Reprise du message précédent :

Localisation du bien? Travaux entrepris depuis l'achat?

 
Quelles thunes ?
Les seules thunes que j'ai sont celles sur mon compte en banque au temps t. Point.
 
J'ai acheté un appart 300k€, je le revend dans 5 ans 150 K€ pour acheter plus grand à 220 K€.
Je revendrai ce nouvel appart' 300K dans 10 ans pour racheter encore plus grand à 380K, ou alors plus petit à 240K peut-être qui sait...
Quelle conséquence sur mon compte en banque ?
Aucune.    
 
Le seul calcul valable sera à faire le jour où je revendrai ma RP pour me mettre en loc, ou que je la revendrai pour changer complètement de marché (étranger, résidence de service sénior , ...). Il peut couler beaucoup d'eau sous les ponts d'ici là, et le marché immo se sera peut-être retourné 5 ou 6 fois.
Je n'ai pas prévu de me pourrir la vie à calculer tous les jours ma moins-value latente sur ma RP. Je ne vois pas ma RP comme un investissement et donc peu m'importe son évolution fictive.    
 
Je suis toujours surpris par ce mal français : quand on a des revenus très suffisants pour vivre confortablement, on passe son temps à se pourrir la vie ou broyer du noir sur des points de détails ou faire des plans catastrophe à échéance dans 35 ans au lieu de profiter du jour présent.

la fourchette du T3 dans notre résidence est très large... on est ni le plus cher ni le moins cher.

 
Financièrement parlant, absolument.
 
Je n'ai jamais dit le contraire    
Etre un proprio est un luxe qui peut avoir un coût non-négligeable (bis).
 
 

Mérignac, près de bordeaux. en travaux, les baies vitrées et petits travaux (peinture).

 
Vouloir acheter quand on n'a pas des ressources financières solides à côté (patrimoine et/ou revenus) est une aberration.
Les gens jouent à la roulette avec l'immo comme avec un investissement boursier. Qu'ils assument.

Professionellement aucun doute.  
Dommage que ça pourrisse la vie personelle de tant de personnes qui oublient un peu de vivre.

Les frais de notaire ne varient pas pour une vente classique (à moins de demander des prestations en plus, telles que la négociation).
 
Suite à plusieurs mauvaises expériences avec des notaires-touristes pas foutus de répondre à un mail en moins d'une semaine, j'ai mis au point une technique rudimentaire permettant de limiter (un peu) le risque de mauvais choix :
 
J'envoie une dizaine de mails aux notaires de la zone, en leur posant quelques questions techniques (ex: quels documents réunir pour la vente du parking  ? est-il possible d'ajouter telle clause dans le compromis ? vous engagez-vous à être disponible rapidement par mail pour le suivi du dossier?).
 
Je les évalue ensuite sur la réactivité et la qualité des réponses. Une fois le notaire choisi, je valide le choix si le feeling au téléphone (ou en RDV) est bon.
 
Celui que j'ai choisi pour ma vente grâce à cette méthode m'a l'air pour l'instant efficace. D'ailleurs ce qui a fait la différence c'est qu'il a un profil viadeo avec son CV (très jeune) et qu'il laisse même son numéro de portable.
 
Y'a aussi un site genre note-ton-notaire.fr, mais le nombre d'avis est insuffisant pour être fiable (dommage).
 

 
 
Et moi qui pensais avoir pris cher avec les 220 euros extorqués par mon syndic parisien...
 

 
La démonstration est simple
 
 
 
C'est quelque-chose qui me pas mal gamberger pour l'instant...  
 
Aux taux actuel et à valeur inchangée, j'ai estimé que la durée minimale d'occupation pour rentabiliser les coûts (frais et intérêts) est de, en gros, 2.5 années pour un crédit sur 15 ans et 4.5 années sur 20 ans.
(au passage, faites-moi signe si je me plante )
 
Si dans les années qui suivront l'achat (5-10 ans) ma maison perds 30-40% de sa valeur (si la bulle crève totalement, c'est ce que ça pourrait donner), c'est la même proportion des mensualités restantes que je dois ajouter à ma durée d'amortissement pour atteindre ce seuil de "rentabilité" (vs rester en location, j'entends), ce qui fait porte à 6-7 années d'amortissement pour un crédit sur 15 ans et 9-11 ans pour un crédit sur 20 ans... et là, c'est une toute autre histoire.
 
Sur 3-5 ans, on peut être à peu près certain de rester, mais sur 10 ans, pas mal de choses peuvent bouger (surtout en début de carrière et avant d'avoir lancé la machine à bébés).
 
Pour retomber sur mes pattes, faudrait que je trouve un bien qui soit à 15-20% sous la moyenne du marché, donc à rafraîchir, pour être a peu près sûr d'être gagnant.
 
J'ai bon ?
 

