Reprise du message précédent :
Je regarde pour une AV, j'aimerai 100% F€
 
Je vois donc Boursovie 3%
 
Mais vous ne parlez pas de Lucya Abeille avec fonds € 2.5% et + 1.5% de bonus sans UC, et les frais de gestion à 0.6%
 
Je loupe quelque chose ?
 
Sinon il y a autre chose ?

 
alors non, l'idée c'était de mettre la moitié de notre poche sécurisé soit 300k "d'apport" et prendre un crédits pour le reste (Frais de notaire + travaux + restant) et ça ferait un crédit avec la taxe foncière qui ferait 1400-1500€ soit notre niveau de loyer actuel.

Pour moi le choix d'une RP n'a aucun rapport avec l'épargne : Elle vous plaît ? Le rapport avantages/inconvénients est en sa faveur ? Vous avez les moyens de la financer sans vous étrangler financièrement ? Faites-le alors, sans hésitation  

Après pour son financement, là ça se discute oui. Perso, si ça passe, je prendrais le crédit le plus gros possible et le moins d'apport possible, négocié sans IRA sur remboursement partiel, et d'ici 2/3/4 ans je réévalue :
- si les taux immo sont toujours aussi pourri sans espoir de diminution à court terme : je rembourserais petit à petit partiellement le crédit avec l'épargne.
- si ça a chuté, je renégocierais le crédit.
En cramant tout de suite une grosse partie de ton épargne, tu ne pourras pas bénéficier d'une future baisse des taux pour ta RP.

Est-ce que ça vaut le coup de prendre un crédit à 4% quand t'as autant de cash qui travaille mollement à 2.5% sur fonds€ ?

 
Ces deux contrats sont valables. Pour du 100% F€, il y a également :
- MER Horizon+, excellent en ce moment ;
- Garance Epargne ;
- Ampli Assurance-Vie si tu y as accès (indépendant, libéral ou ayant-droit d'un assuré) : peut-être le top actuellement.

Placement-direct euro+ a rouvert, aussi.

 
J'ai ouvert une petite AV à la Carac, en 100% fonds euros ils servent un bon taux. A voir si ça continue.

Ca monte fort sur les obligations d'Etat.
 
Est-ce que l'oblig HY ou IG vont redevenir pertinents?
Je pense que la question méritera bientôt d'être posée si ça continue de monter à ce rythme.

 
C'est vrai que l'optimum financier est d'utiliser la poche sans risque, mais :

• ca augmente la part de risque dans le patrimoine financier. Le montant perdu en cas de krach sera le même mais le % de baisse sera plus elevé, ca peut jouer psychologiquement
• tu perds la liquidité : si demain le world perd 40%, tu ne peux pas renforcer si tu as vidé tes F€
• un crédit se renégocie  

 
 
Je le vois comme un effet levier face à un mix (X% F€ ; 1-X% actions) et si on est rigide sur sa pondération de placement alors c'est le rendement moyen de ce mix qu'il faut considérer et l'effet levier est très bien.  
 
Mais en effet si on est un peu hésitant et pas si rigide sur les % de placements diversifiés, marginalement emprunter à taux fort pour éviter de dépenser de l'argent qui est placé à taux plus faible, cela peut être un effet levier négatif et il vaut mieux ne pas surdimensionner son emprunt.  
 
Donc en grosse masse et sur le principe général de jouer sur l'emprunt c'est logique, mais en dimensionnement fin c'est bien de ne pas surdimensionner sa sécurité en fonds € car chaque € marginal de plus emprunté coûte plus qu'il rapporte.  

 
J’admets la transparence mais elle a un coût. Et je trouve ce coût élevé pour 100 k placés par exemple.
 
Parlez d'honteux mécanismes de rétrocommissions, c'est quand même être bien naïf de penser que tout est gratuit.  
 
Ce qu'on peut déplorer, c'est que la culture maths et financières soit désastreuse...Épargne et intérêts de placements sont de vilains mots en France.....
 
Ce topic, AD_ et d'autres influenceurs ont le mérite de former et communiquer autour de ces principes.

Ne pas oublier un autre détail moins joyeux : une RP à crédit (avec donc assurance emprunteur) c'est une "magnifique" assurance-décès  

Si on garde l'épargne et qu'on finance à fond avec le crédit, en cas de gros accident, les héritiers ont la maison "gratos" + toute l'épargne
Si on crame toute l'épargne pour la maison, ils n'ont "que" la maison

Le coût de l'assurance est donc à prendre en compte aussi pour comparer avec son taux d'épargne, mais cet avantage là est difficile à évaluer...

Le gros problème des rétrocommissions c'est le manquement d'alignement des intérêts entre le conseilleur et le conseiller. Tu es incité à proposer les produits de tes partenaires. Et probablement qu'avec le système d'honoraires, le client est moins lié au CGP une fois qu'il a sa répartition claire.  
Sur la transparence, c'est une obligation légale même en cas de rétrocommissions.  
Mais d'après ce que j'ai pu lire, ce sont souvent les gens qui préfèrent ce système de commissions à leur détriment. Ca passe mieux de ne pas avoir à sortir le chéquier a priori.  

