Reprise du message précédent :
Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

déjà, pour trouver des artisans au top sur le long terme c'est quasi mission impossible,  
ça doit bien fonctionner si tu sais tout faire en travaux (avec amis, famille ?)  
 
j'ai une petite expérience du locatif, c'est un second métier, pas une situation de rente... à moins de tout déléguer mais il ne va plus rester grand chose à la fin  
 
à moins de se dire "je n'ai plus de travail , c'est mon boulot" et ça passe mieux      
 
Le principal c'est de dormir la nuit  

Oui c'est souvent le cas sur le topic,
ça fait baisser l’impôt et les frais de garde, c'est de optimisation  

Pas besoin de nantir, mais faut montrer à la banque ton épargne, et ensuite à eux de voir combien ils acceptent de te financer (ça peut aller jusqu'à 100% voire 110%).

 
1M en actions chaud je suis à 45% dans mon allocation. En financier oui ça peut    
J'avoue une petite appréhension sur la quantité de taf mais ca m'intéresse, j'ai du temps, foi en mon maître d'oeuvre qui rénove notre RP et je ne suis pas trop manche pour les petits travaux    
Si je pouvais avoir des jeunes actifs plutôt que 100% etudiants ce serait chouette    
Je vois déja le gazon synthétique et le petit weber pour l'effet waouh  

 
On est a MT tous les deux    
C'est clairement de l'optimisation elle a un salaire horaire 25 fois moins élevé et on ne veut pas d'aide pour le petit à domicile, donc elle s'adapte à mes horaires pour ne pas que je grignote sur mes heures au cabinet  

 
 
J'ai souvent rencontré ça aussi chez les officiers et les entrepreneurs.
 
C'est généralement du win-win.
L'épouse se consacre à l'intendance, à la gestion du foyer, les enfants...
Souvent vu les maris être appelés par leur épouse vers 17h ("rappelle-toi que ce soir nous avons invité monsieur le maire à la maison, j'ai tout préparé, mais essaie d'arriver pour 20h" ).
 
Donc l'épouse n'exploite pas du tout le mari. Elle le décharge de plein de tracasseries et de charge mentale et il peut se consacrer à fond sur sa carrière (et elle peut profiter du bon niveau de vie grâce à la carrière de monsieur), donc win-win.
 
ça fait très vieille France dit comme ça, très tradi, mais pas mal de couples fonctionnent encore comme ça parmi les CSP+
 
Dans mon cas, je me rends compte qu'avec l'arrivée du bébé, ma femme bosse full time quasiment entre les qqs heures de cours par semaine (enseignante en libéral) + s'occuper du bébé. Donc elle contribue peu financièrement au foyer (mais elle a les moyens de faire ses achats perso avec son pognon), mais énormément logistiquement.  
Une fois qu'il ira à l'école ce sera plus cool j'espère, et là elle aura ptet du temps pour gérer du locatif si on investit.

Ma femme est à 80% de mes revenus en prenant en compte tous ses avantages (Et jusqu’à présent cet écart a plutôt tendance à ce réduire chaque année depuis 5-6 ans), mais oui pas mal de mes copains ont une compagne à Faible revenu. Je trouve plutôt sain que nous soyons tous les 2 relativement indépendant financièrement, pas besoin de se justifier si on a envie de s’acheter un truc avec nos propres deniers plutôt que compte commun

 
 
Oui si tu es conscient que c'est du gros boulot et que tu as du temps libre, ça va tu ne vas pas déchanter    
 
Perso j'ai la chance de connaitre un réseau d'artisans compétents via ma famille, j'en profiterai sans doute à l'avenir, mais c'est limité au Nord.
 

Bonjour j'ai une question concernant l'impact des faibles volumes pour les ETF.
 
En effet, suite à la perte d'éligibilité PEA de certains ETF Amundi, j'avais switché sur les nouveaux Amundi PEA-compatibles, plutôt que sur les Lyxor.
Ceux-ci ont donc des volumes d'échange plus faibles que les ETF plus vieux.
 
