Nicogane a hacké le compte de Finkbrau, cela expliquerait le nombre de TT
 
Pour rester dans le sujet du topic, je pense faire un petit arbitrage (mini des 2K nécessaires) sur mon contrat Aviva pour bénéficier du bonus 2021 (50% F€ bonifié + 50% Aviva Immo Sélection vue la réouverture temporaire).

Mais justement non ! L'analogie avec la bourse ne fonctionne pas ! Est-ce que tu lis mes messages ? Je l'ai répété plusieurs fois, ce n'est pas pareil que les indices boursiers et les actions en direct, car la diversification en bourse est facilement possible ! A l'inverse, la diversification dans l'immo en direct n'est pas possible.
 
Ce que j'explique, c'est qu'une moyenne n'est pas un bon indicateur pour représenter des données très hétérogènes. Oui en effet, rien de neuf sous le soleil. Pour la bourse, ce n'est pas un problème car la diversification est facile et le risque spécifique peut être quasiment supprimé. Pour l'immo en direct, c'est un gros problème, car la diversification n'est pas possible et le risque spécifique conserve toute sa puissance.

J'ai évoqué la Moselle (et non la Lorraine) et Metz en tant qu'exemple de zones évoluant dans le sens inverse de la moyenne.

Yep, on a même pas cherché a négocier, offre au prix direct. C'était trop parfait pour tenter quoi que ce soit. Et vu comme c'est tendu sur le marché de l'achat a Toulouse, tu veux faire une contre-visite, il serait déjà parti!

J'ai évoqué la Moselle (et non la Lorraine) et Metz en tant qu'exemple de zones évoluant dans le sens inverse de la moyenne.

Bon après Toulouse ça reste une des grandes villes française la moins chère...:o

Yep, on a même pas cherché a négocier, offre au prix direct. C'était trop parfait pour tenter quoi que ce soit. Et vu comme c'est tendu sur le marché de l'achat a Toulouse, tu veux faire une contre-visite, il serait déjà parti!

Ca en discutait ya quelques pages, cote sous, on a pris sur 25 ans a 1.09, 1960 euros de mensualités credit et 50 d'assurance de prêt (on a gagné 40k sur le coût du pret avec une délégation d'assurance...)

Tu dis un peu du caca non ? Ou j’ai ma lu
J’ai demandé à mon notaire c’est +1,7% sur une année et +0,7% sur un mois

Mais en quoi la diversification est le sujet sur une moyenne ? C’est 2 concepts différents. Une moyenne est une moyenne que la diversification soit possible ou non. Le fonds te permet de suivre un indice ou benchmark pas le marché encore une fois (il n’y a pas de fonds avec tous les titres disponibles sur un / tous les marchés)
 
Et un fonds c’est pas en direct mais indirect . Donc ton exemple me semble pas être une contradiction à la détention d’une action.

Pour moi tu cherches vraiment à refuser un concept de base simple tout à fait valable.

Tu dis un peu du caca non ? Ou j’ai ma lu  
J’ai demandé à mon notaire c’est +1,7% sur une année et +0,7% sur un mois  
 
 

Le concept de moyenne du marché immo ?
Bah c'est utile pour les vendeurs de Pinel ou les magazines torchons, pour montrer des beaux graphiques de l'immo qui monte dans la région, alors que le piegons pourra se retrouver dans une localité spécifique de la région avec des historiques de prix différents.

Pour tenter d'illustrer le propos et transposer le raisonnement de l'immo à la bourse :
 
"C'est pas grave si le MSCI World baisse, je pourrais toujours vendre mes actions Unibail pour acheter du Amazon à la place !"    

Relis avec le doigt, les évolutions que j'ai donné sont sur les 10 dernières années.
 
Faire +1,7% sur une année, après avoir fait -8% ou -20% sur les 10 dernières années, ça te semble être une bulle immo toi ?
 
Mes données viennent d'ici :
Moselle : -20% sur 10 ans
https://www.meilleursagents.com/pri [...] oselle-57/
Metz : -8% sur 10 ans
https://www.meilleursagents.com/pri [...] etz-57000/
 

Oui c’est chiffres sont plutôt fiables

  chef

Pas facile de se concentrer depuis le jacuzzi  

WCS : Airbus coule (Proba au doigt mouillé <11×10^-4).
Penses-tu que les salariés vont rester au chômdu@life ? Ou que ces salariés, les collectivités locales et l'État vont tout mettre en œuvre pour sauver/transformer ce bassin d'emploi et de compétences ? Quitte à pousser l'implantation/créer de nouvelles activités en Toulousie ?