Tu t'en fous de ça t'es mort.  
 
En ce qui concerne emprunter le max possible,  ok quand les taux étaient proches de 0%, à 4% bof...

On a bien compris que t'avais pas de gosses

 
Perso on se lance dans un gros projet immo RP, on a déjà une maison qui est payée à 95%, et on a fait le choix de financer le nouveau projet à 100%, et de ne pas rembourser anticipativement une partie du crédit une fois la RP actuelle vendue (qui représentera 40% du budget de la suivante). On va placer la somme LT, genre 75% action et 25% en placement liquide taux garanti, pour avoir un effet levier entre rendement de l'épargne et taux de l'emprunt.
 
C'est aussi une poche de sécurité s'il devait y avoir un soucis temporaire quant au remboursement du crédit, (Cela n'arrivera pas, mais ça rassure) ET effectivement s'il nous arrive quelque chose à tous les deux, les enfants auraient bien plus que si on remboursait partiellement le crédit.
 
Par contre il faut être bien placé pour négocier un très bon taux au vu de la forte remontée actuelle.
 

T'es pas obligé de laisser un max de pognon à tes gosses. À moins qu'ils soient handicapés mentals ou physiques,  c'est à eux de faire leur vie.
 
Vision US.  

Il vaut mieux l'accumuler sans rien en faire, comme toi ? Pas sûr…

 
Oui enfin quand ça dépasse la première génération et que c'est bien géré, puis transmis, ça peut devenir une "fortune" familiale qui se transmet, se développe chez certaines branches,...  
 
Ca a du sens bien au-delà de la seule génération suivante. Ou bien ça aide grandement la suivante à se lancer / s'intaller.
 
 

Au contraire, c'est d'autant plus important aujourd'hui où l'incertitude est forte sur le fait de pouvoir travailler ou non avec l'IA dans 10-15 ans.
 
Pensées émues aux étudiants interprètes et graphistes d'il y a 5 ans

Vision US?

Tu parles de Bill Gates ou de la population générale?

Perso je donnerai à mes enfants de mon vivants et si je meurs à un age avancé ça sera pour mes éventuels petits enfants.

Et si je meurs bientôt, tant mieux si ça paie la maison, Madame aura un peu moins de chagrin  

Je vais me faire l'avocat du diable, mais on parle de personnes qui partent de zéro ou qui ont que des produits de merde déjà bourrés de frais, pas des gens qui sont sur HFR et autonome.
Si tu regarde dans ton entourage, tu vas vite voir que ça correspond à la majorité des gens.

Payer 5k€ en one shot (voir un peu plus longtemps si tu veux un suivi) pour avoir à vie une structure saine versus des rétrocomissions/produits bourrés de frais qui vont te prendre ton argent TOUS les ans, c'est quand même pas du tout la même chose

Dans un des cas tu termines dans une banque en dur à 2% de frais d'entrée + un tracker merdique ou des produits maisons bourrés de frais et ça te coûte bien plus que 5k€ tous les ans de frais et sous performance.
Dans l'autre t'as un PEA full world + Lucya + Linxea + Un lombard optimisé

Oui ici on trouve ça cher parce que l'on est autonome, malin et que l'on a pas peur de faire par nous même, mais c'est le cas de très peu de gens.

On peut cracher sur le côté pub, mais ce qu'ils proposent c'est ce qui coûte le moins cher au client final de toute la place de CGP.

Puis si tu veux faire toi même t'as hfr ou avenue des investisseurs qui sont réellement gratuits.

Pour l’instant ça va :  

En général c'est dilapidé par la génération d'oisifs d'après.

 
GROS cliché.

merci pour vos retours toujours intéressants. C'est précieux d'avoir différents points de vu.

Pour moi la RP reste quand même en lien fort avec l'épargne dans notre cas nous sommes déjà bien logés avec un loyer vraiment OK et un proprio qui fait toutes les réparations très rapidement (il a conservé, après sa carrière de constructeur / lotisseur 35 maisons de ce type dans la région Toulousaine qu'il gère dans des sociétés avec ses enfants).

Pour moi ce n'est pas un investissement au sens ou je ne pense pas dégager plus de profit vs conserver mon mix fonds euros tracker monde. C'est un achat de confort : je le fais si j'ai plus de confort (ici plus les bus qui passent et plus de calme) MAIS c'est quand même très important, pour moi, de garder une rationnelle économique tout de même. On parle de maison de 130-150m² en première couronne d'une métropole qui fabrique des avions (je ne veux pas divulguer la ville   ) / c'est pas non plus un hôtel particulier avec piscine sur le toit à Paris ou un chalet avec un héliport dans les alpes ... - ce que je veux dire c'est que ça reste une RP simple / pratique / fonctionnelle et donc son rapport coût / usage entre en compte considérant notre situation économique.

