Ceux qui font du locatif à crédit ne doivent pas être imposés à 41% je pense.

J'aimerais en faire à crédit mais il faudrait que je créé une SCI à l'IS et je ne connais personne qui veut me suivre.

Dans ce cas, j'en fais quoi de mon cash?

J'ai soit l'immobilier, soit la bourse mais je préfère l'immobilier, c'est du concret, je le vois et je connais son rendement (sauf cas de loyers impayés) alors que la bourse peut être assez aléatoire comme l'année dernière il me semble.

On a un fil de référence sur les SCPI ou bien ça se passe ici ?

La réflexion "logement" avance doucement avec ma femme, finalement on se dit que le déménagement ce n'est pas pour demain vu que nous aurons énormément de mal à trouver 20/30m² de plus dans Paris IM à iso-qualité (dernier étage, plein sud, pas de vis-à-vis, pas de bruit, box/cave, ascenseur/gardien).

J'étais plutôt réservé jusqu'ici en me disant qu'en cas de déménagement dans le 4/5 ans, il valait mieux réserver la capacité d'emprunt à un futur prêt pour la résidence principale. Vu que cette éventualité s'éloigne (l'idée serait de rester dans notre 90m² jusqu'au départ des enfants dans 10 ans), je m'interroge sur l'utilisation de notre "capacité d'emprunt disponible".

Immo locatif en direct: Nope. J'ai actuellement un bien en usufruit ça me gonfle, je n'ai pas le temps.
SIIC: Pas possible d'emprunter.
Reste donc les SCPI.

Notre situation grosso modo. 2 enfants. Propriétaires de notre RP avec emprunt.
- Revenus fixes 8,5k€ +mon variable 3k€ tout ça avant impots
- Mensualité du prêt: 1,6k€ (350k à 1,65% restant dû sur 22 ans pour notre résidence principale). J'estime donc que nous avons clairement de la capacité d'emprunt disponible actuellement.

Pour 2020 j'ai deux objectifs:
1/ renégocier le prêt sur la résidence principale, soit en le repassant sur 25 ans et baisser la mensualité (à voir) soit en le passant à 20 ans et obtenir le meilleur taux possible (0,5% vu les conditions actuelles)
2/ Financement à 100% pour 200k€ en parts de SCPI (4 * 50k€). En me basant sur un rendement de 4,5% et un prêt entre 20 et 25 ans, j'arrive à un effort d'épargne mensuel autour de 300 euros après impôts, ça me parait tout à fait soutenable. En face de ça, augmentation de patrimoine grosso modo 10k€/an.

Mon analyse rapidement: Les taux euro sont durablement bas (pas de croissance de la population et/ou économique importante sur les 30 prochaines années). Concrètement je ne vois AUCUNE raison que les taux remontent à CT/MT voire LT. Je ne serais pas étonné qu'on n'ait pas vu le bout de la baisse. Dès lors, les actifs de rendement actions/immo vont continuer d'être très bien valorisés, je n'anticipe personnellement pas de grosse dévaluation et donc de risque de perte en capital majeure sur les SCPI sous réserve bien entendu qu'elles soient bien gérées. La SCPI permet d'utiliser le levier de l'emprunt (contrairement aux actions).

Par ailleurs, l'objectif est est d'épargner 20k€/an en actions via ma P/I et une partie de mon bonus, donc le mix actions/immo (scpi+emprunt RP) serait globalement 50/50

Mes questions:
1/ Des retours d'expérience avec les courtiers? A priori achat en pleine propriété mais je ne souhaite pas me limiter à des SCPI d'un seul réseau bancaire donc "libre choix".
2/ Je me méfie de Corum donc je n'investerai pas dans des SCPI gérées par cette Sdg, mais je suis preneur si vous avez d'autres suggestions
3/ J'ai écarté le mécanisme de SCI à l'IS. Ca me semble inutilement compliqué pour un gain relativement limité mais n'hésitez pas si je me trompe
4/ J'ai écarté l'achat en nue propriété vu que financement 100% emprunt mais n'hésitez pas si mauvaise idée.