Il me semble avoir lu ici-même que les faibles volumes avaient un impact sur le spread.
 
En pratique, y a-t-il une recommandation par rapport aux ETF à faible volume ?

 
 

 
Oui avec des jeunes actifs tu auras sans doute moins de turnover et de soucis

 
C'est vrai que ça fait très vieille France à première vue, mais je te rassure, même à la deuxième ou troisième vue ça procure le même ressenti

J'avais bien compris ta comparaison, mais tu as tout autant tort de dire "si ça baisse je suis gagnant". Cela dépend de nombreux facteurs que tu ne peux pas anticiper à l'avance, et dans de nombreux cas tu ne sera pas gagnant. C'est presque criminel de balancer cette assertion comme ça sans nuance, vu le pouvoir d'influence que tu as sur le topic et ailleurs.

 
 

 
Bon après, si la femme gagne plus que l'homme et a une meilleure trajectoire devant elle, logiquement les rôles doivent s'inverser.
L'homme à la maison et madame qui se concentre sur sa carrière.
 
C'est une organisation rationnelle je trouve.
Si X gagne moins du SMIC pour un job qu'il n'aime pas et que Y gagne 10x plus avec des bonnes perspectives, alors X peut rester à la maison et davantage s'épanouir sans que le foyer y perde (au contraire si X s'occupe alors des enfants plutôt que de déléguer à des inconnus).

C'est bien. Sauf en cas de divorce c'est le drame.
 
Mme se retrouve sans rien, aucun droit à la retraite par exemple. Et Monsieur devra lui payer une grosse prestation compensatoire à vie...  

Après, j'ai un cas contraire aussi dans ma famille.
Achat d'une chambre de bonne à Nation, refait à neuf.
Elle habite dans le 78, pas de comptable évidemment, pas d'agence pour gérer
Sélection de l'étudiant en moyenne 1 fois tous les 2 ans.
Tu posts l'annonce sur LBC, tu te fais harceler le temps de laisser l'annonce en ligne (2 jours histoire d'avoir un paquet de contact).
Tu tries les bulletins de salaires des parents en te souvenant de ton XP quand tu cherchais.
Etat des lieux, signature bail et transmission des clés le même jour.
Ne va pas aux AG.
0 emmerde en 6 ans pour l'instant.
 

+1

Il faut vraiment avoir un emploi du temps de ministre avec invités tous les soirs ou plusieurs gosses en bas âge.
Le pire étant le combo personnel + femme au foyer/mi-temps. Difficile à justifier. Et même pour la femme, je vois mal comment elle peut se sentir à l'aise...

Mais bon, chacun voit midi à sa porte comme il l'entend et c'est bien normal.

 
 
Cela mériterait un article entier.
 
Si on veut rester dans une même ville et même quartier, juste changer de logement pour un plus grand, avec même évolution des prix à la baisse plutôt qu'à la hausse, on est gagnant.
C'est l'idée.
 
Après il faut voir selon les cas des figure dans sa situation.  
C'est sûr que si c'est pour quitter une ville/quartier qui a baissé pour aller acheter dans une ville/quartier qui a monté, c'est la lose.
Si on quitte une ville/quartier pour une ville/quartier qui a baissé tout autant, on est gagnant.
Si on quitte une ville/quartier qui a monté pour aller dans une ville/quartier qui a baissé, on est carrément gagnant.

 
 
Voilà c'est ce qui est chaud dans cette strat
 
Bon après, si on prouve que X gagnait déjà très peu avant mariage et donc qu'il n'y a pas eu frein à la carrière, ça doit considérablement alléger la PC ?
 
 

Topic juristes !  

Tu es moins perdant que celui au bien le plus grand, dire que tu es gagnant alors que tu as fait une MV importante, ça me paraît osé.
C'est comme dire que si le SP500 baisse moins que le cac, tu es plus gagnant avec le SP500.
Mouais...etre gagnant en étant en MV, même stephaneF avec unibail n'a pas encore osé  

 
 
Gagnant par rapport à l'autre situation.
Mais perdant en pognon oui.
 
