Reprise du message précédent :

 
L'investissement dans la pierre c'est du moyen et long terme en général il faut attendre au moins 5 ans  
 
SAUF si on a investi vers 1962 1972 1982 1997 ou 2002 ce qui fait déja beaucoup de chances de toucher le jackpot...
 
Quoiqu'il en soit,je pense que parler sans arrêt de la possibilité de l'explosion d'une bulle (quel est l'abruti qui a inventé cette expression... ) n'aide pas le marché ...

 
Je vais jouer au raffarin: L'investissement immobilier, c'est tres special. Une fois que tu as achete, il faut rajouter une ribambelle de frais (entretien, impots annuels etc.). Quand on fait un investissement, quel qu'il soit, il faut toujours pouvoir estimer son rapport. Or, depuis 2, 3 ans, les rapports sont ridicules en comparaison d'autres investissements.
Il y a encore quelques raisons pour acheter aujourd'hui, mais les arguments pour un achat raisonnable sont de plus en plus etriques et de moins en moins nombreux. Bref, pour investir, ce n'est plus le moment, sauf pour du tres long terme et parce qu'on a un besoin absolu de ce bien.
 
PS: une bulle signifie que le marche a artificiellement gonfle pour des raisons qui "ne sont pas bonnes". Il est difficile de contester ce point, il y a une bulle.

hehe... dire que la marché imo, à part quelques rares incidents (91...), a toujours été une bonne oportunité (enfin, depuis qu'on a des stats) , ca c'est difficilement discutable.
 
Le marché immo sur le siecle passé s'est plutot bien porté.... avant on ne sait pas car on n'a pas de stats... d'ailleurs,  avait-il vraiment un "marché immobilier" à l'époque? Mais ce q'il faut voir aussi, c'est que le siecle passé a été globalement un siecle de grande croissance économique (bon, globalement car il y a quand meme eu de sacrés accidents: 2 grosses guerres et une méchante crise en 29), et surtout un siecle de grosse croissance démographique. Donc que tout cela ait un effet bénéfique sur le marché immobilier n'est pas spécialement surprenant.
 
Par contre, et sans vouloir jouer les Mme Irma, pour le siecle à venir, c'est autre chose:
- nous allons dans quelques décenies (grosso modo 2030, cf études de l'INSEE) entrer dans une phase de décroissance démographique (de moins en moins de monde à loger), et nos perspectives économiques ne sont pas aussi brillantes qu'au siecle dernier en raison de l'émergence de nouveaux "mastodontes" (chine, inde....) qui nous font et feront une concurrence féroce (meme si sur un siecle il est bien difficile de savoir comment le vent va tourner, pour l'instant, c'est mal barré).  
 
Bref, rien ne nous garantit que sur le siecle à venir, qui est déjà commencé, l'immobilier se portera aussi bien que sur le siecle dernier
 
une regle d'or, à ne jamais oublier:
Les performance du passé ne présagent pas des performances futures.
 
je pense que l'adage n'a jamais été aussi vrai que pour l'immobilier aujourd'hui.

c'est vrai que quand le papyboom va décéder (désolé papa maman) ça va en faire des logements vacants à occuper

[quotemsg=7166858,6459,45911]
- nous allons dans quelques décenies (grosso modo 2030, cf études de l'INSEE) entrer dans une phase de décroissance démographique (de moins en moins de monde à loger), et nos perspectives économiques ne sont pas aussi brillantes qu'au siecle dernier en raison de l'émergence de nouveaux "mastodontes" (chine, inde....) qui nous font et feront une concurrence féroce (meme si sur un siecle il est bien difficile de savoir comment le vent va tourner, pour l'instant, c'est mal barré).  
 
Bref, rien ne nous garantit que sur le siecle à venir, qui est déjà commencé, l'immobilier se portera aussi bien que sur le siecle dernier[quotemsg]
 
Au contraire: il y'aura une explosion démographique dans les années à venir, nous serons 10 milliards à l'horizon 2100.
Et nos frontières ne sont pas imperméables... Il y'aura donc de plus en plus de personnes à loger , et de plus en plus mobiles...  
Quant à la concurrence il me semble que pour le progrés , la technique, l'accélération des échanges , c'est une excellente chose si elle est bien gérée et si des régles simples sont posées. La mondialisation c'est de moins en moins de pauvres et pas " des riches de plus en plus riches et des pauvres de plus en plus pauvres", toutes les stats  le prouvent.

