Reprise du message précédent :
Réponse rapide à la deuxième question : elle doit tout dire.  
Le vendeur doit donner toutes les informations en sa possession sur le bien qu’il vend. Comme les PV d’AG en parleront, il faudra expliquer la situation, en restant factuel.
Et attention si mise en vente via une agence : il faut tout expliquer à l’agence pour que celle ci informe les acquéreurs dès le départ, ça évitera à tout le monde de perdre du temps.
Après on ne maîtrisera pas ce que dira l’agence

Le but est d'être réglo, elle ne compte rien dissimuler
Est-ce qu'il y a des choses qui peuvent aider du genre faire une détection juste avant la mise en vente et en fournir le CR pour prouver sa bonne foi ?

Bonjour ou plutôt bonsoir,

Mes parents (mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts avec une donation au dernier vivant) ont un appartement (valeur environ 350k€) qu'ils souhaiteraient vendre pour participer à mon projet d'achat de RP avec mon conjoint.

Dans l'idéal ils auraient préféré rester propriétaires de leurs parts mais de l'existence d'enfants d'un premier lit avec lesquels mon père n'a plus de lien, cela semble compliqué en indivision comme en sci.

Mon notaire m'a expliqué que pour une donation, soit mon père donne pareil à tous ses enfants, soit lors de sa succession il peut être exigé que la valeur de ce que j'aurai fait de la donation reçue entre en jeu.
Il proposait donc de partir plutôt sur un prêt familial (et éventuellement donation de la part de ma mère).

Mais quid de la donation-partage qui figerait la valeur?

Merci

 
Ça m’était arrivé dans mon précédent appart, une femme avait abandonné son logement en laissant tout à l’intérieur et un énorme nid de cafards s’était développé et envahissait chez nous. On avait fini par contacter la services de la ville, mais je ne sais plus lesquels exactement, ça peut être une piste.  
 

 
Faut donner la même somme à tous les enfants, dont le gamin avec qui il n'y a plus de relations.
C'est là que ca risque de coincer, même si ca serait la solution la moins dangereuse in fine.
 
L'option prêt n'est pas idiote.
C'est quoi qui a fait virer la SCI du montage ?

L'histoire du prêt familial, si l'enfant ne rembourse pas les parents mais que les parents disent que oui, il a tout remboursé, ça se passe comment au final ? (pure curiosité, si c'est un moyen de contourner le partage avec les autres enfants lors de l'héritage).

 
Merci de ta réponse. Pour faire une donation à tout le monde y'a pas les fonds pour
 
Le jour du décès de mon père n'est ce pas compliqué d'avoir comme RP une maison qui appartient à une SCI avec des gens a priori peu arrangeants ? Des parts qu'on aurait du mal à racheter ou garder dans la succession j'imagine? Je n'ai pas trop compris l'écueil de cette solution, peut être tout simplement les emmerdes potentielles sur une RP?
 
Il y a aussi le fait que le crédit que je contracterais avec mon conjoint aurait mes parents dans l'assurance si j'ai bien compris, même si eux ont "payé leur part".

 
https://www.empruntis.com/financeme [...] mprunteur.

Bonjour les Notaires et Clercs,  
 
Je suis en recherche d'information sur le cas particulier d'une vente de nue propriété. Je m'explique.
 
Achat en juin 2015 de la nue propriété avec réserve d'usufruit d'un logement pour 168 500€, valeur de l'appartement neuf 278 000€ pour une durée de 15 ans.
 
A l'issue des 15 ans je récupère la totalité de la propriété. C'est un bailleur social qui possède l'usufruit et se charge de toutes les dépenses pendant cette durée.
 
Je souhaite revendre cette nue propriété avant le terme des 15 ans pour une autre projet. Questions :
 
1) La valeur actuelle de ce bien est estimée (on fait une grosse louche mais c'est dans ces prix) à 400 000€ en juin 2024, combien vaut ma nue propriété actuelle, ça fait 9 ans depuis l'achat. Je serais tenté de refaire une ligne droite depuis l'achat, allant de 168K à 400K mais bon, pas sur du tout.
 
2) Existe il une contrainte de droit commun qui empecherait la vente ? Rien dans le contrat en tout cas.
 
3) La valeur de revente étant plus importante que le prix d'achat, comme ça se passe aux impôts ? C'est une plus value classique ? Sur la totalité, sur une fraction ? C'est pas clair.
 