 
Il y a surtout que l'indice des prix est l'indice des prix qui se vend, pas l'indice de la valeur immobilière globale. Si une zone a une baisse de volumes telle qu'il n'est plus possible d'en sortir un indice, la zone sort du calcul de l'indice globale ce qui fait du coup sortir la baisse éventuellement en cours dans cette zone (ce qui est probable vue que les baisses de volumes sont souvent signe d'une baisse des prix) Cette zone apparaitra toutefois dans le calculs d'indice plus global (indice annuel, indice sur une zone plus large).  
 

 
Il y a un gros problème à ce sujet, notamment pour les maisons. Le niveau de confort et l'état des maisons n'est pas renseigné partout sur la base bien et c'est un gros problème. De plus, l'indice appartement et l'indice maison n'est pas calculé sur la même base : les appartements sont calculés sur la base d'un prix au m², l'indice des maisons est calculé sur la base d'un prix par bien. Il y a toutefois un coefficient multiplicateurs en fonction des certains niveau de taille, mais rien à voir au nombre de m².  
 
L'indice est ainsi sensible à plusieurs phénomènes :
- acheteurs qui achète des maisons au même prix mais de meilleur qualité (ou acheteur achetant mains cher des maison à qualité constante). Notamment pour les maisons qui sont en déco "années 80/90", techniquement habitable mais plus à la mode. Ces maisons ne se vendant plus, elles n'apparaissent plsu dans les stats
- acheteurs changeant de préférence entre maison et appartement. Un mouvement "maison" vers "appartement" va entrainer un effet haussier sur l'indice (à pouvoir d'achat et montant de transaction égal) , un mouvement "appartement" vers "maison" entrainant un effet baissier.
- acheteurs qui désertent certaines zones pour se concentrer sur les mêmes : les zones à la modes vont ainsi faire monter l'indice alors que les zones délaissées vont moins y figurer

 
Alors là, je serais bien curieux de connaître les détails de ton calcul.    
 
Car dans le contexte actuel (évolution prix immo à la baisse, taux crédit, frais notaire, ...), selon moi la durée minimale d'occupation pour rentabiliser un achat est plus proche des 25-30 ans que des 2.5  
Sauf si j'ai zappé un truc et que tu te bases sur du +5% / ans pendant les 3 prochaines années...
 
Ou j'ai râté un truc, ou tu sous-estimes grandement :
_ les frais d'achat (notaire, agence éventuellement,...)
_ crédit (mensualité, assurance, garantie, frais de dossier, de remboursement anticipé,...)
_ les diverses charges du proprio (TF, entretien et travaux des éventuelles parties communes et du logement propre)
_ les intérêts générés par l'épargne placée mensuellement représentant la différence entre ta mensualité de crédit et le loyer d'un appart équivalent
 
Avec une évolution nulle ou de +1% il est déjà difficile d'être bénéficiaire à l'achat en quelques années, alors en partant sur -2% ou -3% /an ...
 
 
EDIT: mon cas personnel, et en prenant en compte tous les paramètres évoqués ci-dessus (et pas seulement ce que vous présente des sites de vendeurs ou promoteurs par exemple) : en partant sur une évolution du prix moyen de 1% an, mon achat sera peut-être rentabilisé après 9 ou 10 ans par rapport à la location d'un bien équivalent.
Si je passe sur 0% d'augmentation, mon achat n'est jamais rentable, en tout cas pas sur la durée de mon étude.

Ça me semble très très court (surtout les 2,5) à peine le temps de rentabiliser les frais de notaire....
J’avais plutôt en tête des durées de l'ordre de 5 à 7 ans, comment fais-tu ton calcul?

 

 
Pour moi, les principales infos sont :
- la courbe verte (montant global des transactions) qui est à 0,90, soit encore plus bas qu'en 2008
- les volumes de transactions qui repartent à la baisse (les différentes données sont cette fois concordantes)
 
Les chiffres du T3 2014 restent à confirmer au prochain opus (comme d'abitude) mais on dirant que Paris se met à baisser franchement tandis que l'IDF et la province stagne.

post de Samourai incoming

C'est peut-être simpliste mais je pars des données suivantes :

• Montant d'une mensualité (à l'aide de la fct VPM d'Excel)
• Surcoût total (somme des intérêts + assurance + frais de notaires)

Les frais de notaire représentent 7-8 % du montant d'achat, donc 1/13 des mensualités, et les intérêts sont très dépendants des taux et de la durée.

Puis je fais le rapport des deux, pour savoir combien de mensualités servent au remboursement de ce surcoût.

 
Le site est joli, mais il oublie un point crucial il me semble : les diverses charges/travaux/entretien, ou alors il faut l'ajouter dans la case de la TF et on arrive à quelquechose d'à peu près complet.

 
tu as une ligne "Montant Travaux Entretien".  

Déjà 6 mois d'écoulés depuis sa dernière intervention ?  
Tiens, je n'avais pas fait attention au sondage : samourai possède 447 multis (avec proxis) !?!  

