Reprise du message précédent :
Bonjour,
 
Suite à la visite d’une maison du début des années 80, classée DPE E, quasi F (327 kW/an/m²), un diagnostic complémentaire était obligatoire.
 
J’ai comparé les 2 diagnostics, qui présentent des différences notables (par exemple, les murs sont considérés comme mal isolés, puis comme bien isolés …).
et il me semble que les recommandations sont minorées dans le 2nd diagnostic, tant au niveau des travaux à effectuer que du coût de ces travaux.
 
Egalement, le premier DPE indiquant une répartition entre chauffage au bois et électrique (beaucoup de bois pour peu d’électrique) qui me paraissait peu crédible. Le second diagnostic, c’est l’inverse, mais il présente des performances bien meilleures que dans le premier (283 kW/an/m²)
 
Bref, je n’y connais pas grand-chose, et suis assez dubitatif …
Comment pourrais-je faire pour y voir plus clair ?
 
https://i.ibb.co/q3GTdjzg/Capture-d [...] 114812.png

De la à dire que c'est du bullshit complet les DPE/ATE

 
C'est vrai. J'ai un oncle qui reçoit souvent la famille (nombreuse), il a une grande pièce de vie tout en un, au final on n'utilise pas la partie salon, c'est cuisine/bar + partie salle à manger, terrasse l'été.
 
Donc si le salon était séparé ça ne gênerait pas pour ces occasions, et pour le reste du temps ça a des avantages.
 
Pourquoi pas effectivement ouvrir la cuisine sur la sàm.

 
Après c'était un logement vide. Je ne défends pas du tout (du tout) les squatteurs, mais c'est différent de se faire virer de chez soi.

 
Je ferais rien de ce qui est indiqué à part les fenêtres si elles sont en mauvais état, perso. Sauf si la banque t'y oblige, mais 25000€ ça m'a l'air sous-estimé, tous les vendeurs de PAC, VMC hygro, fenêtres, surfacturent à mort.
 
Les vendeurs d'isolation eux te diront qu'il faut absolument isoler. Pour moi c'est à voir à l'usage quel est le confort.
 
Sinon pour le bois c'est un insert donc effectivement certaines personnes s'en servent juste comme une cheminée pour faire 3 feux sympas en hiver, néanmoins ça reste un vrai moyen de chauffage si on veut l'utiliser pour ça.

La maison est équipée de vieux convecteurs électriques, je pense que ça vaut la peine de changer le mode de chauffage aussi
 

Si tu ne veux pas chauffer au bois, et/ou par exemple que tu veux aussi bénéficier de la clim', oui. Pas de subvention pour une air/air.
 
Et effectivement tu verras une différence tout en améliorant ton DPE.

 
ah ben je pense que la premiére fois où tu vas partir en vacances 2-3 semaines, tu seras pas super serein.    
à moins d'avoir installé alarme et caméras.

Une pièce tout en un comme on les aime :
 

Il manque juste l'horloge et ce serait parfait.

Je vois un bouddha là-haut !

ptite ambiance studio d'étudiant j'avoue

Bonjour
 
Mes parents veulent vendre leur baraque. Une villa de 450 m2 dans un quartier plutôt bourgeois de Valence (Drôme), avec piscine et 3300 m2 de jardin.
 
La maison a 38 ans, c'est ancien corps de ferme avec une extension "neuve", elle est en bon état général mais amha il faut refaire pas mal de trucs (élec, sols, plafonds, cuisine, piscine, bref la totale). Le bâti est nickel et le toit neuf. Le corps de ferme est classé donc pas destructible.
 
Bref
 
Ils ne savent pas trop comment s'y prendre. C'est un bien assez particulier de par le fait qu'il y a un très grand jardin et qu'ils sont proches de la ville, et la maison est quand même sacrément grande pour les standards actuels.
 
Ils se disent que peut-être que ça vaut le coup de passer par un promoteur qui divisera le terrain en X villas mais pareil, ils ne savent pas par quel bout commencer.
 
Les agences viennent et donnent des estimations qui varient du simple au double, impossible de se faire un avis fiable sur la valeur intrinsèque de cette maison.
 
Un couple est venu sonner l'autre jour, genre "ouais on voulait savoir si vous vendez car on adore votre maison, pour y vivre, et pour info on est promoteurs immobiliers donc on est intéressés par le terrain aussi hihi", et ils laissent des courriers manuscrits de relance dans la boîte aux lettres
 
La tâche leur semble immense et mon expérience d'achat en RP ne sert à rien Par où commenceriez-vous, ne serait-ce que pour avoir une idée de ce qu'ils pourraient en tirer ?
 
