Reprise du message précédent :
Avec le réchauffement climatique prévu d'ici 2050, à long terme non.
(sauf si le bien en Normandie est au niveau de la mer )

Le bien en Normandie on le vend quoi qu’il arrive

5 ans c'est un peu court pour espérer rentabiliser l'achat.
Moins de 5 ans c'est très peu probable, à moins que votre bien explose à la hausse mais impossible à prévoir.

Ca dépend aussi de comment vous investiriez les 250k si vous ne les mettiez pas en apport.
Investis à 2% ou à 6% ça change radicalement le calcul, comme tu as pu le voir sur le simulateur.

Perso, je vendrais ma RP, j'investirais les 250k principalement en actions et je resterais locataire si votre loc vous plait.

Après, un achat de RP c'est pas juste des chiffres, parfois il n'y a pas de bien satisfaisant en loc donc on est "obligé" d'acheter même si c'est pas rentable.
Ca permet aussi de faire des travaux qu'on ne pourrait pas faire en loc.

Notre location actuelle est fonctionnelle et remplit le cahier des charges à 2 inconvénients près:
- une route qui amène pas mal de bruit
- des finitions déguelasses et des aménagements pas parfaits que je ne peux modifier en tant que locataire

Le bien sur lequel on se positionnerai est bien plus "satisfaisant" sur les 2 points au dessus (même quartier, belle bâtisse, pas de route passante au pieds de la maison, école un poil plus proche), mais nous réengage sur un crédit aux taux actuels (alors que jusque là on était sur un taux a 0.67 made in 2020)

Apres y'a aussi le bon sens paysan qui se bat contre les mathématiques de la rentabilité et qui en a marre de donner 2500 balles à un inconnu tous les mois

Sur les placements, oui, je comprends la logique, mais vu le yoyo actuel c'est un peu effrayant de mettre toutes ses économies en actions bien que j'imagine que mon ETF sera largement rentable meme à 2 ans

Dans le cas ou la banque me suivrait, ca vaut le coup de tout emprunter et limiter l'apport au minimum ?

 
 
Evidemment que non.
 
La loi est claire (article 74 SE, CGI annexe II).
 
La fraction du prix d'acquisition pour chaque vendeur se détermine en fonction du barème art 669 CGI appliqué au jour de le cession.
 
Les erreurs de calculs des plus-values sont malheureusement devenues courantes chez les notaires, tout simplement car les notaires sont de plus en plus mauvais en fiscalité et leurs logiciels sont pourris.
 
J'ai beaucoup aimé la réponses du forumeur qui t'a dit que le calcul était bon, dans la vie quand on ne sait pas il n'y a pas de problème à fermer sa gueule.
 

D'un autre côté, ce sont des dépenses que tu ne feras pas et qui sont à la charge du propriétaire, dans son amortissement, quelque part

Ok, la question c'est : est-ce que vous pourriez trouver un bien en loc équivalent à celui que vous voudriez acheter ?

En loc tu donnes 2500 balles par mois mais un achat c'est 60k de FdN dans le vent + la TF tous les ans + les intérêts de ton prêt, à minima
Certes tu les payes à l'Etat et à ta banque au lieu d'un bailleur mais est-ce mieux ?

Pour ce qui est de la bourse, ça swing par moment mais à long terme et jusqu'à preuve du contraire, ça monte  
Par contre, 2 ans c'est pas le long terme, tu as une proba non négligeable d'être en MV sur 2 ans.

J'essaie de comprendre un PLU, pour une baraque en zone naturelle (N), il est indiqué qu'on peut faire une extension de 20% de la surface existante. La surface c'est l'emprise au sol de la maison (avec étage), donc genre 200m² sur 2 étages (surface plancher) ça fait une emprise de 100m² et donc une extension de 20m² max ? Ce genre de règle c'est figé dans le marbre ou ça peut se contourner ? Style j'ai un parent handicapé il me faut une extension de 40m² au RDC
 
Par ailleurs une véranda ne serait pas une extension, quelles sont les règles du coup ?
 
Un autre truc que je ne vois pas indiqué à part le fait de pouvoir faire des extension, annexes, un truc sur l'imperméabilisation du sol à limiter, c'est sur les arbres, vu que la maison est dans une forêt. Je peux tout couper sans pb (c'est pas le but hein mais je parle légalement) ? Sur le PLU je vois qu'il y a, pas loin, des morceaux de "bois classé" ou "zone naturelle à préserver" mais ça n'inclut pas les terrains construits.
 
