Reprise du message précédent :

Il y a sondage qui est sorti il y a quelques temps qui dit que la majorité des gens achètent un bien immobilier pour faire une plus-value (courte majorité).

Le marché est ce qu'il est et il doit offrir des rendements qui correspondent aux risques, tout décalage signifie soit qu'il y a une bulle, soit au contraire qu'il y a une opportunité d'achat.

Un bien immobilier c'est quelque chose de lourd, avec un droit d'entrée élevé (FDN + éventuellement agence), avec des droits de garde élevé (entretien + taxe foncière), difficile à gérer (couteux en temps), qui t'expose à des incertitudes (impayés), bref, il y a intérêt à avoir une sacrée prime de risque et de sacrées bon rendement pour compenser ces désagréments

Il y a encore 15 ans le rendement brut d'un bien immo moyen c'était dans les 9 %, avec la baisse du rendement des autres placements, on devrait aujourd'hui être aux alentours de 6/7 %, vu les rendements actuels, le marché français est donc surévalué de 30/40 % en moyenne, et c'est pas seulement la logique qui le dit, ce sont les études menées sur le sujet.

Après je me voile pas la face, quand la baisse se renforcera on aura droit aux articles des journaux pour dire que personne s'y attendait, que les banques sont méchantes, que les acheteurs sont des gentils qui voulaient juste se loger sans penser aux gains...je vois d'ici le truc

 
Ils n'achètent pas "pour la PV', mais parce que "ça ne peut pas baisser". Leur achat étant ressenti comme sécurisé par la hausse, la vision des risques n'est pas la même du tout.

Je pense qu'il y'a pas mal d'investisseurs qui ne savent pas vraiment pourquoi ils achètent. A part pour investir, je veux dire.

Ca reste un paramètre qui est pris en compte car de toute facon ... "ca ne peut pas baisser".
 

L'irrationalité financière explique bien des choses sur l'investissement immo de ces dernières années

Non, Nico, pas toi !

Tu as des garanties, ou la sécurité de l'emploi ?

Il y a une grosse différence pour moi entre faire la pari de réaliser une PV et faire le pari que le bien ne perde pas de sa valeur.
 
Personnellement, je vois plus de chances que les prix montent légèrement à 20 ans plutôt qu'ils ne baissent. Pourquoi? Parce qu'il y a quand même de l'inflation (même si elle est faible) et ce n'est pas parce que les salaires n'arrivent pas à suivre l'inflation que celle-ci s'arrête.
 
Ca plus l'effet de levier procuré par le crédit immobilier (dans quel autre investissement hors bourse peut-on mettre de l'argent qu'on n'a pas?) ça fait des raisons tout à fait rationnelles.
 
Je n'espère pas vous convaincre d'acheter (je m'en fous, et d'ailleurs je pourrais racheter un autre bien mais je trouve aussi la situation actuelle pas assez intéressante), juste vous faire comprendre que 1. ceux qui achètent maintenant ne sont pas forcément complètement cons et 2. vous pouvez toujours l'attendre le krach. Le problème dans les investissements n'est souvent pas de savoir qui a raison ou pas, mais d'avoir le bon timing. Dire que les prix de 2006 sont déraisonnables, c'est peut-être vrai dans l'absolu, mais c'est quand même mauvais niveau timing car avec la hausse des loyers qu'il y a eu depuis, les rendements ont bien monté pour ceux qui ont acheté en 2006 sans perte de valeur des biens.

 
justement j'ai fait pas mal de calculs/simulations de rendement immo vs placement sûr (genre AV) les derniers temps, en incluant une "estimation" des taux d'emprunt, des taux de placement et de l'inflation du prix de l'immo
 
et j'ai l'impression qu'à notre époque ou l'immo monte peu, et surtout que les taux d'emprunt sont faibles, l'effet levier est très faible
 
je me trompe?

Pas de garantie, et un CDI dans une grosse boite dans laquelle l’état a pas mal de parts. Mais je ne pense pas que la banquière a pris en compte le dernier detail.

 
Instinctivement j'aurais dit le contraire ce critère me semble de nature à amplifier l'effet de levier vu que l'argent emprunté ne te coûte pas trop cher...

+1

Même si les 2 sont des CDI, je pense que la banque est plus généreuse avec l'ingénieur de chez Areva à 4k€ que la manutentionnaire chez CArrefour à 1,2k€ /mois

Ça c'est sur.
 
Mais c'est l'aspect 4k vs 1.2k plutôt que Areva vs Carrefour qui joue.
 
