Reprise du message précédent :

Mes locataires demandent l'APL et me demandent de remplir le CERFA 10842*07.

Est-il plus interessant pour moi de demander à percevoir directement lesdits APL s'ils y ont droit, sachant qu'il y a eu près de la moitié des loyers versés en retard en deux ans (et une mise en demeure) ?

Quels sont les risques en cas de fausse déclaration de mes locataires, qui sont des petits margoulins ?

Combien de devis ?

Tu te fais enfler.

 
NON , terme échu, de plus ils sont très prompts à tout couper. Quand tu leur diras qu'ils ne paient pas ils arrêteront aussi: double peine.
 

C’est pas au contraire l’avantage de toucher directement les APL : s’ils ne payent pas le loyer, c’est toujours ça de pris non ?

Moi je préfère que le locataire paye l’ensemble c’est plus responsabilisant pour lui. Toute manière s’il ne paie plus les APL s’arrêtent donc ça ne sert à rien

 
NON, dans les 2 mois la CAF arrête les paiements, t'as l'air de connaitre....

 
en gros 500k  
 
ITE + tous les travaux annexes + vidage cuve fioul etc + installation PAC + AMO
 
On a pas mal de travaux annexes de remise en conformité de trucs dans la residence aussi
 
On a eu plusieurs chiffrages d'AMO differents, on conteste ce qu'on peut quand on trouve que c'est abusé. Mais je commence à baisser les bras, aucune aide de 75% des coproprietaires qui en ont rien à foutre.
Donc j'ai conscient qu'on se fait enfler mais je vois pas ce que je peux faire de plus.

Déjà moins, tu avais pas tout listé dans ton premier post.

Combien de devis pour chaque prestation je demandais. Pas combien de montant global.

 
 
en gros au chiffrage on en est là, pas encore au devis finaux.

+ TVA  
+ architecte AMO etc
- installation portail
 
pour moi le gros truc qu'on peut faire baisser c'est neutralisation cuve fioul, on contacte des entreprises, si jamais vous avez des connaissances dans le 92.
 
+ bien sur ce que je ne dis pas c'est que en plus j'ai un copro qui ne paie plus ses charges depuis 2 ans donc faut avancer toute sa part pendant la procedure judiciaire.

 
C'est ce que je me dis aussi (les internets semblent du même avis), mais je creuse pour voir s'il n'y a pas un loup (quid en cas de fausse déclaration de la part des locataires ?). Sur le papier, ça semble limiter la casse en cas de non paiement ou retard de celui-ci (ce que j'apprécie, ayant des prêts sur ce logement).
 

 
Source ?
 

 
Source² ? Moi je ne connais justement pas, n'étant pas résident français

 
J’ai pas la source mais je le sais c’est tout :-)

 
source: ce n'est pas internet qui te paie      
Mais du vécu côté familial.
Sinon, poses-leur directement la question ( si ils veulent bien répondre au bailleur, ici c'est niet ).  
De plus, ce n'est pas la déclaration du locataire qui fait foi, mais celle du bailleur: si tu déclares à la CAF que ton locataire est en règle alors qu'il ne paie pas, je ne peux rien pour toi ( ni personne ).
Pour info le non paiement du loyer est une cause de rupture de bail.
 
edit: tu as fait un tour par le site de la CAF, une recherche sérieuse ( et pas ' les internet ' ) ?  
 

 
1) Ils sont en règle aujourd'hui    
2) Je sais, voir ligne sur la mise en demeure dans mon premier poste.
3) Oui, ils n'ont pas de rubrique fraudeurs. Le seul renseignement dispo est qu'il faut les avertir en cas de cessation de paiement.
 
 
Bon, c'est bien casse pied, et encore plus à piloter depuis l'étranger, donc j'ai coché 'non'.

Je suis en train de reprendre la gestion locative d'un bien qui était confié à une agence depuis 2019.
Pour ceux qui gèrent leur(s) bien(s) vous passez plutôt par des actes de caution ou des GLI ?
J'ai commencé à mettre une annonce sur le bon coin, mais je n'ai pas accès aux documents des profils locataires. Savez-vous s'il faut faire quelque chose de particulier pour y accéder ?
 
