[POGNON] Épargne / Placements - TRI de votre résidence principale

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Auteur	Sujet : [POGNON] Épargne / Placements - TRI de votre résidence principale

Pomme-abricot

Reprise du message précédent :

Lautho a écrit :

Le fameux "mais j'ai lu sur internet que..." dont raffolent tous les professionnels :love:

Il suffit de soutenir la même chose en ôtant "mais j'ai lu sur internet que..." de l'assertion est c'est bon !
Et s'il te demande d'où tu tiens ça : "c'est un pote en études notariales".
[:maestun]

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Lautho

Pomme-abricot a écrit :

Dans ce cas pourquoi faire appel à un professionnel si on a déjà la réponse ?
Ce raisonnement me laisse perplexe

Pomme-abricot

Parce qu'un étudiant n'est pas un professionnel, si besoin d'un acte notarial.

petite fraise

Gqqch a écrit :

Les 2 filles (A et B) ont chacune reçues 2 "tu l'auras" (NP immédiatement + pleine propriété potentielle au décès de leur père).
A a décidé d'échanger 2 "tu l'auras" contre 1 "tiens" (argent immédiat, issu de la vente), tandis que B a décidé de conserver 2 "tu l'auras".
Il est possible que A se sente lésée, mais la situation ne résulte que de son propre choix, et il n'y a eu aucun déséquilibre.
Compenser en redonnant un "tiens" (une somme d'argent) à A revient à dire que A aurait reçu au total [1 "tiens" + 2 "tu l'auras"] alors que B n'aurait reçu que [2 "tu l'auras"]. Il est indéniable que cette "compensation" engendrerait un déséquilibre.

L'égalité entre enfants c'est leur donner autant chacun à un instant donné, pas compenser leurs choix de gestion pour faire en sorte qu'à tout moment ils aient le même patrimoine.

Après, on peut tout à fait souhaiter aider plus ponctuellement l'un ou l'autre en fonction de leurs besoins, mais c'est un choix "social", pas une question d'égalité.

Les termes que tu utilises biaisent évidemment ton explication;
Dans l'adage populaire, le "tu l'auras" est incertain car sujet à la possible irréalisation d'une promesse;
Or ici il ne s'agit pas de promesse; les deux filles ont chacune reçu 1 bien, sans aucune possibilité d'irréalisation future

Pomme-abricot

La valeur potentielle de la promesse est discrète (0 ou 1) tandis que la valeur potentielle de la NP est continue : ]0;+∞[
Mais le raisonnement reste valable àmha.

Message édité par Pomme-abricot le 25-05-2022 à 20:15:28

Januspyrus

Un tiens vaut mieux que deux tu l'auras, littéralement.
Comment la fille A a donc pu procéder à son échange initial ?

Pomme-abricot

Enfin ici ce serait plutôt "2 tu l'auras vaut mieux qu'1 tiens"

Electrocut

Bonjour,

Je poursuis ma réflexion, concernant l’investissement en SCPI.

J'ai tenté de comparer 3 scénario, dans un tableau Excel :

- Achat de 100k de SCPI en direct, à crédit sur 25 ans @ 2.8 %

- Achat de 100k de SCPI en direct, cash

- Achat de 100k de SCPI via AV (Linxea Spirit), cash

J'ai considéré dans mes calculs que les mensualités et/ou le cash injecté en SCPI entraine un manque à gagner sur mon épargne actuelle (en considérant un taux de 1.5 %, genre fond Euro actuel).

Résultats (par rapport au fait d'investir la même somme en fond €) :

- Achat de 100k de SCPI en direct, à crédit sur 25 ans @ 2.8 %
Après 25 ans -1k

- Achat de 100k de SCPI en direct, cash
Après 25 ans +4k

- Achat de 100k de SCPI via AV (Linxea Spirit), cash
Après 25 ans +38k

Je m'attendais pas à de tels résultats :
- Achat SCPI en direct à crédit moins intéressant qu'investir la même somme tous les mois en fond euros
- Achat via AV cash plus intéressant qu'en direct à crédit.

