités à la chaine comme à l'usine.
D'autres vont te demander des infos afin que ça corresponde au mieux à ta situation, et idéalement te permettre d'amortir plus vite, ce qui est à ton avantage, mais tout en restant cohérent avec la doctrine fiscale.

Mais les RDV par téléphone sont tout de même très rares pour une activité LMNP. Et encore plus rare si tu veux parler au comptable directement. Au mieux ça sera des échanges par mail avec le chargé de clientèle.

Tu peux aussi forcer le truc en écrivant un mail explicatif de ta situation AVANT qu'ils réalisent le bilan. Perso, chaque année, en plus du dépôt des pièces justificatives, je fais un mail "rappel de situation et informations complémentaires". Il ne faut pas hésiter à répéter les mêmes rappels de situation chaque année, car ton chargé de clientèle peut changer ou tout simplement ne pas se souvenir de l'année précédente (et ne compte pas sur eux pour être proactifs et aller relire d'eux-même les éléments de situation que tu avais transmis l'année précédente ).

 
Si tu peux bosser à distance avec un cabinet comptable, y a quelques cabinet spé en agricole. (je peux certainement t'en recommander un ou deux)
 
Mais clairement, les dossiers agricole il faut une équipe comptable qui fait quasi que cela sinon ca va être un carnage.

Ceux qui font de l'agri ne veulent pas le LMNP, ceux qui font du LMNP ne veulent pas de l'agri...  
J'en ai trouvé qui font de l'agri et du LMNP, mais ils refusent spécifiquement mon activité agricole    
 
D'ailleurs, mon cabinet actuel qui fait plein d'erreur m'a déjà dit "On a accepté de te prendre le locatif parce que tu fais l'agricole avec nous". C'est peut-être pour ça qu'ils sont aussi mauvais en LMNP...  
 
 
C'est compliqué car le LMNP c'est un statut d'entreprise individuelle. Or, ce statut est également courant dans le monde agricole.
Donc j'ai une entreprise qui a un établissement principal agricole, et des établissements secondaires LMNP, c'est un peu bâtard je trouve.

Qu'est ce qui t'oblige à mettre tes 2 activités chez le même comptable ? Tu peux pas séparer et prendre 2 comptables (un spé agricole + un spé LMNP) ?

Solution testée et adoptée pour mes revenus LMNP 2025. La saisie manuelle des formulaires prend certes quelques minutes de plus mais prix imbattable et assez simple à utiliser. La feuille Excel m’a même fait prendre conscience des mauvais calculs de JD2M sur des exercices passés (déficits dus à l’application d’amortissements).

A priori c'est plutôt via le "chargé de clientèle". Le comptable est difficilement accessible sauf à €€€.
 

 
 
C'est un peu pour ça que je posais la question d'un rdv. Chez Thyls, je ne sais pas dire si c'est à la chaîne mais la personne que j'ai eu avait l'air de dire que c'est relativement standard les durées d'amortissement.  
Mais selon les projets, j'imagine que les durées d'amortissement peuvent varier pour optimiser les choses à notre avantage.  
 
Vu qu'on s'engage pour 20 à 30 ans dans un projet, si le mauvais choix est fait dès le départ d'autant plus par un pro, on devrait avoir au moins un droit de regard sur la stratégie du cabinet comptable pour ne pas que ça nous desserve.
Après je sais que Thyls est spécialisé dans le LMNP et qu'ils ont plutôt des bons retours.
 
 

 
C'est une bonne idée le mail de récap juste après signature du contrat et avant établissement du bilan
 
A ce sujet, la procédure de contractualisation est pour le moins particulière. A l'heure de la protection des données perso, on rentre toutes les info sur un site partenaire (usecollect.com). Je suppose que c'est un prestataire mais mis à part un entête avec le nom du cab, l'url ne fait pas du tout référence au cabinet comptable.  
Et on envoie tout sur ce site .