J'ai géré cet appart de 2013 à 2019, et je crois que les relations locataire/propriétaire ont bien changé depuis : j'ai poliment refusé un dossier avec revenus insuffisants et je me suis fait limite insulter....

Perso je demande Visale systématiquement maintenant (donc de fait, je refuse les gens qui n'entrent pas dans les critères pour y avoir droit).
 
Pour les profils, j'y ai accès sur LBC. Regarde si ce n'est pas une histoire de profil "vérifié" LBC pour y avoir accès. (Je crois qu'il faut leur envoyer une copie de CNI pour être certifié.)
 
Pour les gens cons, ben je crois qu'il y en a toujours eu. Je comprends aussi parfois le désespoir de certains profils très fragiles qui galèrent.
Après j'ai toujours pensé à titre perso qu'il faut pouvoir mettre les gens dehors du jour au lendemain (ou presque ) s'ils ne payent pas. Il n'y a qu'à ce prix qu'on pourra avoir des proprios qui acceptent plus facilement les candidats sérieux mais fragiles. Et je dis ça alors que jamais de ma vie je n'ai habité dans un appart m'appartenant : aujourd'hui encore, je suis locataire. Vraiment, je pense que c'est une clé pour simplifier les relations locatives.
 
A part ça, déjà évoqué auparavant : ce qui m'étonne perso, c'est le nombre de gens qui posent des lapins lors des visites. Je trouve ça teeeeellement mal élevé. Alors qu'il suffit d'un SMS avec une excuse bidon pour avoir une politesse minimale.
En conséquence, je fais des visites groupées autant que possible : l'idéal c'est d'avoir 3-4 personnes à chaque créneau, ce qui permet en plus de créer un effet de manque/rareté/concurrence entre les candidats qui rend parfois le bien plus désirable (les personnes voient qu'elles ne sont pas les seules sur le coup). Et comme ça, s'il y a des lapins, ça n'a pas d'impact sur mon planning.

 
Dans mon cas c’est un bien qui concerne des étudiants, caution des parents et je prends que des dossiers ultra solide niveau IRPP. Mais selon le secteur et à qui tu loues j’imagine que ça change.

Oui c'est incroyable. A chaque fois j'organise 4/5 visites en parallèle, avec des gens qui m'ont toujours : partagé tout leur dossier, supplié de venir visiter, etc.
Et malgré ça, il y a toujours au moins un mec qui ne se pointe pas, ne prévient pas et disparaît totalement (parfois ne répond même pas aux relances quand je vérifie qu'il ne s'est pas perdu ou autre). Et la dernière fois j'ai eu le pompon : le mec qui me fait ça et ensuite demande de venir visiter le lendemain

Y en a parmi vous qui ont vendu apres avoir alterné entre LMP et LMNP ?

A priori le BOFIP confirme que ce qui compte est le statut actif l'année de la vente, et que la PV est traitée comme si ce statut avait été valide pendant toute la période d'exploitation.
Dans mon cas, toujours été LMNP, jamais affilié URSSAF mais techniquement j'aurais pû etre considéré comme LMP pendant quelques années. L'année de la vente je suis incontestablement LMNP.

Pour l'alternance entre les deux, j'ai toujours trouvé ça super flou.
J'ai beaucoup lu qu'une fois passé LMP, c'était mort pour redevenir LMNP. Ou en tout cas, qu'il n'était pas possible d'alterner facilement entre les deux. Mais j'ai l'impression que ce n'est pas si clair. Et ça voudrait dire qu'une personne soldant son patrimoine finirait par être LMP miniature, alors qu'avec les mêmes chiffres, son voisin serait LMNP. Ca n'a aucun sens. Bref, j'ai du mal à trouver des infos claires et fiables (et l'instabilité fiscale n'aide pas).

Pourtant, quand on passe de l'un à l'autre, il y a des conséquences comptables. Par exemple, il semble que les LMNP qui sont en déficit et qui reportent ce déficit (attention : autre que le déficit lié à l'amortissement) le perdent en passant LMP. Mais alors s'ils font LMP > LMNP au bout de quelques années (si c'est possible), le retrouvent-ils ?

Je trouve que cette frontière entre les deux est très bordélique...

