Reprise du message précédent :

Cé qu'è lainô, le Maitre dé bataille,
Que se moqué et se ri dé canaille,
À bin fai vi, pè on desande nai  
Qu'il étivé patron dé Genevouai

Fais bien tes calculs parce que c’est pas si évident.
 
Donc mon cas, valait mieux mettre l’argent en bourse que dans de l’immobilier
 
Bien moyen à 2mio CHF dans mon coin pour un appart identique au mien (loué), ça nécessite mini 20% d’apport, souvent plus car les banques estiment les biens plus bas ceux du marché. Donc admettons 2 mio affichés, 1.8 estimé par la banque, tu dois mettre 20% de 1.8 mio (360k) plus la rallonge, soit 560 kCHF au total
 
Alors certes tu vas réduire tes dépenses mensuelles, mais bordel, faut la foi pour engloutir 600kCHF+ avec les frais, juste pour avoir le droit de jouer. Avec 600kCHF à 8% annuels en bourse, tu achètes un panel des entreprises les plus performantes du monde et pas seulement 4 murs pour lesquels tu as contracté 1.44 mioCHF de dette, faut une sacré augmentation du foncier pour être « gagnant » à un horizon de 10-15 ans, même en investissant les cash-flows libérés mensuellement.
 
Y’a rien de trop beau, faut bien poser le calcul (qui peut être avantageux, je dis pas, mais ce n’est en rien une évidence)

Je risque d'être "obligé" de toucher aux deuxièmes pilier parce qu'arriver à 36 ans, sans argent de côté et mettre 20% d'un appart ici ça va prendre trop longtemps.

À deux la vie est plus facile :v

Niveau fiscalité, ça dépend de ton crédit (sauf si t'achètes cash ) mais me semble qu'on peut choisir de rembourser l'emprunt ou les intérêts au début, et donc faire déduire le montant de ces impôts.

Y'a le délire amortissements direct ou indirect aussi qui a l'air de faire des merveilles si bien fait

https://www.raiffeisen.ch/rch/fr/cl [...] heque.html

Ça doit dépendre du coin, mais perso mon appart à 1620chf/mois coûte 650k.

C'est combien le loyer de ton bien à 2 miyons?

3500kCHF hors parking
 
Peu d’augmentation de loyers (je suis chanceux) par rapport aux prix de l’immo… car les taux sont bas. Les prix s’envolent, pas les loyers…
 
600kCHF sur 15 ans à 8%, tu dégages 1.3 mCHF de gain net de taxes
2000kCHF d’immo sur 15 ans, il faut que les prix montent de 3.5% par an atteindre 3.3 mioCHF et dégager le même gain
 
Risques complètement différents: dans l’un, grosse variabilité
Dans l’autre: gros levier / dette (j’aime pas la dette, ça rend corvéable ) et surtout, faut bien choisir son bien
 
Tout ça c’est hors fiscalité immo et inflation, et bien sûr, ce que tu fais des cash flow libérés si tu abaisses ton coût mensuel (ce qui ne serait même pas mon cas, avec une hypothèque de 1.45 mioCHF sur le dos)
 
C’est possible que ça vaille le coup, je dis pas le contraire… mais y’a rien de trop beau. Faut bien poser ses calculs.

 
Je ne sais pas trop. Le problème de la location est que c'est de l'argent perdu à tout jamais.
 
Par contre l'immobilier est comme son nom l'indique de la valeur immobile. Je suis bien content d'avoir mis un petit peu de coté en bourse au fil des années, c'est pratique quand les revenus tombent à 0 de pouvoir utiliser comme moyen de secours.

C'est pas perdu pour tout le monde, faut bien payer les 6.8% de conversion de la LPP des boomers.

Faut surtout comparer le comparable. Tu compares le rendement action vs immo, c'est pas la même volatilité et pas les mêmes rendements attendus.
 
En terme de ROI et avec le levier que ça te permet, l'immo en Suisse a été un excellent investissement par rapport au risque couru et reste encore aujourd'hui tout à fait correct même avec les prix actuels.

ah bah ca parle d'achat

bah figurez-vous que je suis pauvre, je ne suis qu'un salarié lambda sans ambition, pas comme les autres sur ce fil

J'envisage un plan car.. je commence à saturer de vivre ma vie en semaine seul en Suisse entouré de suisses allemands imbuvables et sans potes. La copine est en France

Donc.. je me dis à 33 ans.. on est jeune, la vie est trop courte, demain je peux choper un cancer.. donc:

Actuellement résident en permis C, 8 ans de taf et de résidence en Suisse du côté de bâle.

passer frontalier

acheter la résidence principale cash en France en vidant toute ma prévoyance.

démissionner

savourer un bon petit café en prenant le soleil sur sa petite terrasse avec le chat sur les genoux.

un plan parfait non?
proprio sans crédit c'est jackpot ? plus besoin de bosser?

je me passe volontiers des vacances aux maldives si ca m'achète du temps libre

Y a vraiment des biens disponibles à ce prix?
Sur le neuf/récent, même un peu de dehors des coins tendus, t'es jamais à 3% de rendement locatif. Dans mon patelin c'est 2.2~2.3%.
Sur du vieux faut pas oublier le coût de l'entretien.