 
Je suppose que ça fonctionne si on a un peu d'expérience en déclaration/gestion de LMNP.
 
edit: Il n'y a pas trop d'info sur leurs sites qui donnent une idée de comment s'est fichu. Sans doute pour éviter d'être copiés mais du coup, il faut acheter pour tester.
Pas trop galère la saisie sur le site des impôts ?  
Tu nous diras si tout se passe bien à l'occase.  
Sans OGA, je me demande si on est pas plus exposés aux contrôles.

Le terme est un peu trompeur mais le chargé de clientèle est quand meme un interlocuteur compétent qui sait de quoi il parle et gère le dossier d'assez près.

Ok, merci pr l'info

C'est mieux si tu as déjà un historique en LMNP. C'est ma 6e année de déclaration en LMNP, ça m'a donc permis de comparer les résultats des exercices antérieurs avec ceux de JD2M avant de faire confiance à cette feuille Excel (et de me persuader définitivement que JD2M a fait quelques erreurs).  
Elle a une approche analytique et pluri-annuelle. En ce sens, elle aide à mieux comprendre comment les amortissements et déficits reportables sont utilisés sur la durée.
 
La feuille est plutôt simple :  
- Un onglet Immo où je saisie la valeur du bien et ses clés de ventilation, les autres immobilisations et leur durée d'amortissement
- Un onglet Crédits où je recopie les montants annuels d'intérêts et d'assurance
- Un onglet Loyers, Charges et Impôts : montants annuels là encore, il faut faire ses sommes sur une autre feuille
- Un onglet récapitulatif qui calcule le résultat fiscal, le déficit et les amortissements reportables depuis le début du LMNP, un outil graphique permettant d'afficher divers indicateurs
- Tous les autres onglets sont là pour simuler chaque liasse fiscale, il suffit de recopier bêtement sur le site des impôts (25 cellules à tout casser pour mon cas)

 

J'avais lu tes précédents posts pour voir un peu de quoi il s'agissait. Tu nous diras si tout le process n'est pas trop galère.
 
Ce que j'ai du mal à imprimer, c'est qu'on dit que le choix initial ne peut être modifié (dixit échange avec kimmeria).
Tu as vu que JD2M avait fait des erreurs a priori. Du coup quels sont tes leviers pour rattraper certaines de ces erreurs ? Ca ne concerne pas que toi en particulier mais aussi par exemple $temp qui a un comptable pas spécialisé en lmnp qui fait des erreurs.
 
Je suppose qu'on parle des durées d'amortissement qui ne peuvent être modifiées une fois spécifiées dans la déclaration initiale.  
Dans ce cas, si on voit des erreurs par la suite, est ce rattrapable les années suivantes ? et comment ?  
On parle d'erreurs dans les imputations de charges par exemple ?

 
J'affine mon message
En théorie, tu peux faire des déclarations fiscales rectificatives jusqu'à N-2. Mais en pratique c'est compliqué car cela t'oblige à reprendre toute ta comptabilité sur l'année concernée et toutes les suivantes, car tous les à-nouveau seront faux.
Et si c'est plus ancien que N-2, bah tu ne peux pas rectifier.

la première connerie a été de créer un second établissment à partir de ton activité agricole pour faire un LMNP... c'est une connerie sans nom, ou une faute professionnelle.
 
D'un autre côté, avec "mon expérience", si tu as insisté pour ne pas payer d'honoraires spécifiques pour le LMNP et tout "passer" dans l'exploitation agricole.... je n'y puis rien
 
il faut savoir que pour les EC, 1 dossier = 1 facturation = 1 assurance responsabilité civile.

si tu fais des déclarations rectificatives tu attires l'oeil du fisc sur ton dossier => cétouakivouah
 
Et oui les durées d'amortissement sont généralement intangibles.
 
Je me permets de vous rappeler certains fondamentaux au passage car vous semblez pour une bonne partie avoir tendance à oublier...
 
