Reprise du message précédent :
Bonjour à tous,  
 
Je vais prochainement passer le cap de l'achat RP, j'ai lu la FP et quelques pages mais sûrement loupé pas mal d'infos donc je m'excuse d'avance pour les questions de base...
 
On souhaite acheter à 2 en province (Ouest), budget 500k environ je pense mais c'est estimé à l'arrache.
On aurait un revenu du couple à 9k environ (disons 8 pour prendre une marge de sécu) -> médecin libéral et cadre ingénieur en CDI
 
1)On a RDV dans nos banques respectives pour estimer la capacité d'elprunt ce WE -> c'est la bonne démarche  ?    
La négociation du crédit / démarchage de la concurrence se fait une fois le bien trouvé?
 
2)Ma conjointe a un revenu actuel d'environ 3.5k net mais va prendre la suite d'un départ en retraite en profession libérale (médecin généraliste) avec un potentiel à 7k net sans trop forcer (l'actuel en fait 10 mais il bosse comme un dingue)
En amenant tout le bilan comptable des 3 dernières années du cabinet qu'elle reprend, la banque va accepter de se baser sur ses revenus futurs? (Elle s'installerait fin d'année)
 
3) une fois le budget estimé la recherche va commencer, on achète pas dans un secteur extrêmement tendu mais quand même considéré "dynamique" depuis 2-3 ans.  
On sait déjà qu'il y a assez peu de biens avec ce budget et de qualité sur le marché (Dans le secteur c'est plutôt style pavillon basique à 250-300), donc la recherche va être un peu tendue.
 
-> Quelles seraient les démarches pour maximiser nos chances de trouver?
- LBC/Ouest france immo etc à surveiller (j'ai commencé un peu)?
- Démarcher plusieurs agences pour rentrer dans les listes de client ? Combien d'agences ?
On s'est déjà fait à l'idée qu'on payera des frais d'agences, sur ce budget dans le secteur il y a quasi rien en vente PAP.
 
 
4) Dans le contexte actuel, même avec des gros budgets il vaut mieux emprunter le maximum ?
Quel est l'apport mini toléré ?
J'ai des amis qui ont récemment acheté 250k avec 5k d'apport par exemple...
Dans l'idéal on ne souhaiterait pas depasser 10% car on va avoir besoin de cash (meubles, mariage entre autres   )
 
 
Merci à tous pour vos conseils

 
 
Plutôt impressionnant.
Par salaire on entend bien le fixe sans les primes?
 
Effectivement les banques regardent surtout le reste à vivre et la pérennité des revenus.
 
Je suis entrain de monter un dossier pour un futur financement imbriqué dans une SCI.
J’aimerais emprunter 1.5m
Le parcours du combattant. Malgré mes revenus et patrimoine.

Récupérer du pognon

Je vends en pv et je go habiter dans un appartement j'imagine mieux et moins cher.

Après l'emplacement a l'air vraiment pas terrible mais ça risque de se gentrifier. Bon ça fait aussi chier d'abandonner le dernier étage côté cours donc sans bruit de circulation aussi.

 
Donc pour y vivre ?
 
L'emplacement est pas top, y'a pas grand chose autour et c'est loin du métro et tout (pour mes critères ), je pourrais y penser pour un rooftop genre mais ça serait un compromis sur l'emplacement  

 
Les banques qu’on a contactées nos ont dit que jusqu’à 1 million y avait aucun problème mais qu’au delà elles commençaient à être plus frileuses et que ça devenait plus compliqué (passage obligatoire en commission au siège, etc...)

Dans les 500k, 140m2 avec un jardin (assez grand de mémoire) dans la 2eme ville de France et sans travaux à prévoir, perso je trouve ça pas cher....
Surtout que les Lyonnais ici passent leur temps à pleurnicher que leur ville est chère...
Bon après c'était visiblement pas terrible donc prix probablement justifié...

Vu le profil d'alki j'ose espérer qu'il a pas affaire au conseiller bancaire de base...

Rien qu'à ma banque il faut passer par une commission pour négocier mon taux actuel... (et ils voulaient tous les détails de l'offre concurrente pour "s'aligner" )
Alors que dans une autre banque dont je ne suis pas client, la conseillère me proposait du 0.75 sur 20 ans pour un premier crédit et le même taux pour le rachat d'un second crédit.

 
Il manque l'emplacement dans ton équations, c'était passablement excentré.
 
Mais en effet je ne pense pas qu'ils vendent au prix, de toute façon j'ai une copine qui visite au taquet des T2 dans les villes chics périphériques au Lyon, quand elle appelle le jour de la sortie de l'annonce et visite sur la première journée y'a toujours au moins 4/5 offres au prix, ça c'est la norme

Pour rebondir là dessus je me pose une question. On voit que grosso modo le prix à Paris c'est 10k/m2, à Lyon 5k/m2 (+ les périphéries)
 
Y a-t-il des gens qui achètent dans un secteur sous tension avec un prix au m2 inférieur aux médianes ou moyennes ?  
J'ai l'impression que tout le monde achète sur la moyenne et au dessus  

Je me doute que l'emplacement est "moyen"  un grand bien comme ça sans trop de défauts dans un quartier côté j'imagine que ça va chercher dans le million...

