C est une satisfaction peu carbonnée pour chacun chacune chaquiel

Alors je viens de vérifier, cela représente 3,5 % aujourd'hui de mon épargne, j'étais à plus de 5% fin 2021.
 
Pour mon % d'épargne annuel, je ne sais pas trop le quantifier en ce moment, c'est un peu la jungle avec un nouveau né, j'ai pas eu le temps de me faire un budget, j'épargne ce que je peux. J'aurais une vision plus claire l'année prochaine. Mais je pense que je suis à 35-40% de mon salaire, et je verse 500€ par mois en ETF World, c'est à dire 50% de mon épargne, et le reste en monétaire pour équilibrer mon budget risque. Donc plus de versement pour le moment sur le High Yield.
 

 
S'il est marié,  2 pea

 
Effectivement c'est le cas, je pensais qu'il y aurait des contraintes juridiques a ce niveau mais si ce n'est pas le cas je peux bourrer les deux PEA    
Ça va déborder sur d'autres produits en revanche, mais lesquels privilégier, AV j'imagine c'est un peu la norme du moment ?

 
Disons que sur le topic, beaucoup d'intervenants associent "profiter de la vie" à faire de l'argent pour ensuite le stocker et faire des fichiers excels pour se pavaner devant des inconnus sur Internet. Au final je suis pas sur que l'autre approche soit drastiquement plus passionnante...    

 
ça crée env. 10k par bien de patrimoine moins ce que je dois compléter en cashflow, impôts et charges
 
1er bien le moins rentable (ancien RP)
 
Loyers : 11,4 k
Rmb crédit : 11,55 k (Amortissement 10.8k par an)
TF + charges copro : 2k
Impots : 3.2k (non optimisé je dois passer en LMNP au prochain changement de locataire)
 
ça me coute donc 5.35k/an.
 
Soit 5.45k/an qui se sont créé sans moi. Pour moi ces 5.5k/an sont gagnés grâce à l'effet de levier, soit 71k au bout des 13 ans de location. (avec un effort de ma part égal)
 
J'ai calculé :  
Rendement Brut : 5.05 %
Rendement Net : 3.90 %
Rendement Net après impôt : 2.5 %
 
J'ai calculé le TRI depuis 2017 (mise en location), jusqu'à fin du prêt (2030), revente sans PV : 16%  
J'ai calculé le TRI fictif depuis 2012 (date achat), jusqu'à fin du prêt (2030), revente sans PV : 8%
 
Sinon TRI depuis 2017, prix revente égal à la somme emprunté jusqu'à fin du prêt (2030) pour ne pas tenir compte des 5 années de RP : 12%
Sinon TRI depuis 2017, prix revente égal à la somme emprunté jusqu'à aujourd'hui (2023) pour ne pas tenir compte des 5 années de RP : 26%
 
Perso, j'ai du mal à comprendre le TRI...

 
ca me semble beaucoup le tri de 16%.
Tu n'oublierais pas, par hasard, le "cash immobilisé" dans le bien ?

Pour le calcul je prend le cashflow par année (négatif de 5.35k/an) sur lequel à la fin du prêt (2030) je réintègre la valeur de bien. ça donne 16% mais comme dit c'est faussé cr utilisé 5 an en remboursement fort pour la RP.

Le TRI de 12% est celui qui me parait le plus cohérent par rapport à la méthode de calcul mais j'ai quand même du mal à voir l'intérêt de cet indicateur.

En me baladant à droite à gauche je suis tombé sur un espèce de truc qui s'appelle mon petit placement. Ca parait assez simple. Vous connaissez ? C'est un attrape couillon ce truc ?

Pour répondre précisément aux interrogations :

1) Ca n'aurait aucun sens que les données soient après PAS.

https://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c2166

2) Il s'agit du salaire nets par mois en équivalent temps plein (EQTP). Donc oui c'est sur 12mois.
https://fr.statista.com/infographie [...] en-france/

https://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c1729

3) Les primes/participation/intéressement sont inclues dans le salaire EQTP. Donc oui c'est mensualisé sur 12 mois.

https://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c1211

En me comparant aux frers HFR, je me sent horriblement pauvre.

