Reprise du message précédent :

Oui aussi, le niveau des notaires est franchement pas fou malgré les sommes et les enjeux.

Petite question qui n'a rien à voir avec le topic mais qd meme un peu.. au sujet d'un récent déménagement dans ma nouvelle RP
 
Je viens de recevoir une belle facture de la mairie de ma ville de 250 euros (50 euros de frais de gestion + 200 euros de "neutralisation" de 4 places de stationnement pour déménagement)
 
Bon, c'est dégueulasse evidemment, surtout que j'ai "neutralisé" des places gratuites (donc que ce soit un camion de demenagement ou mon oncle et mon cousin qui se garent la..)  
 
Ma question serait : puis-je contester ça au tribunal administratif ?  
Parce que 50 euros par place, j'ai du mal à comprendre d'où vient ce montant. Sur quoi ils se basent etc... Car sinon si j'étais maire je mettrais 500 euros par place ou 1 million tant qu'à faire...

 
Les prix sont sans doute disponible en mairie, ou même en ligne, donc public, dont tu n'étais pas censé les ignorer quand tu as demandé à réserver des places pour le déménagement.
 
Le tarif, outre le manque à gagner s'il s'agit de places payantes, je pense que c'est surtout de gérer l'affichage, le panneau sur plot béton qu'il faut déplacer avec grue+camion.
 
Et entre nous, j'éviterais de me mettre la mairie à dos sitôt arrivé dans une nouvelle ville !    
Le jour où tu demanderas un badge résident pour te garer devant chez toi, une place en crèche ou je ne sais quoi, tu pourrais le regretter.  

 
Vérifie si il n'y a pas d'erreur, que ne soit pas un tarif pour professionnel.
 

 
LooKooM parle souvent de temps de cerveau disponible pour son épanouissement pro/perso.
Est ce que ce cashflow positif est suffisamment intéressant pour le temps de cerveau qu'il va nécessiter ?

Sur le principe d'accord avec toi.
Dans la pratique, aller au tribunal (avec frais, emmerdes, paperasses, risque de se mettre la mairie à dos comme déjà évoqué...) pour 250 euros faut vraiment être un homme de principes (c'est fatigant les principes...)

La vu les timings c'est celui-la ou rien

Je vois juste le cashflow comme un moyen de me sauver quand il y aura des gros travaux.
Au final je ne vais pas gagner d'argent sur ce bien pendant 25 ans (hors remboursement du capital), je peux potentiellement en perdre si gros ennui (obligation de faire des rénovations couteuses, locataire commercial qui se barre et pas de nouveau pendant x mois). Je vois cet investissement comme un moyen de me faire une retraite complémentaire et profiter des loyers quand le crédit sera payé (dans 25 ans donc).

D'un coté je me dis que c'est dommage de ne pas profiter de cette opportunité parce qu'au final les locataires paieront quasi intégralement le bien.
Mais de l'autre les contraintes qui pèsent sur les bailleurs + les emmerdements de tout genre (compta, gestion des locataire, stress lié aux départs, dégâts, travaux, etc) font que l'opération n'est pas si neutre que ça.

Je pense qu'il n'y a pas de bonne ou de mauvaise réponse, mais j'ai du mal à me décider en tout cas.

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Je suis extremement dubitatif sur certains DPE apres renovation.
 
Deja, cela suppose que la renovation ait ete parfaitement effectuee, sans petites ou grosses malfacons, ce dont je doute enormement au vu de mon experience perso avec artisans de plusieurs branches du BTP, de ce que je lis partout a droite a gauche, etc...  
 
Deuxiemement, le mode de calcul en lui meme, et les gains affiches, me paraissent trop gros pour etre vrais.
 
Dans mon cas, mon appart etait en DPE D (210), mais d'autres dans la residence sont en E (260), le gain ayant ete apporte par des fenetres de tres haute qualite thermique et phonique. Bon, pourquoi pas...
Et la, a l'achat, je mets une pompe a chaleur air air (surtout pour la clim en ete), je passe en officiellement en C limite D (150). Bref, sur le papier, ca envoie.
En pratique, la facture est equivalente a ce que j'ai connu dans le passe dans d'autres apparts qui etaient en D. Par contre, le confort thermique est vraiment beaucoup plus faible. Il y a peu d'inertie, ce qui par certains cotes est interessant, notamment en ete pour faire descendre les temperatures naturellement la nuit (dans un precedent appart, j'avais entre 25 et 27 degres constamment a l'interieur entre debut mai et mi octobre, l'horreur absolue, je me reveillais pour me doucher la nuit pour me rafraichir). Par contre, je chauffe deux mois de l'annee en plus (octobre et avril), faiblement, mais quand meme, et meme la en mai, je mets le chauffage une heure au petit matin dans le salon, et je vis a Toulouse (mai 2021 ca caille grave ceci dit). Bon, c'est un duplex sur un coin de la residence donc expose quasi comme une maison, mais bon...  
 
