Reprise du message précédent :
J'ai proposé de centrer le débat sur une question juridique sur officier ministériel/public mais personne n'a l'air chaud !

https://www.google.fr/amp/s/blog.va [...] iscal/amp/

Donc si sur ma résidence principale je creer grace aux dépendances (il y en a deux) des logements que je loue, ma SCI n'est plus fictive (elle a un autre objet que l'optimisation fiscale, la gestion de biens locatifs: ma maison et les studios) et je profite bien de l'abattement d'impôt lié au déficit foncier que créeront les travaux d'aménagement de tout ces logements.
Suis je plus clair?
Et confirmez vous que la démarche est valide?

Je peux lancer un rescrit fiscal pour m'assurer de ne pas tomber dans l'abus de droit.

Ce qui me chagrine c'est que la SCI n'existe pas encore et que la signature de compromis est prevue dans 10j. Est il possible de transférer la propriété a la SCI sitôt enregistrée ?

Public = détient un pouvoir par délégation de la puissance publique
Ministériel = titulaire d'un ministère, d'une charge old-regime-style
 
Désolé Gusano, le notaire non salarié est bien les deux

Et sinon un arrêt de la Cass. sur le rpva a fait un peu de bruit car la Cour a considéré que la limite de taille de fichier qu'un avocat peut envoyer sur le rpva (4mo je crois) l'autorise à déclarer son appel via conclusions papier (alors que tout est numerique en principe ou presque) car la vétusté, pardon les limites, du réseau électronique de la Justice est une cause étrangère ne rendant pas son appel irrecevable.

Avec les références, c'est mieux : Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 16 novembre 2017, 16-24.864, Publié au bulletin  
https://www.legifrance.gouv.fr/affi [...] &fastPos=1

bonjour,
je suis propriétaire d'un appartement et mon locataire m'a informé qu'il donnait congé.
j'ai 2 questions :
1/ dans le courrier LRAR, il m'indique qu'il partira le 18 ou 19 décembre; et suite à des échanges de mails, nous avons convenu que l'état des lieux de sortie se fera le 20 décembre.
pour calculer le loyer, je prends bien la date de l'état des lieux de sortie comme date de fin ?
et comment je calcule le loyer : je diviser par 31 (car c'est le mois de décembre donc à 31 jours) ou par 30 (parce que ce n'est pas 31) ?
2/ concernant l'état des lieux, sur le forum, il y a beaucoup de messages de locataires qui racontent leurs "mésaventures".
à quoi, je dois faire attention, en tant que propriétaire lors de l'état des lieux? sachant que cela fait 11 ans que le locataire occupait l'appartement? il y a des points où je dois être vigilant ?
merci pour vos conseils et éclaircissements.

Mes profs nous enseignaient autre chose il y a 20 ans. Possible qu'ils aient eu tort, je n'ai jamais creusé.

 
1/ C'est la remise des clés réelle qui compte, donc vraisemblablement la date de l'EDL. Pour le loyer tu divises par 31 puisqu'il y a 31 jours
 
2/ Bien vérifier le fonctionnement de tout (eau chaude, eau froide, chaudière, hotte, volets roulants...). Faire attention a tout ce qui peut camoufler (un sticker sur un mur ou une porte, ça masque souvent un impact). Ne pas oublier qu'il est normal qu'il y ait des traces d'usage (quelques vis sur les murs, traces de meubles)

Le chauffage (robinets thermostatiques, contrat d'entretien de la chaudière ...).
Les différents robinets
Les éventuelles traces de fuite

Oui bien vu après du téléphone ce n'est pas évident encore moins depuis Dalloz sans les identifiants .

Idem, je fais que répéter  
 
Toute façon à part pour faire de la présentation au forum des métiers ça sert pas à grand chose

Je l'avais vu passer. La honte sur 15 générations pour les juges de la CA qui ont tranquillou déclaré l'appel irrecevable parce que le logiciels qu'ils imposent (à travers leur institution) n'est pas digne d'un programme de fin de 3ème réalisé à l'arrache sur BASIC.

Je nuancerais un peu, si c'est le proprio qui dit "je ne suis pas dispo avant le 20, j'ai bien noté que vous vouliez partir le 19 mais fuck off", c'est pas tout à fait la même limonade. Un moyen simple pour régler les choses, c'est, si le proprio est dans la ville, le locataire dépose les clefs chez le proprio contre un reçu le 19 au soir et basta.

C'est obligatoire le RPVA ?
 
Je croyais que c'était juste une option.