IRL (donc ce tableau) je suis un putain de "privilégié".
Bon nombre de nos concitoyens doivent énormément galérer dans la vie.

 
Pour le calcul je prend le cashflow par année (négatif de 5.35k/an) sur lequel à la fin du prêt (2030) je réintègre la valeur de bien. ça donne 16% mais comme dit c'est faussé cr utilisé 5 an en remboursement fort pour la RP.
 
Le TRI de 12% est celui qui me parait le plus cohérent par rapport à la méthode de calcul mais j'ai quand même du mal à voir l'intérêt de cet indicateur.

Sauf qu'il faut considérer aujourd'hui tout ce qui a déjà été remboursé et que tu récupérerais si tu vendais le bien aujourd'hui.
Par exemple si le bien vaut 200k, et qu'il t'en reste 100k à rembourser, tu aurais 100k à investir (- les impôts éventuels à payer en cas de vente).
 
Ton 12% à mon avis, c'est dans tes rêves... Sinon je vais vite aller acheter des biens immo ou des scpi...
 
En fait, je pense que beaucoup de monde ne voit pas l'intérêt du tri car presque personne ne comprend ce que veut dire le chiffre derrière... Alors que ça se pignole sur l'effet de levier (qui est souvent illusoire).

Merci pour ton retour !
 
Et comment ils font pour tenir compte des participations/intéressements placés en PEE ? Ces montants n'apparaissant nulle part dans la rémunération à l'instant T au final...
 
Sinon en regardant ce tableau, je suis aussi un gros privilégié et pourtant j'ai un salaire de clodo comparé aux gens de ce topic  

 
 
Tout le monde qui investi dans l’immobilier se dit que c’est rentable, qu’il y gagne beaucoup…
Mais au final, quand on pose les chiffres correctement ( ce que peu de monde fait), on se rend compte que le gain (s’il y en a) est minime.

Sauf qu'il faut considérer aujourd'hui tout ce qui a déjà été remboursé et que tu récupérerais si tu vendais le bien aujourd'hui.
Par exemple si le bien vaut 200k, et qu'il t'en reste 100k à rembourser, tu aurais 100k à investir (- les impôts éventuels à payer en cas de vente).
 
Ton 12% à mon avis, c'est dans tes rêves... Sinon je vais vite aller acheter des biens immo ou des scpi...
 
En fait, je pense que beaucoup de monde ne voit pas l'intérêt du tri car presque personne ne comprend ce que veut dire le chiffre derrière... Alors que ça se pignole sur l'effet de levier (qui est souvent illusoire).

 
 
Tout le monde qui investi dans l’immobilier se dit que c’est rentable, qu’il y gagne beaucoup…
Mais au final, quand on pose les chiffres correctement ( ce que peu de monde fait), on se rend compte que le gain (s’il y en a) est minime.

Je suis surement un peu lent mais je le comprends comme ça :
- Tu achètes un bien immobilier à 100k (peu importe) avec un crédit de 100k pendant x mois
- Le loyer paye les échéances de crédits + frais annexes
- Au bout des x mois tu as gagné plus ou moins 100k si tu le bien ne s'est pas déprécié
 
La deuxième hypothèse est probablement fausse, mais dans tous les cas tu gagnes au bout sans un effort monstrueux.
Ou alors j'ai loupé un truc

 
Merci pour ton retour !
 
Et comment ils font pour tenir compte des participations/intéressements placés en PEE ? Ces montants n'apparaissant nulle part dans la rémunération à l'instant T au final...
 

Lookoom te dira que ces stats sont faites justement pour ça, que la classe moyenne ne se sente pas trop pauvre.
Et que c'est pour ça qu'elles omettent les gros revenus qui sont non salariés.
C'est sûrement en partie vrai.