Allez,  
Après avoir bien puillé Bollareck sur sa maison à 600.000 €, je vais un peu abonder dans son sens :  
 
Je ne parlerais pas de spéculation immobilière, car il s'agit là de truc spéciaux qui doivent être regardés au cas par cas, mais je considère tout de même, comme notre ami, qu'un achat immobilier pour son besoin personnel avec un objectif de vente à moyen terme (10 - 15 ans) ne peut que très rarement engendrer des pertes (a moins bien sur de s'être fait enflé lors de l'achat)
 
J'ai personellement acheté une maison en ardèche, près de la vallée du Rhone, pour 450000 Francs en 2000. Aujourd'hui on m'en propose 900000. Dans cet endroit, il n'y a plus aucun terrains disponible, et, avec le développement des transports (TGV, etc, ) l'endroit est de plus en plus prisé.
 
Je dois dire que j'ai acheté ce truc pour garantir ma retraite, et que je ne suis absolument pas inquiet quand à la plus value qui sera effectuée lorsque je le vendrais (dans 30 ans tout de même...)
 
Après bien sur, ceux qui achètent des logements en centre ville à 10 fois leur prix réel, il y a probablement un peu plus de risque.

 
tu vas loin là ...  

bolla is here
alors bolla, ta maison a 600 000 euros que t'as acheté aujourd'hui elle vaudra combien dans 10 ans ?  
6 millions ? 60 millions ou 600 millions d'euros ?

 
Certes. Mais bon s'installer pour 15 ans, est-ce le cas de beaucoup de monde ?
Ce serait pas mal d'avoir des stats sur la durée de possession d'un bien.
 
Parce qu'à 5-6 ans la rentabilité est moins garantie... Et 5-6 ans aujourd'hui, avec la mobilité géographique qui s'accroît, les situations familiales moins stables que par le passé, c'est déjà pas mal...  

 
En fait, le problème se pose rarement comme ça à mon avis (sauf à faire de la spéculation pure).
 
Moi par exemple, cette maison je l'avais acheté pour y habiter, mais 6 mois plus tard je suis parti en expatriation. J'ai tout simplement loué la maison, en demandant un loyer qui couvre mon crédit. Du coup c'est complètement transparent en fait, et j'ai toutes mes ressources disponibles pour éventuellement racheter un bien ou en louer un autre. La seule chose étant de ne pas prendre un crédit trop court, avec une traite qui dépasse énormément la valeur éventuelle du loyer.

 
ca dépend du sens du vent

[quotemsg=7166969,6462,171488]
 
J'ai personellement acheté une maison en ardèche, près de la vallée du Rhone, pour 450000 Francs en 2000. Aujourd'hui on m'en propose 900000. Dans cet endroit, il n'y a plus aucun terrains disponible, et, avec le développement des transports (TGV, etc, ) l'endroit est de plus en plus prisé.
quotemsg]
 
Y'a un terrain ? Tu vends à combien ? Mon groupe peut te faire une offre interessante...

comme tes analyses : du vent
bolla, l'immo ne va pas prendre 10% par an, je t'assure.
 
Regarde en allemagne pour t'en convaincre, ou au japon qui sort de 10 ans de crise immo