De moins en moins
http://www.avocatparis.org/le-rpva [...] udhommales
 

Tout à fait. D'ailleurs dans ce cas, il vaut mieux offrir un jour de loyer pour éviter de se retrouver en possession des clés avant l'état des lieux et laisser un doute quant à l'auteur d'éventuelles dégradations

Mais grave c'est honteux et irrespectueux tant du service public que des avocats tellement leurs logiciels datent de Windows 3.1...

Dans les procédures avec représentation obligatoire, oui.
En pratique c'est quasi généralisé, hors procédures orales donc.
Se pose actuellement la question de la transition numérique dans la Justice pour du 100 % dématérialisé, il y a déjà deux expérimentations d'ailleurs en cours.

pour info, le proprio (moi) n'habite pas dans la même ville que le locataire.
pour la date de l'EDL, j'avais proposé soit le 18 décembre, soit le 20 décembre; c'est le locataire qui a choisi le 20 décembre; mais comme l'EDL aura lieu à 13h, je vais lui faire donc cadeau de la demi-journée du 20 décembre.
merci pour vos éclaircissements

 
Tutenfou, suffit de prévoir dans le compromis la possibilité de substitution au profit d'une société.
 
Sur le fond, si la SCI doit être entre époux mariés sous un régime séparatiste, je déconseille habituellement avec l'énergie la plus furieuse.
 

 
Confrère, j'espère que tu plaisantes. Les juges imposent que dalle et rappelle-moi qui est responsable de cette mayrde qu'est le RPVA ?
 
 
Sinon, petite blagounette avec la CNBF...
 
Ne recevant pas mon numéro d'affiliation qui est légèrement indispensable pour avoir la carte pro et la clé RPVA, j'ai voulu me plaindre via le site web mais pour rapporter un pépin d'affiliation il faut entrer son numéro d'affiliation...
 
J'ai fini par avoir un gusse au tél qui ma donné l'adresse de courriel de la personne à contacter.
 
Après plusieurs Mail delivery failures, j'envoie une LR/AR.
 
Miracle ! On retrouve mon dossier qui avait été "égaré". Je reçois donc début novembre mes codes (alleluia !) et un récap de mes cotisations pour 2017 qui m'informe que je dois payer 253 € avant... le 31 octobre. Mais bien sûr.  
 
Je me logue sur ma page perso sur un site à l'ergonomie très windowstroispointun-esque et là je vois que je dois payer 253 € avant... ah ben la date est encore en blanc. "Les infos de la page perso priment les courriers" :  bon ben tout va bien j'ai tout mon temps.
 
Début décembre, je reçois une mise en demeure en LRAR me demandant 253 € + 13 € de pénalités.    
 
Je me logue sur ma page perso... et j'y découvre que je suis à jour de mes cotisations et que je dois payer que dalle.    
 
J'ai envoyé un message via ladite page perso pour demander en gros ce que c'était que ce bordel, ce que je devais payer et quand je vous prie ah et aussi pour les pénalités vous pouvez en faire des coquottes en papier et vous les carrer dans le fion.
 
Ce métier est formidable.

moi avec cet arrêt sur le rpva je me demande surtout comment l'avocat a pu faire un pdf de plus de 4mo pour ses conclusions (on parle de texte...)  
 
tiens pour me marrer je viens de vérifier : j'ai un pdf de 452 pages (une thèse) qui fait 3.4mo.
 
 
 
edit : sinon oui en général ça pue
 
trucs les plus cons que j'ai remarqué :  
 
- le fonctionnement différent en fonctions des chambres (genre au pole 2.2 de la CA ils vont te prendre tout ce que tu veux en pdf, multi fichiers et en pôle 3.4 ils vont te faire des "refus de message" parce que tu as mis 2 fichiers au lieu d'un seul  
 
- l'autre jour j'ai du produire un certif médical, je fais un "message divers" : refus
je répond direct à la greffière : comment vous transmettre un fichier qui est demandé sur le bulletin de mise en état à peine de radiation si vous me faites un refus de message ? réponse en 2 mots : par courrier ou télécopie   .
 
- a créteil faut envoyer ton message avant la veille midi,  a paris ça dépend du greffier qui va checker les messages
 
- certains greffe n'ont accès a rpva que pour envoi et pas pour réception... (si si...)  
 
- de manière générale pour savoir si un message a été reçu, il te faut Plein d' AR en msg séparés  
 
bref  

Puis je savoir pourquoi ?

je dirai tout connement que si tu veux séparer tes biens c'est pas pour te remettre ensemble dans une société

Ok mais comparé à un achat à deux, propriétaires à 50/50 du bien, qui est la seule autre option, ça n'apporte, sauf erreur de ma part, que des avantages

 
Oui. Petite démo...
 
