Reprise du message précédent :

 
A l'époque aucun apport au démarrage, excepté frais de notaire je crois. Par contre pendant 5 ans on remboursait de mémoire 1250€/mois , après avoir modulé le prêt pour le prolonger de quelques années il est passé à 960€ /mois. J'ai donc au début beaucoup remboursé.  
 
Après je suis d'accord avec ce que tu expliques, sans pour autant parler d'illusion de l'effet de levier car factuellement pour 5k par an, j'ai 10k de patrimoine qui se crée. Certes ce n'est pas optimum en terme de rendement.
Disons que payer quelques charges et impôts et parfois plus simple que mettre cette somme en totalité exposé full actions et avoir le mental pour tenir.
 
Mais au delà de tout ça sur l'aspect locatif, pour une RP c'était très bien, proche gare, garage et jardin. De plus, l'amour mis dans la déco/entretien du bien a permis de le louer facilement et normalement, si revente il y a ce devrait être sans MV.
 
Clairement ce n'est pas un bon investissement locatif mais comme je l'ai dit au dessus, tout le travail d'achat/négociation étant déjà fait, si la gestion ne pose pas de problèmes, c'est une partie du patrimoine qui existe et se gère facilement et ce n'est pas négligeable.

 
Entre la vacances locatives, l’entretient courant et exceptionnel (sauf si pas de copropriété et que tu le laisses pourrir en tant que marchant de sommeil ), l’assurances PNO, les provisions pour dégradation, frais d’agence, taxe foncière, etc : sans apport, aucune chance que le loyer te couvre le crédit + tous ces frais.
 
Si tu rajoutes les impôts, il y a de forte chance que le loyer ne couvre que 50% voir moins du budget total annuel mensualisé sur la durée de détention du bien !

Oui.

Merci pour les infos
edit : j'ai pu m'en sortir en fournissant une capture d'écran du virement et je leur ai envoyé l'IBAN calculé.
Certes l'interface est un peu moisie mais ils sont très réactifs : message hier soir à 20h, réponse ce matin à 9h09.

 
 
Re,
 
Oui cela peu être rentable, dans certains cas, mais c’est très compliqué.
Quand tu discutes avec des personnes qui louent un bien, c’est rentable, mais souvent, ils n’ont pas de chiffres à donner, souvent ne connaissent pas les frais que cela leur coûte, ont des gros travaux, ne savent pas combien ils payent d’impôts, etc…
 
Il faut bien poser ses chiffres, et prendre en compte le risque .
 
Il ne faut pas croire tout les influenceurs, vendeur de formations, qui sont millionnaires, mais qui s’embête à vendre leur formation.
 
Je ne suis pas anti immo, j’en ai pas, et je ne ferais jamais de locatif, trop de contraintes et de risques.
( j’ai un collègue qui a eu des soucis avec un locataire : musique et fête tout les soirs, il a eu le syndic sur le dos, il n’a plus payé le loyer, il a du lancer  diverses procédures pour le virer. 2 ans sans loyers, des frais d’avocats, huissiers, et l’appartement était saccagé… Il l’a refait à neuf et vendu dans la foulee)

Ça ce sont les mauvais calculs de TRI présentés par les commerciaux  

Réflexion partagée par 99% de la population française.

En ce sens la discussion des dernières pages est intéressante, mais il faut avoir l'humilité de reconnaître que ce qui semble évident ne l'est pas forcément, puis les capacités de comprendre pourquoi, comme l'intervenant ayant lancé les questions.
Ce n'est pas donné à tout le monde.

tu la sens l'alerte là?  

Depuis que je suis investi en ETF World sur mon PEA (6,5 ans), TRI de 10%.
 
Donc oui c'est une bonne pioche, lazy et probablement rentable à long terme.

A mon humble avis, pour de la location, il faut plutôt faire du saisonnier.

Tu es passé de 220k de solde restant dû à 81k en combien de temps ?

L'illusion vient du fait de penser que grâce à l'effet de levier, ça sera ultra rentable (sans oublier l'argent à sortir chaque mois). Oui, ton investissement fait gagner de l'argent.