Tu sais entre faire faillite et revenir au niveau d'avant, il y a beaucoup de choses entre les 2.
Et à un moment, il ne s'agit pas que de volonté mais aussi de pouvoir...tu penses à quelles nouvelles activités ? Ça veut dire que d'autres villes en souffriraient.

Après j'aurais sans doute moins peur avec un appart vraiment central qu'avec une baraque ("quelconque" dans le sens comme beaucoup d'autres) à 10 ou 15 kms de lhypercentre avec un besoin de vendre.

Oui mais le primo accedant moyen va-t-il seulement acceder a qq chose ces 2 prochaines années a Toulouse ?

Si on parle des primo accedants moyens, couple en fin de vingtaine avec l'un des deux qui bosse en SSII sur des projets aero ca risque d'etre un peu tendu. Je ne sais pas combien de boites vont garder leurs sous-traitants honnêtement, a mon avis on en saura plus a l'automne, mais ca risque de faire mal quand meme.

Ton cas soit-disant général d'une vente/rachat dans le même quartier, même nombre de pièces et même même surface (ce sont les 3 principaux éléments spécifiques constituant le prix), j'y crois vraiment peu. Quel intérêt de faire une vente/rachat si c'est pour rester dans le même quartier avec la même surface ? Cela doit exister, j'en conviens, mais ce n'est surement pas le cas général.
 
Même nico, qui était la source de notre discussion, a dit qu'il prévoit de vendre pour raacheter plus grand dans quelques années. Si tu changes de surface (et pas seulement 5 m² hein, évidemment), l'évolution des prix dans ce marché de destination peut être différent de l'évolution des prix du marché de départ, puisqu'il n'y a pas forcément les mêmes forces de marché du côté de la demande, ni de l'offre.

Pour tenter d'illustrer le propos et transposer le raisonnement de l'immo à la bourse :
 
"C'est pas grave si le MSCI World baisse, je pourrais toujours vendre mes actions Unibail pour acheter du Amazon à la place !"    

Sauf qu'on parle de lhyper centre  

@ Kimmeria. Il n’y a aucun benchmark qui reproduit le marché et encore une fois tu n’as pas un accès direct mais indirect . Tu n’est pas propriétaire des actions sous jacents d’un fonds / ETF. Je peux faire la même chose en achetant un ETF REITs
Tout ce que tu décris c’est la démarche d’un investisseur sur une action. En quoi est-ce  différent de la même démarche que pour un bien immobilier. J’ai toujours pas compris. Une moyenne te donne une vision globale du marché, pas le cas particulier de ta ville/ ton quartier / ton bien.
Et finalement, tu as besoin d’un lieu pour vivre (enfin si tu es un investisseur) je suppose que tu obligé de faire une comparaison location / achat, regarder l’évolution des prix moyens de chaque et la situation particulière de la où tu veux vivre.

Je pense que tu es le seul à vouloir que l’hétérogénéité soit un problème (il y a énormément de biens et services hétérogènes qui ont une évolution des prix.... moyens) ou que tu ne puisses pas facilement te diversifier soit une blocage pour utiliser le fait que globalement les prix montent.

Tout ce que tu décris c’est la démarche d’un investisseur sur une action. En quoi est-ce  différent de la même démarche que pour un bien immobilier. J’ai toujours pas compris. Une moyenne te donne une vision globale du marché, pas le cas particulier de ta ville/ ton quartier / ton bien.

Je fait une seconde réponse uniquement pour cette phrase, car cela pourra t'aider à comprendre.
 
Le stock-picking des actions, tout le monde est d'accord pour convenir que cela génère une perf moins bonne que la perf du marché. La solution est donc de prendre un ETF d'un grand indice, qui va donner la perf moyenne du marché. Ainsi, il n'est même plus nécessaire de suivre les variations des prix des actions individuelles, on regarde seulement les variations des grands indices et ça sera notre perf.
 