Coucou absott.  
En pleine forme à ce que je lis  

Hello, je me permets un petit bump car je suis preneur d'autes avis. J'ai bien noté le cas de la SCI à l'IS j'étudie la piste mais je crains d'une part la lourdeur administrative et les emmerdes si demain le fisc m'interroge sur les raisons d'un tel montage (quel autre motif que fiscal?). Vu mon job je préfère éviter des trucs trop exotiques sur le plan fiscal…

Et des scpi en nue propriété ?
Avec remembrement pour la retraite en pariant sur une baisse de tmi ?

Dans ce cas, j'en fais quoi de mon cash?

Au lieu d'acheter 1 bien cash à 200k, ils en achètent 10 en injectant 20k d'apport et le reste à crédit ...
A toi ensuite les joies des chiottes bouchées, du cumulus à changer, des impots fonciers XXL, des relocations, des coups de peinture entre 2 locataires et des éventuels impayés avec procédures d'expulsion
L'unique intérêt de faire de l'immobilier locatif physique, ç'est de le faire via le levier du crédit.

Au lieu d'acheter 1 bien cash à 200k, ils en achètent 10 en injectant 20k d'apport et le reste à crédit ...
A toi ensuite les joies des chiottes bouchées, du cumulus à changer, des impots fonciers XXL, des relocations, des coups de peinture entre 2 locataires, des AGs à la con et des éventuels impayés avec procédures d'expulsion
L'unique intérêt de faire de l'immobilier locatif physique, ç'est de le faire via le levier du crédit.

 
Hello, je me permets un petit bump car je suis preneur d'autes avis. J'ai bien noté le cas de la SCI à l'IS j'étudie la piste mais je crains d'une part la lourdeur administrative et les emmerdes si demain le fisc m'interroge sur les raisons d'un tel montage (quel autre motif que fiscal?). Vu mon job je préfère éviter des trucs trop exotiques sur le plan fiscal…
 
Si je ne me tourne pas vers une SCI IS, j'explorerai probablement les SCPI étrangères pour éviter un taux d'impôt confiscatoire (effectivement quasi 60% quand on atteint les 41% de taux marginal ça commence à faire très mal).
 

 
 
Cette obsession... C'est maladif...

Bon, j'ai besoin de l'aide des frers.
 
Suis positionné autour de 25% actions/HY et 75% "liquide" (PEL plein, fonds €, livret A, 2e pilier en Suisse)
J'aimerai bien rester a ce niveau, voire passer à 80% de liquide si j'ai une opportunité d'écrémage.
 
Du coup j'arrete de loucher à nouveau sur PEA/CTO, la nouvelle épargne part dans le liquide.
 
Mais quoi en faire ? Livret A ou fonds € ?
Livret A 11k
Bourso Vie 10k
Suravenir Opportunité 6k
 
livret  -> rendement de merde mais super liquide
fonds € -> rendement surement pas fou à l'avenir, risque sur les fonds, AV pas matures du tout, du coup ce que j'y verse doit y rester longtemps, c'est pas pour sniper en cas de chute.
 
Je sais que mieux vaut sortir des fonds taxés mais rendement > 2% qu'un livret à 0.5%, mais grosse inconnue sur la fiscalite des AV depuis l'allemagne. (peur de me faire ratiboiser 2 fois et je vais pas aller au combat pour quelques €)

Faux parce que je ne vise que des immeubles (en province donc accessible) donc c'est moi qui fait la pluie et le beau temps.

Je trouverais dommage de se priver de fonds € sur des "peut être".
"Peut être chute du rendement"
"Peut être Sapin"
"Peut être taxé"....
 
Selon moi full AV et basta. Advienne ce qu'il arrivera, mais au mieux ce sera tout de même >>LA. Et au pire +/- au niveau LA....
 