Après tu as raison sur l'aspect psychologique du world. Ceci dit l'aspect psychologique d'un locataire qui ne paie pas et qu'on ne peut pas virer soit être aussi important en cas de risque matérialisé..
Il y a aussi l'illusion du sans risque avec l'immo locatif.

 
Mais le montant ne va pas du tout :
 
Le contrat est positif d'à peine plus de 512 € sur 37K le jour de la date de retrait.
et je retire pas les 37K mais 21K, donc :
21K / 37K * 512€ * 30% = 85-90€  
ils m'indiquent 99.44, à la rigueur si ils ont mal valorisé le dernier fond, mais dans tous les cas, je devrais avoir Brut - Net = PL + PS + Frais pour retomber sur les mêmes chiffres

 
En 10 ans. Achat en mai 2012.
 
A aujourd'hui, ça a du me couter 117k environ entre la RP (apport frais notaire +remboursement crédit)et toutes les charges depuis la location, soit 22k de gain, lié à la location.
En 2030, on sera si même charges (pas de dépenses supplémentaires ni optimisation LMNP ou autres), à 160k investi pour valeur de 220k. Soit 60k de gain. (différence par rapport à mon calcul plus haut qui prenait la valeur du crédit restant suite au passage en loc)
 
Sur ce bien, mixte RP au début puis locatif.
 
Disons que pour ceux qui se posent la question, ça montre un exemple comme un autre d'une mise en location RP, sans but locatif au début. C'est pas foufou mais ça se prend toujours suivant l'approche de chacun.

Merci pour vos retours.
Je vais donc répartir ce montant de 300K sur nos deux PEA, puis le reste en fonction, sur mes AVs (je reviendrais poser des questions en fonction du montant qui débordera)
 
Pour le paiement des frais et droits de succession, je me demandais si je ne devrais pas utiliser un crédit pour les payer et jouer sur le taux inférieur de ce dernier (si possible) pour placer le montant du sur des supports plus rémunérateurs
 
Qu'en pensez-vous ? On se parle de 30k pour l'instant (revalorisation à venir suite nouveaux éléments)

On dérive dans le hs mais bon l'actualité est calme et aucun taux de fonds euro ne va sortir.

J'ai du mal avec tes calculs de gains, je dois te l'avouer.

Tu n'as acheté le bien à combien ? Pas 220k j'ai l'impression donc pv potentielle sur le bien.

Ca se prend en location, oui et non quand même vu les chiffres. Faut avoir faim dimmo et aimer la gestion locative.

Tu avais mis combien en apport en 2012, pour rappel, de 05/12 à Juillet 2022, le Lyxor world a fait *3.5. Je ne dis pas que c'est le meme risque mais ca donne une idée du gain sans effet levier sur 10 ans.

Problème de perf ?
+73% sur 5 ans, soit +11% annualisé.
J'ai pas cherché sur le plus long terme mais on doit être autour de 9-10% sur les 30 dernières années.
Si ton horizon est <5 ans ce n'est pas un ETF actions qu'il te faut.

 
Bien acheté 220k en 05/2012. Apport 10k (frais notaire).  
 
OK pour le world *3.5 sauf qu'en 2012 je devais me loger. J'ai préféré acheter un appt et rembourser le crédit plutôt qu'une location. Puis en 2017, achat nouvelle RP, conservation de l'ancienne RP et passage en locatif.
 
J'ai considéré qu'en 5 ans de RP, ça m'a couté 75k env. + 10k apport, en 7 ans de location 32k de charges. Reste 81k de crédit. 220-75-10-32-81 = 22k.

  Effectivement, c'était ta RP.
Donc il faut comparer ce que ton ancienne RP mise en location en 2017 par rapport à un investissement world qui fait +70% sur la même période.