Et aussi, m'a-t-elle explique, mais on le sait deja, la banque s’intéresse plus au reste a vivre qu'au taux d'endettement.  
Ils comptent minimum 900 euros par personne. La, même a 36% d'endettement je suis largement au dessus.

 
peut être que c'est plutôt du au fait que les taux sont faibles ET que l'immo ne monte plus
 
 
je remettrai mon fichier en ligne si ça intéresse quelqu'un. C'est un gros tableau excel mais j'essaierai de simplifier ou de donner des explications avec
ca compare les investissements: immo avec prêt court / immo avec prêt long / immo cash en achetant ce qu'on peut avec l'apport dispo / épargne

 
Oui ça peut être intéressant    
 
Effectivement, l'effet de levier est moindre car les écarts entre rentabilité et taux d'intérêts sont moindres. Mieux vaut un levier avec un coût de l'argent à 5% et une renta nette à 7%, qu'avec 3% et 4%.

Aller c'est parti pour les critiques en tout genre
 
http://roulz.free.fr/Divers/immo_locatif2.xlsx
 
Les données d'entrée sont principalement: Apport (B5) et valeur du bien (B6)
Ensuite:
Le ratio prix d'achat / Loyer est donné par Nb loyers (B7) et est à 250 par défaut
Le taux marginal d'imposition est à 30%, HFR compliant (B8)
 
Les variables d'ajustement sont en colonne E: le taux d'un placement bancaire (E3), l'évolution annuelle des prix de l'immo (E4) (celle là faudrait peut être lui donner une valeur par année, dans les versions suivantes). Les taux de prêts à 10 et 20 ans et le taux d'assurance de prêt
 
Les valeurs calculées de ça sont en colonne H: loyer hors taxes, son augmentation annuelle...
Pour les charges non récupérables je suis parti de ce point: 20€ par mois (syndic et autres conneries) + 0.5% de la valeur du bien en travaux par an
 
 
Ensuite les 3 cadres gris sont les 3 scénarios d'achat immo, pour du locatif:
-Le premier est sur un prêt de 10 ans (vous pouvez changer), basé sur la valeur du bien donnée en B6
Le "bilan financier 1ère année" donne ce que vous devez sortir de votre poche (hormis l'apport). Si c'est négatif (et rouge) vous n'êtes pas auto financé. Attention c'est du net de net ici, impôts/charges/prêt/etc compris
-Le 2ème cadre sert à comparer avec un taux plus long, ici 20 ans. Vous pouvez mettre la même valeur de bien, ou tenter un bien plus cher comme je l'ai fait dans l'exemple (j'ai essayé d'avoir le même bilan financer 1ère année dans mon exemple).
-Le 3ème cadre est un cas intéressant à montrer: achat cash avec l'apport qu'on a. Pas de prêt à la banque. La valeur du bien et des loyers se fait par une règle de 3 sur le cas 1 (immo 10 ans)
 
Un dernier cas est calculé mais ne demande pas de cadre pour son calcul: pas d'investissement dans l'immobilier mais placement de l'argent sur un compte rémunéré (taux en E3)
 
 
Maintenant les choses sérieuses: le tableau "Cas 1".
C'est le mode "fourmi", d'une personne qui arrive à faire de l'épargne, sans épargne forcée.
Tous les ans on compare le bilan financer de chacun des 4 cas. Ceux qui ne sont pas auto financés demandent donc de sortir de l'argent de sa poche pour le financement. Et là est tout le principe de ce "Cas 1": on regarde lequel de ces 4 cas demande le plus de financement, et les 3 autres s'alignent en mettant de leur poche la différence en épargne à la banque. Comme ça, chacun sort autant de sa poche chaque année. Il investit autant d'argent, en d'autres termes.
 
Pour les "cigales" qui ont besoin d'épargne forcée (mensualités de prêts) pour mettre de côté, il y a les tableaux "Cas 2".
Ici, pas d'épargne forcée, chaque cas dépense une somme d'argent différente. On y voit que celui qui investit dans le bien le plus cher aura le capital le plus important à la fin, par contre il a un cash flow plus important à sortir durant son prêt.
 