La SCI est une société sans limitation de responsabilité. Si la SCI ne paie plus ses dettes, les créanciers ont la possibilité de se retourner vers les associés : si les deux époux sont associés, ils redeviennent de facto coresponsables des passifs sociaux.
 
C'est légèrement un tout petit peu ennuyeux car les régimes séparatistes ont très exactement pour objet d'éviter justement cela.
 
Les SCI entre époux sont donc un moyen très efficace de fusiller un régime séparatiste. Et les SNC n'en parlons pas (j'ai eu le cas ; à l'époque j'avais d'ailleurs conseillé au client d'agir en responsabilité contre leur conseil).
 
Je décris ça de la façon suivante en cours avec un diagramme à l'appui : avec un régime séparatiste, les époux cherchent à bâtir un mur de séparation entre leurs patrimoines ; mettez-les en SCI et vous faite un trou dans le mur...
 

 
Mais.
 
Je.
 
Alors, hein, comme autres options, tu as :
 
- le changement préalable du régime mat ;
 
- l'achat par un seul époux...
 
Mais je maintiens : fondamentalement la SCI entre époux sous régime séparatistes est une connerie.

Généralement on découpe les conclusions en ccl1/2/3.pdf pour éviter les grosses tailles. Et pour avoir de gros fichiers, il suffit que le contentieuxsoit conséquent ou qu'il y ait des photos ou que les conclusions soient en couleur.

Ceci dit, le logiciel de conversion en pdf joue un rôle important : je me rappelle de fichiers faisant plus de 500ko via Microsoft Office, et 90ko via d'autres logiciels...

Ta vision des choses passe à côté de certaines nuances. Par exemple la coresponsabilité du passif social dans la SCI étant évidemment limitée aux créanciers de la SCI, ce n'est pas forcément un problème en fonction du profil du client.
Par ailleurs le choix du régime SDB peut être motivé par des considérations tout à fait différentes (ex : enfants issus d'union précédentes).
Un régime SDB n'est pas nécessairement destiné à assurer une étanchéité parfaite des PM, que ce soit côté actif ou côté passif.

Si tu as le vrai adobe PDF il fait des miracles sur la taille des fichiers.
Si c'est du PDF creator..

Le rendre obligatoire (et donc refuser que les conclusions papiers soient considérées comme valides), c'est ni le CNB, ni l'ordre, ni la déonto ni rien, c'est un arrêté de la ministre de la justice décret du premier ministre sur rapport de la ministre de la justice, my bad, donc oui, à la base c'est a justice qui impose l'usage de ce truc. Qu'il ait été codé avec les pieds, c'est un autre problème, qui serait bien moins présent si la forme (matérielle) du recours était laissée libre.

 
Deux trois schémas/photos mal compressées (certains avocats trouvent bien de faciliter le boulot du juge en ne renvoyant pas à une pièce mais en insérant directement le schéma qu'ils veulent dans leur texte) et tu les atteins assez vite.  

 
C'est pour ça que j'ai dit "habituellement"
 

 
Certes. Mais j'ai des exploitants agris avec des millions d'euros de terres dans les SCI.    
 
Quand une banque a qui son prêt de 200 000 n'est plus remboursé va voir le conjoint qui se croit protégé, tu m'excuseras mais bon.
 
Trop souvent, commencer à faire des SCI c'est mettre un coin dans la porte.
 

 
Dans mon expérience en fait la motivation principale est "les parents des époux l'ont exigé".    
 

 
Seriously, c'est tout de même l'objet principal. Je maintiens donc que commencer à faire des sociétés sans limitation de responsabilité dans un tel contexte, c'est a priori une connerie. Cela ne m'empêche pas de le faire, mon capitaine ! Mais j'y regarde d'abord à deux fois.
 

Donc, pas les juges.    
 
Par ailleurs, que les avocats portent un truc mais rechignent ensuite à ce qui soit généralisé au motif qu'ils ont fait un truc infâme, ça porte un nom que m'abstiendrai d'utiliser car contraire au principes de la profession. Mais faut balayer un peu devant not'porte tout de même.  
 
Je suis en train de faire ma première déclaration d'appel, là. Je verrais volontiers la tête de celui qui a pondu la limite des 4080 caractères sur une enclume dont le tiendrais le marteau.  
 

 
Du Java, sûrement.

 
Gras: je te laisse reprendre mon message, chaque mot est important .
 
Pour le reste, oui c'est de la merde, tout le monde le sait. Alors pourquoi le rendre obligatoire et ensuite dire sans saigner du nez "ha, vos conclusions sont trop lourdes, elle passent pas, déclaration d'appel caduque", c'est au minimum se foutre du monde. Les juges d'appel ont été en dessous de tout sur ce coup là.