Si l'immobilier monte sur le tres long terme, cela ne vaut pas dire que ce soit un excellent investissement, tout depend du timing. (au passage, sur le long terme, la bourse fait mieux, et une action ca ne s'use pas). Un bon timing assure des gains consequents, un mauvais timing assure soit une perte nette, soit une perte par rapport a d'autres investissements.
Tu dis que sur 10 ans il n'y a aucun risque de perte : les acheteurs du sommet de la bulle 90 auraient fait une operation blanche en vendant 10 ans plus tard. OK mais si l'on ajoute les taxes foncieres, les frais d'entretiens et financiers, ce n'est deja plus tres sur. Et surtout si on compare cela avec un placement sans risque en obligations, ou meme à un investissement en bourse ce n'est plus du tout la meme chose. Le CAC 40 a pris plus de 200% entre 90 et 2000. Et entre 90 et maintenant, il a pris 135% alors qu'il y'a eu un crach au milieu! Et encore les dividendes ne sont meme pas comptés dans le calcul... ca doit bien faire 50% de gains en plus
Bref ca fait quand meme une belle difference de rendement entre le meilleur investissement possible et un autre tu crois pas?
 
En ce moment c'est la meme chose, si l'on compte faire un investissement immobilier, le timing est mauvais. Les prix sont bien trop chers et la plus value plus qu'hypothetique.
 
Pour ce qui est d'acheter pour son logement personnel, c'est plus discutable. Si on trouve un logement satisfaisant pour y rester une bonne partie de sa vie dedans, que l'on peut se permettre d'acheter, et dont les loyers à payer a la banque ne sont pas tellement plus cher que le loyer a payer au proprio, ca vaut peut etre le coup.
Miser sur la hausse de l'immobilier est un peu gland : si tout le marché monte, pour s'acheter un bien plus grand lors de l'agrandissement de la famille, il faudra debourser une difference de prix probablement superieure a la plus value realisée, et les possibilités d'epargne ayant été reduites au max pour avoir le credit ric/rac, il faudra a nouveau s'endetter a mort pour avoir ce nouveau logement.
Si le marché se stabilise ca sera une operation surement gagnante.
Mais bon on est pas chez les bisounours ici, et un marché qui se stabilise sur une longue durée ca n'existe pas... si ca baisse la il faudra prier que ca baisse pas trop pour arriver à rembourser son pret lors de la revente

 
 
Je sais pas si tu es au courant mais il y'a trés peu de gens qui sont capables d'investir suffisamment dans des actions de sociétés inscrites au cac 40 pour réaliser une plus value acceptable...  
 
90% des gens qui réalisent un investissement locatif paient moins de 4000 € d'impôts par an. Il sont assurés d'être propriétaires, de pouvoir revendre quand ils le veulent ( ils verront bien quand cela sera bon pour eux,) ils économisent des impôts , et si ils ont la chance d'investir au bon moment ils prennent 40 % en 4 ans. Si ils ont investi au mauvais moment ( ex : 1991) et qu'ils doivent revendre au début de la reprise ( soit maxi 5 ans aprés, c'est une constante dans l'immo  ) ils feront tout de même 5 à 10% de plus value minima tout compris ( frais de notaire, charges , garantie locative payée, interêts ...)
 
Si tu trouves mieux tu me fais signe ...    
 
PS : si si les actions, ca s'use ...  

 
 
Tu es en train de nous dire que 10% sur 10 ans, c'est un bon rendement? Meme si je rajoute les 2-3% de rendement locatif annuel actuel, il y a un petit probleme dans ton raisonnement.

 
visiblement tu n'as pas lu l'étude de l'INSEE dont il est question (population francaise en 2050), et tu te contentes du résumé sensasonaliste qu'en ont fait certains journalistes...
PS: on parle de la France, là, pas du monde entier.
pour ce qui est de l'opportunité économique que représente l'émergence de nouveaux pays, encore faudrait-il que les francais sachent saisir cette opportunité, pour l'instant ce n'est pas trop le cas

 
Aujourd'hui, des traites pas plus importantes qu'un loyer correspondant, sans apport monstrueux, mouarf !  

 
visiblement la narquoiserie est de mise ici ........
 