Un placement immobilier est un PLACEMENT, et pas une économie d'impôt à la base. C'est votre locataire qui vous permet d'augmenter votre patrimoine. C'est du temps long... que vous apprécierez à votre retraite, MEME si vous payez des impôts dessus.  
 

Non, franchement pas galère du tout.  
 

Des déficits avaient été générés par l'application incorrecte d'amortissements.
Le montant global de déficit n'est pas impacté dans ma déclaration, mais seulement les années associées à ces déficit (à ma défaveur, plus de déficit récent).

Salut les bailleurs, y'a un topoc air bnb sur forum?

Faudrait mettre ça en FP  

Mon exploitation agricole est une entreprise individuelle.
Le LMNP, par nature, est une entreprise individuelle.
 
A partir de la, une personne physique ne pouvant avoir qu'un seul SIREN, je ne vois pas comment tu t'en sors autrement qu'en ayant plusieurs établissements.
 
Le 1er LMNP existait d'ailleurs avant l'exploitation agricole.
 
Et je paye bien pour, d'une part, une compta agricole, et d'autre part, une compta pour mes LMNP (qui sont regroupés à deux adresses, donc 2 établissements).
Ce n'est qu'au moment de ma déclaration d'impôt que les deux activités apparaissent ensemble quelque part, car pour le reste tout est bien distinct. Par exemple, mon activité agricole est assujettie à la TVA, mais pas le LMNP.
 
C'est schizophrène, mais ce fonctionnement semble standard... et ne semble pas perturber les impôts jusque là.
 
 
En fait, j'ai vraiment du mal à savoir comment je dois comprendre ton message...  
 
La première ligne parle de "faute professionnelle", je veux bien que tu développes.
 
La deuxième ligne parle de "avec mon expérience, si tu as insisté [pour] tout "passer" dans l'exploitation agricole.... je n'y puis rien ", honnêtement j'ai l'impression qu'il y a un sous-entendu, mais je n'arrive pas à voir lequel, donc je veux bien que tu traduises là aussi
 
Et pour la troisième ligne "1 dossier = 1 facturation = 1 assurance responsabilité civile", dois-je comprends que tu parles de la RC Pro de l'expert comptable ? Vu les énormes erreurs que fait mon cabinet, et vu ce que j'ai déjà pu lire sur le net, j'ai l'impression qu'en cas d'erreur ce sera de toute façon DMC donc bon... au début ça me rassurait de me dire que j'avais un vrai expert comptable avec une assurance, mais aujourd'hui franchement plus du tout. Et quand tous les 4 matins ils veulent me vendre des prestations à xxx€ pour "m'assister en cas de contrôle fiscal", ça me donne surtout l'impression que je serai dans la grosse merde le jour où ils auront fait la connerie de trop.

Perso, j'ai eu des échanges lunaires avec mon cabinet qui a enregistré deux appartements pour des montants plus élevés que ce qu'ils m'avaient couté.

Ils m'ont répondu de façon bien irrespectueuse et infantilisante quand je leur ai signalé. J'ai donc fini par fermer ma gueule.
Sauf que l'année suivante, j'ai remis le sujet sur le tapis, l'erreur étant vraiment manifeste et énorme.
Après embrouille par mail, ils ont fini par reconnaitre que oui, ils avaient fait une erreur et que donc il fallait redéposer l'année précédente (heureusement, ils ne me l'ont pas facturé).

Bref, ça a été redéposé pour quelque chose qui m'est donc moins favorable.
Mais au moins, je sais que c'est juste, et si le fisc veut y jeter un oeil, ce sera bien plus carré que le torchon bourré de fautes qui avait été déposé l'année précédente.

Si je paye un comptable, c'est justement pour ne pas avoir l'impression que (1) je peux faire des erreurs (même sans le savoir) et (2) le fisc pourrait revenir me chercher pour quelque chose. Je veux pouvoir dormir sur mes deux oreilles.

