Reprise du message précédent :

Cauteret c'est une des stations les plus hautes ? J'y allais a en ado vacances, je ne pensais pas.
 
Je me faisais le Pont d'Espagne en VTT plusieurs fois par semaine, et une fois j'ai même fait le Tourmalet.  

Une des plus haute, oui au niveau de la station mais c'est pas le plus important. Ce qui compte c'est la surface de piste sur versant nord.
La station "Le Lys – Cauterets" c'est une altitude de 1730m à 2415m.
Attention, toi tu parles de la station "Pont d'Espagne – Cauterets" à une altitude de 1465m à 1756m. C'est principalement du ski de font.
Elle se trouve à côté de la station de Lys
 
La station de Saint-lary de notre ami c'est 1597m à 2515m
 
Enfin bref, ski et Pyrénées, ça ne va plus ensemble. Ici ça fait 10 ans que c'est dans la tête de tous le monde. C'est totalement compris et accepté.

Ca te couterai pas moins cher de louer quand tu y vas ?
 
Car sans neige, les prix vont un peu s’effondrer dans le futur, tu vas avoir des frais, payer des impôts sur les loyer perçu, etc
 
Et surtout, c’est petit 23m2
 
T’as déjà ta RP ? (Pour pas bloqué ta capacité d’endettement)

L'idée c'est surtout d'avoir un pied à terre dans un coin très sympa et pouvoir y aller de temps en temps un week-end en moyenne ou basse saison.
 
Comme André1980 l'indiquait le manque de neige est bien accepté à St Lary, j'ai discuté avec pas mal de commerçants sur ce sujet.
Le tout est de savoir pendant combien de temps le ski sera encore possible dans cette station.
Ce qui me surprend c'est le prix au m² : plus de 4000€.
Cela fait presque 10 ans que nous constatons une diminution des chutes de neige et le prix de l'immobilier ne baisse pas pour autant    
 
Je vais peut être me rabattre sur les Alpes mais ca mérite réflexion car la distance n'est plus la même et nous ne pourrons pas y passer un week-end prolongé aussi facilement.
 
Le prêt de ma RP se termine dans 2 ans. Sur le projet, j'avais en tête d'y consacrer un billet de 150€ max de ma poche ( en partant d'une simulation avec emprunt à 100%, et tenant compte des charges, taxes etc...) Avec le simulateur en 1ère page je suis plutôt à 250€ par mois de ma poche, surtout dû aux frais de gestion locative, qui flingue bien la rentabilité.

 
les prix vont continuer à monter
c'est un joli village qui est attractif
de manière générale de plus en plus de Français aiment la montagne l'été. C'est joli, un minimum touristique et vivant et c'est "préservé". Ca a tous les ingrédients pour être bien orienté.
S'il y avait de la neige comme dans les Alpes ça serait à 10k du m2 comme dans les Alpes.

Je suis aussi du coin, et je confirme, mieux vaut tabler sur les loisirs d'été (rando, vtt) ou activité pérenne (thermalisme, ...) comme Loudenvielle (hors de prix) ou Luchon (bcq de logements à la vente, peut être bonnes affaires? mais quelle rentabilité?).

 
ok donc malgré une diminution de la neige au fil des ans, vous ne pensez pas que les prix chuteront dans ce secteur ?  
J'imagine que ca dépendra aussi de cette commune et de leur capacité à trouver d'autres activités pour préserver le tourisme.  
 
De toute façon à 10k le m² dans les Alpes, c'est clairement hors budget pour moi.