3615MyLife :  
Maison ancienne en pierre de tailes dans un hameau à 20 Km de Valence (100 Km sud Lyon) entièrement rénovée  (pitoyenne sur un côté) achetée en 2000 (80m2  habitables (40 x 2 étages) + la même surface de dépendances aménageables (murs et toit sain) sur 1000m2 terrain en lisière de forêt)
Crédit sans apport s/20 ans à taux fixe (hormis les frais de notaires)
Crédit 510 € / Mois - Loyer (fortement en dessous du prix marché par ailleurs) 500 €  
   
 
Donc, tu peux rire tant que tu veux, mais comme je l'ai dis plus haut, cela est assez classique lorsqu'on achète les choses à leur valeur réelle. C'est sur que si t'achète un appart en centre ville à 5 (ou 10) fois son prix c'est plus compliqué, mais bon,  chacun vois midi à sa porte...

 
 
source ? chiffre ? parce que c'est n'importe quoi cette affirmation

GIMLY: note bien le "aujourd'hui" dans ma phrase. Les prix ont grimpé beaucoup plus vite que les loyers...  
 
Par ailleurs, tu as peut-être fait une bonne affaire, et tu as raison en disant qu'il ne faut pas généraliser à tout le territoire.
 
Cela dit, le topic concerne principalement la région parisienne et dans mon cas je paye hors charges environ 700-720 Euros de loyer, pour un appart qui - si je voulais l'acheter aujourd'hui - vaudrait à peu près 220 kE. Même sur une très longue durée, ça le fait pas...
 
edit : et s'il suffisait de substituer le loyer à un emprunt, au même coût, tout le monde ou presque pourrait le faire (et le ferait).

 
injustice ! nous aussi en paysannie on veut parler de la bulle immo !    

 
Comme ça : ?  

 
Ben, je veux pas être méchant, mais parmis mes connaissances, la pluspart des personnes qui ont des moyens suffisants pour payer des crédits le font..... Même aujourd'hui, car si les prix d'achats ont presque doublés en 5 ans, les loyés ont peu ou prou suivis le mouvement (je loue ma maison à prix cadeau, pour des raisons que je pourrais t'expliquer si tu veux, mais je pourrais facilement en tirer 7 à 800 €)
 
Je te rejoins sur deux points :
 
- J'ai bien précisé que j'excluais les centre villes, où les prix n'ont plus aucun rapport avec la valeur réelle des biens.
- En réalité, les coûts pour le loueur sont plus élevés que le coût du crédit (taxe foncière, entretiens de l'immo, CSG, IR, ...)
 
 
Et aussi : je confimre que les bouseux ont aussi le droit de s'exprimer. au bout de 162 pages, le topic s'est élargis    

 
N'importe quel rapport de l'UNICEF , de l'OCDE, te dira que mis à part pour certains pays d'afrique (à cause du sida, fléau indépendant de l'économie et des politiques ) l'espérance de vie, le PNB moyen par habitant augmentent partout dans le monde ( moyen orient, afrique du nord, amérique latine, asie du sud est) . L'accession à la télévision l'automobile et internet se généralise, les salaires augmentent et les conditions de travail sont de plus en surveillées, la mortalité infantile diminue....
 
Il y'a donc sur terre de moins en moins de pauvres. cqfd
 
Ceci dit, on est d'accord sur le fait qu'il y' de plus en plus d'inégalités. Les riches sont de plus en plus riches et ce de façon parfois exponentielle. Mais cela est du aux progrés technologiques ( exponentiels depuis 1900) qui s'accélerent en occident et asie du nord est et dont les riches profitent en premier, puisqu'ils vivent la ou ces techniques sont inventées.  
 
Disons qu'en ce moment si X , habitant d'un PVD gagne 500 € en 2005 et Y, habitant dans une grande puissance  , 2000 €, en 2015 X pourra espérer 1200 et Y ... 10 000.  
 
Mais l'idéal serait il vraiment un monde ou X ET Y gagneraient 5000 en 2015 ?    
 
 
Ou serait la récompense du génie, du talent ,bref , la justice si les gains étaient limités volontairement dans les pays riches ?  
Moi l'égalité je m'en fous. Je préfère la justice et la liberté. Quand la mer monte elle soulève tous les bateaux aprés tout.  
 
 
 
 
 
Putain le H.S ...  