Je suppose que je dois régulièrement faire l'objet de contrôles. L'année où j'ai lancé mon activité agricole, avec de gros achats, j'avais eu une demande de leur part pour leur fournir la facture de toutes mes immobilisations agricoles par exemple (et notamment pour vérifier que mon véhicule était bien un utilitaire).

 
 
en EI y a pas de séparation justement
 
Et ton LMNP est également un assujetti à la TVA. (d'ou le fait qu'il te faudra aussi une PA pour la facture électronique )

Effectivement pour la TVA c'est mal dit, mais je pense que tu as compris ce que je voulais dire : mon activité agri donne lieu à collecte/récupération de TVA, alors que ce n'est pas le cas pour le LMNP. Il est donc possible de gérer distinctement les établissements d'une même EI. D'ailleurs, j'ai chaque année une liasse distincte pour le SIRET agricole, et une liasse distincte qui regroupe les SIRET LMNP.
 
Après, si vous me dites que c'est une catastrophe monumentale et que le fisc va venir me dégommer, ben... c'est que c'était mon destin. Franchement, j'ai déjà des montagnes de paperasse digne des années 1970 pour l'agricole, j'en viens à me dire que je fais de mon mieux et advienne que pourra. Sinon, je ne ferais rien. C'est ce qui a été le cas pendant la majorité de ma vie, et qui franchement n'était pas une réussite, donc là je tente une autre voie.

 
 
J'ai des clients où je gère leur activité BNC sans jamais toucher ( voir même c'est dans un autre cabinet ) leur activité LMNP.
 
C'est pas un problème en soit, sachant que ça va se consolider au niveau de l'IRPP.
 
Cela dit, j'ai eu un cas rigolo où le cabinet qui gère un LMNP a merdouillé sur les CFE
 
Après je ne critique pas, c'est tout de même souvent très ingrat le taf en cab.
 

mon passage en LMP est quasi certains désormais. J'aimerai des témoignages sur le passage LMNP-LMP.
 
C'est automatique ? Comment et quand payer les cotisations sociales mini ? Est-ce quelles donnent réellement droits à qqc ou est-ce un impôt qui ne dit pas son nom ?

Hello,
 
Je découvre le site lmnp.blog et leur offre proposant un fichier Excel à un tarif compétitif de 49€ pour générer une liasse fiscale.
 
Pour ceux qui sont déjà dessus, savez vous s'il est facile d'ajouter des dépenses imprévues sur cet Excel (par ex remplacement d'un robinet, et amortissement de ce dernier sur 10 ans par exemple) ?  
 
Et si un tuto est fourni pour "compléter" l'espace particulier des impôts (en plus de l'espace professionnel des impôts). Un peu comme le fait un site SaaS qui facture 289€ pour cette blague (et qui génère visiblement des erreurs dans la liasse fiscale)...
 
Merci
 
Edit : je viens de constater qu'il faut faire une demande sur l'espace professionnel des impôts afin de pouvoir accéder à la rubrique de télédéclaration qui s'appelle Resultat [+] donc ne pas hésiter à le faire au plus tôt, apparemment l'activation prend plusieurs jours, ce qui peut coincer si on attend le dernier délai pour faire la télédéclaration soi même.

Tu peux lire mes derniers messages sur le sujet. Je ne crois pas avoir lu d’autres messages du forum sur cet outil.  
 
Il faut compter 29€ de maintenance annuelle, à voir s’il y a effectivement des changements dans les liasses nous imposant la mise à jour chaque année …
 
Oui, tu as juste une ligne à compléter pour chaque nouvelle immobilisation, avec son montant et sa durée d’amortissement  
 

Y a-t-il un consensus du topic sur la meilleure solution pour la déclaration LMNP ?
D'ailleurs, la déclaration LMNP ne se fait pas au même endroit que la déclaration classique de revenus ?

 
Merci pour ce retour    
 
J'attends que les impôts activent l'onglet Résultat [+] et lorsque ce sera fait, je prendrai probablement leur outil Excel pour faire une liasse fiscale chez eux.
 
A suivre.