4) A l'époque on nous avait parlé d'investisseurs toujours interressés par ce genre de produits en cours d'usufruit, c'est du bullshit ou bien on trouve des gens prêts à acheter xxxK une nue propriété d'un bien qui en vaut actuellement 400K pour en récupérer la totalité dans 6 ans ?
 
C'est à Andernos les bains, ça semble safe comme localisation.
 
Merci pour le temps que vous prendrez, je suis en phase dégrossissage et le projet est pour octobre, ça laisse un peu de marge

Je précise que à titre personnel, l'idée c'est quand même bien de rembourser, même si mon père décèdera probablement avant la fin

Pas notaire, ni clerc.
 
Le prix, c'est simplement ce qu'accepterait quelqu'un pour acheter cette NP. Y'a pas de règle générale.
 
En imaginant le prix de l'immobilier constant sur les 6 années à venir, ça veux dire combien serait prêt à mettre un investisseur maintenant pour avoir 400k€ dans 6 ans.
 
S'il veux 10% de rendement brut par an  => il peut acheter 225k€
S'il veux 15% => 172k€
S'il veux 5% => 298k€
 
Concernant la PV, tu as des abattements selon la durée de détention :  
https://www.notaires.fr/fr/immobili [...] mobilieres

 
Ca pourrait être analysé comme une donation déguisée et traité comme tel dans la succession, tant pour rétablir l'égalité entre les enfants que régler les éventuels droits de succession au fisc.
Et si c'est le fisc qui vient faire le redressement il viendra avec la pénalité pour mauvaise foi, ca serait rigolo comme tout pour celui qui a fraudé    
 

 
Honnêtement les deux solutions peuvent se valoir.
L'intérêt du prêt familial c'est que tu peux éventuellement voir pour des taux préférentiels (absence ou taux bas) et des modalités qui sont plus souples, ce que la banque pourrait ne pas souhaiter.
Toutefois il faudra bien prévoir des modalités claires de paiement (montant d'échéance, périodicité...) et réaliser pour de vrai le paiement sans remise sous la table.  
Prévoir ou pas une garantie en cas d'impayé et voir si éventuellement tu peux trouver une assurance décès.
 
Pour la SCI : l'avantage qu'on peut y voir c'est que la part payée est une part qui ne doit pas être financée de suite. Je pense qu'il faut simplement comprendre que sur ce type de montage, il faut prévoir une clause d'agrément des héritiers des parents en cas de décès. Concrètement ca signifie qu'il faudra racheter la part des parents au jour du décès, au prix du marché réel. Le défaut c'est donc la possible discussion sur la valeur et le fait qu'il faudra acheter a un moment ou a un autre. C'est un financement différé.
On peut penser à laisser passer les héritiers en se disant que de toute façon tu seras majoritaire, m'enfin c'est un nid à conflit après parce que tu prendrais un peu les gens en otage dans la SCI.
 
 
 

 
Prend rdv avec le notaire qui a passé l'acte.
Souvent les organisme HLM prévoient des cahiers des charges spécifiques dans les cessions , avec typiquement des facultés de rachat, des clauses anti spéculatives etc.
Donc a vérifier comme fonctionne ce contrat.
 
Il te fera également le calcul du prix valeur vénal et déduction faite de l'usufruit temporaire restant à courir pour l'usufruitier.
Si tu vends plus cher, t'auras un impot de plus value à régler, le notaire pourra te faire l'approche à ce stade.
 
Aucune idée pour l'aspect revente facile ou pas, j'ai pas ce type de clientèle en portefeuille.

Merci
Je pense que le prêt familial, si ça rentre dans le financement, aurait ma préférence. D'autant que mes parents vendent également leur voilier et seraient prêts à mettre ces fonds dans le prêt également, ce qui nous permettrait d'économiser vraiment beaucoup dans le cout du crédit.

Après, la part des parents, si mon père décède avant ma mère, dois je acheter sa part entière? Ou ce qu'il reste de sa part, divisée par l'héritage et qui n'appartient pas à ma mère ou à moi?
La donation au dernier des vivants n'affecte pas du tout le sujet, ie je devrai racheter la part au décès absolument, et non à celui de ma mère?

Pour revenir à la question de départ, quand sur ce forum on me parle de "donation à valeur figée", on est d'accord que c'est un plan méga casse gueule parce que jamais de la vie le jour où mon père décède l'autre côté de la table laissera passer ça sans contester la valeur de la donation?