C'est bordélique mais pour le cas d'une vente ça a le mérite d'être clarifié

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ [...] 0-20240214

Cf article 460

Salut,
 
J'ai ajouté un compte dans mon espace pro des impôts et j'ai un doute sur le mandat de prélèvement inter-entreprise.
 
Ce mandat est nécessaire seulement pour les prélèvements auto-liquidés (TVA, Impôt sur les Sociétés, Taxe sur les Salaires, CVAE, TCA, TVS d'après le site des impôts).
 
Mais dans le cadre d'un LMNP, est ce qu'on est soumis à ce type de prélèvement qui nécessite ce genre de mandat (avec notification de la banque) ?
A part pour la TVA, pas sûr pour le reste.
 
Sinon pour les autres prélèvements type CFE, pas besoin de ce genre de mandat.

 
 
prélèvement SEPA core pour tout ce qui est montant émis par le SIE (donc grosso modo, CFE et TF)
prélèvement SEPA B2B pour tout ce qui est montant non défini par le SIE. (tout le reste )
 
De toute manière, si on rajoute un compte bancaire dans son espace impots.gouv, on édite le mandat, remplir + signer et transmettre à sa banque.
Ca évite tout problème futur...Et bien demander aussi confirmation à la banque qu'elle a bien enregistré le mandat (j'ai eu des cas où les banques ne le traitent pas...ou pire font payer des frais supplémentaire pour le faire)

 
Ok, merci. C'est pour cela que je demandais. J'ai ouvert un compte secondaire chez Fortu. Je ne sais pas s'ils accepteront vu que ce type de prélèvement est assimilé à de l'activité pro bien que l'activité lmnp, c'est du "non pro".  
Je vais envoyer le mandat on verra bien.  
 
Le plan B ce sera bourso. J'ai juste pas besoin d'un compte pro avec tout un tas de rubriques inutiles pour gérer du LMNP.  
 

La vous avez l'air de faire 20 ans de travaux en une fois donc ça pique oui. Manque que l'ascenseur.  
Je rigole mais j'ai acheté un appart en juin pour ma fille et j'ai des gros travaux qui arrivent aussi (je le savais en signant).
En gros l'immeuble des annees 60 c'est 95% de locations et du DPE G. Donc là pas le choix il va falloir passer à la caisse, on lance une étude en 2026 pour discuter le montant de la douloureuse à la prochaine AG.

 
 
Bonjour à tous,
 
Je vais avoir bientot 30k à investir plutot que ca traine sur le compte courant.
L'idée, evidente, c'est d'avoir un revenu de ces 30k tout en conservant le capital (voire augmentant).
 
Je pense au logement locatif, bien sur, en province ultra rurale (d'ou je viens) : correze, haute vienne ou vienne.
 
Sur Limoges, on peut trouver du logement étudiant 20m² pour 20k. Montlucon, des apparts de 60m² pour 30k.
 
J'y connais rien, et j'ai le temps (achat l'été prochain?). Le temps de comprendre et de faire au mieux. Comme dab, HFR sera une source d'info.

Mets ça dans ton PEA sur ETF MSCI World (par exemple), avec une pondération sur un bon fonds euros d'une assurance-vie, si tu as trop peur de la bourse  

Bref, go topic Épargne  

Le logement locatif est une très mauvaise idée, surtout si tu ne t'endettes pas.

La bourse, c'est surtout le fait de regarder tout les jours où  en est le cours.   Puis le niveau de valorisation me semble déjà super haut.

Tu pourrais m'expliquer ou me donner un lien concernant ta phrase sur le fait que le logement loc soit une mauvaise idée?

team  

 
Et l’immobilier est pas haut ?

 
En France, pas vraiment
et encore moins là où il veut acheter.

 
Comme Velocesuper, mets cet argent sur un etf world (tout comprendre sur les etf) et sur un fond euro éventuellement.  
Sur bourosbank, tu peux ouvrir un compte d'epargne financière pilotée, tu choisis ton profil d'investisseur (prudent, hardcore...) et tu ne t'occupes plus de rien. Pas besoin de regarder le cours de la bourse tous les jours.
 