Dans l'immo en direct, puisque tu ne peux pas diversifier facilement, c'est comme si tu étais obligé de faire du stock-picking de biens immo, mais en pire ! Car tes sous-jacents sont illiquides et tu as une forte concentration sur seulement 1 ou 2 bien. Dans cette situation, la perf moyenne du marché ne t'intéresse pas, car tes investissements ont des caractéristiques propres qui ne sont pas supprimé par la diversification car ... tu n'as pas de diversification ! Donc ce qu'il faut suivre, c'est la perf des biens qui ont les mêmes caractéristiques que ton bien immo à toi : même localité, même surface et même nombre de pièces.

par exemple, lapin et AMD, en 2019, il a fait nettement mieux que le marché.

non, pas exactement, ca augmente le risque/la volatilité potentielle et ca donne une perf qui peut varier fortement de la moyenne du marché.
par exemple, lapin et AMD, en 2019, il a fait nettement mieux que le marché.

Je sous-entendais sur le long terme. J'ai édité pour préciser cela.

Tu joues sur les mots pour avoir raison, ou alors tu fais semblant je ne sais pas.
 
Quand on parle de la perf moyenne de la bourse, aussi bien sur le topic que dans les médias, on parle de la perf des gros indices nationaux (CAC 40, DAX, S&P 500, etc) ou internationaux (MSCI World). Que la composition de ces indices n'incluent pas la totalité parfaite de tous les common stocks and securities existants, osef.
Pareil sur le fait qu'en achetant un ETF on n'est pas propriétaire directement des sous-jacents, osef. Le principal risque, quand tu investis dans un ETF qui reproduit un grand indice, c'est le risque des variations des sous-jacents dans les proportions de l'indice. C'est tout ce qui compte.
 
Oui les ETF REITs permettent une diversification dans l'immo, mais c'est de l'immo commercial/professionnel.
 

Heu, non. Le problème c'est que les opérations immo en direct se font avec des gros montants. C'est d'ailleurs de là que vient l'impossibilité de diversification facilement. Ce n'est pas une impossibilité technique. Un très riche investisseur peut acheter 1 000 apparts diversifiés ... et il aura probablement une perf très proche de la perf moyenne du marché immo.
Je ne vois pas d'autres biens ou services similaires. Peux-tu donner quelques exemple ?

Je sous-entendais sur le long terme. J'ai édité pour préciser cela.

Je fait une seconde réponse uniquement pour cette phrase, car cela pourra t'aider à comprendre.
 
Le stock-picking des actions, tout le monde est d'accord pour convenir que cela génère une perf moins bonne que la perf du marché sur le long terme. La solution est donc de prendre un ETF d'un grand indice, qui va donner la perf moyenne du marché. Ainsi, il n'est même plus nécessaire de suivre les variations des prix des actions individuelles, on regarde seulement les variations des grands indices et ça sera notre perf.
 
Dans l'immo en direct, puisque tu ne peux pas diversifier facilement, c'est comme si tu étais obligé de faire du stock-picking de biens immo, mais en pire ! Car tes sous-jacents sont illiquides et tu as une forte concentration sur seulement 1 ou 2 bien. Dans cette situation, la perf moyenne du marché ne t'intéresse pas, car tes investissements ont des caractéristiques propres qui ne sont pas supprimé par la diversification car ... tu n'as pas de diversification ! Donc ce qu'il faut suivre, c'est la perf des biens qui ont les mêmes caractéristiques que ton bien immo à toi : même localité, même surface et même nombre de pièces.

Ben non l'immobilier résidentiel fait parti des REITs VNQ a 14% de residentiel, le Lyxor en a 33%, le Ishares 51% etc. Donc tu peux très bien le faire.

 
Ce n'est pas vraie même a long terme sans faire d'hypothèses sur les compétences du stock picker. La bourse est un jeu a somme nulle (relativement au marché).
Après tu peux faire l'hypothèse que le stock pickeur amateur sera statiquement moins performant, mais faut le dire. D'autre part souvent on dit que la gestion active est perdante, non pas car stock piquer est statiquement perdant mais car ça ne compense pas les frais.
 
