Reprise du message précédent :

 
Une SCI pour un investissement de 75k ? Pourquoi autant de complexité (et de frais fixes) pour un si petit investissement ?

On souhaite en faire plusieurs, au fil des années. Le 1er pour prendre de l'XP, les suivants au fur et à mesure des bonnes affaire qui tomberaient.
Les statuts nous ont permis de fixé les règles.
On m'a souvent parlé du fait de devoir passer à l'IS à un moment donné, selon l'évolution du projet.
(Je ne suis pas sûr que c'est la meilleure solution, ça me semblait juste logique pour donner un cadre au projet)

Bah le seul avantage d'une SCI à l'IR, c'est de pouvoir faire de l'ingénierie patrimoniale.

Mais sinon, ça n'a que des désavantages.
- Désavantages par rapport à un investissement en direct : la SCI à l'IR a des frais fixes plus importants.
- Désavantages par rapport à un investissement en SCI à l'IS : la SCI à l'IR est soumise au règles fiscales du régime réel des revenus fonciers, donc pas d'amortissement et un bénéfice fiscal qui génère de l'IR+PS alors que la SCI ne dégage pas de trésorerie.

Bref, c'est très curieux comme approche.

Et pour répondre à tes questions initiales :

Personne ne connait l'avenir. Il y a mille raisons qui pourraient faire monter les prix dans le futur, tout comme il y a mille raisons qui pourraient faire baisser les prix dans le futur.

En DPE D, tu n'as pas de travaux obligatoire, et ça n'est pas prêt de changer. Non seulement car le rendement des travaux est mauvais quand tu es déjà en DPE D (il faudra 70-100 ans pour rentabiliser, lol), mais aussi parce qu'il y a beaucoup trop de logements en DPE D en France, et les citoyens n'ont pas le POGNON pour faire ces travaux. Par ailleurs, l'Etat est en faillite, maprimrénov est sur la fin, ce n'est pas prêt de revenir.
My 2 cents  

Ok pour les travaux, on peut donc penser (sans connaître l'avenir, bien sûr) que les travaux ne seront pas obligatoires / forcément poussés légalement. Donc le calcule "classique" (hors PPT) reste valide.
 
Pour la SCI, tu recommande donc d'acheter en nom propre ?
 
Frais : à priori OK une fois créé, à cette échelle on gère la compta/AG/... en direct
Si besoin d'amortir en fonction de la tournure du projet, impossible en nom propre. Le passage à l'IS de la SCI à postériori laisse cette liberté.

tu achètes avec qui ?
 
c'est bien de citer les inconvénients de la SCI à l'IR, mais c'est bien de pas oublier les avantages aussi, pour que ça soit un peu plus honnête dans l'approche

Compagne, pacsés.

c'est quoi le but de la SCI pour vous ?  
qu'est ce qui vous a fait choisir cette structure ?

Le projet, c'est de cumuler 3/4 appartements en locatif nu sur les prochaines années (couronne Mulhousienne = stratégie cash-flow, faible prix d'achat et loyers "moyens" - pas vraiment de prise de valeur des biens). Objectif : cumuler un patrimoine sans trop d'efforts mensuels, en profitant de l'effet levier de prêt bancaire, pour le long terme.

Le choix de la SCI (pas définitif, si finalement on m'explique que ce n'est pas le bon support) c'est - comme dit - pour définir un cadre (via les statuts), laisser la possibilité de passer à l'IS selon comment le projet évolue, tout mettre au nom d'une société (ce qui me semblait plus "propre" )... Je n'y voyais pas vraiment d'inconvénient, vu le faible coût fixe ponctuel et la facilité des démarches.

Vu dans l'autre sens : acheter en nom propre me semblait moins évolutif, sans avantage particulier.

Je suis preneur de vos avis et orientations

la SCI est une complication  
ça va compliquer un peu les démarches et vous couter un peu de sous
c'est pas forcément une mauvaise chose si l'objectif derrière la SCI a un sens, là ça me parait pas ressortir plus que ça

salut les gars  
 
je compte louer ma place de parking liée à mon appart qui est ma RP, car j'ai acheté un Box.
c'est bien ici pour les détails / légalité / possibilité de déduire les intérêts d'emprunts pour les impôts (ou le topic impôt sur le revenu?)
 
merci beaucoup!

Si le locataire dépasse les 31 ans en cours de bail, ça marche toujours ?
 
Sinon, faut-il un SIRET pour louer un bien en meublé non professionnel ? J'en aurais un seul, je suis sous le seuil des 23k€ de revenus annuels. Je vais toucher 16200 bruts annuels

Oui

Nos locataires se séparent donc se barrent après 5 mois.
 
La bonne nouvelle c'est que l'encadrement des loyers a pris 3€ /m2 depuis

Ils peuvent aussi se séparer mais que l'un des deux conserve le logement. C'est plus simple.

j'envisage d'utiliser Rentila pour gérer .
d'autres alternatives ?
 
 
Merci !

Word et les modèles pré-remplis disponibles sur le woueb  

Je m’en sers depuis 10 ans, fonctionne au top. Envoi de quittance auto, gestion financière / des candidats en cas de mise en loc, courriers pré remplis. Y a tout et c’est gratuit (pour 1 bien en tout cas).

 
C'est pas limité en nombre de relocation la version gratuite ?

Pas l’impression, j’ai eu 3 locataires et 0 limites.
 