Pour que la moyenne soit là il faut que des gens achètent en dessous.
Tu peux penser que ceux qui achètent avec des travaux, avec des défauts significatifs (vis à vis, plan pourris, charges élevées, pas de parking, bruit, rue moins bien que la moyenne du quartier) payent moins que le prix moyen...

Genre ça https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] 037945.htm
Aucune idée sur le quartier vu que je ne connais pas Lyon et même a ce prix ça ne me semble pas exempt de défauts...

 
Ouais, du coup ta remarque revient a "XXm2 dans le 20e a 700K€ c'est pas cher, vu que le même sans défaut dans le 16e c'est 1,3M€", c'est très intéressant  

 
pas la peine d'aller voir les banques pour la capacité d'emprunt, la mensualité de remboursement ne doit pas dépasser 30% du revenu net actuel.
La mensualité on peut la régler en jouant sur la durée.
 

 
Non, celui qui passe un contrat avec l'agence c'est le vendeur, l'acheteur lui aura aucun lien juridique avec l'agence.
l'agence travaillera dans l'intérêt du vendeur et non de l'acheteur.....  te dira regarder ce formidable pied à terre....  8 étages à pied c'est bon pour la forme....  cette formidable cuisine équipe style année 50 .....
 
L'acheteur achète un bien au prix qu'il accepte de payer pour obtenir le bien, le vendeur paiera l'intermédiaire avec lequel il a contracté un mandat.
 
Si aujourd'hui les taux d'emprunt sont extrêmement bas ce qui fait que c'est une bonne affaire d'emprunter à ces taux, le prix de l'immobilier devrait un jour ou l'autre s'affaiblir dans 1 an dans 10 ans  personne ne sait, mais comme on dit les arbres ne montent pas jusqu'au ciel.
D'autre part si on a emprunté plus que le prix du bien en cas de désunion la situation deviendrait compliqué pour rembourser l'emprunt alors que le prix de revente serait inférieur.
 
 
 
 

 
Plus de 7K du mètre ça me paraît pas "peu cher" pour du croix rousse "profond" vu les prix par chez nous, mais je suis pas experte de ce quartier, pas assez bien desservi par les TEC pour moi

Bah même pour un quartier pas top je trouve ça pas cher dans l'absolu. Ça fait 2600€/m2 de mon point de vue il y a plus vraiment de grande ville Française attractive où tu peux trouver ce genre de prix à moins de gros défauts.
Globalement mon positionnement sur l'immobilier c'est que si c'est pas cher c'est souvent pour une bonne raison...

Tu dois pas être bien réveillée (probablement le biberon de 3h ) ou alors j'ai pas été clair (mais j'ai pas d'excuse ), je disais justement que vu d'hélicoptère une maison de plus de 120m2 dans un quartier relativement côté et sans trop de défauts ça me surprenait pas que ça soit vers le million et j'ai mis un lien random pour appuyer mon propos...

 
L'appart que j'ai visité était a 3700 d'un m2, pas 2600.
Et pour moi il n'est pas peu cher mais trop cher, vu que ça part pas

 
Ha oui en effet, mais ça n'enlève rien à la comparaison "20e versus 16e" à la sauce parisienne que tu fait en comparant ce bien et les caractéristiques de ce que j'ai visité, qui a quand même pas trop de sens

C'était où pour ce tarif ?
Au bout du 8eme?

Ce que j'essaie de dire maladroitement c'est que ce genre de tarif pour un bien de cette taille me semble être dans la fourchette basse des prix. D'ailleurs sur Leboncoin si je fais une recherche de maison sur Lyon avec mini 110m2 et moins de 600k j'ai 10 biens dont la moitié ne sont pas dans Lyon ou sont des péniches. C'est très peu pour une ville de cette taille, on est donc dans le bas de la distribution ce qui se confirme car dès qu'on monte la limite de prix pleins de biens apparaissent. On peut donc s'attendre à ce que les maisons de plus de 110m2 dans Lyon a moins de 600k aient globalement des défauts significatifs car c'est vraiment le prix d'attaque pour ce genre de bien. Indépendamment du quartier.
Après c'est comme ça que je vois les choses. Je me trompe peut être...

 
C'est ton "dans Lyon" et "sur Lyon" qui est étonnant vu la disparité entre les arrondissements
 
Mais bon de toute façon on en veut pas donc problème réglé

Oui c'est sûr. C'est vrai que j'ai aussi une vision restreinte car je ne regarde que les mêmes types de bien (surface, nombre de pièces) qui sont toutes dans la même fourchette de prix, alors que pour voir le prix au m2 global il faut prendre en compte toutes les surfaces. Studios pas au même prix au m2 que 2 chambres que 5 chambres..  
 
D'ailleurs en regardant vite fait se loger sur le quartier restreint de la muette(nord et sud) à Paris, il y a 103 biens à vendre entre 150 et 300m2, et seulement 7 biens de 15 à 30m2   Dans les 1,2,3,4e arrdt, il y a 46 biens de 150 à 300m2, et 80 biens de 15 à 30. J'enfonce une porte ouverte mais je trouve ça toujours utile de le rappeler (pour moi ) , surtout quand on s'appuie sur un prix au m2 qu'il faut prendre avec du recul.