Je sais de source familiale que les Tarbais quitte de plus en plus la ville pour aller s'installer à la montagne (jusqu'à où dans la vallée ? je sais pas). Ca doit jouer un peu sur les prix.
4000€/m², ça me semble énorme. Je vois plein de petite maison bien moins cher que ça dans la vallée. Regarde sur la commune de Arreau, c'est moins de 2000€/m² et 20min de route de Saint-lary (12km)
 
En tous cas, ça joue beaucoup sur les prix des granges de montagne   .

 
ya bcp de trucs plus chers que 4K aussi    
 
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 133705.htm

 
 
Madame est ok pour investir mais uniquement à St lary village, Vignec ou Vielle Aure     histoire de profiter d'un centre ville plutôt dynamique avec pas mal de commerces.
 
https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_ [...] 2718756485
 
Ce type de logement avec 1 chambre séparée supplémentaire
Je ne trouve pas grand chose en dessous de 4K pour un T2 , sauf si tu montes au Plat d'Adet et là effectivement ca passe à 2.5K mais là haut, tu n'as pas grand chose à faire  

Question augmentation loyer pro
 
J'ai acheter un local pro loué à 304€ en juin 2020 (auto-école).
J'ai jamais revalorisé le loyer.
 
J'aimerai bien l'augmenter cette année.  
En prenant le calcul de l'indice (ILAT dans mon cas), ça me donne 359€ de loyer max.
 
Je souhaite le passé à 340€.
C'est quoi la démarche à suivre ?
Je peux me contenter un SMS pour signaler "Mme MonCul, je vous informe qu'à partir du 1 septembre, le loyer passe à 340€."    
Je dois faire un avenant au contrat ?
 
Je suis perdu.

A saint Lary non plus, il n'y a pas grand chose à faire. On parle d'une ville de moins de 900 hab. En dehors de la saison de ski, beaucoup de commerce sont fermé. C'est un peu mort le reste de l'année. On va pas dans le coin pour l’animation en ville mais pour les espace à l'extérieur de la ville.
 
J'ai l'impression que votre approche va à l'encontre du style de vie rural.

 
 
Il est vrai que je suis allé 5 fois à St Lary mais entre Décembre et Fin Février.
Je ne sais pas ce que ca donne sur les périodes creuses mars à mai ou septembre à Novembre.

 
Pas d'avenant, par contre faudrait que tu regardes tout de même ce qu'il y a dans le bail à l'okaz

Tu fais ce qui est écrit dans ton bail !

Selon comment tu as écrit ta clause d'indexation, tu pourra (ou non) faire une indexation en cours d'année, sinon faut attendre le mois anniversaire du bail (donc juin pour toi).
Et pareil, selon comment tu as écrit ta clause d'indexation, tu pourra (ou non) simplement indexer le loyer dans l'appel de loyer qui va bien, sinon faudra faire un courrier d'indexation en amont. Dans tous les cas, je te recommande de faire ce courrier (qui peut-être un mail si tu as prévu ce mode de communication dans le bail), c'est plus cordiale. Et comme tu prévois de ne pas appliquer l'indexation complète (340 au lieu de 359), tu en profitera pour faire un beau paragraphe qui explique tu es un bailleur gentil et surtout bien écrire que cette indexation partielle est "exceptionnelle" (même si en pratique tu pourra la reproduire chaque année si tu veux). Mais il faut l'écrire. Sinon le locataire pourra faire valoir que ton indexation partielle, par son usage, remplace l'indexation annuelle prévue par le bail pour toutes les prochaines années.

Et attention avec l'index ILAT, il augmente vite en période d'inflation, mais il peut aussi baisser dans d'autres périodes (par exemple en 2009 ou en 2020) ! Ce n'est pas comme l'IRL qui ne fait qu'augmenter.
Donc faut être rigoureux dans son application, car il peut arriver des situations où c'est le locataire qui peut t'obliger à appliquer l'index et à ne pas faire "comme toi tu veux".

merci

Oui, forcément qu'ils défendent leur steak mais ça permet de faire un résumé pour ceux qui ont la flemme de lire tout le texte.