Idem, j'ai ete dans un AirBnB cet automne, une grange renovee avec gout, magnifique, re-isolee par l'interieur. Elle n'a je n'en doute pas un bon DPE.
On allumait la pompe a chaleur air-air en permanence a 28 degres pour avoir 19-20 degres a l'interieur, alors que dehors il faisait entre 17 et 20 degres.
Hauteur sous plafond enorme, pompe peut-etre pas assez dimensionnee (et de toute facon vu la hauteur sous plafond c'etait de la connerie de croire qu'on pourrait chauffer une telle piece de maniere uniforme avec ca), ponts thermiques partout, et egalement un escalier qui arrive d'un RDC non chauffe avec aucun mur ou aucune porte pour separer, bref entree d'air froid gratos toute l'annee.
La realite de cette baraque, c'est probablement 300 euros de chauffage par mois en plein hiver, a 40 bornes de la mediteranee, la ou la theorie avec le COP constructeur dirait que ca coute 80 balles.  

 
Mes parents ont la meme etiquette DPE (D) dans leur precedente baraque et dans la nouvelle.
L'ancienne, un pavillon moche des annees 60, mais sans vice de construction, isolee correctement pour l'epoque et tout elec. Ben, le confort thermique etait bon, et la facture correcte.
Maintenant, une baraque plus grande, mais avec des ponts thermiques je pense, exposee nord en bas d'un coteau humide, et chauffee au fuel. Facture aleatoire (ben oui le prix du fuel evolue tout le temps), mais le confort thermique, ouch... Chambres assez froides en hiver, et dans le salon mon pere a tente beaucoup de trucs pour avoir plus de confort, ca s'est termine en poele a granules + pompe a chaleur...
 
En fait, une baraque standard annees 60 en full elec et qui affiche un DPE de D est probablement tres correcte thermiquement parlant (l'elec subissant un malus dans le calcul du DPE). La meme en full gaz est deja moins efficace. Mais ca, qui le sait?

 
C'était des places gratuites. comme c'est gratuit à Paris, je ne me suis douté de rien...lors de mon premier emmenagement dans cette même ville, j'avais fait le déménagement moi même sans rien demander à personne.
 
Les frais de gestion de 50 euros c'est ce qui correspond justement au déplacement des plots (qui ne sont pas en béton par ailleurs )
 
Le reste, c'est ce qu'ils appellent la neutralisation... mais il aurait suffit que je demande à mes futurs voisins que j'ai déjà rencontrés !  
C'est un truc de malade quand on y réfléchi, j'ai du mal à comprendre que ça ne te choque pas. La mairie fait payer des places gratuites qui auraient très bien pu être squattées par de la famille.
L'unique avantage reste le privilège de ne pas avoir quelqu'un qui se gare le jour du déménagement mais c'est qd même cher payé
 
Ca donne une idée de ce qu'une mairie pourra faire à ses propriétaires le jour où il n'y aura plus d'argent dans les caisses.
 
 

 
 
En effet.. mais c'est déjà la deuxieme fois que cette mairie me prend pour la bonne poire. L'autre fois c'était avec mon ancienne RP (j'habite cette ville depuis 6 ans)  = 5000 euros de taxe d'aménagement pour un... ABRI DE JARDIN.
Donc là ça me fatigue.

Quelle est cette belle ville idéale ?

C'est fatigant les principes, et du coup il faut choisir ses combats. Perso je ne choisirais pas celui-là  

Elle est notée 9,5/10 sur ville-ideale dans la catégorie abris de jardin.

Faut voir les trucs qu'ils construisent comme abris là-bas, des guérites en marbre pour la tondeuse, des râteliers en argent pour les outils... J'ai déjà vu un bûcher en vermeil...

 
 c'est gratuit pour les locataires?
 

 
Hein? Quel style l'abri de jardin?
 
   
 
 

 
Et tu ne trouves rien du tout sur le site de la mairie à ce sujet ?    
 
 
Ils sont en quoi vos panneaux de réservation de déménagement ? En parpaing ? en or massif ?!    
 