Macron veut pas commencer à taper les gens au RSA, ou tu comptes ouvrir un compte OnlyFans?

 
ouep... respect pour le mec... perso j'aurais peut etre fait la moitié

 
C’est un poncif que de dire qu’en location, l’argent est perdu. Quand tu empruntes pour acheter, tu perds également de l’argent en intérêts. Et en frais de notaires, et en frais d’agences, entretiens etc.
 
Il faut poser le calcul et choisir le bon scénario en fonction de son appétence au risque, et à la nature du risque en question. Il n’y a pas de martingale ni d’évidences.

Je compare deux scénarios.
 
L’un dans lequel tu investis dans ta résidence principale.
L’autre dans lequel tu loues et investis ailleurs.
 
Et je compare lequel me convient davantage au bout d’une période donnée.  
 
La même chose peut être dite de l’investissement en bourse, qui s’est montré excellent sur la dernière décennie, voire sur le siècle dernier  

 
Le tout sur Gnev !!! Féloches
 
Je trouve rien à moins de 1.8mio, et c'est pas du penthouse avec vue sur le jet d'eau

Et le plaisir de ne plus être à la merci d'un connard de proprio  

c'est des sommes qui me semblent dingues
 
pfiouh

Le truc c'est qu'avec location j'ai quasi 700/mois de plus qu'avec l'achat (pour 1620 actuel). Que je peux investir en bourse aussi

Bref, faut poser les calculs c'est tout

Pour le prix des biens, les deux à moins de 300m de mon appart actuel et 10/20m² plus grand
https://www.immoscout24.ch/acheter/4002722007
https://www.immoscout24.ch/acheter/4001094142

Le deuxième est très cher pour le quartier, à voir si ils arrivent à tous les vendre

Perso j'achèterai rien de construit entre 1920 et 2015.

Et le moderne:

Pourquoi ?

Norme Minergie ?

Généralement c'est vraiment pas ouf niveau isolation, bruit, ventilation, taille des pièces et agencement.

Suis dans du 2006, c’est carrément bien niveau surfaces/isolation
Je dirais que le point de bascule est aux alentours de 1990/1995

Les années 90 honnêtement c'est pas terrible. Après 2000 c'est beaucoup mieux effectivement.
Mais pour faire simple si tu veux une pompe à chaleur et de la ventilation double flux, y a pas grand chose avant 2015.

Aussi, peu de gens revendent si vite, donc c'est finalement plus simple de trouver du neuf.

Un peu sur l'intérieur des terres dans l'Arc Lémanique ici. En pratique intérêts + entretien c'est environ 2x moins cher que la location, mais j'ai acheté il y a une dizaine d'années, à l'époque c'était plutôt genre 30% d'économisé, pas 50%.
 
En fait c'est bien plus: si je revendais aujourd'hui, et que je déduisait tout ce que j'ai payé en intérêts et entretien, j'aurais encore une somme bien plus élevée que mon apport, du genre entre 2.5 et 3x plus. J'ai logé gratuitement ET fait un rendement de l'ordre de 10% sur mon capital investi.
 
Pas trop dégueu.

En gros même budget. Mais on a eu de la chance, on a chopé un bien qui était bloqué dans une bataille de succession depuis 3 ans, juste quand ils l’ont mis sur le marché.

Pour le moment, j’apprécie de voir la régie qui a un ton hyper différent quand elle me parle

On a pas les mêmes standard, je viens d'edinburgh moi, mon appart je le trouve très bien (enfin pas l'agencement mais la construction me va).

Genre j'ai mis le chauffage sur le mode flocon y'a 2 jours quand il a fait négatif, et je suis en t shirt

C'est à peu de chose près ce que j'ai estimé.

Mais calcul pas encore posé au propre.
J'ai pas l'apport donc bon pour l'instant c'est 100% théorique

Oui alors c'est sûr que si on compare au pays développé avec la pire qualité de construction du monde, n'importe quel logement en Suisse est correct.

Dire qu'un logement de plus de 10 ans est pourri c'est aussi un peu du foutage de gueule

J'ai pas dit pourri, mais j'ai une bonne idée de la quantité de travaux à prévoir dans l'immeuble de mes parents (1995), bah désolé mais ça fait pas envie.
Surtout en copropriété avec des boomers qui veulent plus rien investir avant de crever et vont te faire chier sur absolument tous les points.
 
Et les années 50-70 j'en parle même pas, j'ai des potes qui ont dû faire désamianter par exemple.

Rhoooo, t'exagère quand même...
 
 
 
 
 
 
Bon, c'est vrai qu'il pleut parfois dans mon salon (genre samedi passé quand il a plu non stop dehors), mais c'est rare....