Merci

Que dit le PLU ?
 
Si des promoteurs tentent c'est qu'il doit y avoir moyen.

S'ils ne sont pas pressés, ils mettent en vente avec comme prix l'estimation la plus élevée et ils voient si ça mord.

Par curiosité c'est quoi la fourchette des estimations ?

 
C'est un cas où j'aurais tendance à procéder avec un peu de prudence et de méthode.
 
Reprendre le PLU pour déterminer la partie qui pourrait être détachable. En vérifier les règles spécifiques de constructibilité : nombre de logement mini au vu du parcellaire détaché, typologie des constructions acceptées sur ce quartier (individuelles, collectives, logements sociaux), accessibilité, viabilisation.  
Chiffrer la valeur de la partie constructible en tenant compte des éléments ci dessus.
 
Faire reprendre les avis de valeur :  
- maison avec le terrain comme élément valorisant
- maison hors terrain
- terrain
Et voir si ca vaut le coup.
Prendre aussi la température auprès des agents/négociateurs pour savoir si le détachement rendrait la maison difficilement vendable au vu des nouvelles contraintes ou si c'est un bon coup à jouer.
 
Perso j'ai un de mes négos que je mets sur ce genre de projet parce qu'il arrive bien à prendre ces paramètres, y'a des agences de mon secteur qui tiennent la route sur ce type de trucs et d'autres qui font de la merde.
J'ai un client actuellement qui a signé un compromis sans me le faire relire avant et pour une configuration approchante, pour moi il a perdu 100K€ dans l'histoire.

Drap  

Tu travailles dans l'immo archergrincheux ?

notaire.

 
Regarder le PLU et vérifier si un immeuble (ou plusieurs) serait constructible en rasant la maison.
Ca peut être BEAUCOUP plus rentable pour le vendeur que de diviser le terrain.

On s'est beaucoup posé la question pour notre bien actuel, car on avait plusieurs configurations possibles.
Finalement, on a opté pour une cuisine dinatoire de 14m² et un salon de 24m², avec une verrière en plus de l'ancienne porte fenêtre entre les deux pièces.
Ça correspond bien à notre usage : au quotidien avec les enfants, c'est plus simple de manger dans la cuisine, moins d'aller-retours, ça évite que celui qui est aux fourneaux soit coupé de la conversation (c'est un peu le seul moment de la journée qu'on arrive à partager avec nos ados aux agendas de ministres).
Quand on reçoit, ou bien c'est la famille (genre mes beaux-parents pour quelques jours) et donc idem, ou alors on fait plutôt apéro dinatoire dans le salon.
Le fait que le salon soit coupé de la cuisine permet en revanche d'une part de pouvoir y être posé au calme sans entendre les bruits/odeurs de cuisine, d'autre part de recevoir à l'improviste dans une pièce présentable même si la cuisine ne l'est pas.
Et on a un grand salon.

Mes beaux-parents qui ont acheté l'an dernier ont choisi de reproduire ce schéma.

Ma belle-sœur a fait l'inverse : ils ont une cuisine avec un mini plan et un tabouret pour celui qui prend son petit déjeuner seul, une grande salle à manger où ils peuvent accueillir une tablée de douze personnes, et un micro salon où ils tiennent à peine à 5... Alors qu'ils ne cuisinent pas, et que quand ils reçoivent 90% du temps c'est du Picard ou du traiteur.
Mais pour elle, "ça ne se fait pas de recevoir à dîner dans la cuisine" (elle l'a même reproché à ses parents...).

Conclusion: il n'y a pas de solution qui convient à tout le monde, il faut que tu réfléchisses à tes habitudes et modes de vie.
La cuisine ouverte sur la salle à manger permet d'ajouter de la convivialité pour celui qui cuisine pendant que les autres sont à table ; évidemment si c'est un employé de maison et non un convive, il faut isoler la cuisine du reste (façon Haussmanniene), mais ça concerne tellement peu de monde que les personnes concernées le savent déjà.

Accessoirement, avoir deux pièces séparées permet aussi de faire deux "groupes" si besoin, genre enfants d'un côté et parents de l'autre.

Ça dépend de la surface totale du bien en même temps... Pour un deux pièces parisien c'est très correct.

