Reprise du message précédent :
La file de la personne IH qui achète des appartements à haut rendement sur Paris et 92 :
 
https://www.devenir-rentier.fr/t10276

Excellent

 
 
 
 
J'ai relancé la file car le mec a acheté plein d'autres logements depuis.

Ça parrait évident en effet ...  

Va falloir que je vide mon CTO pour tout racheter sur linxea spirit alors ...

Belle evolution ceci dit. Il investissait a la hussarde avec aucune notion financiere et on voit la maturite arriver progressivement. Il se rend aussi compte que les biens pourris apportent bien plus de soucis qu'on le croit. Dommage de ne plus avoir de nouvelles depuis 2017. Ca aurait ete bien de voir la suite. Son emploi du temps en dent de scie est pas mal pour faire de la gestion locative. Je ne pourrai pas me permettre ce genre de choses dans mon travail actuel (meme s'il reste tres flexible).

UK's biggest commercial property fund suspended

  L'immo magique !

J'ai grogné un peu auprès de Linxea pour cette enculade.
La réponse :

En mode "C'est pas nous, c'est eux" gnagnagna

 
Sans surprise, ce fond a fait +5.5% en 5 ans, ca fait quelques annees que c'est pas top. Donc les investisseurs partent sur d'autres actifs, dommage avec 91 proprietes ca a beau etre le plus gros fond immo, ca ne reste pas tres liquide.
 
Les asset managers UK que je suis sont a ~30% cash sur leurs fonds en immo commercial.

La suite il l'a dit à la Kimouss IH. Il a continuer à investir sur des biens dont personne ne veut. En faisant des offres à prix cassé. 2 ou 3 biens par an.
Je l'ai relancé sur la file, pour qu'il y raconte la suite.

Ah ouai chaud.
 
Un exemple d'emplacement ? Et comme appart c'est quoi, genre un rdc à Stains ?

Il fait des vidéos Youtube ?
Plus sérieusement, il a indiqué comment il achète 2-3 apparts / an ? A crédit et les banques suivent sans soucis, free money, etc. ou il met de l'apport à chaque fois (et d'où viennent ces sommes) ?

ok, il a un point valide quand meme : les locataires sont beaucoup moins regardant sur un bien a defaut que celui qui achete une RP. Ca se comprend si tu penses uniquement vivre 1 ou 2 ans quelque part. Faudrait voir la contre partie en vacance locative mais ca doit valoir le cout de faire des offres a bon prix sur les biens a defaut et investir pour le rendement.
 
Comme il le dit, la PV sera probablement faible en sortie, il faut faire son ble ailleurs.

 
Il dit qu'il peut TRES bien gagner sa vie mais d'un autre cote il indique que les revenus du foyers sont a ~100k. Meme si c'est tres correct c'est pas dingue en RP et en plus en freelance je comprends pas trop non plus comment il a ses prets sachant qu'il met a chaque fois 20k max d'apport (+ frais de notaire je suppose).

C'est Paris et 92. Beaucoup de colocations, meublées.  
Un ou deux viagers. Dont l'un ou la personne est partie en Ehpad, il a pu relouer en ajoutant 30% à la rente.  
 
Statut LMNP.  

Avec des rendements de 7%, il est en cash flow positif, ou légèrement négatif. Donc ça n'a pas l'air de poser problème.

J'ai penser au topic    
 
Vu à l'instant sur le journal de TF1 : Des américains achètent des produits en discount directement en magasin pour les revendre avec profit sur Amazon
 
Un couple gagne 700€/pers par jour avec cette méthode : ils ont arrêtés de bosser.
 

C'est du travail au noir.

Question surement stupide sur l'AST et ce bon vieux M. Lefebvre (et son écharpe bleue).
 
Page de Bourso sur l'AST à 0.75%:
 

 
Je n'arrive pas à comprendre la durée dans leur exemple. Mais ils parlent de trois ans juste au dessus, alors partons sur trois. Pour 10k.
 
Cout total du crédit de 224.40€.
 
Si on compare au crédit conso également chez Bourso à 0.95%, coût total sur trois ans sur leur simulateur pour 10k: 146.6€.
 
Je suis complètement demeuré (fort possible) ou j'ai loupé un truc ?  
 
L'intérêt (et le surcoût donc ?) de l'AST résiderait juste dans le fait de ne pas avoir à rembourser mensuellement (hors intérêts), soit. Mais le taux affiché semblant plus alléchant est un peu trompeur, non ?

Ca dépend des montants. Il faut poser les calculs, mais pour des très gros montants (+X00k), les FdG AV font monstrueusement mal, et l'abattement des 4,6k est largement dépassé. Donc le CTO est tout de même à considérer.

 
Je ne vois pas pourquoi le montant changerait quelque chose.    Ce sont des %. Si c'est plus avantageux avec 100 € en AV, on gagnera aussi avec 1 M€.
L'abattement par contre OK, ça peut remettre tout en cause.
 
Après je n'ai pas vérifié les calculs.

Le conso est amortissable, l'avance sur titre est in fine.