 
+1
 
J'ai un appart sur la côte sud du Morbihan
 
Acheté 120K en 2016 + 20K de travaux  
Estimé 185K en début d'année
 
Crédit sur 15 ans @ 750€ mensuel
 
Je le loue 18/20 semaines par an à 800€ la semaine en moyenne
 
Ca couvre laaargement tout les frais et ca fait un pied à terre les week-end libres
 
Je regrette juste de pas en avoir acheté 2 ou 3  

C'est affolant le nombre de gens ne savent pas :  
- ce qu'est un TRI : c'est juste l'indicateur de performance roi le plus concret possible avec l'ensemble des flux cash (entrées/sorties) d'un projet/investissement sur l'ensemble de sa durée de vie ;
- comment on le calcule.
 
 

Déjà rien que pour annualiser un taux, y'a plus grand monde

 
Je suis d'accord avec free riders, là il suffit de rentrer des dates, des flux et d'utiliser la fonction XIRR d'excel
 
Du coup a priori il devrait pas y avoir trop de débat...

J'utilise des simulateurs en ligne pour le tri.
Ca me donne du 9, 12, 13, 15 sur des durées comprises entre 9 et 12 ans.
Le scellier est hors catégorie avec un tri de 33 sur 15 ans.
 
J'ai quasi tout pris en compte, surement oublier quelques éléments, mais j'ai été prudent sur les valeurs de revente.
 
Par rapport à un investissement en action, vous y aller à combien sur du locatif ?

TRI de 33% sur 15 ans ? Ça fait que tu as multiplié ton investissement par 71. Tu es sur de tes calculs ? (possible avec un cash flow très très très négatif et (presque) aucun apport).

À coup sûr le taux n'est pas annualisé

Les fonds de Private Equity le détestent  

Dans le PEA de bourso, à quoi correspond le % de 'perf'?
C'est marqué ça :  

C'est le tri ? J'ai 72% et j'ai commencé à investir en etf world depuis 4,5 ans. Ça ferait 16% bizarre

Soit tu t'es planté et a oublié des infos
Soit le simulateur est bidon voire mensonger (pour orienter vers des biens à acheter à tout prix

Non le TRI c'est IRR, TWR c'est la performance de la part.

Après rien n'empêche d'avoir une petite part d'ETF world pour un horizon de 5 ans tant que tu as conscience que le risque de perte en capital à l'échéance est non négligeable.
Tout dépend donc si tu as absolument besoin de 100% de la somme dans 5 ans.
 

Non, comme indiqué c'est le TWR, une méthode qui ne tient pas compte des apports/retraits.
C'est juste la moyenne des rendements.
 
Le TRI tient compte du timing. Un renforcement au point bas fera augmenter ton TRI mais pas ton TWR.

Merci
Est ce qu'on peut extraire la liste des ordres chez bourso du coup pour calculer le TRI ?

Non, ta liste des entrée et sorties d'argent du compte (si tu n'as pas de sortie que les entrées)

 
Je pense ne pas voir fait d'erreurs. Je fais la somme des entrées / sorties par an.
Quasi pas d'apport, sauf le déblocage des intérêts intercalaires pendant 6 mois.
Pas de travaux, pas de syndic, pas de vacances.
Peu d'impots car abattement de 30% sur les loyers.
Achat à 200k, loyer de 860€, déduction d'impot de 5800€ / an, après renégo j'ai un taux d'intérêts de 0,6%.
 
Dans mon suivi, je suis en négatif de 1000 euros maxi par an.
 

 
C'est quoi encore ce truc    
 

 
Je ferai le test avec un autre    
Après sur les autres biens ça semble cohérent.

Pafo mais Josiane à la compta, elle nous nique tous avec son immo magique.

 
 
 
Je ne sais pas si vous vous rendez compte que ce sont des concepts et des calculs appris dans une minorité de formations bac+3/+5. Qu'Excel est maitrisé par peu de monde aussi.
Bref la proportion de la population française qui comprend le TRI et sait le calculer dans Excel ne doit pas dépasser 3-4% je pense. Plutôt logique que sur un forum public beaucoup soient perdus, il faut expliquer voila tout.

rappel calcul de TRI via Google Sheets pour un PEA AVEC prise en compte des espèces :
 

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