Et je parle aussi en coût d'opportunité.
Celui qui est resté locataire à Paris ces 10 dernières années n'a pas perdu d'argent par exemple en n'ayant pas acheté à Paris (ni PV ni MV), mais gros coût d'opportunité donc en quelque sorte une perte face à la situation achat.

 
considères-tu aussi la perte du fonds euro depuis 10 ans par rapport à la bourse ?

Oui tout à fait. Tu mets un peu d'eau dans ton vin, enfin !    
 
Et au-delà de la localisation, qui est certes un élément principal du prix, il y a les caractéristiques du logement qui jouent également de manière non négligeable : passer d'une petite surface à une grande surface (ou inversement), passer d'un appartement à une maison (ou inversement), passer d'un appart au RDC à un appart top floor (ou inversement), passer d'une veille construction plus ou moins rénovée a du neuf, etc etc.
Tout ces éléments font que tu fera un saut d'un marché immo à l'autre, dont la variation des prix n'est pas identique, et parfois même très différente.

 
 
Non on n'est pas sur le même marché.
 
Je suis sur les décisions immo là.
 
Pour la bourse, je comparerais la gestion active VS passive. Par exemple la perf d'IH par rapport à un ETF World.
 

 
 
Oui bien sûr, l'idée c'est juste qu'une baisse n'est pas forcément perdante quand on est proprio de RP qui change de RP, faut voir l'évolution du bien 1 par rapport au bien 2 sur la période.

 
Tes arguments sont valables dans quelques cas très précis et avec plein de "si" => si tu achètes dans le même coin, si les taux n'augmentent pas ou si tu achètes cash, si tu revends après x années de détention, etc.  
 
Bref avec autant de si, l'affirmation n'a finalement plus de sens.  
 
Quid par exemple d'une situation où tu empruntes à 100% et où les prix baissent en raison d'une forte hausse des taux ? Quid si le renchérissement du coût du crédit est supérieur à ce que tu gagnes sur la baisse du bien ? Etc.

C'est win win sauf le cas évident de la séparation
Les deux parties s'estimeront lésées (sauf s'il n'y a pas de prestation compensatoire ni pension auquel cas le mec est 100% gagnant)

 
oui mais pourquoi séparer l'ensemble. Au final, ça reste des investissements et on peut considérer l'épargne comme un ensemble global.
 
Le fonds euro pour quelqu'un avec un apport a coûté aussi beaucoup d'argent vu la hausse de la bourse, tout comme pour le locataire parisien qui n'a pas acheté.
Raisonner à posteriori est facile mais est-ce que dans 10 ans la réalité sera la même que le constat actuel.
Le problème de réagir après coup avec du retard est le risque que le futur soit différent du passé, ce qui est souvent le cas vu qu'il y a quand même des cycles économiques et souvent quand beaucoup de monde abdique/les derniers entrent sur le marché, c'est que le retournement de cycle n'est plus très loin.
 
Question aussi immo: taux fixe ou taux variable ?

 
 
L'idée générale, pour un proprio de RP qui va racheter dans qqs années une autre RP, c'est juste :
- une hausse des prix ne lui sera pas forcément favorable,
- une baisse des prix ne lui sera pas forcément défavorable.
Contrairement aux idées reçues.
 
Ensuite, il faut voir selon les situations.

 
 
argument extrêmement valide qui annule effectivement l'effet de moindre baisse du bien dont on est déjà propriétaire.
Souvent on ne pourra pas acheter le bien qui a plus baissé car on paierait peut-être la même chose en mensualité que précédemment.
 
l'argument de nico serait vrai toutes choses égales par ailleurs, ce qui n'est jamais le cas.
Si l'immo baisse de 20 o 30%, c'est qu'il s'est passé "quelque chose" donc beaucoup de paramètres changent.
 
