Reprise du message précédent :

 
pour 800 balles d'écart tu remets en cause ta stratégie d'investissement ?? SERIEUX?

 
 
Je me suis déjà renseigné chez la concurrence.
C'est rarement moins cher dans mon cas, et généralement ca va exiger plein de document que mon assureur actuel m'a jamais emmerdé avec.
(c'était mon assureur à l'époque où j'avais mon activité pro dans ce local...on avait juste modifié les contrats quand je l'ai mis en loc)

Attends, pour ce même bien voici le reste du bordel :
-local pro en impayé depuis le début du bail, procédure à mes frais, expulsion prévue dans 1 mois, enfin.
-un appartement en impayé depuis 6 mois
-une vacance locative, cause travaux de réfection à prévoir, en l'état l'autorisation de mise en location est refusée
-taxe foncière qui est passée de 5000 euros à 8000 euros en 4 ans
 
Et bien sûr tout ça est absolument impossible à quantifier quand tu fais ton business plan des années en arrière.
Et dans 2 ans, ce sera le plafonnement des loyers, puis le DPE qui changera encore ?

150€ de PNO pour une T2.
Y a 15 apparts dans l’immeuble ?

"Seulement" 7 apparts + 1 local commercial

 
Avec un immeuble complet en monopropriété, ce n'est pas seulement une PNO que paye aldayo, mais c'est logiquement une MRI (multirisque immeuble) + PNO. Donc c'est forcément plus cher qu'une PNO seul.
 
Dans un immeuble en copropriété, la MRI est souscrite par le syndic, donc le copropriétaire ne voit pas directement passer la dépense (c'est dans les charges de copro).

reunion de copro pour ITE + installation PAC  
 
petit copro donc aide de l'etat maxée direct  
 
+ de 55k par copropriétaire  
 
ça fait mal

 
La copro est obligé de le faire ?

 
Probablement que les DPE sont éclatés et que personne veut isoler par l’intérieur pour perdre de précieux m2
 
Si en plus le chauffage est commun ça doit rendre les appart moins attractifs, ça va faire significativement baisser les charges

 
Ouai enfin si ça coute 55k par copropriétaire + toutes les aides (j'imagine des dizaines de k€), même si ça fait gagner 2k/an de chauffage, c'est une opération qui va mettre 30-40 ans à être rentable. Ca n'a aucun sens économique

Économiquement ça n'a aucun sens oui

Mais niveau DPE on commence à être obligé si on veut louer et ne pas perdre de M2 oui ( sinon la chambre passe moins de 9m2 )

Les aides c'est autour de 20k

Donc ça fait quand même 30k à sortir

Après si l'appart passe de G à C, il gagne en valeur aussi de toute façon

 
Comme il le dit juste au-dessus, choix contraint par les normes et ça impacte aussi la valeur du bien. Va vendre un appartement classe G dont la copropriété ne veut pas faire les travaux, bon courage. Si t’as une majorité de locatif au moindre départ ça n’est plus louable.  
 
Le DPE a mis un sacre bordel complémentaire dans le marché locatif et même résidentiel. J’ai un client qui venait de terminer tous les travaux de son immeuble ce qui lui absorbait 100% des loyers dans le financement (énorme travaux de fondations car arrête de péril). Maintenant il se cogne toute l’isolation par l’extérieur car de nombreux appartement sont impossible à relouer. Nouveau financement, je vais pas le plaindre vu l’immeuble mais quand même  

S'il avait fini TOUS les travaux de l'immeuble, il a aussi fait l'isolation (extérieur ou intérieur).
Il y a une erreur dans ton message.

Il n'a pas complètement tort, c'est con de faire autant de travaux et de même pas réfléchir à l'isolation / DPE, sachant que ça fait des années et des années qu'on parle d'un durcissement du DPE / de la location des logements avec un DPE bof voire pourri

Je sais bien que HFR c’est l’endroit où tout le monde a raison et les autres c’est des gros nuls mais c’est pas si simple dans la vraie vie. Quand tu sors autant pour refaire les fondations d’un immeuble et que tes loyers couvrent à peu près les prêts, ton sujet c’est pas les DPE tant que la contrainte ne te tombe pas dessus
 
J’imagine que ton logement est en A, ou au moins B pour couvrir les futurs durcissements.

bah c'est une bien mauvaise vision/gestion amha

 
HFR    
 
Il aurait du faire quoi ? Y’avait un arrêté de péril, il fallait absolument faire les travaux, il finance comment le reste ?

bah euh, quelqu'un lui a forcé la main pour acheter ce bien ?
 
ça fait partie de la sélection non ?

 
Qui t’a dit qu’il l’avait acheté ? Qui t’a dit qu’il l’avait acheté récemment ?  
 