Rien ne t'empeche d'investir dans un logement à coté.  
Pour un investissement locatif, il n'est pas forcement intéressant de mettre de l'apport. Dans la plupart des cas, il est préférable de tout  emprunter. En ce moment, la fiscalité sur l'immo locatif est très flou, ça change tout le temps et globalement, ça ne va pas dans le bon sens pour l'investisseur.

 
En résumant (mais il saura faire ça mieux que moi) :
 
- le rendement du locatif est moins bon que le rendement d'un ETF World. A cause des risques élevés liés aux impayés, à l'entretien couteux, etc...
 
- l'intérêt du logement, c'est d'emprunter pour investir. (et donc de profiter d'un effet levier).

 
Qu’est ce qui te fait dire que l’immobilier en France n’est pas haut mais la bourse oui ?  
 
C’est pas parce que ce qu’il veut acheter est à 1000€/m2 que c’est pas cher. Y’a bien une raison pour que ça soit 2 à 10x moins cher qu’ailleurs.  
 
Sinon en ligne avec les autres, l’immo sans dette est une hérésie

 
Sur la bourse c'est facile : les valos (ie le prix des actions/ETF au final) sont le produit des profits des entreprises et des multiples de valorisation. Les profits c'est du concret, les multiples ça représente le sentiment du marché en gros et ça fluctue.
On est sur une période où les multiples sont largement plus hauts que les moyennes historiques. Et il y a une corrélation (pas parfaite évidemment) entre les multiples au moment de l'entrée et les retours de l'investissement sur le LT.
https://www.lseg.com/en/insights/ft [...] le-indices
 
L'immo locatif c'est globalement la même chose. Le prix c'est loyers anticipés/"cap rate". Le cap rate c'est juste un terme propre à l'immobilier pour le même concept que les multiples de valorisation pour les entreprises, sauf que c'est mathématiquement l'inverse. Exemple en immo on parle d'un cap rate de 6% sur telle classe d'actif, ça veut dire que si ton immeuble rapporter 1M€ de loyers, il vaut 1/6% soit 16.7M€. Cap rate de 6% = multiple de 16.7x.
C'est le même concept.
Aujourd'hui les cap rates sur l'immo locatif en France ne sont pas particulièrement faibles (l'équivalent de parler de multiples élevés donc, puisque c'est l'inverse).
 
Désolé jai tapé ça vite, mais comme je l'ai déjà écrit plein de fois sur HFR, un peu la flemme.
 
Une fois qu'on a dit ça, la 2e étape du raisonnement c'est de s'interroger sur la pertinence de ces niveaux actuels de valorisation.
Par ex, l'immo ultra prime à Paris c'est typiquement des cap rates très bas, de l'ordre de 2/3% là où l'immo en campagne sinistrée c'est plus du 7/8%
De même, une action liée à l'IA va avoir un multiple de valo beaucoup plus élevé qu'une entreprise qui fait des cigarettes.
Dans les 2 cas, parce que les investisseurs ont une vue différente sur le futur de ces investissements, et les risques liés.
 
Moi ma vue en 10 secondes, c'est que la "richesse" des multiples boursiers actuels sur les indices majeurs reflètent la majeure partie des profits futurs liés aux gains de productivité des entreprises liés à l'IA. Donc en gros, même si les profits vont croître sur le MT car il y aura moins d'employés pour vendre les mêmes produits et services, cela ne se verra pas sur les cours car en même temps les multiples dégonfleront naturellement. En d'autres termes, l'IA c'est déjà "priced in". Evidemment, ça l'est p e trop, pas assez, etc. donc il y a une marge d'incertitude.
 
Mais tu ne peux pas dire que le rendement du world dans le futur est de XX%, ou est "supérieur à l'immo locatif", par définition personne ne connaît le rendement futur d'une action, et une action ou un ETF ne paie pas d'intérêt ni de loyer, tout le rendement dépend de l'appréciation du cours.
 