J'ai fais de grossières erreurs dans mes calculs ? :??:
Une erreur de raisonnement ?

Voici ma fiche de calcul : https://docs.google.com/spreadsheet [...] sp=sharing

Tant qu'à faire, il faudra aussi je teste "Achat de 100k de SCPI via AV" via crédit conso/lombard Bourso ...

Message cité 2 fois

Velocesuper

100k sur un MSCI World pendant 25 ans, ça donnera environ 500k [:cosmoschtroumpf]

Message cité 1 fois
Message édité par Velocesuper le 26-05-2022 à 02:22:33

Matthewz

@Electrocut :
très bon raisonnement, et merci pour le googlesheet.
l'exercice montre bien que la fiscalité à un impact majeur sur le rendement.
par contre, pour être tout à fait exacte, il faudrait inclure dans le scénario que les loyers à réception, sont logés dans une AV, et que donc, à leur tour ils produiront des intérêts

Message cité 1 fois
Message édité par Matthewz le 26-05-2022 à 05:52:32

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Miles_Teg91

dissou a écrit :

Ou alors si tu veux ne prendre aucun risque, tu attends le versement en Mai N+1, puis tu demandes le retrait en Juin N+1 de la totalité pour ton motif démission :jap:
De mémoire c'est ce que j'avais fait.

---------------
Votre bracelet personnalisé

Pomme-abricot

Velocesuper a écrit :

100k sur un MSCI World pendant 25 ans, ça donnera environ 500k [:cosmoschtroumpf]

Et 100k sur BTC en 2000 ?

Message cité 3 fois

Electrocut

Matthewz a écrit :

@Electrocut :
très bon raisonnement, et merci pour le googlesheet.
l'exercice montre bien que la fiscalité à un impact majeur sur le rendement.
par contre, pour être tout à fait exacte, il faudrait inclure dans le scénario que les loyers à réception, sont logés dans une AV, et que donc, à leur tour ils produiront des intérêts

Merci pour ta réponse :jap:

Effectivement, j'ai oublié ce point.
Cette partie de la conclusion est donc fausse :

Citation :

- Achat SCPI en direct à crédit moins intéressant qu'investir la même somme tous les mois en fond euros.

En revanche, comme j'ai fait ce même oubli dans les 3 scenario, cette partie de la conclusion semble toujours valable :

Citation :

- Achat via AV cash plus intéressant qu'en direct à crédit.

Je vais ajuster mes calculs

Edit : google sheet corrigé.

Résultats corrigés (par rapport au fait d'investir la même somme en fond €) :

- Achat de 100k de SCPI en direct, à crédit sur 25 ans @ 2.8 %
Après 25 ans +16k

- Achat de 100k de SCPI en direct, cash
Après 25 ans +17k

- Achat de 100k de SCPI via AV (Linxea Spirit), cash
Après 25 ans +57k

L'achat via AV cash resterait donc plus intéressant qu'en direct à crédit.

Message cité 2 fois
Message édité par Electrocut le 26-05-2022 à 10:56:17

Lagoon57

Pomme-abricot a écrit :

Et 100k sur BTC en 2000 ?

BTC a été créé en 2009.

Message cité 1 fois

---------------

Karma-design

Tu penses que la valeur des parts de ta SCPI stable sur 25 ans ?
Si oui, n'investis pas dedans.

Si non, c'est la principale erreur du calcul. A 1% de revalorisation par an ca fait déjà 28% sur les 25 ans, donc les 90k de revente deviennent 115k et ca fait une belle différence sur le résultat.
1% d'augmentation par an ne parait pas une hypothèse très optimiste.

Message cité 2 fois
Message édité par Karma-design le 26-05-2022 à 11:13:52

---------------
Doing god's work in the devil's playground

Pomme-abricot

Lagoon57 a écrit :

BTC a été créé en 2009.

En effet O_O je le voyais bien plus ancien :jap:

Velocesuper

Pomme-abricot a écrit :

Et 100k sur BTC en 2000 ?

