Reprise du message précédent :

 
Déjà faut pouvoir louer un bien équivalent, ça ne coule pas de source, que ce soit par rapport aux revenus ou à la disponibilité du type de bien sur le marché. Pour un couple lambda au revenu médian français il ne peut pas se payer un truc à 350K€ sans apport. En revanche il peut avoir déjà eu un plus petit appart' avant, revendu et du coup avoir un apport lui permettant d'acheter à 350K€. En étant locataire du même bien ce couple serait à plus de 30% de ses revenus pour le logement, sans rien capitaliser, et avec un loyer qui va augmenter avec l'inflation donc ils resteront à 30% si leur salaire ne fait que suivre l'inflation.

Que pense le topic de cette maison : https://www.botella-immobilier.com/ [...] 37205.html ?
(Y a des groz travaux à prévoir   )

 
 
c'est pas loin de chez moi
 
Et j'étais sur ce secteur la semaine dernière.
 
C'est pas tellement la maison le souci je trouve, mais clairement l'emplacement (et ca fait cher pour ce que c'est)

 
Quel est le soucis au niveau de l'emplacement ?
Bon après ça a l'air hyper touristique l'été  

 
L'emplacement est top , c'est quoi le probleme ?  
 
En fait là où ça fait mal : 0 terrain , vivre en Adeche et pas avoir un arbre et un peu de terrain c'est moche
 
EDIT : si on parle de l'exposition plutot que d'emplacement , la maison a l'air de donner plein nord, c'est pas top pour l'hiver , mais plutot pas mal pour l'eté , mais avoir le soleil dans le dos toute l'année c'est pas terrible tout de meme.

 
Moi j'aime bien les vues
je vois pas trop les travaux nécessaires, ça me paraît habitable en l'état
aucune idée pour le prix vu que je connais pas les prix dans cet endroit

oui la vue est top mais plein nord quand meme on dirait

Le changement de fenêtres n'influe que très peu sur le DPE (mais beaucoup sur le confort réel).
Le passage d'une chaudière fioul à une PAC aurait un bien plus gros impact sur le DPE.
Ensuite, tout dépend aussi s'il s'agit d'un petit studio avec moultes murs mitoyens sur des appartements chauffés, ou une maison isolée en zone montagneuse...

Quels gros travaux ? Il n'y a rien dans l'annonce à part "les toitures", ce qui veut tout dire et rien dire.

Sans connaître le coin ni tes exigences, moi ce qui me gênerait c'est l'absence de terrain, et une unique sde pour 4 chambres .
Et l'isolation, dans de vieilles bâtisses comme ça
Sinon c'est beau

 
Une maison isolée en forêt/bordure de champs au niveau de la mer et aux latitudes (et longitudes) parisiennes.
 
J'en ai vu une autre dans un état similaire (voire pire) et DPE A avec une PAC géothermique.
 
Je viens de découvrir que le DPE ne suffit plus pour les F, G, et même E maintenant, il faut faire un audit énergétique. Et apparemment ce dernier peut dégrader la note d'un DPE pourtant récent. Bon de toute façon F et G visiblement pour les gens c'est pareil donc pas trop de risque de ce côté-là. L'audit propose et chiffre des solutions pour remonter le DPE, je trouve ça bien en soi, dommage que je n'ai vu aucune annonce immo en parler pour l'instant. Mais bon c'est sûr que préciser qu'il faut faire 50K€ ou 100K€ de travaux ça ne valorise pas le bien.
 
Sauf qu'autre découverte, de toute façon les banques ne prêtent pas pour acheter une passoire thermique si des travaux ne sont pas prévus !

C'est sure que juin,juillet,aout,septembre ,t'oublie le calme la journée.    
+1 l'emplacement?

En même temps,le DPE,c'est juste pour la revente,non?
Tu prévois de revendre rapidos? n'achète pas sinon,le DPE aura beaucoup évolué entre temps et une maison pré 2025 sera invendable
Pour le confort ,l'isolation et le changement de fenêtres c'est un gros plus.
Les PAC c'est la mafia ,c'est quand même très chère "pour ce que c'est" ,mais vu les aides et qu'il n'y a pas vraiment de choix.....