L'écart fiscal entre meublé et nu est un non sens, dans un pays qui n'a aucun intérêt particulier à inciter le développement du meublé.
Comme toutes les aberrations, ce n'est qu'une question de temps avant qu'elle soit corrigée, donc pour ma part :
- j'en profite tant que ça dure
- j'investis en partant du principe que ça pourrait ne pas durer
Ca revient à investir avec un scénario optimiste (aucun changement) et un scénario pessimiste (alignement de la fiscalité sur le pire régime = celui du nu). Je pars du principe qu'il y aura toujours moyen d'avoir un abattement de l'ordre de 30-40% (que ce soit au réel ou forfaitaire).
Si l'investissement ne se justifie pas dans le scénario pessimite, c'est mauvais signe (et c'est le cas de beaucoup d'appartements en France; surtout avec les taux actuels).

Bonjour,
 
Ayant eu une rentrée d'argent, je me demande si un investissement en LMNP sans crédit amortissable est interessant? Je me prive de l'effet de levier mais je n'ai plus de capa d'emprunt..A ce stade c'est peut-etre plus interessant de les placer en PEA?
 
je suis preneur de vos avis  

mieux vaut un mixe PEA/SCPI si achat cash peut être (avec SCPI en AV pour la fiscalité)
 
A voir si c'est le bon moment pour rentrer dans les SCPI ou l'an prochain.

PEA clairement. Surtout que les marchés sont en pleine correction bien énervée après une longue période de bullrun. C'est certainement une bonne période pour investir.
Quant à l'immobilier (LNMP ou autre), ça n'est intéressant qu'avec du levier (=de l'argent qui n'est pas à soit = un crédit immobilier).

 
Pas plus qu'une autre, dans le sens c'est quasi impossible à timer
et ce n'est pas pke il y a eu un jour de baisse qu'il n y en aura pas 100 autres à venir  

 
El famoso correction bien énervée qui nous fait revenir au niveau de mai 2024, waaaa.

Marché bien tendu à Nice : annonce déposée hier a.m pour une location de studio 600€ en bail mobilité Sept-Juin, 60 candidatures ce matin...
Est-il recommandé de demander les docs Visale des candidats avant même la visite du bien?

 
merci pour vos retours, je vais me pencher sur les ETFs

Ca peut prendre 2-3j et bloquer la signature du bail donc je demande direct perso.

Merci  

 
Si tu as autant de candidatures en aussi peu de temps, te fais pas chier avec Visale.

Je dirais que si, on n'est jamais sûr de choisir la bonne personne. Les mauvaises surprises arrivent vite.

J'ai le meme nombre de candidatures et je prends des candidats avec Visale.
Super bons dossiers mais on n'est jamais trop prudents.

J'imagine qu'on a tous nos stratégies.

Avoir une GLI c'est une nécessité aujourd'hui en France, après que tu préfères Visale ou ta GLI payante c'est un choix personnel oui.

Feeling => qui me semble une personne qui n'a pas peur de travailler quitte à se salir les ongles pour trouver/garder son travail (une des raisons pour laquelle j’élimine direct les type instagrameuse, faux ongle, talon haut, etc...)
+ CDI avec le plus d’anciennement possible
+ gagner 3x le loyer
 
Par contre, je demande aucun garant (physique ou institutionnel). Je considère que c'est au locataire de payer le loyer et que c'est au proprio de faire une de ces obligations => bien choisir son locataire.

 
On doit mettre en loc deux biens en octobre.
 
C'est quoi les plus et moins de ces deux dispositifs en synthèse stp ?  
 
 
merci

Bonjour,
Je viens chercher vos avis et conseils en regard de ma situation et mes objectifs.
Ma situation :
Propriétaire de ma résidence principale fin de crédit mai 2025 (mensualités crédit 700 euros, soldé 03/2025)(valeur 650K€)
Propriétaire de deux appartements loués 550 € chacun (mensualités crédit 500 euros chacun, soldé 07/2025)(valeur 100K€ chacun)
Propriétaire de deux appartements loués 550 € chacun (mensualités crédit 500 euros chacun, soldé 09/2027)(valeur 100K€ chacun)
Signature en cours d’un appartement loué 600€ (mensualité credit 850€, soldé 09/2034) (valeur 110k€)
75K€ en SCPI : 1000€ par trimestre  
30 K€ en PER
20K€ en lodeom  
 
J’ai 48 ans et je souhaite arrêter de travail d’ici 5 ans environ.
 