Presque 9 milliards, depuis la possibilité d'en acheter et jusqu'à aujourd'hui (soit moins de 7 ans).

Merci de souligner à quel point les SCPI sont vraiment une arnaque :jap:

Message cité 2 fois
Message édité par Velocesuper le 26-05-2022 à 11:30:53

Karma-design

Velocesuper a écrit :

Merci de souligner à quel point les SCPI sont vraiment une arnaque :jap:

Ouais c'est clair, achetez votre BTC à crédit, et remboursez le crédit avec vos loyers de BTC. Wait, votre yield. Wait.

Message cité 1 fois

---------------
Doing god's work in the devil's playground

waylan

Velocesuper a écrit :

Presque 9 milliards, depuis la possibilité d'en acheter et jusqu'à aujourd'hui (soit moins de 7 ans).

Merci de souligner à quel point les SCPI sont vraiment une arnaque

En les comparant aux crypto ?

Un vendredi ça passait....

Message cité 1 fois

Velocesuper

Karma-design a écrit :

Ouais c'est clair, achetez votre BTC à crédit, et remboursez le crédit avec vos loyers de BTC. Wait, votre yield. Wait.

waylan a écrit :

En les comparant aux crypto ?

Un vendredi ça passait....

C'est l'œuvre de Pomme-abricot [:cosmoschtroumpf]

Message cité 1 fois

Electrocut

Karma-design a écrit :

Très bonne remarque :jap:

- Achat parts de SCPI en direct : on bénéficie de la revalorisation des parts lors de la revente

- Achat parts de SCPI via AV : lors de la revente, on récupère 90% du prix de souscription si je m'en tiens aux infos Linxea, sans aucune revalorisation.

J'ai bon ?

Message cité 2 fois
Message édité par Electrocut le 26-05-2022 à 12:11:38

chienBlanc

Electrocut a écrit :

Euh non.
On a la revalorisation en AV aussi, heureusement.

---------------
J'ai un million à deux : version RAP / version Rock

boisse

Well...fuck

Electrocut a écrit :

Très bonne remarque :jap:

- Achat parts de SCPI en direct : on bénéficie de la revalorisation des parts lors de la revente

- Achat parts de SCPI via AV : lors de la revente, on récupère 90% du prix de souscription si je m'en tiens aux infos Linxea, sans aucune revalorisation.

J'ai bon ?

Le prix de souscription cest le prix avec les 10% de taxe d'entre en gros. Donc tu revend pour moi au prix de souscription du moment moins la taxe en gros, ce qui correspond a la valeur "reelle" de la part.
Mais les revalorisations vont faire monter ce prix de souscription avec les annees

Message édité par boisse le 26-05-2022 à 12:18:45

Electrocut

Merci pour l'analyse de texte, ce n'est pas toujours simple à saisir :whistle:

Donc la remarque :

Karma-design a écrit :

... ne semble pas remettre en cause le fait que l'achat cash via AV serait dans mon cas plus intéressant qu'en direct à crédit (alors que ça me semblait contre-intuitif).

Par contre, pas simple de placer 100k via AV en respectant les conditions de souscription (50 % max sur SCPI chez Linxea Spirit...).

Message cité 2 fois
Message édité par Electrocut le 26-05-2022 à 12:25:14

Karma-design

Electrocut a écrit :

Oui, ca n'a pas d'impact sur le choix AV vs direct (sauf éventuelle imposition des PV sur le prix de la part ? Mais après 25 ans je doute que ce soit taxé). C'était plus pour la comparaison fonds euro vs SCPI.

---------------
Doing god's work in the devil's playground

Pomme-abricot

Velocesuper a écrit :

C'est l'œuvre de Pomme-abricot [:cosmoschtroumpf]

Ah mince, tu n'as pas compris le sarcasme
La comparaison WLD/SCPI ne me semble pas plus pertinente...

Message cité 1 fois

Gqqch

Electrocut a écrit :

... ne semble pas remettre en cause le fait que l'achat cash via AV serait dans mon cas plus intéressant qu'en direct à crédit (alors que ça me semblait contre-intuitif).