Et t'as déjà 11k, donc ça devrait être ok pour la machine à laver qu'i faut absolument remplacer cash dans les 24h

Tu parlais de 150k si mes souvenirs sont bons. Tu les trouves où tes immeubles à 150k ? Ce n'est pas la province, c'est des villages <1k habitants à ce prix.
A moins d'acheter des ruines à retaper. Mais dans ce cas c'est du boulot en plus.

ce matin sur bfmb: investir dans l'immo US comme top rentabilité

Faux parce que je ne vise que des immeubles (en province donc accessible) donc c'est moi qui fait la pluie et le beau temps.

ce matin sur bfmb: investir dans l'immo US comme top rentabilité

Quel rapport avec mon message ?

Relis avec ton doigt et montre moi où j'ai parlé qu'un levier de crédit protégeait des emmerdes sus citées ?
Le seul intérêt de l'immo physique est de le faire à levier pour faire progresser son patrimoine.

Bah voyons ... comme si un article perdu au fond du net avait une quelconque incidence sur le cours d'une action comme URW ...

Tu parlais de 150k si mes souvenirs sont bons. Tu les trouves où tes immeubles à 150k ? Ce n'est pas la province, c'est des villages <1k habitants à ce prix.
A moins d'acheter des ruines à retaper. Mais dans ce cas c'est du boulot en plus.

De l'immeuble à 200k€, c'est quoi ? de la vieille baraque mal branlée coupée en 2 studios ? de l'immeuble au milieu du Cantal ?
Les immeubles ne sont pas exceptés d'emmerdes, à toi la totalité des frais sur les communs (dont façade et toiture).

Un mec de chez IH a fait le calcul avec des foncières et donne l'AV gagnante à tous les coups :
https://www.devenir-rentier.fr/p346635#p346635
 
A voir si le résultat change en changeant l'hypothèse de 7,5% de rendement vers une valeur qui correspond plus à du HY.
 
Si tu es en TMI 0% alors le CTO est probablement meilleur, sinon non.

Clairement les ETF retirées c'est un gros gros - au contrat. Un couteau dans le pied littéralement.  
Perso tout mon fonds € chez eux est euroflex.
Cependant, j'ai bien 20% d'UCs en produits structurés. (Qui une fois débouclés tombent à 100% sur le fonds € normal si ça peut t'arranger....). Reste que Linxea n'en propose en gros pas cette année.
à noter également loyers à 100% sur les SCPIs

Sur des foncières qui crachent entre 5% et 9% et qui ne sont pas capitalisantes, je suis convaincu que l'AV est meilleure, car 100% des dividendes composent et 0.5% de frais de gestion est faible devant le rendement. J'ai d'ailleurs mes SCPI et mes foncières en AV.
 
Sur du HY qui peut être capitalisant et qui donne plutôt 4-5%, je me dis que le CTO est peut-être meilleure.

Par curiosité, quand vous achetez des fonds (HY ou autre chose) sur CTO, vous devez composer avec les frais d'entrée/sortie, le minimum de versement (parfois plusieurs K) et l'achat de parts entières. Cela ne vous pose t'il pas de problème?
 
Quid de vos ajustements d'allocation également? Vendre des parts déclenche une fiscalité, comment gérez vous ça?

Entre 150k et 200k et effectivement, ca ne se situe pas dans des mégalopoles mais des petites villes de 5 000 habitants.

Absot77 serait-il un multi de Samourai ?

Absot77 serait-il un multi de Samourai ?

Merci pour le partage et également pour le rappel à propos des loyers des SCPI. Effectivement, pour ceux que ça intéresse, c'est mieux que d'autres contrats du même courtier si je me souviens bien.
 
Sinon, respect pour être full euroflex sur ce contrat   A titre personnel, j'ai encore du mal à comprendre à quel moment précis il serait possible de faire un rachat sans se taper les frais de gestions qui piquent   De plus, la garantie en capitale réduite me fait me demander si Apicil serait tenté de baisser le rendement de ce fonds pour privilégier Euro garanti en cas de problème. (Après tout, les rendements se décrètent et l'assureur peut favoriser un fonds au détriment d'un autre)

Ah, clairement on sera sans doute la variable d'ajustement... Et ça marchera dans les 2 sens on peut espérer. Et donc moi j'espère qu'il y aura plutôt un sens que l'autre.
Pour le rachat c'est pas 70% de la PB n-1?