Oui le prix des PAC qui double pour rebaisser avec les aides c'est un scandale. Surtout que moi j'ai pas droit aux aides à part genre 1000-1500€, donc me faire payer 20000 balles une PAC qui en vaut 10000 normalement (installation comprise) c'est vraiment l'enculade.
 
Ce n'est pas que pour la revente justement c'est ce que je dis, les banques ne suivent plus les emprunteurs s'ils ne prévoient pas de faire des travaux dès le départ, apparemment.

 
Dans le cas de ma compagne, il ont découpé le bien en sous ensemble puis ont donné des sous ensembles à leurs enfants.

Toi tu es tombé sur cet article
https://immobilier.lefigaro.fr/ache [...] e-riviere/

 
Je n'ai jamais entendu parlé qu'on pouvait découper un bien cadastré et en faire des sous ensemble.
 
Soit on a un immeuble de plusieurs appartements et les parents donnent à chacun de leur enfant un appartement entier soit c'est une SCI où l'on donne des parts sociales à ses enfants tous les 15 ans pour éviter l'impôt sur les dons.
 
Ou alors c'est une indivision, mais je pense pas qu'on peut définir l'attribution des pièces de vie à un indivisaire plutôt qu'un autre.
Mais l'indivision est la pire situation.

tu peux aussi avoir un grand terrain divisible et constructible.

Diviser un grand terrain en 2 c'est juste créer 2 terrains, cela apporte aucun intérêt fiscal.
On divise un grand terrain permet de vendre une des 2 parties et garder l'autre.
 
On peut également donner x parties à x enfant tout en restant dans la franchise de taxe sur les dons. Mais c'est ni plus ni moins un don rien à voir avec l'opération de donner la nue-propriété de sa résidence principale ou autre résidence qui permet de transmettre à son décès en réduisant l'impôt sur l'héritage de ses enfants, par exemple transmettre sa maison de 800 000€ à ses 2 enfants sans qu'ils payent un impôt sur l'héritage.
 
 
 

 
si tu veux une idée:  
 
- bien de 1963
- 3 murs sur l'exterieur
- etage intermédiaire  
- dpe F/G selon le diagnostiqueur
- fenetre double vitrage daz d'argon
 
travaux:  
isolation par l'exterieur des murs  
changement chauffage fioul vers PAC
califeutrage de tout le systeme d'ecs + chauffage
 
normalement on arrive à dpe C.

En phase avec ton analyse (mis à part que les points 1/ et 2/ ont eu lieu en même temps )
 
Ce que je ne comprends toujours pas, c'est pourquoi il semble y avoir un désaccord entre les différents intervenants, car de ce que je lis tout le monde dit la même chose, en cas de vente d'un bien démembré, la valeur de l'usufruit est réajusté ce qui peux générer de la plus-value pour les nus-propriétaires.
 
Personnellement je l'ignorais. Je comprends que s'il y a vente, cela peux générer de la PV mais s'il y a décès de l'usufruitier, puis vente, il n'y a pas de PV imposable (dans le cas où il n'y a aucune évolution du prix du bien). J'ai du mal à voir la logique.

Mon tableau était une réponse à cette partie de ton message :

Mais j'ai compris ce que tu voulais dire. Je suis d'accord qu'après un achat ou une donation chaque propriétaire détient un pourcentage soit de la nue-propriété, soit de l'usufruit (voire des deux).
 
Mais à un instant donné (à l'aide du barème déjà donné), il est non seulement pertinent mais aussi nécessaire (par exemple pour distribuer le montant de la vente) de transcrire ces pourcentages de détention de la nue-propriété et de l'usufruit, en pourcentage de la valeur totale du bien. Et donc, à un instant donné, tes X% de détention de la nue-propriété vont bien correspondre à Y% de la valeur totale du bien (idem pour l'usufruit). Et la somme des Y% de tous les propriétaires doit être égale à 100%.  
 
Et de ce point de vue, si les 2 x  25 % d'usufruit s'additionnent aux 2 x 25 % de nue propriété, pour obtenir 100% de la valeur du bien.