Je suis près à « serrer la ceinture » pour financer un nouveau projet qui me permettrait de libérer du cash flow d’ici 5 ans.
Mon locatif a toujours était fait sur un montage plutôt classique  crédit à 110% et effort d’épargne de 10 à 20%.
 
En 2025 j’ai 1700€ de crédit en moins, et 1000€ de moins en 2027 (2700€).
Mes 5 projets ont été des coups unitaires, je songe là à éventuellement m’orienter vers plus gros car ça me semble plus profitable. Biais?
 
Je vois des posts de sociétés qui livrent des projets d’achat de petit immeuble avec travaux, une partie financée avec les aides énergétiques qui génèrent du cash flow immédiatement, est ce vraiment crédible ?
 
Quel scénario / projet pouvez vous me conseiller svp ?
Merci

Des 2027, tu peux arrêter de travailler si tu vends tes biens immo et que tu place ça en bourse où en fond euro (à 4%).
Ca te fait autour de 40K€/an juste avec les intérêt/gain sans touché au capital.
A voir si cela te suffit

Merci, j’aurais dû préciser que je table sur 60 à 70K€(ou plus ) de revenu annuelle et pas avant 4 a 5 ans car j’ai les frais de scolarité des enfants à payer  
Par ailleurs j’ai une grosse préférence pour le locatif car ça génère un revenu plutôt stable et assez indépendant du capital : si l’immobilier baisse de 30% les loyers ne baissent pas en proportion.
Là où les placements financiers eux lient capital et rendement

Tu dois donc trouver au moins 2150€/mois de revenu en investissant 1700€/mois.
 
De ce que j'ai compris des vidéos que j'ai vu de ce type de société, c'est que les aides compenses le salaire de la société et permet de rendre le montage presque à l'équilibre. C'est pas avec ça que tu vas dégager beaucoup de cash. Le gros avantage, c'est que tu te retrouves avec un bien avec un bon DPE et sans travaux pour des années.
Le plus gros gain que j'ai vu, c'est 400€ pour 250K€ investie. Les personnes qui font ça, c'est plus pour le côté "je délègue tout + bien qui s'autofinance sur 20 ans"  
 
Toi, il te faut une belle marge net dès le début. Et bien sur avec un bien sans gros frais durant 40 ans. C'est compliqué

Un cash flow? les aides sont encaissées sur fausses factures non réalisées?

Imagine :

400K€ => prix du bien
80K€ => prix travaux classique + écologique
20K€ => prix société qui gère le dossier (ils trouvent le bien, le négocie, le propose au client, s'occupe des travaux et de la paperasse pour les aides)

Total de l'opération : 500K€

Le projet à bénéficier de 60K€ d'aide écologique.

Total à payer pour le client : 440K€
Pour à peine 40K€ de plus, il a un bien DPE F qui passe à DPE A ou B et cela sans rien faire.

Souvent, le client met de l'apport pour rendre la mensualité à l'équilibre.
C'est pas la meilleur affaire du siècle mais pour qui n'a envie de s'occuper de rien, ça peut être intéressent.

Attention tout de même, de ce que j'ai vu, ça prend souvent presque 1 an pour choisir le bien. Les sociétés qui font ça n'ont pas 200 biens. C'est plus 20 biens sur toute la France.

 
Voilà oui exactement. Sachant que les 1700€ je n’en ai pas besoin avant 4 ans. Donc je pourrais les mettre en investissements durant cette période. Je n’ai pas besoin de marge nette avant 5 ans. Je ne sais pas s’il existe un montage qui rendrait cette possibilité facilitante pour atteindre mon objectif  
 

 
Oui c’est exactement ce type de montage