Dans l'ensemble, et c'est la même chose pour l'immo: la diversification (ou l'absence de celle ci) joue majoritairement sur le risque (la partie idiosyncratique) et seulement marginalement sur la perf attendue

Ce n'est pas vraie même a long terme sans faire d'hypothèses sur les compétences du stock picker. La bourse est un jeu a somme nulle (relativement au marché).
Après tu peux faire l'hypothèse que le stock pickeur amateur sera statiquement moins performant, mais faut le dire. D'autre part souvent on dit que la gestion active est perdante, non pas car stock piquer est statiquement perdant mais car ça ne compense pas les frais.

Dans l'ensemble, et c'est la même chose pour l'immo: la diversification (ou l'absence de celle ci) joue majoritairement sur le risque (la partie idiosyncratique) et seulement marginalement sur la perf attendue

Le parallèle avec la bourse a ses limites.

La dispersion des performances est absolument incomparable entre bourse et immo.

Achetons chacun au pif 1 action du CAC et 1 appartement dans une grande ville française.
Regardons l'évolution des prix dans 10 ans.

Il y a de fortes chances que l'écart de performance entre nos deux actions soit bien plus grand que celui des deux apparts.

 
Je rejoins Glandoll là dessus. On ne parle évidemment pas de la disparition d'Airbus ou de l'industrie de l'aero. Si Airbus allait si mal, évidemment que les états et collectivités feraient tout pour les sortir de là, ça reste un acteur stratégieque.
 
Par contre il faut comprendre une chose, avant le covid l'aero avait une croissance folle (de l'ordre de 2 * celle du GDP), et des acteurs tels qu'Airbus, Safran & co (avec toute leur supply chain) ou une ville comme Tlse se sont callés sur ces estimations de croissances & revenus futures. (Embauche + investissement en avance de phase pour tenir le rythme).
Avec le covid, on vient de nous dire qu'au lieu de continuer sur cette trajectoire on va en fait avoir un transport aérien qui ne retrouvera pas ses niveau 2019 avant 2022 (moyen courrier, vol intérieur) et 2026 (long courrier). C'est effectivement sur du CT/MT, mais il ne faut pas négliger l'impact que ça a sur des entreprises qui doivent revoir completement leur structure de coût, qui était je le rappel déjà surestimé vis a vis des revenus 2019 puisqu'en anticipation d'une croissance forte...
 
Aprés pour l'impact exacte sur le marché immo toulousain je ne serais pas dire, vu que je ne connais pas la ville. Et donc je ne sais pas quel est l'état de l'offre. Mais il ne faut pas négliger l'impact que la crise sur l'aero aura sur la demande dans la ville...
 

Tu vas voir un messin, et tu lui dit qu'il y a une bulle immo, il va te rire au nez.

J'ai retrouvé ton message d’origine, pas facile de tout suivre avec le nombre de pages    
Un peu HS car plutôt un sujet de krach immo, mais ton exemple est OK.
Tu dis vrai, pas de bulle immo à Metz. Les habitants peuvent se loger correctement avec un salaire médian.
 
les prix progressent mais ce n'est pas foufou , on reste autour des 2k le m2  

Comptablement une fois que t'as fini d'amortir, le bien vaut 0 donc il ne reste plus rien à amortir...
Mais c'est pas pour autant que t'es imposé sur revente - 0

J'ai retrouvé ton message d’origine, pas facile de tout suivre avec le nombre de pages    
Un peu HS car plutôt un sujet de krach immo, mais ton exemple est OK.
Tu dis vrai, pas de bulle immo à Metz. Les habitants peuvent se loger correctement avec un salaire médian.
 
les prix progressent mais ce n'est pas foufou , on reste autour des 2k le m2  

Tu peux donner les ISIN/Ticker du Lyxor et Ishares auxquels tu fais référence ? La dernière fois que j'avais regardé, cela ne correspondait pas à ce que je voulais : ciblage d'une zone géographique spécifique et/ou listing sur des places de marché hors euronext/NYSE (donc frais d'ordre important   )

Mes parents louent 80m² pour 550 euros, pas en hyper centre mais pas loin (Sablon, proche gare). A ce prix il y a assez peu d'incitation à l'achat aussi.

Le sablon c'est assez 'gore', c'est le coté de Metz que je déteste le plus  
la gare attire des zonards et dealers    
bien entendu, certaines rares rues du Sablon sont plutôt clean, tes parents ont sans doute trouvé une pépite