Ne pas oublier l'explosion des foyers monparentales en contre-partie  

 
D'apres toi, meme si les gens achetent au pire moment, au bout de 5 ans on recupere quand meme une plus value de 5 à 10%. T'as fumé du crack non?  
Comment ca serait possible quand le marché baisse de 40%, qu'il faut payer les frais de notaire les charges et remunerer la banque?
Ton jargon de revendeur de robiens ne passera pas chez des gens possedant quelques notions de finance perso
 
Tu dis que les gens n'ont pas assez de capitaux pour obtenir de bonnes plus values en misant sur la bourse... tu preconises donc de faire un investissement à levier, avec une mise initiale des plus reduites, sur des biens dont le rendement brut n'excede meme pas les 5%, avec pour espoir que le marché monte encore, qu'un locataire acceptera de payer un loyer cher pendant toute la durée de l'investissement, et en esperant que les economies d'impots pourront payer les frais... bien tenté mais ca ne passe pas

 
Pas 5 ans, 10ans. DIX. Sur 10 ans l'immo est et a toujours été rentable, 5 à 10% au pire des cas , toutes charges comprises.    

Tout est dit    je pense que le même bien acheté en 2005 ne te permettrai pas de rembourser des traites mensuelles égales au loyer pour un crédit de 20 ans sans apport  

ouais c'est comme la maison à 600 000€ qu'on peut s'acheter avec 3000€ de salaire
plus tard c'est avec deux salaires de 3000€ (bah oui c'est un couple)
encore plus tard c'est avec deux salaire de 3000€ et une mise initiale de 300 000€
 
Ici tu ecris noir sur blanc maxi 5 ans aprés, c'est une constante dans l'immo et le post d'aprse ca se transforme en 10 ans
 
bref gros rattrapage aux branches detected
 
et comme je le disais plus haut, faire une operation blanche ou a peine positive sur 10 ans c'est un echec et une perte de fric

 
Sur 10 ans, 5 a 10% de rendement, ce n'est meme pas le cout de l'inflation.
Rentable est clairement un terme mal choisi.

 
oh oui  

 
Je ne suis pas tout a fait d'accord, bien que la tendance aille effectivement dans ton sens je l'admet.
 
Dans ma région semi campagnarde d'origine (ce qui peut, représenter une exception, mais j'en doute, vu que c'est tout de même un endroit très prisé) les prix de l'immo on pris en moyenne 50% en 5 ans, si on prends bien sur le temps de chercher des affaires correctes.
 
Dans le même temps, les loyers ont subis la même hausse.
 
Alors après je suis bien conscient qu'un crédit plus élevé coute également plus cher, et que donc, l'amortissement n'est pas linéaire. Mais à la louche, disons qu'amortir 80% du crédit par le loyer est parfaitement faisable.  
Je suis par exemple actuellement sur une autre affaire un peu différente :  achat d'une maison à rénover en vue d'une location. Comme je ne suis pas sur place, je vais devoir faire réaliser les travaux par des artisants (ce qui coute évidemment bien plus cher que si je l'avais fais moi même). On en est seulement au stade de l'étude, mais visiblement, je devrais arriver environ à couvrir 80% du crédit (sans faire de concession sur le prix du loyer par contre).
 
Donc je ne peux que penser que ce genre d'opération reste toujours faisable aujourd'hui, à condition d'avoir tout son temps pour trouver des affaires correctes (toujours en dehos des centre ville, bien entendu).

 
juste en passant , ce genre d'opération me parait difficile :
 
pas sur place = tu fais quoi si le locataire ne paye plus, abime la maison, casse des trucs?
coin paumé = rien ne dit que les loyers ne baisseront pas d'ici quelques temps, tu peux donc perdre plus d'argent d'aynat plus que les impots locaux eux augmenteront à coup sur, du fait de la decentralisation
artisans = déjà sur place c'est chaud à surveiller, j'imagine à distance, comment tu vas vérifier le travail etc...