Je peux fournir le PLU en MP si vous voulez jeter un oeil.
 

 
Si c'est pour dépenser l'épargne en putes et coke non, si c'est placé à long terme en bourse diversifiée oui.

Tiens sinon pour relancer/mettre à jour un débat.
 
La plupart des annonces mettent des frais d'agence à payer par le vendeur, dans certains cas ça leur évite de mentionner leur montant, mais assez souvent il est quand même mentionné.
 
Je ne vois quasiment plus ou même plus du tout d'annonces mettant que les frais étaient pour l'acheteur.
 
On avait déjà discuté que c'était lié à une intervention du fisc il me semble.
 
Et là sur reddit on me dit qu'une fois devant le notaire, les frais d'agence seront bien sûr indiqués comme étant pour l'acheteur, ce qui fera baisser les droits de mutation.
 
Si c'est vrai tant mieux mais vous en pensez-quoi ?
 
Corollaire, les prix sur DVF sont donc hors frais d'agence au final.

 
Toujours essayer de maximiser et de prévoir une clause de remboursement anticipé sans frais. Ca te permettra de payer cash des travaux, de régler des soucis non vus à l'achat, etc.  
 
Le crédit immo, c'est le moins cher...

 
Le forumeur c’est moi, et je l’affirme car ma compagne est exactement dans ce cas en ce moment même.
 
Après, si son notaire s’est gaufré ça vaut le coup de le savoir, mais ça paraît étonnant (c’est un des gros notaires de Marseille)

 
Dans la limite d'une mensualité pas trop étouffante
 
Je suis dans une situation batarde, où j'ai une forte capacité d'emprunt due à mes revenue d'activité indep mais avec un risque que cette rémunération baisse dans le temps
 
Bref, insomnies à venir

raison de plus d'emprunter un max et de prévoir les aménagements de remboursements futurs (rbts anticipés, modulation des mensualités et/ou de la durée). Imagine, tu empruntes 30 K de plus que nécessaire, avec une mensualités à 2 K, en cas de galère pro, tu as un an pour chercher une solution (perso je serais plus serein, même si d'un autre côté, tu auras plus d'intérêts à payer).
 
Si achat dans le neuf pour lequel il y a normalement moins d'aléas (après, vu mon cas dont j'avais parlé ici, 30 K de dépassement du budget réno initialement prévu, ça aurait été bien ).
 
Et quand tu parles d'étouffante, oui il ne faut pas pousser les mensualités et renoncer à vivre : ça crée des soucis familiaux. Mais si tu dois passer tes WE à bricoler ou repousser les chantiers indispensables, ça en crée d'autres.

 
Je te confirme avec un certitude à 100% liée à l'expérience que son notaire s'est gaufré.
 
Elle est libre d'engager la responsabilité civile professionnelle du notaire si ce n'est pas encore prescrit.

 
Non ce que tu as lu sur reddit c'est n'importe quoi. Cela ne se fait plus aujourd'hui c'est de la fraude fiscale.
Soit le mandat est côté vendeur dès le début (>90% du temps) et du coup tu paieras des FDN sur le prix incl honoraires
soit c'est côté acquéreur dès le début (j'avoue que je ne vois pas trop comment cela peut fonctionner mais bon)
mais les notaires refusent en général que le mandat change de camp en cours de route (ce qui se faisait avant car moyen indolore pour l'agence et pour le vendre de faire un geste pour l'acquéreur car c'est de la fraude et c'est apparemment assez contrôlé maintenant)

Je n’ai pas compris en quoi ce que tu as écris vient contredire le message d’autocall.
 
Il évoque une augmentation de la part de l’usufruitier, c’est donc bien une prise en compte de l’évolution de la fraction du prix au moment de la cession comme tu l’affirmes,

Ton emprunt, tu pourras le renégocier à la baisse si les taux baissent...

D'où l'importance d'avoir des sous de côté pour tenir les années de vaches maigres.
Si tu mets tout ce que tu retires de la vente de ta maison normande dans l'achat de ta nouvelle RP, certes ça te fera des mensuel plus faibles, mais si on considère un endettement normal max à 35%, et que dans l'option all-in tu es à 20% d'endettement : si tes revenus chutent de 50%, tu seras à 40% d'endettement (c'est tenable), mais surtout pour le reste de ton train de vie il ne te restera que 30% de ton revenu actuel pour le soutenir, sans aucune réserve.  