 
En principe lorsqu'on sépare une bien en tout propriété en nue-propriété et usufruit c'est pour transmettre à ses enfants son patrimoine en réduisant l'impôt dû sur l'héritage à son décès.
Je ne connais pas d'autre raison où en serait l'intérêt d'ailleurs.
 

 
A ma connaissance ce n'est pas possible, lorsqu'on divise un bien en toute propriété c'est la totalité en principe la totalité de la nue propriété aux enfants et les parents gardent la totalité de l'usufruit, il est impossible de faire un mixte.
Il peut arriver que l'opération soit faite entre époux, mais certainement plus rare, puisqu'en temps normal au décès d'un des 2 le conjoint survivant a naturellement l'usufruit.
 
D'autre part, donner à ses enfants la nue-propriété la valeur de cette nue-propriété est soumise à la règle de donation en matière d'impôt.
 
La revente d'un bien qui aurait aurait été partagé entre nue-propriété (enfant) et usufruit (parent) n'est pas de nature, puisque c'est un outil pour défiscaliser l'héritage perçu par ses enfants en fonction de l'âge des parents.
 
Si même je ne connais pas ce cas spécifique, si cela devait arriver la vente qui provoquerait un nouveau partage en augmentant la part revenant au nue-propriété impliquerait alors d'impôt sur la donation si on a épuisé en amont la franchise de 100 000€ tous les 15 ans sans oublier entre en jeu l'impôt sur la plus-value pour les nue-propriétés.

 
Là je parlais de diviser une grosse parcelle pour donner une parcelle à chacun. Après, oui, selon le prix au m², sans faire de montage pour en donner un pourcentage, tu peux avoir des droits à payer...
 
Et si tu as une maison à 800 K sans que le terrain puisse être divisé (ou une compensation prévue), là, c'est un autre soucis.

C'est pour cela que perso je fais appel à un avocat fiscaliste

 
Ce n'est pas tu peux, mais tu as ....
 
Diviser un terrain il y a certainement beaucoup plus de frais que d'acheter un terrain normal,
+ déjà en premier le géomètre pour tracer les nouvelles parcelles,
+ coût éventuel du démembrement cadastral  
+ les frais dit de notaire comme pour toutes cessions  
+ éventuellement impôt sur la donation si valeur supérieur à 100 000€ tous les 15 ans.

Démembrement croisé : https://edito.seloger.com/conseils- [...] 39139.html
 
Le démembrement peut avoir un intérêt dans le cas d'un investissement immobilier comme à travers un viager mais pas que : https://lessecretsdelimmo.fr/invest [...] embrement/
 

Qu'est-ce qui n'est pas possible ?
 

Le sujet de la conversation est de payer un impôt sur la plus-value immobilière pas un impôt sur la donation.

 
 
Oui croisé, je l'avais cité entre 2 conjoints non mariés qui permet de protéger et transmettre au conjoint survivant.
Le viager c'est autre chose comme le film, Le Viager avec Michel Serrault
 

 
Que les parents possèdent un bien en tout propriété puissent donner autre chose qu'une partie de nue-propriété, en principe les parents gardent l'entier de l'usufruit, chaque parent ayant naturellement 50% de l'usufruit. Si les parents donneraient une partie de l'usufruit cela voudrait dire que les enfants peuvent profiter du bien de façon égale/proportionnellement à leur parent. ou alors peut-être alors une résidence de vacance.
 
Principe est le même qu'un viager, l'acheteur possède le bien nue-propriété à 100% et l'occupant a l'usage du bien, l'usufruit à 100%, en principe une personne âgée.

C’est pas logique, mais le bofip

 
ça je sais, je viens de le faire un chèque au mien. J'aurais pu me payer une semaine en famille "jesaispasoù" (mais dans un coin sympa)

 
Merci mais j'essaie d'évaluer les possibilités sans isoler. Les fenêtres sont de toute façon à changer mais apparemment ça ne joue pas des masses sur le DPE ce qui parait idiot.
 