En fait tu as exprimé ce que je recherchais et me bloquait dans le raisonnement de nico sans trouver la bonne explication (en considérant un marché +/- identique pour les 2 biens en question).

 
après je pense que se décider aujourd'hui en se basant sur le rachat d'une autre RP dans quelques années est mauvais.
Soit faut attendre pour acheter plus grand.
Soit faut comparer avec le fait de rester locataire et penser que le marché va augmenter donc on est gagnant à acheter plutôt que de rester en location, même si on devra acheter plus cher plus tard.
 
globalement la situation est plutôt achat vs location, pas proprio aujourd'hui vs autre achat dans 5/7 ans.

Surtout, qu'est-ce qui pourrait faire écrouler marché immo hormis une forte hausse des taux (qui n'arrivera pas vu que les Etats sont endettés jusqu'au cou) ?
 
Ca parle de bulle, qu'un "petit Krach immo serait sain" mais moi je ne vois rien de tout ça, il n'y a aucune raison pour que la demande baisse.

A mon avis plusieurs choses :
- Pour rester dans le thème des messages précédents, et notamment du forumeur souhaitant investir dans une maison pour en faire une colloc à Nantes, je suis arrivé à Nantes en 2016 pour mes études, je l'ai quitté cette année. Nantes était à l'époque une ville avec une super réputation, où il faisait bon vivre, où on se sentait bien, dynamique économiquement avec des établissements scolaires de qualité. En l'espace de quelques années, cette ville est devenue un coupe gorge, et ce qui n'était jusque là présent qu'au hangar à bananes ou place commerce se répand dorénavant même dans les coins plus huppés.

Ça n'est pas un phénomène nouveau, encore moins dans les villes et communes de gauche, mais lorsqu'une ville se dégrade si rapidement, tu peux t'attendre à perdre grandement en attractivité. Beaucoup de mes proches ont eu des problèmes à Nantes et pas forcément en rentrant seul de nuit en passant par des coins peu recommandables. J'aurai du mal à investir sereinement dans cette ville là pour cette raison, et pour en avoir parlé avec quelques csp+ de la ville, beaucoup ne se voient pas y rester pour cela, ou bien ils partent habiter en périphérie et font tout leur trajet en voiture et limitent au maximum leur temps passé dans la ville pour éviter d'avoir des emmerdes. Les meilleurs étudiants (issus des classes préparatoires, allant donc à Centrale Nantes ou à Audencia, pourraient refuser ces écoles pour d'autres en raison de cette insécurité permanente. De plus, ceux qui y rentrent et qui se disent qu'ils pourraient rester y travailler après la diplomation n'ont plus aucune envie d'y rester et fuient en région parisienne ou à l'étranger)... Le problème, c'est qu'autant en région parisienne tu peux faire sécession et vivre dans des gated communities de csp+, autant dans la plupart des autres grandes villes ça n'existe pas, et ce sujet là peut réellement faire chuter le prix de l'immo. Quand t'achètes dans un coin huppé et que ça devient un shithole pour dealer avec des gens qui se shoot dans la cage d'escalier, bah objectivement ça part pas très bien. (Ça peut sembler extrême, c'est du vécu en allant rendre visite à un ami étudiant en colloc vers 50 otages...). Ainsi, on peut tabler sur une baisse des prix dans les centres villes au profit de certains coins périphériques plus safe par exemple, ce qui se voit aux US et a largement été documenté, cf le White Flight etc.

- Des villes qui ont une faible diversité d'employeurs en cas de problème chez l'un des plus gros de la ville, je pense à Toulouse par exemple, qui risque d'être bien maltraitée prochainement. Paupérisation accélérée de la ville, des gens inquiets pour l'emploi, précarisés, bref la demande à l'achat peut considérablement baisser.

- Des gens de plus en plus nomades professionnellement, qui cherchent beaucoup moins à acheter que la génération précédente, facteur beaucoup plus "macro" et je pense pas que ça ait tant d'impact que ça. Un effet "mix" aussi au sein de la population, les couples faisant moins d'enfants on peut imaginer moins de demande pour les grandes maisons, et plus pour les T2... Bref j'essaye de tirer une grande ligne qui sonne un peu café du commerce, je m'en excuse mais ça ne me paraît pas incohérent.