 
J'ai repris l'exemple de calcul présent via Excel sur différent site, notamment ADI.
J'y ai indiqué le cashflow negatif depuis la mise en location et remis le prix de valeur du bien à la fin.  
Dans ce cas j'arrive à 26% mais c'est faussé car j'ai habité le bien pendant 5 ans, donc au début de la mise en location.
 
Bref, j'ai fait le raisonnement à l'inverse :  
 
à aujourd'hui, 2023, si je revends, et que je prends en compte : (valeur du crédit  - remb crédit ) 81k - (ce que ça m'a couté sur 6 ans) 32k = 49k de gain
La même somme placé en full world avec projection 6% par an, j'arrive à 39k total
 
en 2030, 162k - 70k = 92k de gain
La même somme placé en full world avec projection 6% par an, j'arrive à 110k total
 
Aujourd'hui je semble plus rentable. Demain non, la magie des intérêts composés.
*Attention, si je veux récupérer la somme, les PS (17.2%) me ramène à quasiment la même chose, 90k de gains des deux côtés.
 
MAIS dans le cadre de l'immo, je récupère à la fin 162k total, 92k gain + 70k invest. Effet de levier.  
 
Pour ma part, ça me convient, car l'immo reste plutôt stable, je le vois comme un risque moindre et surtout je sais que je n'arriverais pas à mettre cette somme en totalité en full world (surtout que mon DCA est déjà correct).
 
A priori, l'effet de levier a un intérêt, non ?

 
si tu revends tu récupères combien ?
c'est avec cela qu'il faut comparer l'investissement dans le world vs tes 162k au final (même si j'ai un doute sur tes 92k de gains)....
 
je pense que dans ton mail tu mélanges beaucoup de choses, entre gains, investissements...et que tes calculs sont faux, très faux.

 
Oublions le TRI.  
 
Si je vends l'immeuble vaut 220k. J'ai raisonné avec 162k pour ne pas fausser les années en tant que RP.
 
Si je vends en 2023, 162k-81k = 81, ça m'a couté 32k depuis 2017
Si je vends en 2030, 162k, ça m'a couté 70k depuis 2017
 
ça me parait limpide. Pas de PV, prise en compte des charges, TF, impots sur loyers...
 
j'ai comparé avec ce que ça m'a couté placé en full world à 6%.
 
Si j'ai tort, je suis tout à l'écoute. Je ne demande que ça, de savoir si sur le papier c'est bien ou non.

Lookoom te dira que ces stats sont faites justement pour ça, que la classe moyenne ne se sente pas trop pauvre.
Et que c'est pour ça qu'elles omettent les gros revenus qui sont non salariés.
C'est sûrement en partie vrai.

 
donc si tu vends aujourd'hui (jai mis pour le 31/12/2022), tu récupères 220-81 = 139k
Tu mets 5k par an  (j'ai arrondi, c'était 5.3k ton chiffre annoncé)
et en 2030, tu récupères 220k (peut-être plus si le prix de vente augmente).
 
ca donne un tri de 2.6% selon mes calculs.
pour avoir un tri de 6%, il faut vendre ton bien à 287k
 
après si tu récupères 130k (car impôts), ca donne un tri de 3.3%
pour avoir un tri de 6%, il faut vendre ton bien à 272k.
 
Bref à mon avis, il faut revoir tes calculs car ton tri de 12 ou 16% me semble totalement surestimé.
 
139 000*1.06^8 = 221 544€
Si tu loues aujourd'hui, c'est comme si tu mettais/bloquais 139 k€

 
Si tu loues aujourd'hui, c'est comme si tu mettais/bloquais 139 k€

 
Comme évoqué j'ai essayé le calcul du TRI, il peut y avoir une erreur.
 
Cependant tu prend en compte le prix global y compris quand c'était en RP, ça fausse le résultat!,
Mon exemple sert à montrer que l'effet de levier permet une bascule.
 