L'isolation j'aime bien l'idée de l'ITE mais sur la baraque en question c'est compliqué vu que la façace est jolie, et avec un toît à la Mansart c'est carrément un cauchemar (ITE ou ITI d'ailleurs, à part la partie plus ou moins horizontale par "sarking" ).
 
Et l'ITI en plus d'être des travaux lourds quand on habite la baraque, on perd des m².
 
Mais surtout c'est probablement un chantier à 100K€, j'essaie de voir s'il est possible de passer en D sans avoir à sortir ce billet, et ensuite envisager ce genre de travaux à plus long terme (voire en fonction des aides, genre je me mets au chômage et en couple une année pour avoir un RFR super bas ).
 
En Italie j'ai un oncle qui a eu de super aides pour refaire une baraque (et quand je dis refaire, c'est partir d'une semi ruine et finir avec une giga baraque avec un étage de +, 8 chambres 8 sdb...), en étant millionaire, car il s'est mis en couple avec sa jeune secrétaire de moins de 30 ans et il y avait des aides pour les jeunes    
 
Sinon j'ai demandé au chat qui n'a été d'aucune utilité, puis à ChatGPT qui a été top, il a analysé le DPE et me dit qu'en changeant juste la chaudière ça devrait passer à D voire C  

Ça dépend de la chaudière, si elle est pas trop vieille (le brûleur surtout) , la rentabilité du passage à la pàc mettra des années à se voir...

Perso j'ai un brûleur de moins de 5 ans, rien à voir avec les trucs d'il y a 30 ans, c'est quasi un moteur de bagnole avec turbo (le fioul est atomisé sous pression) , le rendement a progressé.
Les deux chauffagistes que j'ai fait intervenir pour l'entretien m'ont conseillé de ne pas changer pour une pàc (hors grosse panne) à moins d'avoir à nouveau des aides qui rendent l'opération valable.
Depuis qu'ils m'ont dit ça, l'électricité a un poil augmenté, et le fioul a baissé de 20%...

Aprés s'il s'agit juste de changer de lettre de dpe pour louer,  c'est autre chose.

La meilleure chaudière fioul du monde aura un COP inférieur à 1, pour une PAC c'est 3-4 voire 5.
 
Mais ma question est effectivement par rapport au DPE, pas pour louer mais il a une importance pour acheter aussi (et obtenir un crédit).

 
idem ici pour ma frisquet gaz qui a bientôt 15 ans. "votre contrat c'est 200 € par an pour le nettoyage et la main d'oeuvre. Tant que le corps de chauffe n'est pas HS, vous ne rentabiliserez pas une PAC vu que vous n'avez pas droit à des aides" (le crédit étant une facilité, pas une aide).

Je voulais me lancer dans un projet immobilier (achat RP) cette année après un RDV en banque en début d'année, et j'avais re-ouvert le topic, mais quand je vois les taux actuels j'ai de gros doutes…
 
C'est quatre ans un mandat de président aux USA c'est ça ?

De manière générale ça ne vaut pas le coup si on a une installation qui fonctionne et est satisfaisante en termes de confort. C'est bien trop long à amortir.

ça dépend pas mal de la facture de chauffage qu'on a, quand même.
 
Et puis je parle de ça par rapport au DPE, quand tu veux vendre ton bien si ça le fait passer de passoire à D, bah c'est plus que rentable. Même si on n'a rien fait à l'isolation
 

 
Trump ou pas Trump la France est endettée et maintenant l'Allemagne se remet à émettre de la dette qui est automatiquement plus safe que la française, donc on ne va pas revoir des taux très bas demain.

Ca me fait presque chier de vendre ma RP avec mon 0,6%
 
Je peux pas garder les thunes de la vente et placer tout ça?

Il y en a qui ont essayé.

Ils ont quoi les taux actuels ?

3 % c’est très bien historiquement.

Les 1 % étaient une anomalie, c'est dingue que des gens pensent que c'est la norme.

Et quel rapport avec Trump ?

Le niveau de culture économique des Français est affligeant

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Surtout que s’il estime que les taux sont hauts, ben c’est le moment d’acheter ! Car il pourra renégocier et les prix devraient monter avec la baisse  
 
Perso je pense que les taux ne sont pas si haut que ça.