Pour le prêt amortissable tu rembourses du capital tous les mois, ton restant dû sur lequel tu payes des intérêts tend progressivement vers 0 jusqu'à la maturité. Alors qu'en in fine ton restant dû est de 10 000€ du début à la fin, normal de payer plus d'intérêts (tu juis de l'entièreté de l'argent jusqu'à maturité)

Donc avec le in fine tu payeras plus d'intérêt au final, mais tu auras plus d'argent à faire travailler qui te rapportera normalement plus que le surcoût

Je sais pas si c'est clair

 
Tu compares un crédit Lombard (AST) avec un crédit amortissable. L'avantage de l'AST te permet ne sortir aucune trésorerie pendant 36 mois (autre que les intérêts trimestriels, qui restent constants car le capital restant dû reste le même pendant toute la durée du crédit), alors que dans le cas du crédit classique, la part d'intérêts diminue au fil du temps (et son avantage par contre est que la durée peut aller de 48 mois à 60 mois avec une extension, en conservant le taux initial).
 
EDIT :  

Oui oui, j’avais bien saisi ce qu’était le in fine et le classique amortissable.
 
Juste que quand tu n’y comprends pas grand chose, le 0.75 écrit est plus vendeur que le 0.95. Alors que selon où tu en es de ta capacité d’emprunt, le meilleur n’est pas le meilleur
 
(je voulais être sûr d’avoir juste, même s’il me semble logique que cette avance ait un coût)

 
Je m'étais naïvement dit que les 0,5% de gestion par an étaient quoiqu'il arrive un trop fort vent de face

EDIT : par contre les ETF c'est en plus 0,1% à chaque transaction

Ok pour l'abbatement. Dans mon cas j'ai que 6K sur le CTO et 4 lignes de SIIC, donc je pense que j'ai intérêt à basculer sur AV.

Le loyer est versé sur ton compte courant quand t'as des SIIC en AV ? T'es sûr ? Amha c'est plutôt sur le fonds€ non boosté...

Tu les retires.

 
Alors si justement le meilleur est le meilleur.
 
Dans le cas d'une AST:
Si tu places les 10000€ et que tu ajoutes des mensualités similaires celle du crédit conso sur ce même placement tu auras plus d’intérêts que dans le cas d'un crédit conso.
Même si tu payes plus d’intérêts (Bon ça doit ce jouer à pas grand chose)
 
Il faudrait qu'on pose les calculs si on voulais être puriste
 
 
 
 
 

Chez IH un mec a posé les calculs :
https://www.devenir-rentier.fr/p346635#p346635

Avec des hypothèses discutables mais ça donne une idée.

La grande différence c'est que les FdG sur AV tu les payes dans tous les cas, même si le rendement de l'action baisse ou si tu vends en MV. Donc le montant change tout, car la valeur absolue des FdG peut être importante.
 
Si tu as 1M à 0,7% de frais de gestion. Ca fait 7k qui sorte chaque année. Si la perf est négative ou stable, le CTO fait mieux de 7k. En cas de perf positive, il faut calculer en détail. Mais ici aussi, plus le montant de POGNON investi est important, plus tu as de chance que les PV dépassent largement l'abattement des 4.6k, est donc que l'avantage fiscale de l'AV soit finalement assez mince.

= Faire un rachat = imposition

Non ?

 
C'est un boulot de bonne qualite, meme bien peu de gens vont optimiser chaque annee en purgeant parfaitement l'abattement de 4600 EUR.
Toutefois l'ecart est tellement enorme (20%!) en bout de course que l'avantage reste du cote de l'AV...
 
 
...si on reve un instant que la fiscalite va rester stable sur AV et CTO pendant 30 ans Clairement ce ne sera pas le cas.
Le CTO est le plus fragile fiscalement parlant et sa fiscalite a change pas moins de 12 fois ces 20 dernieres annees, cf. un post recent d'un juriste bloggeur.
La fiscalite de l'AV n'a change que 3 fois sur la meme periode et en respectant toujours ses grands principes, avec des variations faibles.
 
Bref, je garde toujours AV ET CTO et j'utilise toujours davantage l'AV que le CTO a ce stade. Si la fiscalite devait se stabiliser durablement sur CTO je me laisserai un peu plus tenter mais j'ai toujours confiance aupres des assureurs pour bien defendre leurs avantages

t es pas sûr chef  fink?

Bonsoir à tous,
 
J'ai de l'argent qui dort sur mon livret A (somme max du livret), et je commence à me renseigner pour optimiser ces fonds.
 
J'ai rencontré une personne au sein du cabinet Lonlay et associés (la-finance), qui m'a plutôt inspiré confiance.
Il précisé qu'a l'inverse des banques, son cabinet pouvait piocher parmi toutes les solutions du marché, et offrir ainsi des produits plus compétitifs (logique ou argument fallacieux?)
 
Il me propose une assurance vie composée ainsi :  
- 35% de fonds euros, garantie à 100% à 3,20% avec effet cliqué
- 30% d'une SCI (Primonial Capimmo) qui performe à 4%  
- 35% d'un portefeuille d'actions (modifiable si nécessaire à raison de 15€ à chaque fois qu'on fait un ou plusieurs arbitrage), qui performent entre 5 et 8%.
La volatilité hebdo du portefeuille sur le 3 dernières années est de 2,31%.
 