Je ne vais pas mentir: je ne maitrise pas du tout la question des fdg prélevés en cas de rachat/arbitrage et des rendements partiels potentiellement versés. C'est d'ailleurs cette méconnaissance qui génère de l'inquiétude chez moi alors qu'il n'y a peut-être pas lieu d'être...    
Bref, je chercher surtout à me rassurer car pour moi, 40% d'UC (sans ETFs) par versement c'est trop donc Euroflex va être obligatoire pour que je continue à verser.

bah tu peux toujours conceptualiser ta part euroflex comme une UC relativement pépère avec 96% du capital garanti...
Pour ma part je ne verse plus sur ce contrat.
L'argent actuellement sur mes structurés deviendra du fonds €, que j'essaierai sans doute à ce moment de convertir en euroflex si la situation est similaire à auj (Si on sort de 3 années consécutives d'euroflex à -4% forcément je changerai de fusil d'épaule...)

Sur le contrat Linxea Zen, j' ai versé avec comme UC les SCPI de Sofidy par exemple efimmo (non dispo chez Spirica), Eurovalys (diversification sur l'Allemagne) et PFO. J'envisage aussi via generation. Evidemment, tout ça, c'est de l'immo, donc voir si ça convient à ton profil de risque...

Sur des foncières qui crachent entre 5% et 9% et qui ne sont pas capitalisantes, je suis convaincu que l'AV est meilleure, car 100% des dividendes composent et 0.5% de frais de gestion est faible devant le rendement. J'ai d'ailleurs mes SCPI et mes foncières en AV.
 
Sur du HY qui peut être capitalisant et qui donne plutôt 4-5%, je me dis que le CTO est peut-être meilleure.

Tu as raison. Et puis, dans le fond, Apicil à tout intérêt à garder une rémunération supérieure pour Euroflex pour attirer les versements sur un fonds moins contraignant qu'Euro garanti.
 
Si ce n'est pas indiscret, pourquoi arrêtes tu de verser sur ce contrat?

Oui je sais que c'est en partant des données historiques, même si ça n'a pas toujours été autant décorrélé que ces dernières décennies
Après je ne ferais pas d'affirmations en ce sens, mais les marchés actions baissent principalement en cas de crises économiques et la baisse des taux a souvent été effectuée pour relancer l’économie (suite à une crise). C'est un point qui est de plus en plus vrai vu les dernières crises. Cette même baisse des taux entraînant une hausse du marché des obligations, non?
 
Je ne maîtrise ni les tenants ni les aboutissants, mais la question principale à Lookoom serait : cette décorrélation va t'elle perdurer?

Sur le contrat Linxea Zen, j' ai versé avec comme UC les SCPI de Sofidy par exemple efimmo (non dispo chez Spirica), Eurovalys (diversification sur l'Allemagne) et PFO. J'envisage aussi via generation. Evidemment, tout ça, c'est de l'immo, donc voir si ça convient à ton profil de risque...

 
Depuis quand y a-t-il cette contrainte en UC sur Linxea Zen? J’ai raté l’info quand elle est passée et j’avais l’habitude d’investir 100% fonds € sur ce contrat.

Je ne vais pas mentir: je ne maitrise pas du tout la question des fdg prélevés en cas de rachat/arbitrage et des rendements partiels potentiellement versés. C'est d'ailleurs cette méconnaissance qui génère de l'inquiétude chez moi alors qu'il n'y a peut-être pas lieu d'être...    
Bref, je chercher surtout à me rassurer car pour moi, 40% d'UC (sans ETFs) par versement c'est trop donc Euroflex va être obligatoire pour que je continue à verser.

L'arrêt du référencement des ETFs. Et la gestion de la comm autour de ça.
Parallèlement, son montant dans mon patrimoine total me convient bien (20%), donc le tout a amené à cette décision.

En fait ça fait un moment, mais autant que je sache jamais appliquée dans les faits