Je crois que quelque chose est prévu pour contacter la municipalité en effet
Ma question portait plus sur les recours juridiques quand c'est un propriétaire qui est responsable des dégradations. Dans l'idéal il faudrait que le mec parte mais je ne sais pas si c'est possible légalement de forcer un propriétaire à partir de chez lui pour ce genre de choses.

Oui, je me disais bien la même chose
 
Pour la PV, ce n'est pas si simple malheureusement
 
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ [...] on_de_v_11  
 
Je me trouve dans cette situation  
 
110
 
Cette situation se présente lorsque les titres cédés ont été reçus simultanément par deux personnes distinctes, l’une en tant qu’usufruitier, l’autre en tant que nu-propriétaire à la suite d’une transmission à titre gratuit (cas courant) ou à la suite d’une acquisition à titre onéreux (situation plus exceptionnelle).
 
En d’autres termes, cette situation se caractérise par le fait que ni le nu-propriétaire, ni l’usufruitier, n’ont disposé de la pleine propriété des titres cédés avant leur démembrement.
 
120
 
Pour la détermination du prix ou de la valeur d’acquisition des titres cédés, il convient de retenir :
 
- soit le prix d'acquisition de la pleine propriété des titres lorsque la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre onéreux ;
- soit la valeur globale retenue pour la détermination des droits d'enregistrement lors de la mutation à titre gratuit qui a donné lieu au démembrement de la propriété, lorsque la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre gratuit.

 
Ce qui est "particulièrement" intéressant car la PV se ferait sur xxxK - 278K . C'est mon interprétation.
 

Merci
 
Oui, il faut que je prenne rendez-vous, je vais voir pour faire estimer histoire d'apporter des billes mais c'est pas évident vu que je n'ai aucun accès au logement. Meilleur Agent se base sur du descriptif, pas top. Je vais re relire le contrat mais c'est de l'Usufruit Locatif Social, ça semble plus simple.  
 
Après en y repensant et en attendant le rdv je vais directement téléphoner à l'organisme (Perl) qui s'occupe de ça, ils doivent forcément avoir des gens dans mon cas ! Suis con  

PERL qui me poursuit même sur HFR  
 
La valeur de ta NP, c'est la valeur vénale de la pleine propriété, diminuée de la valeur de l'usufruit temporaire restant, ici 23 % fiscalement.
 
Concernant la plus-value, évite de regarder les règles concernant les cessions de titres de sociétés alors que tu vends un immeuble En gros, comme tu as acheté de la NP et que tu revends de la NP, la plus-value est calculée uniquement sur ces valeurs (lire ici)
 
Et oui il y a sans doute encore des investisseurs intéressés par ce genre de produits, surtout pour des questions fiscales. Après c'est passé de mode chez mes clients, mais ça ne veut pas dire grand chose.
 
Concernant l'organisme HLM, il n'est qu'usufruitier donc en principe il n'a pas de droits sur la NP et sa cession (à vérifier auprès de PERL si tu arrive à les joindre...). Ce n'est pas comme si tu avais acheté d'un organisme HLM

Bizarre ...
Tu as le droit de refuser de signer ET/OU refuser de reconnaitre l'infraction
Tu as du te faire gauler dans la tranche 30 à 39km/h d'excès de vitesse. DOnc 135 (minoré à 90 si paiement rapide) et 3 points en moins.
Ce qui m'étonne c'est qu'il te t'a pas proposer de signer qqch.
 
Il t'a demandé confirmation de ton adresse ?  
Avec les jumelles il n'y a pas de photos, cela engendre une interception.

Bonjour,

Petite question concernant l'interruption de contrat entre deux CDI.

Si on arrête un CDI une semaine avant le nouveau CDI je comprends qu'on perd des droits avec une période de non affiliation.

Si les deux CDI sont consécutifs mais que le CDI actuel se solde par une période de sans solde, que se passe-t-il ?

*Je parle pour l'affiliation continue pendant 3 ans.

 
J'étais effaré quand elle m'a dit , on vous a flashé à 130 au lieu de 90 , elle s'est assurément trompée de véhicule.
 
Je lui ai dis : bien dommage qu'il n'y pas de photos sur vos jumelles...
elle m'a bien demandé mon adresse.
 
Peut-être qu'avec une dashcam , j'aurai pu lui prouver qu'elle se plantait...