 
Pour moi c'est le "Cas 1" le plus important à regarder. Le "Cas 2" n'est pas HFR compliant, sauf pour les nouveaux venus sans encore de notion d'épargne
 
J'attends vos remarques

on n'est pas à l'abri d'un gros krach, un vrai cette fois-ci, donc l'immo est loin d'être un investissement idiot à mon avis, ça participe d'ailleurs à le faire monter malheureusement je pense

 
 
l'idéal c'est d'acheter après un krach dans des pays ou la location est plus sur

si ta banque n'a pas fait faillite     c'est ça le problème (enfin je veux dire si tu as un capital)

 
 
j'ai pas d'argent chez dexia    

la situation me paraît très fragile et les états peuvent-ils remettre la main au porte-monnaie ? n'importe quelle banque peut s'écrouler, d'ailleurs si une banque française s'écroule je me demande si les autres ne suivront pas illico  

 
 
si une banque comme le crédit agricole s'écroule, je pense qu'elles vont toutes tomber et on perdra tous nos comptes    

avec la législation adoptée à bruxelles en Juin sur le bail in les sauvetages sans limite de banques par les états c'est fini

nop union bancaire, hiérarchisation des passifs tout ça...

 
 
 
c'est pareil, c'est dtc à chaque fois

Too big to fail ... les états les sauveront à coups de milliards en garantissant les 100k€ (par contre au dessus ...).
Ca fera gueuler les riches mais la masse (celle qui à 3k€ d'épargne sur un livret A) ne dira rien.

Ce ne sont pas les états qui garantissent les 100k€. Il n'y a pas 1 € d'argent public dans le fonds de garantie des dépôts

 
Mais il n'y a que 2 milliards dans le fond il me semble ce qui ne suffira probablement pas si une grosse banque se casse la gueule. Il faudra bien recapitaliser le fonds avec de l'argent public, non ?

 
 
avec quel argent public ? regarde la dette de l' Etat

non. D'ailleurs ceux qui sursautent sur cette histoire de 2 milliards n'ont pas bien compris le mécanisme : le fonds est un créancier privilégié sur la réalisation de l'actif de la banque déchue (c'est comme ça qu'il est sensé se refaire); de plus il y a une "bridge bank" (établissement relais) qui intervient, le fonds de garantie dispose d'un compte de réserve à la banque de france.
 
Il est à supposer que les dépôts seront transférés à la bridge bank (sans doute la banque postale) avec une partie de l'actif de la banque déchue qui sera transféré, l'établissement relais fournira des liquidités à la dite bridge bank et la banque de france prendra en plus en collatéral une partie des actifs transférés.
 
Enfin dans le cas où c'est bien géré ça devrait se passer comme ça

Il y a moins que ca je crois ... avec le président qui ne connait même pas le code de la porte d'entrée de son bureau, la secrétaire toute surprise de le voir débarquer sans savoir combien de comptes il peut sauver avec plafond max (70k€ à l'époque).

Ca fera de la dette en plus ... on est plus à quelques % près et la populasse approuvera sans soucis vu que c'est leur pognon qui est en jeu.

On est un pays de râleurs, tu vides les comptes bancaires à cause d'un krach de banque, tu as 60 millions de personnes dans la rue (selon la police, 150 selon les organisateurs ).

il y a 2 milliards pour les 3 fonds (dépôts, cautions, titres) mais la partie dépôts est la plus fournie avec 1,5 milliards je crois

Je sais que dreamer n'aime pas trop les banques mais nos banques françaises sont globalement plutôt bien gérées avec des risques relativement bien maitrisés.

Le risque de faillite existe toujours, comme pour toute entreprise, mais sur les 5 grosses, il est quand même assez faible compte tenu de l'environnement actuel.

Ceci étant, dreamer a parfaitement raison sur le fait qu'en cas de faillite, la règle du jeu a changé depuis Malte...

disons que certaines banques françaises me semblent particulièrement fragiles quand on regarde les ratios de solvabilité/liquidité (CA, SocGen, Natixis) et que mon regard se porte beaucoup sur certains établissements luxembourgeois pour la "sécurité" de l'épargne confiée

Pour les experts banques, credit mutuel ça vaut quoi?..

niveau solvabilité, des 5 grosses c'est la meilleure avec la BNP de mon point de vue.

 
De loin j'ai l'impression que c'est celle qui fait le moins d’esbroufe...

 
Tu peux prier pour que les fonds ne partent pas massivement de ce pays, car sinon, bonjour l'évolution de ton ratio.

Si ma banque fait faillite, ça me coutera au max un mois de salaire. Enfin, si elle fait faillite le premier du mois, sinon beaucoup moins

effectivement même si le (mauvais) ratio crédits/dépôts du système bancaire français vient plus de la transformation des dépôts en AV que des fuites à l'étranger. Y a eu un très bon papier de patrick artus là dessus il y a quelques mois M'enfin mes comptes français sont à la banque postale; ratio crédits/dépôts=58%, je crois qu'à part bopurso qui a le même y a pas mieux dans le pays