Quand je calcule les bénéfices nets en cas de sortie au bout de 8 ans, ôtés des frais d'entrée et de l'abattage fiscal de 4600€ je tombe sur un gain de 40% de la somme engagée.
 
Les frais d'entrées sont de 2,5% de la somme, 1,5% si l'on parraine 3 amis pour un rdv. Les frais de gestion de 0,8% annuel.
 
Ça vous semble déconnant? Y-a-t-il un loup?  
 
Merci par avance pour vos éclairages

Ce n'est pas une approche completement deconnante mais c'est du surpackage. Tu achetes tes petits beurres dans des sachets individuels en plastique, dans une boite en carton, elle meme dans un ecrin en satin, edition special Noel.
Bref tu surpayes pour le contenu mais c'est bien presente, la paperasse sera probablement aidee et tu n'auras pas grand chose a faire pour que cela tourne un peu tout seul.

Si tu fais toi meme, sans te prendre trop de temps non plus, tu n'aurais PAS de frais d'entree sur l'enveloppe (vs. 2.5%) et des frais de gestion entre 0.5 et 0.6% annuel. J'espere que par frais de gestion il entend frais de gestion de l'AV, pas SES frais de gestion qui se rajouteraient aux frais de gestion de l'AV en mode 'beurre et confiture'.

Bilan sur 8 ans, je pense qu'on parle d'une difference de l'ordre de 10-20% de profit en plus pour toi (40 -> 45-50%) si tu faisais toi meme. A toi de voir selon ton appetit et ta bande passante

J'oubliais, ce 'fonds en euro' a 3.2% avec effet cliquet n'est PAS du fonds en euro. C'est typiquement un produit structure garanti en capital qui cherche a avoir un budget de risque bas et viser une grande probabilite de faire 3.2% chaque annee SI telle ou telle condition est reunie. Du fonds en euros a 3.2% n'existe pas en 2019 jusqu'a preuve du contraire.

+1 avec LooKooM
Le fonds euro à 3.2% n'existe pas.
Tu paies le luxe de ta fainéantise par une surcouche bien épaisse de frais.
Son allocation est réplicable en 3 lignes dans une AV (avec un "vrai" fonds euro mais qui ne crachera pas 3.2%).

Ce sont des montages a vraiment calculer au cas par cas en fonction de sa situation fiscale.
Si on a pas déjà cramé les 4.6k€ d'abattement ailleurs (fonds euro, fonds, trackers, ... j'imagine qu'on a pas uniquement du titre vif en AV)
En fonction de l'age de son AV et du montant des versements : 24.70% de fiscalité (17.2 + 7.5) dans le meilleur des cas (ou 30% soit iso CTO si > 150k€).

Côté AV, en plus de 0.50% annuels de vent de face, ne pas oublier les 0.6% qui disparaissent à chaque achat / vente (Spirica).
Bref, sortez vos calculettes selon vos situations.

Je sais pas frer j'ai picolé un peu ce soir

Merci pour ta réponse rapide et complète LooKoom !
 
En effet l'idée de mon côté était le zéro tracas, trois rdv on signe et on se revoit dans 8 ans (plus quelques coups de fils si besoin d'arbitrage)
 
Les 0,8% sont effectivement les frais de gestion de l'AV, pas les siens.
Il n'y a pas non plus de frais de sortie.
 
Pour le fond euro son nom précis est "Sérénipierre : sécurité pierre euro", qui a en effet l'air issu de Primonial comme la part SCI du package.
 
Mon idée est d'ouvrir cette AV avec 20k€, puis d'enchaîner dans quelques mois au sein du même cabinet avec un investissement immo via SCPI.
 
Au vu de mon bon profil d'investisseur (capacité d'endettement de 25%) le conseiller m'a dit que pour ce type d'investissement je n'aurai même pas besoin d'apport à priori pour obtenir le prêt via leur cabinet.
 
Crédible?  
Il me reste de l'argent (20k€ également) sur un PEL au besoin.

Je pense que c'est Serenipierre le fonds euro en question, qui a servi encore plus de 4% l'année dernière.

Je comprends l'idee mais concretement ce qu'ils proposent c'est une AV avec 2 SCPI ou assimile + des actions.
 
Ouvrir une AV toi meme ou tu logerais 2 SCPI/SCI + un tracker action monde ne te prendrais franchement pas beaucoup de temps et tu economiserais 2.5% de frais d'entree (500 EUR sur 20k, ca paye quand meme quelques sorties...) + 0.2% par an de frais.  
 
Ce qui ne t'empeche pas de faire une operation de financement de SCPI si le coeur t'en dit... en ayant conscience de l'illiquidite des SCPI, de l'erosion de ta capacite d'emprunt dont tu pourrais avoir besoin pour ta RP future, des risques afferents aux SCPI et de la fiscalite.
 
Bref j'ai surtout l'impression que tu t'es fait bourre le mou en 45 minutes par un bon vendeur

Non.
3.20 en 2018 justement.