Quand la banque te prête 162k à un taux de 1% voire moins, que hors impôts, ça se rembourse pas mal. Le fait de garder son bien immo, si c'est facile à louer et qu'on aime la gestion de locataires, ça ne parait pas déconnant vu mes calculs.
 

 
D'ailleurs ces 139k, pour info, c'est 5 ans de remboursement/loyer RP + 32k de cashflow négatif. Et c'est aussi grâce au prêt de la banque et à la location que ça a généré cette somme.

Pour ceux qui ont un PEA sur Bourse direct, vous savez en combien de temps un virement est pris en compte?
Je l'ai fait il y a une semaine et toujours rien sur mon compte.

Il ne faut pas que l'épargne soit une souffrance.
Tu épargnes ce qu'il te reste en fin de mois après avoir profité.
(Et on peut très bien profiter de la vie sans claquer son POGNON : promenade, lecture, jouer avec ses enfants...plein d'activités gratuites).

 
probablement mais à la limite on s'en fout. On regarde la situation à partir d'aujourd'hui (et on répondrait à la question : dois-je vendre ou non mon bien ? combien me rapportera mon bien entre aujourd'hui et 2030).
le calcul du tri de mon message précèdent veut dire que si aujourd'hui tu gardes le bien jusqu'en 2030, tu gagneras 2.6% par an (en considérant une revente à 220k en 2030).
 
globalement le tri c'est combien je gagne par an avec la somme investie au début et à ce que je verse chaque mois/chaque année.
Le tri finalement est la rentabilité annualisée de mon investissement (le tri existe aussi pour les investissements financiers, et on considère que le world rapporte 7% annualisée càd un tri de 7%).
 
Après il faut calculer brut/net. Le world en CTO rapporte 4.9% net (en prenant en compte 7% brut), ça sera plus en PEA et probablement plus en AV également que 4.9% net.

hello,
 
Je ne comprends pas trop ma feuille d'arbitrage Linxea Avenir :
J'ai déposé en tout 37 000€ sur cette AV qui a 4 ans.
 
J'ai demandé un retrait de 21k (ok, ils sont pas vendu pour le bon montant que j'ai demandé, mais c'est pas grave, surement à cause de la baisse du 31/08). Le problème, c'est que je vois ça :
Montant brut : 20 867.82
Montant net  : 20 680,04
Prélèvement libératoire : 0
Prélèvement sociaux : -99,44
Frais de gestion : 7,3
 
C'est mon 1er retrait, et si on regarde la date de valeur au 31/08 (date d'effet), j'avais 3 fonds pour une valo au 31/08 de 37 512,89€ (dont les 2 plus gros en valeur sont ceux où j'ai retir, donc pas d'erreur possible)  
Donc 512.89€ de bénef, une petite règle de 3, je m'attendais à payer 30% de 55% de 512.89€, soit 85€ de PS. Je n'explique donc pas une différence de 187€ entre brut et net.
 
J'ai pas encore reçu la somme, mais est-ce que ça veut dire qu'ils vont faire un ajustement sur le montant net ?

Je m’auto réponds au cas où ça serve à quelqu’un : j’ai fait le virement depuis un LDD sauf qu’il faut un RIB enregistré sur Bourse direct pour qu’ils le prennent en compte… et j’ai pas de RIB pour un ldd donc je leur ai envoyé un message, à suivre

En espérant ne pas avoir trop pollué le topic et que ça puisse apporter un éclairage pour d'autre.

En espérant ne pas avoir trop pollué le topic et que ça puisse apporter un éclairage pour d'autre.

Oui. J'ai toujours énormement valorisé les experiences par rapport aux biens materiels ; mais par le passé j'avais tendance à dépenser beaucoup pour des experiences incroyables. Je prends moins de plaisir à cela aujourd'hui également.
Pour les biens materiels, j'étais très attiré par des biens à la mode, de l'electronique dernier cri mais de faible durée de vie etc... et à présent beaucoup plus attiré par les dépenses en biens materiels durables : meubles de qualité, art, etc...