Ouch
On n'insiste jamais assez sur l'importance de cette visite juste avant la signature, même si les vendeurs sont irréprochables...

T'as pas lu?
Corps de ferme classé pas destructible, d'ailleurs il est peut être impossible de construire autour  

CEla n'empêche pas de procéder à une division la plupart du temps, sauf si cela a déjà été fait.
 
Un promoteur s'étant déjà manifesté, il y a tout lieu de penser que c'est possible.  
 
Les questions à se poser sont :
 
- veulent-ils vendre à une "famille" qui occupera le logement comme tel (ou qui dira vouloir le faire...),
 
- vendre au couple qui se présente comme développeurs immobiliers AI (typiquement le comportement d'AI faisant du démarchage). Ou à un autre promoteur...
 
- découper et vendre des lots soi-même avec des terrains nus,
 
- s'associer à un promoteur ou bâtir soi-même sur les parcelles pour vendre des biens prêts à être habités (le plus rentable, mais pas mal de taf et de stress/risques)
 
Derrière chez moi, les héritiers avaient trouvé un "entre-deux" : on vous vend le terrain assez cher sans demander d'argent, la contrepartie étant des logements créés qu'ils louent et vendront peut-être un jour.

Là où j'habite la formule classique est le profit sharing : vendre le terrain + récupérer une partie des gains liés au développement à l'issue du projet.

 
 
Possible de construire, mais faut voir les contraintes.
 
Le pire, c'est que Valence ne m'a jamais paru très dynamique niveau immo (y a des coins bien plus pété du cul niveau tarif dans la drome)

 
Désolé, j'avais raté cette info  

Si le terrain le permet, découpage de lots en drapeau, avec pour chacun un accès sur le domaine public.  
Ce genre d'opérations ne demandent qu'un géomètre, une Déclaration préalable de division, et roule. Le maximum de profit, pas de travaux, moins d'emmerdes.

 
Et une imposition complètement pétée sur la plus value immobilière qui bouffe tout le benef.   (parce que seul le lot recevant la maison est considéré comme une RP et est exonéré : tous les autres lots sont imposés à mort)

Raison de plus pour vite supprimer l'exo sur la RP

Faire découper le terrain par son notaire pour y caser le plus de baraque possible et construire soit même.

Puis ce n'est pas du tout un haut potentiel à emmerde de faire construire x maison

Cela dépend depuis quand ils sont propriétaires, et là si je comprends bien, c'est pas nouveau.
Et puis à 250€ le m² constructible sur Valence, si ils sortent 4 lots de 500m², c'est quand même 500 000€ + la vente de la maison ... Même avec de l'impot, c'est pas si mal.

il parle du cas où ils diviseraient, feraient construire sur chaque parcelle et revendraient dans la foulée.
 
Le plus simple c'est ce qu'évoque Karma-design et que des voisins ont plus ou moins fait

C'est ce que fait un de mes frères, il fait construire une maison sur une partie de son terrain qu'il divise, qu'il ira habiter 6 mois en revendant l'actuelle, avant de partir sous d'autres cieux...

 
Mes beaux parents sont dans ce cas, et le bien est dans leur famille depuis plus d'ne generation.
 
S'ils divisent la parcelle, la parcelle qui constitue leur RP est exonérée de taxe sur la PV, mais les autres se la mange plein fer.
In fine c'est complètement dissuasif dans leur cas, et c'est beaucoup plus intéressant de revendre à un promoteur qui va y coller plusieurs immeubles..

 
 
Par chez moi, il me semble qu'il faut passer par un promoteur dans le cas de grande parcelle.

Bonjour à tous,
 
J'ai eu une offre acceptée sur un appart (c'est pour le louer). J'ai une condition suspensive de financement.
 
Le compromis sera signé le 03/07 et dans ce qui m'a été envoyé par le notaire des vendeurs, il nous est laissé jusqu'au 03/09 pour obtenir le crédit (ou le refus), et jusqu'au 03/10 pour signer l'acte de vente.
 
Ces délais me paraissent très courts en période estivale où les banques vont être en congés. Pensez-vous qu'il faille négocier un délai plus long ?

Tu peux demander à avoir 3 mois pour le crédit, ça me semble assez standard.
 
Perso en période estivale, curieusement j'ai plutôt eu des bonnes surprises, à savoir des services qui étaient disponibles et réactifs justement parce que c'est une période creuse, or ils étaient là à faire la permanence pour pas grand chose, du coup mes dossiers avaient été traités assez rapidement.