Concrètement, si tu gagnes 10000€ par mois, dans le premier cas tu rembourses 3500€/mois, il te reste 6500€ pour ton train de vie, dans le second 8000€ : la différence n'est pas si importante. Tu tombes à 5000€/mois de revenu, les 3500€/mois à sortir sont difficiles mais tu as de l'épargne pour compenser, si tu es à 2000€/mois de credit tu peux les sortir, mais il ne te reste plus que 3000€/mois pour tout le reste. C'est une somme énorme pour beaucoup de français, mais si depuis des années ton train de vie était du double, c'est très compliqué de t'adapter, et tu n'as plus rien de côté pour compenser...

 
Sauf erreur de ma part cet article vise le cas de la revente d'un droit démembré après acquisition de la pleine propriété.
 
Si la cession a pour objet la nue-propriété, l'usufruit ou tout autre droit portant sur un bien acquis en pleine propriété, la plus-value imposable est déterminée en tenant compte, d'une part, du prix du droit cédé et, d'autre part, du prix d'acquisition afférent à ce droit. Ce prix d'acquisition est réputé égal à une fraction, appréciée au jour de la cession, du prix d'acquisition de la pleine propriété du bien. En cas d'usufruit ou de nue-propriété, cette fraction est déterminée en appliquant le barème institué par l'article 669 du code général des impôts.

 
Donc inapplicable à un droit démembré via donation partage ou succession.
 
La version la moins illisible du sujet est contenue au bofip :
 
Cession d'un droit démembré acquis isolément
a. Principe
Le prix d'acquisition du droit est la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation. Il n'a pas à être évalué a posteriori à l'aide d'un barème ou d'une évaluation économique. Cela étant, lors de la mutation qui l'a fait entrer dans le patrimoine du cédant , il peut avoir été évalué en appliquant le barème de l' article 762 du CGI (acquisition avant le 1er janvier 2004).
 
Toutefois, lorsque la cession porte sur un usufruit acquis par voie d'extinction, il est tenu compte de la valeur vénale de cet usufruit telle qu'elle avait été déclarée dans la succession qui était à l'origine du démembrement de propriété.
 
Donc on distingue :
- si on vend isolément un droit après acquisition de la PP
- si on vend le droit qu'on a reçu isolément
- si on a fait le truc avant 2004
- si on revend la PP après réunion de la NP et usufruit après extinction    
 
Pour ma part je partage l'analyse initiale d'un droit qui subit la PV pour cause de changement de tranche de l'usufruit par le passage du temps. Sauf non usage du bareme et calcul en usu économique qui changerait la valeur répartie, puisque le bareme n'est pas obligatoire sur les cession à titre onéreux.

 
Bonjour,  
Le notaire ou plutôt son employé fait la déclaration de taxe sur la plus value à ta place, il peut éventuellement se tromper.
Cela n'empêche pas qu'après tu établis toi même une déclaration fiscale rectificative auprès du fisc.
 
Moi même, au sujet de la vente de la maison de mes parents reçue par héritage avec les 3 frères j'ai informé le clair de notaire par mail que je n'étais pas d'accord avec leur calcul de taxe sur la plus-value.
Je m'étais déplacé au service immobilier du centre des impôts pour avoir confirmation de mon calcul.
 
Lorsque chacun de vous êtes passé de 25% à 30 % vous êtes bien passé par un notaire et effectué également une déclaration de don ?
Ce que je ne comprends pas, tu dis 25% des parts par chaque individu,  25% c'est 4 personnes cela ne peut pas être une partie avec usufruit et une autre avec nue propriété.
 
Ce peut être que 4 personnes ayant la nue propriété et 2 personnes ayant l'usufruit
D'autre part, la nue propriété vaux x% de la valeur du bien.

 
 
Perso j'ai compris que sur le bien détenu a 100% par les parents, ils ont fait une DP sur 50% du bien (25% de NP pour chaque enfant)

Je regardais pour un membre de ma famille qui cherche à acheter un T2 en RP, principalement à crédit.
Les chiffres ne sont vraiment pas bons : un bien à 350k, ca fait des mensualités à 1.900/mois sur 25 ans dont 800/mois sont les intérets. En rajoutant les assurances, la taxe foncière, les charges, on arrive à 1.200e/mois de frais (hors entretien et rénovation), pour un bien qui se loue 1.300/1.400 sur le marché...

 
 
Du coup ta conclusion ?