J'hésite entre le RU et la NZ en vrai.
 
D'une manière générale dans le monde, parler anglais a l'air d'être fondamentalement incompatible avec savoir construire des maisons.

Tu n’as compté aucun entretien. Faut miser sur 0.6%-1% de la valeur du bien par an en fonction de l’âge de l’immeuble.
 
Mettons 0.8% par an sur un bien à 750k, bam ça fait 500 CHF par mois et t’es plus à 50% moins cher, loin de là  

@PPEP: Ici une vidéo - qui date un peu - mais qui explique plutôt simplement comment BIEN comparer les deux scenarios "owning vs renting":
 
https://www.youtube.com/watch?v=Uwl3-jBNEd4
 
La règle des 5% ne s'applique pas bien en Suisse car la taxe foncière est beaucoup plus basse (je pense) qu'aux US. Donc admettons, on vire un 1% de taxe foncière, on dit qu'il n'y pas de taxe foncière du tout en Suisse. Ensuite, on va dire que la maintenance est moins de 1%, histoire d'être favorable à l'immo. Comptons 0.8% par an.
 
Ensuite, le coût de la dette est faible en ce moment. Seulement 1.55% pou un mortgage à taux fixe à 10 ans. En revanche, le cost of equity est plutôt plus élevé que 3%, car le rendement des actions est franchement très bon sur la dernière décennie. On va pas chipoter et mettons 3%.  
 
"Unrecoverable cost of owning": on part sur 3.8% au lieu de 5%
 
PPPEP, on applique 3.8%*650k (prix du bien) /12= le coût total mensuel d'être proprio (incluant le coût d'opportunité d'investir des 20% sur le stock market au lieu de les mettre downpayment) est de 2058.-, ce qui est plus élevé que ton loyer. Réflechis bien, surtout que là je n'ai pas compté les frais de notaire etc (au moins 2.5% de la valeur du bien, dès le début)
 
Pour que tu sois à parité, il faut que les coûts tombent à 3% au lieu de 5%, ce qui assez peu réaliste car même avec des taux d’emprunts bas, tu négliges beaucoup la différence de rendement des actions vs immo. Donc pour être gagnant, il faut que tu sois en dessous de 3% de cost of owning...
 
L'argument de louer = jeter de l'argent par les fenêtres est un poncif, il faut vraiment bien poser son calcul, encore une fois, c'est du cas par cas.

Pour en revenir à mon exemple précis, pour qu'acheter soit rentable versus louer dans mon cas (appart à 1.8 mio CHF mini, franchement c'est plus 2 mio mais je me montre généreux).
 
A 3.8% de owning cost: 0.38%*1'800'000/12 = 5700.- -  je paie 3'500, je suis LARGEMENT gagnant
Pour que je sois à parité: il faut que le bien soit évalué à 3500*12/0.38% soit 1.1 mio de CHF, jamais tu trouves un attika de 4.5 de 125m2 avec 40m2 de terrasse, Minergie, et en plein centre-ville à 1.1mCHF à Baden, même pas en rêve
 
Ou il faudrait que le coût d'être proprio tombe à 2.1% ce qui n'est franchement pas réaliste, même avec des taux à 1.55%.
 
Il y a bien évidemment des cas où ça vaut le coup, mais ce n'est pas du tout une évidence.  

1.49% sur 10 ans

Même à 1.49%, même en négligeant les taxes foncières, même en négligeant les frais de notaire, même en négligeant la fiscalité favorable aux actions vs immo en sortie (pas de taxe sur les plus values en actions, 17% dans le canton de Vaud, aucune idée en Aargau mais sans doute pas 0), ça ne marche toujours pas avec les niveaux de prix versus loyers par chez moi  
 
EDIT: LE truc qui pourrait faire basculer c'est si j’utilisais le second pilier (mais qui est trop léger) en lieu et place de cash pour l'apport. Car là le coût d'opportunité tombe, compte tenu des rendements de merde des seconds piliers, d'une façon générale. C'est LE paramètre qui ferait que ça pourrait valoir le coup. Mais pour ça il faut un "fat" second pilier avec rendements de merde.

Je pense que c'est un bon début, mais il manque encore des infos.
Style coût de l'emprunt déduit des impôts en premier.

Mais je reconnais que je n'y ai pas passé assez de temps non plus.

Le problème c'est que je vois le CHF resté très fort comme devise donc le rendement sur les investissements hors CHF j'ai peur du taux de change

Mais ça aurait plus sa part sur le topic finance suisse là

Edit : ouais j'ai la chance d'avoir un deuxième pilier très correct je trouve
https://www.pkbs.ch/de/ueber-uns/ve [...] rformance/

 
Tu perds sur le change mais tu achètes en soldes. Même avec un vent très contraire USD/CHF, j'ai fait du 10% par an sur les 5 dernières années, ramené en CHF
 
Ton second pilier est effectivement bon, bien meilleur que le mien. Du coup ça fait encore un point de moins pour l'immo