 

 
Bah c'est un service. Et pas négligeable quand-même.
 

 
Pareil, c'est public ça normalement. Le montant peut-être approximé à l'avance, le calcul ne sort pas d'un chapeau.
Pour ma construction j'étais tombé sur 7900€ de taxe d'aménagement, et on en a eu pour un peu de plus de 8000€ au final car les taux avaient été mis à jour au changement d'année.

Perso je suis extrêmement choqué par ces prix, je ne savais pas que ce genre de trucs pouvait etre facturé.

Fait visiter sur des créneaux de 1/2 h en groupant tout sur une aprem. les visiteurs arrivent en avance, d'autres prennent un peu plus de temps ça fait que chaque visiteur voit au moins 1 ou 3 autres acheteurs potentiels.

Autre technique, 3 créneaux d'1/2h qui se suivent le soir avec 2 ou 3 visiteurs sur chaque créneaux.

Tu verras, ça va vite faire des propositions.

 
Tu es passé par ce lien ?
https://www.paris.fr/pages/faq-demenagements-4404
https://teleservices2.paris.fr/demenagement/
 
Tu as déclaré les immatriculations ?
Ce ne sont pas des Forfait Post-Stationnement (FPS) que tu as reçus ?
 

Des places gratuites à Paris ? Ça existe encore ? Dans quel quartier ?

devant le polo de Paris no joke, c'est le bois de boulogne, donc Paris, et elles sont dans les dernieres gratuites, enfin y'a 4 ans au moins    
elles sont autorisées la nuit et d'autres allées officielles du bois à la différences du reste du bois
 

1/ c'est loin de tout
2/ de toute façon les gens qui se garent là bas, c'est rarement pour plus de quelques minutes  

 
Je suis dans une ville du 94, pas à Paris
 

 
1)Absolument aucune info sur le site de la mairie sur le prix de la "neutralisation de place pour déménagment"
dans le courrier de la mairie il est fait mention d'une décision municipale 2016/12 (introuvable même en passant par google, bien sûr..)
 
2 ) oui c'est un service, mais entre payer un service à un prix normal (c'est peut être 20 minutes pour l'agent municipal de placer les plots..) genre 50 euros la journée, ou la matinée, et 250 euros la journée (!!) alors que mon déménagement a duré 2 heures...
 
3) tu as raison sauf le taux municipal qui peut être augmenté, et ca a été le cas dans ma commune : taux municipale augmenté exceptionnellement depuis 2017 à 20% , je l'ai découvert dans un rapport d'un conseil municipal d'ailleurs la mairie ne met pas tout le temps en ligne ces rapports, je suis donc passé par google pour le trouver...
Honnetement, tu pourras trouver tous les arguments pour défendre l'indéfendable, je suis désolé mais c'est vraiment du racket. C'est vraiment inadmissible la façon dont certaines mairies gèrent les choses...
 
 

 
Un abri de jardin en madrier 40 mm de 19m2 acheté en kit sur internet... c'est tout. Rien de fou.

 
Ca sent les gros défauts non compris dans l'annonce ou l'annonce imprécise

 
Et moi donc, je suis vraiment tombé des nues... surtout que j'aurais pu franchement m'en passer, il n'y a pas grand monde qui se garent dans ma rue

 
Visiblement les conditions sont les suivantes, ce qui me semble être similaire à un bail meublé normal dans ce cas ?
 
Durée du contrat : 1 an (renouvelable par période de 12 mois) ;
 
Modalités de résiliation du contrat de bail :  
 
à l'initiative du locataire : à tout moment, moyennant 1 mois de préavis ;
à l'initiative du bailleur : à chaque date d'anniversaire du bail, moyennant 3 mois de préavis.

La même maison, dans la même agence , mais vous pouvez la payer  
575k : http://www.agencegare.fr/annonces/ [...] 821027.htm
ou 660k : http://www.agencegare.fr/annonces/ [...] 821028.htm
 
C'est au choix
 
Après même à 575k elle est à 2m de la voie ferrée : https://www.google.fr/maps/@48.9153 [...] a=!3m1!1e3

 
Pas forcément,je dirais d attendre encore 15 jours.
Ca reste de l'immo, dans un marché cher, on parle pas d'un paquet de tic tac a la caisse du supermarché la, normal que les gens prennent le temps de réfléchir, même dans une zone tendue (Paris est a part).

Et Gordes, Fontaine de Vaucluse, Pernes, clairement les villages du coin c'est  
Aucun intérêt à habiter dans Avignon, Cavaillon ce n'est pas génial non plus.