 
La cession est en cours, et sera effective dans environ 1 an... Il est encore temps de corriger le tir.  
 
Faut que je fasse confirmer tout ça du coup...
 
Dans le cas de ma compagne (chiffres volontairement faux   ):
- bien à 1 000 000 € dont ils sont propriétaires
- ils donnent à leurs deux enfants enfant un morceau de ce bien, en en gardant l'usufruit => chaque enfant récupère donc des droits sur 400 000 € mais les parents gardent l'usufruit qui représente 200 000€
A T0, on a donc:
- les parents ont la pleine propriété de 200 000 € + l'usufruit sur le reste, valorisé à 2 x 200 000 €
- chaque enfant est propriétaire du morceau de terrain qu'il a obtenu par donation, mais sans en avoir l'usufruit => ils ont donc 200 000e chacun
 
10 ans plus tard, vente de tout le bordel:
- les parents ont la pleine propriété de 200 000 € + l'usufruit sur le reste, valorisé à 2 x 160 000 €
- chaque enfant est propriétaire du morceau de terrain qu'il a obtenu par donation, mais sans en avoir l'usufruit => ils ont donc 240 000 € chacun du fait de la diminution de l'usufruit.
Selon le notaire, lors de la vente, ils sont en situation de plus value sur les 40 k€ vu qu'ils vendent plus cher que ce qu'ils ont payé pour obtenir le bien.

Lâcher 60k€ par la fenêtre + taxe foncière + des milliers d'€ d’intérêts par an + entretien/travaux, c'est toujours plus séduisant que d'avoir 250k€ de liquidité et de lâcher 2500€ par mois par la fenêtre    
 
C'est le résultat de décennies de prix de immobilier qui montent au ciel et de taux bas, une fable selon laquelle on ne perd jamais d'argent en achetant...

A moins de négocier agressivement à la fois le prix d'achat et le crédit, je ne vois pas d'intéret à acheter sauf pour celui qui a beaucoup de cash et ne sait pas où l'investir pour gagner plus que l'équivalent de son loyer.
 

 
 
Le crédit ca va être compliqué.
Le montant du loyer, suivant le secteur ca peut être problématique.
Reset le prix d'achat

 
Oui, naturellement, j'aurai tendance à garder un max de coté disponible pour compenser en cas de coup dur.
Je met juste ca en perspective du cout additionnel du crédit que ca engendre, mais on est pas à l'abri d'une renégociation dans les années qui viennent
 
Ca valide mon intuition/calcul, mais c'est toujours sympa d'avoir un point de vue extérieur tant on peut s'enfermer dans des considérations pas très rationnelles quand il y de l'anxiété/enjeu

 
J'analyserai de la même manière.
Il y a cession d'un droit d'usufruit par l'usufruitier et cession de la nue-propriété par les nu-propriétaires.
La valeur d'entrée au patrimoine de la nue-propriété est inférieure à la valeur de revente, le droit a été acquis isolément, nous ne sommes pas dans une hypothèse de réunion de la propriété, c'est une plus value taxable.
 
Cf bofip cité au dessus.

C'est dit explicitement dans le message d'autocall : "appart acheté dans le cadre d'une donation partage des parents vers les enfants, avec 25% des parts pour chaque individu (2 parents avec l'usufruit, 2 enfants nue propriété)"
 
Au moment de l'achat/donation tout le monde à 25% du bien et au moment de la vente (du fait de la baisse de valeur de l'usufruit liée au passage du temps) la répartition est de 20% pour chacun des parents et 30% pour chacun des enfants.

 
Il y a aussi le fait que la RP est une niche fiscale à la revente, ce qui permet à certains de s'enrichir, alors que les revenus, les dividendes, les PV mobilières etc. sont très taxés en France.
 
Et bien sûr notre système de retraite pourri qui fait que pour la plupart des gens, être proprio semble être une sécurité indispensable. Et n'incite pas à l'épargne financière vu que l'état nous prend déjà énormément pour ce poste.

2 x  25 % d'usufruit ne s'additionnent pas à 2 x 25 % de nue propriété.
Le bien démembré est constitué de : 100% de nue propriété et 100% d'usufruit.
 
En principe, le plus souvent, pour éviter l'impôt sur la succession, les 2 parents cèdent à leur enfant la nue propriété à hauteur de la franchise de taxe sur donation.  Franchise de taxe de donation 100 000 € par parent et par enfant, la valeur à prendre en compte de la donation de la nue propriété correspond à x% de la valeur du bien, le % varie en fonction de l'âge des parents donateurs.
 