Reste à prendre en compte l'inflation ou la VAN.
Dernière simulation : à crédit en AV

la vedette

Bonjour

Quelle est la recommandation (ouvert aux non-resident) actuelle du topic en terme d'AV F€ booste aux UC, c'est toujours Linxea Avenir?

Ma femme commence a avoir vraiment beaucoup de liquidités qu'elle n'ose pas investir en full ETF World et je lui conseille ce support.

On a 0 immobiliers pour l'instant, je commençais a me renseigner sur les SCPI. Est-ce que vous avez un courtier a recommander pour un emprunt pour un invest SCPI?

Merci!

Message cité 1 fois

Karma-design

la vedette a écrit :

Est-ce que vous avez un courtier a recommander pour un emprunt pour un invest SCPI?

Pour non-résidents, Pierre et placements

Message cité 1 fois

---------------
Doing god's work in the devil's playground

jameson

Electrocut a écrit :

Merci pour ta réponse :jap:

Effectivement, j'ai oublié ce point.
Cette partie de la conclusion est donc fausse :

Citation :

- Achat SCPI en direct à crédit moins intéressant qu'investir la même somme tous les mois en fond euros.

En revanche, comme j'ai fait ce même oubli dans les 3 scenario, cette partie de la conclusion semble toujours valable :

Citation :

- Achat via AV cash plus intéressant qu'en direct à crédit.

Je vais ajuster mes calculs

Edit : google sheet corrigé.

Résultats corrigés (par rapport au fait d'investir la même somme en fond €) :

- Achat de 100k de SCPI en direct, à crédit sur 25 ans @ 2.8 %
Après 25 ans +16k

- Achat de 100k de SCPI en direct, cash
Après 25 ans +17k

- Achat de 100k de SCPI via AV (Linxea Spirit), cash
Après 25 ans +57k

L'achat via AV cash resterait donc plus intéressant qu'en direct à crédit.

Cette comparaison n'a aucun sens : d'un côté tu as investi 100k, de l'autre 0 puisque tu as ton crédit. C'est comparer des pommes avec des poires. Seule les comparaisons à crédit av/hors av ou sans crédit av/hors av ont une utilité (je n'ai pas vérifié les calculs).

Message cité 3 fois

la vedette

Karma-design a écrit :

Pour non-résidents, Pierre et placements

Merci :jap:

Lautho

jameson a écrit :

Flippant le nombre de réponses qu'il y a eues avant d'en arriver là :sweat:

Message cité 1 fois

Electrocut

Les scénarios ne sont effectivement pas sur le même modèle (crédit vs cash).

Pour autant, en quoi ça n'aurait aucun sens de calculer chaque bilan final, et de les comparer ?

Message cité 1 fois

dJe781

Electrocut a écrit :

Les scénarios ne sont effectivement pas sur le même modèle (crédit vs cash).

Pour autant, en quoi ça n'aurait aucun sens de calculer chaque bilan final, et de les comparer ?

Si tu pars du postulat que tu as 100k de dispo, autant prendre les 100k de SCPI à crédit et placer tes 100k disponibles sur un ETF World.
A 7%/an sur l'ETF World, tu ressors avec ta plus value SCPI + 542k sur l'ETF.
Voilà pourquoi la comparaison n'a pas de sens.

Dans un scénario tu as 100k, dans l'autre tu ne les as pas.

Message cité 1 fois
Message édité par dJe781 le 26-05-2022 à 14:56:26

Electrocut

Merci pour ces échanges.

dJe781 a écrit :

J'ai bien les 100k "dispo", aujourd'hui en fond euro.
Les déplacer en ETF me ferait dériver de mon allocation cible actions, que je ne souhaite pas pousser au delà de 30 %.