 
Désolé : je maintiens mon désaccord total avec toi sur ce coup-là sur "qui a merdé". Faut assumer...

M'en fous, j'ai la cour de cass' avec moi

 
Dieu saura distinguer le pénitent de l'hérétique.    

avant tout, merci pour ta réponse claire  
 
Changer de régime: il n'en est pas question. Aucun de nous deux ne le souhaite, et nous avons des raisons de vouloir que cela reste ainsi.
 
Achat par un seul époux: tu as raison, j'y ai pensé. Je pourrai presque le faire, en m'endettant au taquet, et en soldant 100% de mon patrimoine pour constituer un gros apport.
Mais je ne le souhaite pas, et madame non plus d'ailleurs.
Elle ne tient pas obligatoirement à être propriétaire à 50% mais moi je préférerai: on apporte pareil, on rembourse pareil tous les mois, on reste tout du long proprio 50/50.
En cas de séparation, revente et division par deux du résultat, c'est simple et clair, pas de prise de tête. Voir versement de la soulte si l'un des deux conserve le bien. Mais le calcul reste dans tous les cas simple, même si cela nous limitera un peu en travaux, puisque l'un des époux aura des capacités supérieures d'investissement (pas besoin "d'attendre" )
 
On peut être en séparation de bien et vouloir malgré tout avoir des biens en commun (dont le périmètre est bien défini, et maitrisable).
C'est l'idée de cet achat: en commun. C'est notre foyer familial
 
Ensuite vient la question d’être en indivision avec 50% chacun en notre nom, avec comme tu le soulignes une solidarité entre emprunteurs de facto (crédit)
Ou l'achat via une SCI, avec également une solidarité entre emprunteurs.
 
Ce que je souhaite éclaircir:
Dans notre contexte, l'achat exclusif par monsieur n'est pas envisageable (veux pas, et tout de même un peu short pour l'acheter seul)
J'ai bien compris que l'achat via une SCI va "créer un trou dans le mur de séparation des patrimoines".
Même si j'aurai dit que ça va pas faire un trou, mais simplement créer une entité commune non concernée par le mur, qui restera présent et solide "pour tout le reste" du patrimoine. (hors solidarité vis a vis du crédit, car si l'un ne paye plus, il est entendu qu'il y aura séparation, vente, puis répartition 50/50)
 
Mais l'achat en indivision va créer exactement le même trou dans le mur, n'est ce pas?
 
Peut être que je passe à coté d'un truc
 
 

 
Oui.
 

 
Attention avec l'emploi du mot "solidarité", on est en matière civile...
 

 
Ok mais il faudra absolument respecter cette ligne de conduite et mon expérience de ce point de vue est assez sinistre ; "si une fois tu te laisse séduire par le pouvoir du côté obscur, à jamais il gouvernera ton destin".
 
 

je prends note
et veillerai à ne pas sombrer du côté obscur
 
merci pour tes réponses
 
Je vois notre notaire vendredi pour les questions fiscales et pratiques
je ferai un feedback

Elle peut bénéficier de ta protection sociale même sans PACS.

Dites les juristes, je suis bailleurs d'une baraque avec VMC double flux.
 
Cette VMC nécéssite un entretien (changement du filtre 1 fois l'an et nettoyage une autre fois), jusqu’à présent je le faisais moi même en fixant un RDV au moins 2 semaines avant par téléphone, je prenais a ma charge le coût du filtre (35€) et le faisait gratuitement. Tout ce passe bien, mais si demain ce n'était pas le cas ?  
 
Je souhaiterais sortir de ce fonctionnement "a la bonne franquette", et refacturer le filtre au locataire tout en le changeant moi même (avec MO gratuite). Comment je peux intégrer ça au bail pour les prochains ? Genre je rajoute une provision pour charge de 3€ par mois ? Y'a pas une loi quelcquonque qui m'interdirais de mettre les pieds dans leur maison ? Et si un locataire alacon décidait un jour de ne pas me laisser rentrer en sachant quand même que sans changement/nettoyage du filtre, l'air qu'ils vont respirer sera pourri et dans le pire des cas cela peut déboucher sur un incendie  
 
 
Je tiens a le faire moi même, ce qui me permet de maintenir un contact avec les locataires, leur donner 1 ou 2 bouteilles de pinard pour noël et accessoirement c'est un moment d'une 20aine de minutes ou les locataires me remontent souvent de petit problèmes que je peux corriger avant que ça n'empire (genre volet roulant qui grince un peu, robinet un peu dur à fermer ou ouvrir,etc.). Ca me permet aussi bien sûr de vérifier l'état de la tenue de la maison et de leur rappeler de couper la flotte dehors entre novembre et mars (en leur remontrant comment faire pour la 6ième fois   )