Désolé pour le cours de finance 101, mais au moins ici c'est gratuit  

Calcule ton rendement réel et objectivement, sans rien oublier (taxe, impôts).
Si tu fais mieux que le taux du Livret A, tu es balaise (ou mauvais en math  ).
Et si tu bas un bon fonds euros, c'est que tu as fait un coup de fusil lors de l'achat  

Mais si tu veux absolument un lien :

Comme beaucoup de Français, je me suis lancé l'aventure de l'investissement locatif.
5 ans plus tard, c'est l'heure du bilan.

https://youtu.be/x1iE2W0_zms

00:00 Le bilan
01:20 Le LMNP
03:51 La gestion
05:45 Attente vs Réalité
06:34 La réforme du LMNP
08:59 Pourquoi j'ai vendu
10:05 Ce que j'ai appris
11:24 Immobilier vs Bourse
12:39 J'ai perdu de l'argent

 
Pour développer un peu, je dirais qu'il faut avant d'investir réfléchir suivant la matrice suivante.
 
- Quel est le couple risque/rendement que je recherche ?
- A quel point je souhaite que mon investissement soit actif vs passif ?
 
Chaque classe d'actifs peut avoir du sens, mais le couple risque/rendement est différent pour chaque.
- Les obligations souveraines, fonds euro, etc: peu risqué mais peu de retour
- Les obligations d'entreprise "high yield", l'immobilier: moyennement risqué, retour moyen
- Les actions: davantage de risque, de volatilité mais retour théorique long terme plus important
- les cryptos, le crowd funding, etc: bcp plus de risque, et espérance de retours encore plus importante
Note: pour certaines tu peux augmenter ton retour ainsi que ton risque en rajoutant de l'endettement (l'effet de levier). C'est le cas de l'immobilier en direct par exemple. Pour les actions cotées (hors lombard où tu rajoutes de la dette sur de la dette), tu ne choisis pas l'endettement, c'est le management de l'entreprise qui choisit pour toi le ratio théoriquement optimal en fonction du risque opérationnel de l'entreprise.
 
Ensuite dans chaque classe d'actif, tu peux plus ou moins choisir si tu souhaites un investissement actif ou passif.
Exemple: pour les entreprises, si tu veux être très actif, tu peux créer une start up, reprendre une entreprise en tant qu'actionnaire/dirigeant, etc. Si tu veux être à mi chemin, tu peux acheter des actions et essayer de faire du market timing. Si tu veux être passif, tu achètes un ETF le plus vaste possible sans te soucier du cours au moment où tu l'achètes.
Pour l'immo, tu peux acheter un appart et le gérer toi-même (un peu actif mais moins que créer sa start up), tout comme tu peux acheter des SCPI (passif).
Là ce n'est pas tant un sujet de risque IMHO, mais de goût pour l'investissement actif vs envie d'être tranquille (passif).

 
Dans mon secteur, ça va je trouve.
 
Même limoges, pour 200k tu as vraiment un truc sympa.

 
Avec un logement en location, on peut aller voir une banque pour demander un prêt pour un second logement locatif avec le premier logement en garantie?

Merci pour les infos données, je vais prendre le temps de les intégrer.
 
 
Mais sinon, un logement étudiant à limoges achete 20k€, tu le loues 400€ environ. Prix vu une fois sur LBC
 
Rendement brut 24% si je dis pas de bêtise.
 
Ps : apres faut enlever taxe foncière, assurance défaut paiement et entretien du logement
 
Sinon en prix plus standard : Voici une annonce intéressante que je viens de trouver sur leboncoin : https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_ [...] 3047673966
 
Rendement 14%

 
T’as pas compté les travaux, il est à rénover complément comme précisé dans l’annonce.

Je m'étais arrété aux photos, ca semble etonnant mais il y a en quelques uns des studios a 30k

https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_ [...] 3110351006
https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_ [...] 3063297860
https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_ [...] 3050553347
https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_ [...] 3073529289 (truc pour senior)

Sur le rendement brut de 14%, tu enlèves même la moitié (agence immobilier, assurance loyer, entretien et taxes), ca fait 7%.

Soit le niveau de rendement d'un ETF world  sauf erreur de ma part. Et peu de risque de perdre 20-30% après un crash.

Dite moi si je me trompe. Car c'est un peu mon idée.

Regarde les prix sur 10ans : il me semble que l’immo a baissé sur limoges et autres régions un peu sinistrées

Si son crédit est fini de payé : oui (et encore, à 70% de la valeur du bien en général)
Sinon non (au contraire, le premier bien impacte fortement ta capacité d’épargne)