Sur le débat emprunt vs max apport je note. Deux écoles : les taux à 4% du crédit vs un fonds euro à 2,5-3 il vaut mieux utiliser son cash MAIS emprunt = assurance décès + psychologiquement je conserve ma part sécurisé en cas de crash pour arbitrer. C'est plus cette dernière qui est importante pour moi. Même si ce n'est pas le plus optimum financièrement le fait d'avoir cette poche m'aide à continuer d'investir tout le mois en full ETF Monde. C'est peut être pas rationnel mais je suis à l'aise comme ça et donc peut être plus à l'aise à maximiser l'emprunt et à arbitrer mon DCA depuis ma poche sécurisée vers le tracker monde du montant qu'on fait actuellement.

je vais réfléchir à tout ça et vous remercie pour vos retours.

Les familles intelligentes placent ça chez Lookoom

Moi, je ne veux pas que ma moitié galère si je meurt trop tôt, donc je trouve ça super, l'assurance...  

T'as déjà la prévoyance de la Cogip.  
Et elle retrouvera quelqu'un d'autre.  

 
 
On parle d'une assurance décès dans la primeur de l'âge de quelqu'un qui remplace un emprunt et meurt au début de sa période de remboursement. Si le gamin a 10 ans ça peut être la différence entre un destin à la Princesse Sarah aisée ou à la Princesse Sarah ruinée

Oui après l'assurance tu la paies tous les mois hein
Statistiquement, tu vas payer plus qu'elle ne va rapporter à ta femme, c'est le principe d'une assurance.

Pareil, t'as la rente orphelin de la Cogip. Relisez vos contrats !
Le chiard va recevoir une rente mensuelle jusqu'à la fin de ses études !

 
Ah ? C'est pas les 200Mds d'aide aux entreprises sans contrepartie ?  
 

 
C'est toujours un plaisir  
 

 
Tu crois que les pensions de retraite ne sont pas taxées ?    
 
Et sinon, pourquoi tu demandes pas de TT ceux qui entretiennent la discussion et qui me permet d'à chaque fois revenir pour répondre ?    Tu veux TT les avis qui divergent des tiens surtout, et ça me donne une bonne idée de ton bord politique
 

 
je crois que l'usage du mot "terrible" dans un tel contexte montre assez bien le côté hors sol du discours de certains sur ce topic. Sur l'échelle de la misère humaine, tu mets quel mot pour parler des choses bien plus grave qu'un gars de gauche qui essai d'équilibrer le discours ambiant ?

 
Orphelin de profession libéral inside (avec mère au foyer ayant repris ensuite ses études et galérant un peu sur la gestion de flux, même si le stock permettait de voir venir), tu ne craches pas sur une bonne sécurisation avec des marges crois-moi.
 
T'es en train de critiquer le principe d'une assurance à bonne conditions en citant d'autres assurances. Oui en effet faut voir à ne pas surcumuler les garanties, mais si tu gardes un bon patrimoine liquide et que les dettes disparaissent c'est une sécurisation confortable pour ta progéniture, qui te permet éventuellement de te dire que ce n'est pas la peine de pousser les paramètres des assurances prévoyance trop fort dès lors que du capital disponible est bien présent.  

 
Allez sur le topic intergé et débat sur les retraites, ou sur "convenablement". Y a des petits HS de temps en temps sur ce topic mais ce n'est pas le lieu pour le HS qui a abreuvé plusieurs pages ces derniers jours. Ce n'est pas comme si ces sujets n'étaient pas constamment débattus sur d'autres topics.  

 
Oui sauf que dans un cas, l’intérêt du conseil n’est pas aligné avec les tiens, c’est quand même con.  
 

 
Le mécanisme psychologique est assez simple derrière : personne (ou quasi) ne backtest ses choix d’investissement.  
Du coup un CGP payé à la retrocomission a un coût « visible » nul puisque la personne ne comparera pas son fond d’investissement à un ETF World par exemple. Là où t’es 4k€, tu les as bien vus sortir.  
 

 
Le problème c’est que ces personnes qui n’y connaissent rien sont encore moins susceptibles que les autres d’analyser leur rendement et de le comparer à celui d’un CGP indépendant par exemple.

Après une expérience kafkaïenne avec Lucya CNP tu veux dire?    
 

Ou Chypre. Donc en UE + € (comme la Grèce en fait)
 

Pas faux, mais ils en ont décidé ainsi par référendum (donc il n'est malgré tout pas pertinent d'invoquer l'État de Droit).
Et si ça s'est tassé c'est essentiellement parce que finalement la liquidation des actifs des établissements concernés (Icesave/Landsbanki) a effectivement permis de rembourser après coup les déposants (ou plus exactement les États britanniques et néerlandais qui avaient avancé les fonds à leur ressortissants).
 

Et Lookoom qui ne fait pas le nécessaire contre le HS politique systématique    
 

 
Dit ça aux autres, je ne fais que rebondir sur les débats, je ne les démarre JAMAIS.

C'était le sens du vous. Je molette beaucoup ces dernières pages je réagis sur les dernières pièces que j'ai vues être mises dans la machine   Bref : stop  

Cet égoïsme...
J'arrive pas à savoir si tu es anti-gosse, ou si c'est le fait de ne pas en avoir eu qui te rend agressif envers tout ceux qui "osent" penser à la génération d'après et pas qu'à leur nombril  

Tu seras bien avancé avec une tombe en plaqué or, et personne pour y venir