Ce  qui fait que les enfants possèdent la nue propriété de l'ensemble du bien et les parents l'usufruits de l'ensemble du bien.
A ma connaissance on ne peut pas faire partiellement, ou alors pour cela il faudrait que le bien soit dans une SCI, puisqu'on donne des parts de la société.

Et pourtant le barème de l'administration fiscale répartit la valeur du bien entre l'usufruit et la nue propriété pour un total de 100% :
 

 

Je suis d'accord avec toi, en France on est très biaisé en faveur de l'immo, c'est dans notre sang et ça a été poussé par des niches fiscales incitatives comme le LMNP.
Et clairement, pour moins de 5 ans, acheter n'est pas la meilleure option d'un point de vue strictement patrimonial.
Mais la décision d'acheter sa RP est aussi émotionnelle (plus ou moins selon les gens bien sûr).

Slt,
On a signé un crédit immobilier en avril 2017. Une baisse du taux à été accordée en contrepartie d’une domiciliation des revenus.
Il n’y a pas de date de fin de domiciliation, vous en sauriez plus (j’ai contacté ma conseillère financier) ?
Merci

Mon pari à moi, c’est que:  
1/ les parents ont acheté le bien 50/50
2/ ils ont donné la nue propriété à leur enfants alors qu’ils avaient entre 51 et 61 ans, et que cette NP valait alors fiscalement 50% de la PP
3/ ils ont revendu le bien environ 10 ans plus tard. La NP vaut alors 60% de la PP, la part de chaque enfant valant 30 et celle de chaque parent 20.
 
Ce qu’autocall a synthétisé en « 25% des parts pour chaque individu » et maintenant il aurait « 30% des parts »
 
Mais comme autocall est désespérément peu précis, et que les règles pour la détermination de la PV sont désespérément complexes, nous ne pouvons pas conclure sur la compétence de la notaire.  
 
Cependant, si j’ai bon dans mon pari, effectivement :  
 - la valeur d’acquisition à prendre en compte est celle de la donation,
 - et le prix de vente est celui calculé avec le barème à ce jour,  
 - ce qui fait apparaître une plus-value taxable pour la cession de la nue-propriété.  
Et de mon point de vue la notaire a raison…
 
 

Un bien DPE F des années 70 avec simple vitrage mort et chauffage fioul, en améliorant juste ces 2 points (double vitrage et PAC) ça peut passer en D ? C ?

Article 669 du CGI
 

 
https://www.legifrance.gouv.fr/code [...] 2021-04-20
 
Le barème est pour payer les droits d'enregistrement lors d'un démembrement.
 
Si tu donnes une part d'un bien à 51 ans révolus, la répartition entre l'usufruit et la nue-propriété n'est pas libre, elle sera pour 60% pour l'usufruit et 40% pour la nue propriété.
Par conséquent la donation faite des parents en faveur de leur enfant correspond à 40% de la valeur du bien.
Par exemple un bien qui vaudrait 1 000 000 € 2 parents donnent à leur 2 enfants la nue propriété, le don global étant donc de 400 000€, la franchise de taxe sur les dons est de 100 000€ par parent et par enfant,
lors du décès des 2 parents les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans avoir payé de droit de succession.
 
En revanche si l'usufruité a 61 ans révolus, la répartition devient  50%/50%
d'un bien qui vaudrait 1 000 000€ le don global étant de 500 000€, la franchise de taxe étant plafonné à 400 000€ (2 parents et 2 enfants), la taxe sur le don sera basé sur 100 000€ (500 000 - 400 000)
 
 
 
 

Presque, entre 51 et 61, c’est 50/50.

 
tu aurais pu le railler un peu en disant qu'avec sa faute de frappe, entre 51 et 61 ans, c'était interdit de donner !

 
Déjà faut pouvoir louer un bien équivalent, ça ne coule pas de source, que ce soit par rapport aux revenus ou à la disponibilité du type de bien sur le marché. Pour un couple lambda au revenu médian français il ne peut pas se payer un truc à 350K€ sans apport. En revanche il peut avoir déjà eu un plus petit appart' avant, revendu et du coup avoir un apport lui permettant d'acheter à 350K€. En étant locataire du même bien ce couple serait à plus de 30% de ses revenus pour le logement, sans rien capitaliser, et avec un loyer qui va augmenter avec l'inflation donc ils resteront à 30% si leur salaire ne fait que suivre l'inflation.