 
Désolé mais cette phrase me fait rire On te sent vraiment dans une grosse galère

J'ai tenté de faire un script R pour calculer en fonction d'un lieu donné et du rayon autour de ce lieu, le prix moyen et le nombre de ventes par année et par type de bien appart/maison et par type de logement (nb de pièces) sur la base des données PATRIM.
La conclusion est que le volume par an par type de bien est trop faible pour être significatif y compris à Paris. Et que la variance est trop forte pour que les seules variables mentionnées precedement soient explicatives. En gros, il manque des données sur la qualité du bien, l'étage ou l'exposition.
De plus l'échantillon n'est pas assez représentatif en terme de population.

 
Ce que tu dois voir aussi, au dela de ce que le banquier te propose, c'est le niveau de vie que tu souhaites (ou pas) conserver/avoir.
 
Imaginons qu'actuellement tes loisirs/vacances, c'est 2 K par personne et par mois (en moyenne, genre tes vacances estivales, c'est 2 semaines de plongée aux Seychelles ce qui ampute le budget...). Et bien si le banquier te permet de t'endetter à 45 % et que le budget mensuel tombe à 1K, la plongée, ça sera dans le lac le plus proche.
 
Idem si tu aimes avoir toujours une voiture récente, des équipements high tech au goût du jour, etc. Comme le banquier te l'aura dit tu vivras, mais au dela d'un certain seuil, tu auras plus l'impression de survivre... Surtout si tu étais habitué à sortir avec des amis/collègues et que du jour au lendemain, tu ne peux plus suivre. Après, c'est parfois l'occasion de passer à des loisirs moins chers, comme trouver un conjoint et s'amuser à pas cher (le temps que mini-vous arrive, vos revenus auront augmenté ).

Moi non plus et ça ne change rien au message d'Etoile.

Au delà d'un certain montant ça dépasse la délégation du directeur d'agence et c'est étudié au siège.

Si tout le monde achetait au dessus de la moyenne, la moyenne serait plus élevée  
 

   
D'après meilleursagents le prix moyen à Lyon est 4 589 € / m2. Selon les arrondissements ça varie entre 3600€ (9ème et 8ème) et 6500€ (6ème et 2ème).
Ensuite dans chaque arrondissement tu as des variations énormes selon les quartiers. Dans le 9ème par exemple, dans la partie dynamique de l'arrondissement côté Saône, on doit être à 4500€, alors qu'à la Duchère ça peut tomber à 2500€.
Puis il y a des fortes variations selon les caractéristiques et l'état du bien... au final le prix moyen à Lyon n'a pas vraiment de sens.
 
Dans notre cas on a payé plus de 3800€/m2 dans un quartier "pas cher du 9ème", donc bien au dessus du prix moyen du quartier. Mais il y a beaucoup de vieux logements dans le quartier, parfois en mauvais état, alors que notre appart avait juste 10 ans, sans travaux, garage et cave, et surtout côté jardin avec un jardin privatif.
 

 
Acheté y'a combien de temps?  
 
Je confirme tes ordre de grandeur, on a acheté dans le "bon 9eme" et notre appartement a été estimé il y a 3 mois à 4700 du m2  

 
 
Dans un marché sous tension, si tu achètes en dessous de la moyenne, c'est un bien avec un gros défaut :
Rez de chaussée, vieil immeuble mal entretenu, charges élevées
ou  
un appartement totalement à refaire.
 
C'est pas ce qui fait rêver  

Une AM pour acheter toutes les pièces de l'ordi et une bonne galère dans le métro pour ramener tout ça  
Sans compter la misère pour installer l'OS et tous les drivers    
 
Maintenant tu commandes, c'est livré et l'installation de l'OS et tout le reste est tellement plus simple/rapide

 
 
avec des OS tout pourri comme Windows millennium, tu installais le CD de AOL et tu avais direct un écran bleu  

A l'époque, ça servait surtout à éviter les configurations absurdes des PC de constructeurs.
Ca coutait moins cher aussi.

Environ 1 an. Mais vente longue donc le compromis a été signé il y a presque 2 ans.

J'ai visité ça ce matin : https://www.bublhome.com/nouveautes-2/ivry-sur-seine/

C'est chez les communistes mais ça me plaît bien. Une grosse cave pour stocker mon vin !

Contre visite ce soir avec Madame !

Seul défaut rue bruyante, si c'est aussi confirmé le soir l'intérêt va beaucoup diminuer car le but c'est de profiter de la micro terrasse..

L'appartement est vraiment très beau.

Edit : en revanche, pas convaincu par la "chambre" qui donne sur la pièce de vie.

 
Si le secteur te plait fonce.

Oui ça sera pour mon gosse le plus jeune qui est pas encore né. Ça laisse le temps de voir venir pour adapter le lieu à ses besoins..

Le secteur me plaît pas énormément mais c'est à trois minutes du métro et à 25 minutes du boulot en vélo.