Encore une fois HFR, aucune idée des tenants des aboutissants, se permet de juger sans rien connaître.

je ne juge pas, je constate
je rejoins andre, faire des travaux d'envergure sans envisager le DPE alors que tout le monde sait que ça se durcit et ce depuis des années, c'est pas très malin

quand tu fais un gros projet comme ce que tu décris, tu fonces pas tête baissée et c'est pas comme si c'était un coût imprévu que personne n'avait vu venir

si ajouter le financement de l'isolation rendait l'opération inintéressante, alors il ne fallait pas y aller en premier lieu, sinon (et visiblement c'est le cas, puisque ton client allonge pour faire ces travaux) c'est juste de la mauvaise gestion

 
Tu dis que de la merde. C’est pas étonnant, t’as aucune idée du contexte que tu ne fait que supposer. Mais dans ces cas là on s’abstient de tout commentaire. Très dur sur les forum je sais.  
 

si tu ne veux pas de commentaire ne poste pas, surtout si c'est pour donner le quart des infos
 
enfin tu attaques la forme mais 0 info sur le fond

 
T’es pas obligé de tout commenter non plus. Je m’attendais pas à me faire emmerder comme ça sur un simple exemple à la con.  
 
Évidemment que je donne pas d’info sur le fond, parce qu’on s’en fout, c’était et c’est pas le sujet. T’as vu un truc, t’as vu 1/4 d’info, t’as (mal) supposé les 3/4 restant parce que c’est trop bien de pouvoir dire qu’un mec est con, maintenant tu me reproches de pas donner les infos que t’as mal supposées. Je t’ai rien demandé.  
 
J’ai donné un simple exemple d’une situation où le mes a du faire de lourds travaux pour l’isolation, ça n’était pas censé amener de commentaire particulier et encore moins des « ah bah c’est con »
 

je n'ai jamais dit que le mec était con
 
et j'attends toujours que tu expliques en quoi les dépenses d'isolation liées à l'évolution du DPE étaient imprévisibles

 
J’ai jamais dit ça

du coup, je pense que je vais rester sur ma conclusion, c'est pas une super gestion de ne pas avoir intégré ça au départ, d'autant que ça semble avoir été oublié de ce que tu dis

 
1/ arrêté de péril, travaux pas le choix, mobilisation de 100% des revenus  
2/ a pu sous pour travaux isolation  
3/ au moment des travaux 1/ et du financement on parlait pas des contraintes d’isolation futures
 
J’ai pas dit que ça avait été oublié

 
le projet a 20 ans pour que les travaux d'isolation ne soient pas un minimum en visi ?

 
Non mais franchement y’a déjà 10/15 ans on s’en fichait pas mal et quoi qu’il arrive il avait pas les fonds pour de tels travaux avant le remboursement des prêts initiés donc ça a suivi tout de suite après

 
tant que ça reste intéressant à la fin, ma foi

 
La valo de l’immeuble a explosé de façon délirante

J'ai comparé mon DPE de 2017 et 2025 pour le meme appartement. La consommation (kwh) affichée est en baisse, et la lettre reste la meme (mais failli passer de C à B).
En réalité, le DPE est devenu plus punitif dans son application mais en terme de jugement il n'est pas devenu plus dur. J'ai aussi regardé le DPE d'un logement mal isolé acheté en 2013, il était déjà en F.

Pour ma part c'est décidé du coup, mon premier LMNP dégage cette année, mise en vente cette semaine. Pas envie de continuer avec l'instabilité fiscale francaise. A voir où je remettrai les fonds issus de la vente.

Mon assureur habituel, la MAIF, me propose 220€ pour l'assurance PNO. J'ai l'impression que c'est cher, c'est le cas?
Pour un appartement de 70m² non meublé.

 
Cela ne semble pas cher mais cela dépend aussi de la ville et du quartier. Je suis à 13.5€ / mois pour un 26m2 dans la Métropole de Bordeaux

 
c'est dans la moyenne je dirais, pas bon marché, pas excessivement cher.

 
Difficile à dire sans le détail du contrat. Montant des garanties ? Franchises ? Est-ce que l'appart est au RDC , au dernier étage ou dans un étage intermédiaire ?

Merci pour les réponses
Lyon, intermédiaire. Garanties j'ai un peu mal à le dire. Franchise générale : 160€

 
Quasi pareil pour un bien équivalent à Lille

Mes locataires demandent l'APL et me demandent de remplir le CERFA 10842*07.

Est-il plus interessant pour moi de demander à percevoir directement lesdits APL s'ils y ont droit, sachant qu'il y a eu près de la moitié des loyers versés en retard en deux ans (et une mise en demeure) ?

Quels sont les risques en cas de fausse déclaration de mes locataires, qui sont des petits margoulins ?