Sprayola | aldayo a écrit :
Calcul d’endettement sans l’appart :
35% de 2800 = 980€/mois soit 195k€/25ans (+174k€ d’apport grâce à sa PV non imposable soit 369k€ de dispo pour la futur RP)
Calcul avec le locatif à 900€/mois de loyer et 580€/mois de crédit :
2800+(900*0,7)=3 430 de revenu comptabilisé
A 35%, ça fait 1200€ de mensualités max auquel il faut déduire les 580 du crédit actuel soit 620€/mois seulement dispo pour la futur RP.
Ça donne 120k€ max empruntable sur 25ans (au lieu des 195 si tu ne garde pas l’appart en locatif)
Si ça vous suffit pour le futur projet (sachant qu’en plus, elle n’aura pas d’apport à injecter dans le projet), tu peux le garder en location.
Maintenant, regardons aussi le coût mensuel de le garder (l’effort d’épargne quoi)
580+(1200+400)/12+(900*0,7*0,48)=1015/mois à sortir
Pour un loyer de 900 mais sur 10mois (faut prévoir de la vacance locative et de menue travaux ou charges exceptionnelles de copro) soit en gros 750€/mois qui rentre annuellement.
Soit 275€/mois de dépenses pour garder cette appart en location (soit 3300€/an)
Sur les 12ans de crédit restant, ça fait quand même 40k€ à sortir de sa poche ! (Modulo pas d’impayée/de dégradation/de gros travaux sur l’immeuble)
Si ça passe dans votre budget, pas de soucis (modulo la capacité d’endettement)
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neyro a écrit :
Ca correspond à quoi cette partie de calcul ?
900€ c'est le loyer.
0,48 = PS ?
0,7 ?.
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aldayo a écrit :
Non
C’est l’abattement fiscal pour le nu (30%)
Y a moyen d’optimiser avec du LMNP (50%) mais vu que la loi vient encore de changer 
Les 48% d’impôts (30TMI+17,2PS) ne s’appliquent donc que sur 70% du loyer.
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Merci pour le calcul posé, c'est bien bien clair et logique et ça donne une bonne vision.
J'ai compris la partie sur l'effort d'épargne et les 70% en lisant vos échanges avec neyro.
Effectivement ça représente quand même un coût non négligeable.
En résumant :
Vente OU mise en loc :
Dans l'immédiat: 174k€ cash OU 0€
Pour un prochain prêt : 195k€ OU 120k€ empruntable
Pour les 12 prochaines années (hyp sans evolution des prix) :0€ ou -3,3k€ de cashflow annuel
Pour les années après la fin du prêt (hyp sans evolution des prix) : 0€ ou +5,5k€ de cashflow annuel
A la revente à terme : 0€ ou 250k€ (a ajuster de lévolution des prix et avec PV /2 si fiscalité toujours identique).
Au final, les hypothèses posés ça me fait plutôt pencher dans l'idée de vendre cet appartement, car ça va quand même bien impacter notre capacité d'achat, surtout à Lyon ou l'immo coûte cher.
J'étais initialement plutôt favorable à la vente pour acheter autre chose, puis à la loc en voyant le ratio loyer/charges et loyer/prix d'achat, mais ces derniers éléments me refont pencher du côté vente.
Le truc c'est que je suis pas persuadé qu'on va racheter une RP dans l'immédiat immédiat (on est bien dans la loc et projet d'expatriation temporaire d'ici 2 ans environ), donc l'idée c'est peut être plutôt de voir comment investir son cash pendant cette période sans immo.
Merci !
neyro a écrit :
400€ 
Et ben...spa bien cher. Pour 47m2 je suis a 1k ce qui me semble bien scandaleux pour cette surface mais bon...
Ok, effectivement, si c'est la RP, tu t'affranchis de l'impôt sur la PV. A voir selon vos projets et comment vous envisagez de préparer la retraite. 
Selon le coin ou vous êtes, le besoin d'un apport conséquent ou pas pour racheter une RP peut être un critère de choix.
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Oui 400€ c'est rien c'est clair, c'est aussi 45m², c'est un immeuble plutôt ouvrier qui date des années 30 donc il doit être classé hyper-bas dans le classement des critères pour la taxe foncière (pas d'ascenseur, etc..)...
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