Bref mes dépenses ne sont pas réduites pour autant, au contraire, mais de façon je l'espère un peu plus raisonnable et long terme.

Un très grand merci glandoll pour ces explications. Ton calcul rejoint d'ailleurs le rendement net après impôts que j'ai calculé au départ.
Vu sous cet angle, on peut effectivement se dire que le bien n'a plus vraiment d'intérêt à ce jour.
Et que si je suis suffisamment solide pour le revendre, au prix, en trouvant l'acquéreur sérieux, qui obtient son prêt, sans que j'y passe trop de temps, et que je sois suffisamment solide pour placer cette somme en totalité sur PEA full WORLD, ce serait plus rentable.

Cependant, glandoll, si je comprend bien, même si à la limite on s'en fout, on est d'accord que pour générer la valeur d'aujourd'hui c'est quand même grâce à l'effet de levier qui permet de générer en l'espace de 10ans une somme très correcte.

Pour info, vu la conjoncture et tant que ça se rembourse et que ça se passe bien avec mes locataires, je vais conserver le bien, car tant qu'il s'auto-paie en partie, que le crédit a des taux très intéressant, et qu'un passage en LMNP améliorera son rendement, sans compter l'augmentation des loyers, et que le déficit foncier de l'autre bien viendra annuler 3 ans de revenus fonciers, je vais le conserver encore quelques temps.

MAIS, grâce au topic, je prends conscience qu'à ce jour, ce n'est pas forcément le plus rentable. Et dès que des problèmes apparaitront je ne dois pas hésiter à m'en séparer.
Et ça confirme mon choix de mettre un DCA de 2 ou 3k en full world mensuel afin de basculer mon patrimoine orienté immo en un équilibre immo/financier.

En espérant ne pas avoir trop pollué le topic et que ça puisse apporter un éclairage pour d'autre.

Bonjour, je suis en mode lazy.
 
Le Lyxor world sur Pea (FR0011869353) est toujours une bonne pioche pour épargner sans se poser de questions ?

Ta question est celle du tri passée.  
Je pense que ta valeur actuelle du bien vient surtout de l'apport que tu avais mis il y a 10 ans. C'était combien ?  
En tant que rp, c'était probablement intéressant mais depuis 2017 en location, à mon avis ça ne l'est pas. Disons que je ne vois pas comment ça pouvait l'être alors que c'est assez inintéressant de maintenant jusqu'en 2030.
 
Globalement cette discussion illustre bien l'illusion du levier.
Ceci dit, sans emprunt, le tri aurait été encore plus bas évidemment, mais qui dit emprunt et levier ne veut pas dire investissement très rentable et que juste apporter le cash flow (négatif) et/oi l'apport du bien locatif sur un produit financier (ou même une scpi) peut être nettement plus rentable.

Tout le monde qui investi dans l’immobilier se dit que c’est rentable, qu’il y gagne beaucoup…
Mais au final, quand on pose les chiffres correctement ( ce que peu de monde fait), on se rend compte que le gain (s’il y en a) est minime.

Ta question est celle du tri passée.  
Je pense que ta valeur actuelle du bien vient surtout de l'apport que tu avais mis il y a 10 ans. C'était combien ?  
En tant que rp, c'était probablement intéressant mais depuis 2017 en location, à mon avis ça ne l'est pas. Disons que je ne vois pas comment ça pouvait l'être alors que c'est assez inintéressant de maintenant jusqu'en 2030.
 
Globalement cette discussion illustre bien l'illusion du levier.
Ceci dit, sans emprunt, le tri aurait été encore plus bas évidemment, mais qui dit emprunt et levier ne veut pas dire investissement très rentable et que juste apporter le cash flow (négatif) et/oi l'apport du bien locatif sur un produit financier (ou même une scpi) peut être nettement plus rentable.