 
Ah, oups, pour être sur de ne pas (re) passer pour un con on va dire que je vends 400, la valeur vénale de ma NP vaut 400 - (400*23/100) = 308, la PV est de 308 - 168.5 (prix NP à l'achat en 2015) =  139.5  ... c'est énorme    
 
Après, en déduisant les 7.5%, le forfait travaux 15% (pas trop légal ? mais le bofip dit qu'on peut déduire au forfait si on n'a pas de justifs, donc bon), on prend 9 années de détention, on mouline, on mouline ......... et on obtient 32 533€ d'impôts à payer    
 
Mon projet vient de prendre un pavé dans la tronche
 

Si je passe par eux pour vendre, t'inquiète ils vont me contacter
 
Merci encore pour toutes ces précisions, ça aide à mettre les choses dans des cases  

 
1 - Si il y avait un montage SCI, je ferai :  
- souscription de parts par Monsieur seule pour moitié
- souscription de parts par Madame seule pour l'autre moitié
Au décès du premier, refus d'agrément de ses héritiers (maman et la smala) et indemnisation de la succession du montant des parts
Pareil au deuxième déces.
In fine la propriété reste à toi.
Deux aléas : le moment des paiements différés et la valeur (ce qui fait l'aléa trois : puis je payer ? )
A défaut une compensation en moins prenant successoral, si y'a de quoi.
 
2 - la "valeur figée" ca serait une donation partage égalitaire. A défaut une valeur rapportable à la succession figée pour le montant réellement donné mais l'excédent de prise de valeur du bien sera vu comme une donation hors part, ce qui peut amener tout un tas de bordel par très agréable à gérer et pas gentil pour tes cohéritiers.
Donc j'y ferais pas.
Mais c'est ni ma famille ni mon dossier  

je les connais pas ces gusses là

Pour la dashcam faut un module avec la vitesse ET que le juge trouve cela recevable.
En l'état malheuresement y a rien pour etayer une future contestation

ANAL
Tu ne peux pas expulser un propriétaire de son logement parce qu'il fait chier/est sale, non.
Eventuellement il est possible de demander une intervention des services sociaux qui pourraient déterminer que le gars a besoin d'être placé (s'il est malade, sénile...) et les tuteurs légaux (famille ou structure) pourraient décider de la reprise du bien.
La police peut intervenir en cas de délits mais à part lui mettre des prunes, bon...  
Ou alors s'il a beaucoup de dettes, son bien peut être saisi mais là aussi pas certain que ça aboutisse (il faut vraiment que les dettes soient importantes, et même là, il peut protéger son appartement de la saisie)
C'est le caca les propriétaires infâmes.

Il y a de quoi car ils ont également une maison (valeur discrètement plus élevée que l’appartement dont on parle) et quelques économies. Mais à priori cette maison ma mère continuera à vivre dedans donc peut être mauvaise idée même s’il me semblait que par la donation au dernier vivant elle pourrait en être indelogeable?

En tout cas merci

C'est un peu la conclusion à laquelle on est arrivée avec ma copine oui
Je trouve un million de sources sur comment tej un locataire qui part en Diogène (et ça a déjà pas l'air facile), mais vu que le mec est proprio et pas dans le besoin financièrement, ça a l'air ultra compliqué
Là a priori ça va partir à l'ADIL, les services sociaux vont être contactés...

Pas juriste non plus.
Le service dont parlais etoile64, c'est très probablement le SCHS (service communal -ou intercommunal- d'hygiène et santé). C'est généralement rattaché au service logement, car c'est eux qui s'occupent des problèmes d'"insalubrité" des logements. Et ils devraient pouvoir faire le lien avec les services sociaux de la commune ou du département si besoin.
Mais oui, quand c'est un proprio c'est très compliqué  

Attention avec le forfait travaux, vérifie que l'organisme HLM n'a pas tous les travaux à sa charge pendant la durée de son usufruit.
Si c'est bien le cas, je ne jouerais pas à prendre le forfait travaux en cas de vente pendant la durée de l'usufruit.

Si  
 
 

Merci pour vos réponses
 
Si les parents sont complices pour le non-remboursement du prêt, sur quels éléments le fisc peut-il se baser pour le démontrer et requalifier cela en don familial ? Genre si l'enfant fait un virement officiel chaque mois à ses parents qui le lui rendent en espèces sous la table ? ou dénonciation d'un autre enfant ?
J'essaie d'imaginer les entourloupes possibles

Bha les espèces, sauf à en avoir qui tombent du ciel, elles viennent bien de quelque part  
 
Le fisc peut analyser tes relevés de compte, et voir si tu as des dépenses qui n'apparaissent plus par exemple (genre si au lieu de payer tes courses par CB tu les paies en liquide ).