 
Ton problème (et celui de tout un chacun) c'est que justement tu vas arriver à un loyer tellement élevé que ton opération deviendra impossible. C'est pour cela qu'aujourd'hui il y a un problème immobilier. Il est impossible de rentabiliser son investissement.
Pour l'exemple, donne-moi le prix d'achat, les travaux, la ville et je te fais ton étude

 
Dans l'absolu, tu as raison.
 
mais y'a quand même de la famille à moi sur place pour suivre tout ça. Sinon, effectivement, c'est une opération à gros risque, surtout pour la conduite des travaux  
 
Coin paumé : Non plus, c'est à 20Km de valence, soit moins de 3 heures de Paris avec TGV. C'est d'ailleurs ce qui a fait flamber les prix ces dernières années, les parisiens et Lyonnais s'ajoutant aux traditionels Suisses et Holandais. Pas trop inquiêt quand à l'évolution des loyers. Y'a vraiment de la demande, et c'est vraiment une belle région.
 
 

Ben ouais, le problème, c'est que tout le monde a un endroit rêvé ou l'immobilier ne peut pas tomber
 
Quartier dynamique, prometteur, belle région, beaucoup de demande, travaux de rénovation, TGV dans la région, etc...
 
Le krach immobilier ne peut arriver que chez mon voisin

 
C'est vrai que  j'ai pas vraiment de point de comparaison. Lorsque j'étais sur place, les loyers étaient particulièrement bas, car il y avait peu de demande. Aujourd'hui, la donne à bien changée. La maison de 80m2 que je loue à 500 €, c'est vraiment cadeau par rapport au coût du marché. C'est ce que paient les gens pour des F2 tout pouris dans des immeubles.  
Après, c'est vrai que ce n'est pas proportionnel, une maison du double de surface ne se louant pas forcément le double.
Cela dit, comme je le dis plus haut, il y a une arrivée massive en ce moments de gens de Lyon et Paris qui viennent s'installer dans le coin (pas pour les vacances, mais pour y vivre), surtout des professions libérales à gros moyens qui travaillent par exemple 4 jours sur Paris 15H / jours et qui viennent passer 3 jours sur place en famille.  
L'autre particularité, celle là extrèmement étrange je l'admet, c'est que  Arnaud Desjardins (pour ceux qui connaissent), à justement ouvert il y a quelques années un Ashram dans le village, qui est très fréquenté, là encore par des gens à gros moyens (industrie, show bizz, ...).
 
C'est vrai qu'en écrivant tout ça, je me rends compte que je suis en plein dans le cas particulier là    

 
Bah, de toute façon rien n'est encore finalisé, mais le premier truc (bien qu'involontaire), à quand même bien marché. Je suis pas le cousin de bolla, j'ai assez conscience de la réalité des choses, je pense.
 
Et puis pour qu'il y ait crash, il faut qu'il y ait bulle, et honnètement, à la campagne, même si elle existe, elle est sans commune mesure avec celle des grandes villes (quand je vois par exemple des amis qui viennent d'acheter un vieil appart de 100M2 à Grenoble à 245000 €, là oui, je comprends que le placement soit plus qu'incertain).  
Moi je parle de budgets qui ne dépassent pas 130000 € tout compris pour le projet, et même pas 70000 € pour la première affaire. On n'est pas du tout dans le même segment de marché.
 
Le dernier point, c'est que je ne fais pas ça par spéculation pure. Ce sont des placements pour ma retraite, qui arrivera au mieux dans 30 ans. Je n'ai pas l'intention de tout récupérer dans 5 ans en ayant fait du +xxx% comme on peut le voir sur d'autres posts, et ce n'est pas mon moyen de subsistance.

Si elle existe en province et j'ai des exemple qui valent bien la ville...aujourd'hui par exemple un pavillon annee 70 de 100m2 habitable environ correct sans plus avec un peu de terrain : plus de 300 000 euros a chateau la valliere (30 km de Tours)! Pour comparaison une maison neuve equivalente sur un terrain equivalent vaut aujourd'hui autour de 200 000 euros dans la meme commune (et elle est toujours invendue)!

En dix ans les terrains dans la premiere couronne de Tours ont double voir triple...au rythme ou ca va dans dix ans il faudra faire construire a 50 km! Et par ca y a pas de Bulle sans blague!