Question : mon locataire part le 22.08, son préavis se termine le 12.09.
Je veux mettre le bien en location le 01.09 et profiter du préavis du 22.08 au 01.09 pour retaper ce qu’il a salopé (sans que cela soit à mes frais d’un logement vacant. Étant donné que je suis toujours dans son préavis, est ce je peux faire l’état des lieux avec lui le 22 et stopper la loc le 01 ?

 
Je résume : tu veux le beurre, et l'argent du beurre    
 
Légalement, impossible.
 
Ca peut néanmoins être un arrangement avec le locataire sortant. Mais attention aux dates de fin de l'assurance habitation du locataire.

Ok disons qu’il ne fera jamais les travaux de nettoyage vu comment il doit partir en catastrophe…

Tu feras une retenue sur son dépôt de garantie pour le nettoyage.

Justement, je trouvais ça gonflé de facturer éponges, sceaux etc pour le faire, mais c’est surtout le temps que ça va prendre de lessiver les murs etc qui n’est pas quantifiable financièrement si je le fais moi même sans passer par un pro. Et je ne voyais pas comment facturer ça de manière légale (et honnête)

En passant par un pro justement.  

"des seaux".  
Je ne me poserais pas de question : fais intervenir un professionnel, devis à la clé, qui justifie le montant retenu.
Fais bien des photos et tout le nécessaire pour éviter toute contestation sur l'utilité de cette intervention.
 
Edit : Grillé par CB.  

Tu demandes un devis à une entreprise de nettoyage, et tu retires ce montant là du dépôt de garantie (mais tu fais le nettoyage toi-même).

C’est pas bancal si on prend la vétusté de la peinture (15 ans) quand bien même l’appart était irréprochable avant sa mise en loc il y a 5 ans ?

Pour vos locations, utilisez-vous une grille de vétusté d'ailleurs ?

 
Que veux-tu dire par "on prend la vétusté" ?
 
La vétusté ne peux pas légalement être mis à la charge du locataire.

 
 
Je le fais déjà avec word et excel. beaucoup trop long.
j'ai des tableaux excel également pour le suivi des loyers, refacturation des charges locatives et révision du loyer.
 
Trop chronophage à mettre à jour.
 
je souhaite alléger ce travail administratif.
 
d'autant plus que je crois qu'avec Rentila, les locataires ont un espace pour leur facture etc.
 
Ma demande concernait cet aspect de la gestion locative, pas l'établissement d'un bail ou d'un état des lieux.
 
Merci à tous !
 
120 euros je crois la version no limit de Rentila

Deux ou trois petites questions pour me lancer dans l'activité de location, encore :
Pour déclarer au régime réel, le topic a-t-il un consensus sur un cabinet spécialisé en particulier ? JD2M par exemple, c'est le premier qui me vient à l'esprit.
C'est obligatoire normalement de réaliser un DPE. J'en ai un qui a été fait juste avant la date butoir du 30 juin 2021.. Que risque-t-on à ne pas le faire ?
Concrètement, mes locataires s'en foutent complet.
Puis-je demander une mise à jour au cabinet qui l'a fait et avoir un prix réduit pour ça ?
 
Merci

le DPE c'est obligatoire pour louer, et il faut le refaire vu qu'il a été fait avant la date butoir
c'est valable 10 ans ensuite et c'est pas un gros investissement

si tu ne le fais pas tu te mets en risque vis à vis du locataire qui peut dénoncer ton bail
vu le prix franchement c'est idiot de se mettre en risque pour si peu

et non en général t'as pas de prix réduit même si tu fais intervenir le même diagnostiqueur

Je dirais plutot que si le locataire commence à saouler car le DPE est un peu vieux tu en refais un dans la foulée et il ne pourra rien y redire.

si ça n'a pas été fourni au moment du bail, ça peut être dénoncé après coup  
franchement pour 2/300 balles, le risque ne vaut pas le coût/coup...

S'il dénonce le bail, tu dois rembourser tous les loyers qu'il a déjà versé ?  

Parfait, le DPE qui a expiré le mois dernier à refaire pour que la garantie Visale soit activable. Manquait plus que ça    

Salut,
J'ai qqes travaux de reno a faire dans un appart.
J'ai pas encore commencé les travaux.
Vendredi , ça fera 15j que j'ai signé.

Après qqes recherches, on ne doit déclarer l'activité de LMNP que lorsqu'on commence réellement l'activité ou dès le début des premiers travaux de reno  pr pouvoir les déclarer en charge dans le régime réel simplifié.
En gros, du moment qu'on a pas commencé a louer ni a faire de travaux, on a pas a tenir compte du délai de 15j.

Est ce que le topoc confirme ça ?

c'est toi qui choisis la date de début d'activité de ton LMNP, tu as tout intérêt à la mettre le plus tôt possible (date de signature chez le notaire) pour pouvoir justement déduire les frais de notaire, ainsi que tes premiers travaux de rénovation.

je pense que c'est plus compliqué que ça, mais oui potentiellement tu vas devoir indemniser le locataire
 
à nouveau pour 2/300 balles pour 10 ans je comprends vraiment pas le projet

Tout à fait. Surtout que c'est déductible des revenus fonciers, si je ne m'abuse (si déclaration au réel).

 
Ah oui effectivement, j'avais oublié les frais de notaire...
Merci
 
edit: dans mon cas, il vaut mieux amortir que déduire les frais de notaire car j'aurais peu de rentrée de loyer (voir pas en 2025 dans le pire des cas).  
Par contre, ils disent que c'est plus complexe d'un point de vu comptable que la déduction immédiate.  
Je ne vois pas bien en quoi c'est plus complexe que d'amortir des travaux    
Pour moi, c'est comme tout ce qu'on amortit non (niveau complexité je veux dire) ?