Faudrait être un peu c*n pour que ça soit aussi visible sur les relevés de compte ou avec son niveau de vie genre la porsche qui sort de nulle part
 

 
C’est pas le notaire qui élabore la loi de finances

Un certain b. Hortefeux n'avait fait aucun retrait en 3 ans si je me souviens bien

Il ne faut pas trop jouer avec le fisc, ils savent tout, et quand ils ne savent pas, ils savent quand-même

En France tu peux gratter des miettes, ou être un truand total, entre les deux ça ne fonctionnera jamais.

On frappe toujours le messager  

 
La "donation au dernier vivant" c'est pas un transfert total de propriété. C'est un droit de jouissance sur l'ensemble du patrimoine, simple ou amélioré par une quote part de propriété.
Donc oui on ne peut pas "virer" le conjoint de son logement (pas d'action en vente forcée d'une maison telle que pouvant exister dans une indivision) mais on garde un droit à exiger sa part successorale dans un partage (en déduisant les droits du conjoint).  
Ce qui peut donc aboutir à une vente d'un bien si on peut pas payer.
Et assure une ambiance chaleureuse dans les foyers, tu peux l'imaginer
 

 
Ben le fisc fait passer son IA sur les comptes bancaires du défunt, trace que mémé elle retirait comme par hasard le montant du prêt tous les mois en liquide, ou des sommes variées y aboutissant, et donc va dire que popopo y'a un problème.
Ca peut aussi être la conclusion tirée suite à dénonciation d'un enfant qui a pu constater qu'on a avantagé un frangin.
Bref, c'est pas bon de jouer.
 

Dans le même domaine mais légèrement différent, il arrive que dans une fratrie, il y a un frère ou une soeur qui reste près de son vieux parent, voire qui vit quasiment avec lui, fait ses courses, etc, en profitant un peu trop des sous du parent âgé pour faire les siennes. Ce qui est assez délicat comme c'est le "seul" resté sur place pour s'occuper du parent au lieu de faire supporter les frais de la maison de retraite à l'ensemble de la fratrie... mais qu'en plus, une fois le parent décédé, il décrète que tout est à lui, qu'il ne veut rien laisser au reste de la fratrie (les objets et meubles ayant appartenu au défunt). A part couper les ponts avec cette personne puisque de toute façon on n'a plus l'effort à faire de la supporter pour continuer à voir ses parents et faire une croix sur la partie sentimentale de l'héritage, y a t-il quelque chose à faire ou vaut mieux laisser tomber puisque de toute façon "le vol n'existe pas en famille" ?
 
Ce qui serait différent avec la femme de ménage ou un aidant ne faisant pas partie de la famille, j'imagine.

C'est pas évident.
Dans l'absolu les affaires du défunt sont la propriété de tous les héritiers. Elles doivent être partagées équitablement, voire valorisées et attribuées a parts égales.
Ca se fait chez les furieux quand personne s'entend, on fait un inventaire puis des lots d'égales valeur et un tirage au sort pour attribuer.
 
M'enfin vu que ca vaut souvent très peu de sous, les gens se débrouillent usuellement entre eux.
 
Là dans ton cas faut juste voir si une simple pression familiale suffit à faire changer d'avis celui qui exagère, ou si vous souhaitez laisser tomber ou "attaquer".

Dans mon cas, c'est trop tard (et puis on a quand même récupéré quelques trucs ), mais c'est le conseil que je donne à une connaissance qui s'occupe de ses parents tandis que sa fratrie est à l'autre bout de la France, si elle veut vraiment garder des trucs pour elle, qu'elle les escamote dès que possible... mais elle est trop honnête et a peur que l'autre lui fasse un procès alors même que ses parents sont OK pour qu'elle ait plus que l'autre (et à raison)
 
Vu la récurrence de ce genre d'histoires de familles, je me dis que ça doit arriver à plein de monde.

On a fait un inventaire de ce genre pour le décès de ma grand mère... Non pas que c'était la chienlit pour s'entendre mais il y avait des meubles de valeurs , des bijoux et quelques oeuvres d'art dont nous n'avions aucune idee de la valeur precise. Pour s'assurer que les lots soient égaux on a préféré faire un inventaire complet.