 
Si je me réfère au fichier Excel qui sert de référence, cette case correspond plutôt aux travaux initiaux lors de l'emménagement.

 
Cest marrant de voir ca comme un inconvénient, pour moi Ca serait plutot un critère non
Négociable, une salle d'eau en RDC.

Question d'habitude de vie,  pour moi le seul impératif près des chambres c'est des toilettes et une vasque, le reste peut être au RDC ou dans la cave, peu me chaut

 
On vient de prendre un avocat contre eux en location. Jamais vu une telle malhonnêteté, et il paraît que c'est connu de tous, je ne comprends pas comment ils n'ont pas encore coulé.

C'est beau les frais du pré état-daté...
 
Perso cela m'a couté zéro euros pour l'instant. (En même temps, j'ai fait des demandes pour des PV AG en envoi par mail gratuitement et dans la journée)
 
Mais Foncia sont à fuir (j'ai seulement eu à faire avec eux un mois et déjà   )... on se demande pas pourquoi c'est la première entreprise a avoir eu droit à la 1 ère action de classe française.

C'est vrai? Faudra que je te demande des conseils mon agence parisienne me doit toujours plus de 1000€ et j'ai épuisé les recours simples (mise en demeure...)...

 
Avoir au moins une de chaque piécette vie au RDC peut faciliter grandement la vie en cas d'accident/d'intervention sur le membre inférieur  

Ah oui bien sûr, faut qu'il y ait tout pour tenir un siège au RDC

Je ne sais pas comment tu fais ton calcul mais je veux bien le détail de ton achat rentable / à la loc en 2.5 ans avec un crédit sur 15 ans.
 

 
Je confirme ce que je disais : la case "Montant Travaux Entretien" correspond bien au montant de travaux réalisés à l'emménagement et d'ailleurs inclus pour calculer la somme empruntée.
 
Il manque donc un poste absolument non-négligeable dans ce simulateur : charge/entretien/travaux du bien et éventuellement de copro le cas échéant.
En comptant les inévitables gros postes très long terme (toiture, façade, chaudière+chauffage, élec, ascenseur, sdb, ...) : tablez entre 20 et 30€ / m² / an suivant si vous êtes en maison ou copro, et les prestations fournies.
 
Exemple : pour un appart' de 80m² : environ 2000€ / an à ajouter dans la fameuse case "Taxe Foncière" en plus de la dite taxe foncière.
 
Et malgré ça, le calcul ne me semble pas encore bon, en tout cas un peu trop différent de mon modèle perso. J'utilise pourtant strictement le même panel de données en entrée. Je vais creuser dans le fichier Excel pour comprendre d'où vient la différence.

 
En fait, je n'ai pas calculé la rentabilité par rapport à la location mais la rentabilité de l'achat tout court (au bout de combien de temps la revente au même prix suffira à solder le reste du crédit), sachant que dans le cas de la location comme de l'achat je suis resté au même loyer.
 
Le seuil gros détail que j'ai omis (hors frais annexes), c'est l'apport qui dans le cas de la location reste dans la poche (enfin, dans mon cas, bloqué en bonne partie sur un PERCO, donc indisponible pendant 40 ans sauf achat de maison ). Je n'ai pas compté les frais d'agences ni la taxe foncière dans mon premier tableau Excel.
 
Avec cette calculette en ligne plus complète et en tenant compte de l'apport conservé en cas de location je tombe plutôt à 5-6 ans

Même 5-6 ans déjà, je suis curieux de connaître les paramètres saisis

premier mail à une agence pour un appart
à moi les joies de visite, enfin, si ca daigne rappeler

tu as mis un avatar qui va bien pour l'occasion ?  
 
sinon ne t'inquiète pas je pense que les agences sont mortes de faim en ce moment  

Les normes sont à l'appréciation du type qui colle son tampon pour valider la conformité de l'installation .
Le gars du spanc lui a fait refaire ses plans 3 fois en rajoutant à chaque fois des contraintes, augmenter la taille de l'installation, ... au final, ça devait correspondre à 25% du prix d'achat du bien ...
Ces normes, c'est du pipeau, si le gars est mal luné, il va t'emmerder à refaire 20 m de drain sur une installation qui n'a jamais eu de problème.
 
Bref il a revendu. Aux nouveaux acheteurs de lâcher 25% du prix du bien pour couler un bronze conforme.

 
c'est pour amadouer l'AI
 
l'appart est en vente depuis pas mal de temps, je suis sur que ca cache quelque chose

Lille : achat (190 k€) vs location (1000 €).
20 k€ d'apport
Achat fin 2015-2016, prêt sur 15 ans @2% (taux déjà pratiqué sur très bon dossiers, et ça continue à baisser)

Là c'est juste pour la simu, à ce budget je ne peux qu'emprunter sur 20 ans, pour que ce soit rentable il faudrait que les taux tombent à 2,15% d'ici là, mais au taux actuel (jusque 2.7) c'est rentable dès la 6e année.

 
 
  @moant_reprezent