La répartition actuelle de mon éparque :

Electrocut a écrit :

- Capacité d'épargne mensuelle 0,5 à 1 k€/mois
- Allocation épargne perso ~ 400k répartis ainsi :
=> 30% sur livrets (LA, LDD, PEL)
=> 40% sur fonts Euros
=> 30% en actions (ETF World sur PEA, fond actions monde sur PEE, PER)

Karma-design

Sinon si t'as 100k et 100k de capacité d'emprunt, tu prends un LMNP à 200k et ca rapportera plus.

Message cité 1 fois
Message édité par Karma-design le 26-05-2022 à 15:22:50

---------------
Doing god's work in the devil's playground

Velocesuper

Pomme-abricot a écrit :

Ah mince, tu n'as pas compris le sarcasme
La comparaison WLD/SCPI ne me semble pas plus pertinente...

Ce n'est pas moi qui m'offusque de la comparaison.
MSCI World = AMF.
BTC = Yolo.

Ce qui n'est pas pertinent à mon avis, c'est bloquer 100k durant 25 ans dans ce produit bourré de frais et à la rentabilité famélique [:polionamen]

kimmeria

Electrocut a écrit :

Dans la mesure où :
- le taux de crédit est élevé (2.8%)
et
- le taux de l'épargne placé est faible (1.5%)

Le résultat n'est pas étonnant.

Message cité 1 fois

Phil Traere

Electrocut a écrit :

Un bon vieux TRI saurait faire la lumière sur cette affaire.... [:pandaman2]

Message cité 2 fois

---------------
Parrain Viac - Interactive Brokers - SwissBorg - Linxea

Shadow666

Citoyen du Monde

Electrocut a écrit :

Edit : google sheet corrigé.

Résultats corrigés (par rapport au fait d'investir la même somme en fond €) :

- Achat de 100k de SCPI en direct, à crédit sur 25 ans @ 2.8 %
Après 25 ans +16k

- Achat de 100k de SCPI en direct, cash
Après 25 ans +17k

- Achat de 100k de SCPI via AV (Linxea Spirit), cash
Après 25 ans +57k

L'achat via AV cash resterait donc plus intéressant qu'en direct à crédit.

jameson a écrit :

Lautho a écrit :

Flippant le nombre de réponses qu'il y a eues avant d'en arriver là :sweat:

kimmeria a écrit :

Dans la mesure où :
- le taux de crédit est élevé (2.8%)
et
- le taux de l'épargne placé est faible (1.5%)

Le résultat n'est pas étonnant.

Phil Traere a écrit :

Un bon vieux TRI saurait faire la lumière sur cette affaire.... [:pandaman2]

+1 avec les dernières réponses, sans compter que la simulation ne prend a priori pas en compte les frais de gestion sur UC en AV, qui viennent grignoter le nombre de parts (et qu'il faut donc soit compenser par le réinvestissement des loyers, soit baisser la rémunération des parts de SCPI au fil du temps).

Avec un taux à 2.8% et une TMI de 30%, l'achat en pleine propriété en direct à crédit n'est pas top, mais il y a quand même l'effet levier (et potentielles hausses du prix de la part sur 25 ans). Simulation également possible avec achat de parts en nue-propriété (démembrement 5, 7 ou 10 ans généralement).
A voir avec un TRI comme indicateur, pour mieux comparer les solutions entre elles.

Message cité 1 fois
Message édité par Shadow666 le 26-05-2022 à 18:01:42

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Steam ID | Flickr | The silent death always comes from behind... so you'd better watch your back !

kimmeria

Phil Traere a écrit :

Un bon vieux TRI saurait faire la lumière sur cette affaire....

Shadow666 a écrit :

A voir avec un TRI comme indicateur, pour mieux comparer les solutions entre elles.

Non.

Par construction de l'indicateur, le TRI n'est pas fait pour comparer plusieurs projets. Il peut même amener à des conclusions erronés, particulièrement si les retours sur investissements n'ont pas lieu au même moment dans les différents projets. Le TRI permet uniquement d'estimer si un projet sera rentable.

Cf la page wikipedia qui explique très bien cela :
https://fr.wikipedia.org/wiki/Taux_ [...] A9_interne
Paragraphe "Danger d'utilisation et idées reçues"

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