 
Personnellement je trouve mon temps trop précieux pour vouloir investir dans un truc comme ça, qui plus est quand c'est un nid à emmerdes.

 
Personnellement je me dis que c'est plus sympa de profiter de sa capacité d'emprunt/de la possibilité de bâtir un patrimoine immobilier sans cash pour acheter des biens de type RP ou "plaisir"/patrimonial à faible rendement mais potentielle augmentation des prix et d'aller chercher du rendement avec son cash sur des investissements financiers moins chronophages/moins "humains"

 
Je te rejoins et l'investissement de coucouriste n'est aucun des deux cas. Next du coup.

 
Personnellement, je ne suis pas d'accord avec les avis exprimés ici
1. Le cash-flow positif, ce n'est pas (plus) si fréquent.
2. Le rendement est assuré aujourd'hui vs. un autre investissement immobilier dont on espère une valorisation future moins assurée (investissement immobilier qui reste à trouver par ailleurs).
3. Le bien en question peut aussi se valoriser.
4. L'alternative d'un autre investissement financier se pose si l'investisseur a les fonds. Et encore, dans ce cas, les deux investissements peuvent être cumulables et pas forcément substituables.
5. La limite de sa capacité d'emprunt en matière d'investissement locatif est souvent la limite qu'on se fixe soit-même, mais pas les banques (et on peut aller en voir plusieurs), d'autant plus pour financer des produits à cashflow positif et si on arrive à prouver que le business qu'on met en place marche.
6. L'idée qu'il faille attendre la fin du prêt pour commencer à bénéficier des fruits de son investissement est fausse. Tous les investisseurs ne vont pas au bout de leur crédit (besoin de liquidité, lassitude de gestion, pression fiscale, etc.), vendent avant, et retirent capital remboursé à date et PV éventuelle.
 
Ceci étant dit, je ne sais rien du bien, de sa localisation et de sa liquidité. Ce sont évidemment des paramètres fondamentaux. Pour autant, je vous trouve bien frileux, surtout si le projet a été bien pensé comme cela semble être le cas. Après on trouvera toujours de bonnes raisons à ne pas investir, c'est effectivement moins fatiguant (quoique je crois avoir lu que le cash-flow était positif même avec une mise en gestion). Mais on n'a rien sans rien, et tout investissement comporte une part de risque. Bref, il faut être un peu joueur.

En même temps c'est l'agence de la gare

Peut-être que celle à 660K€ est mieux isolée

Le classique biais des coûts irrécupérables.
Tu savais qu'il valait mieux vendre malgré la moins-value et réemployer le capital et la capacité d'endettement dans quelque chose de plus rémunérateur.
Mais tu as refusé de voir la perte se matérialiser et tu t'es enferré dans une option qui t'a coûté encore plus (en emmerdes et en opportunités manquées).  

Ma principale question c'est : pourquoi il met 25 ans à se rembourser ? Un immeuble de rendement, qui plus est avec un local commercial, devrait offrir un rendement qui lui permet de se rembourser en disons 15 ans maximum (ca fait environ 7%). Remboursement en 25 ans avec les loyers, ca se fait sur des appartements classiques (ca fait 4-5% net en simplifiant). Si c'est pour avoir un rendement d'appartement moderne standard dans certains coins, je ne m'embetterais pas avec un vieil immeuble.

 
+1

Sur quels types de travaux ?

 
Je pars sur 25 ans de crédit pour garder des mensualités faibles et que ça passe avec la banque sans mettre trop d’apport (les frais de notaire)
 
Mais en gros, loyers annuels chargés : 30k€
Ce sont des vrais loyers appliqués actuellement, sur des baux vides et pas hyper optimisés. Locataires en place depuis plusieurs années. Le local commercial est loué depuis 2003 et son business tourne bien.
 
Et en face, taxe foncière, charges courantes, GLI, gestion locative, assurances, 2 mois de vacance par an : -8k€
 
Soit +22k€ par an (hors crédit) du coup en 15 ans c’est remboursé (330k€). Sauf éventuels travaux sur la durée qui peuvent faire perdre un ou deux ans.
 
Ce qui rallonge drastiquement le remboursement c’est le cout du crédit + assurance sur 25 ans. Sur l’hypothese du crédit à 25 ans, l’immeuble se rembourse avec un cashflow positif autour de 2.5k€ / an.

 
 
Tu payes pas d’impôts sur tes loyers?

Tu oublies un petit poste de dépense : les impôts surtout si tout est loué nu