La demande de quoi ? Quelle localité ? Quelle surface ? Appart ou maison ? Ancien ou neuf ? etc etc
Encore une fois, c'est le problème avec l'immo : on fait référence au marché immo dans son ensemble, alors qu'il représente des situations très hétérogènes et ne peux pas être résumé avec un seul chiffre.
 
La baisse immo a déjà commencé depuis 15 ans (et continue !) dans certains marchés.
Dans d'autres marchés, la baisse des années 2000 a été suivi d'une hausse en 2015/2020.
Dans d'autres marchés encore, la hausse ne s'est jamais vraiment arrêtée et elle est encore plus forte sur les 5 dernières années qu'il y a 20 ans.
Dans d'autres marchés encore, les prix sont stables depuis 20 ans.
etc
etc.
 
Bref, il faut vraiment faire attention quand on veut "résumer" l'immo.

Certes mais tu es un peu jusqu’au boutiste (ce que tu reproches à Nico) globalement la demande augmente, les prix augmenteNt en France. Maintenant je suis d’accord pour dire que c’est une moyenne donc il y a des situations particulières.
 
C’est comme la bourse hein. Globalement le marché fait +6-7% par an mais c’est une moyenne qui englobe des cas particuliers (URW ).

 
 
La demande ne baissera sans doute pas.
 
Mais la demande elle injecte quel pognon dans l'immo ? Celui de la banque. Donc c'est là que ça se joue en bonne partie : la règle des 33 % d'endettement, les taux, l'apport exigé...si les banques serrent la vis ou ouvrent à fond les vannes, ça change tout.
 
Prix = capacité d'emprunt des gens (grosse hausse ces dernières années vu la chute des taux et les durées allongées) + leur apport (dont les cerises faiblement taxées et l'encouragement à anticiper les donations, carburant de la hausse aussi).
 
L'évolution dépend donc surtout des banques et de l’État.
On ne maitrise pas.
Donc je ne me risque plus au jeu des pronostics, ça peut monter ou baisser, on en sait rien. Ptet que les taux vont rester bas encore des décennies et l'Etat tjs plus encourager l'achat.
 La principale variable est donc : combien de temps je pense posséder ce bien immo, et plus la durée est longue et plus la chance d'être gagnant à l'achat face à la location devient grande.

 
 
Jamais dit le contraire.
Le sujet c'était juste de dire qu'une baisse de prix immo n'était pas forcément défavorable aux proprios, et que c'est surtout l'Etat et les pros de l'immo qui peuvent avoir un intérêt aux prix élevés.
 Faut pas chercher à y voir autre chose et à interpréter.

Exactement    

5% brut ça me semble mauvais pour un montage avec 6 (!) colloc + 40% du prix du bien en travaux ?! Et j'espère que tu as du temps libre ++

Encore un autre all-in immo sur le topic épargne, c'est beau  

Cela a un impact mais le volume n'est en général pas le facteur le plus déterminant sur le spread. Tu peux le calculer pour éviter les surprises. Sur l'Amundi EM PEA, il n'avait rien d'extravagant lors de mon achat. Par ailleurs dans une gestion buy & hold les coûts one shot comme le spread ou les frais de transactions ont de toute façon un impact vraiment marginal.

A la différence que pour la bourse, il est possible d'acheter le marché et donc de faire en effet la perf moyenne du marché : ETF.
Dans l'immo en direct, tu achètes un seul bien avec des caractéristiques propres qui sont peut-être fortement en décalage avec la perf moyenne du marché.

Exemple tout bête :
Le département de la Moselle, qui est quand même le 23ème département le plus peuplé de France (sur un total de 102, ce n'est pas rien !), l'immo a fait -20% sur les 10 dernières années (toutes caractéristiques confondues).
Même pour la ville de Metz, qui est pourtant une métropole tout à fait respectable. L'immo a fait -10% sur les 10 dernières années.

Et ce n'est pas un cas tordu comme Angoulème ou Epinal hein. A Metz tu as 120k habitants, une université, le TGV/aéroport (partagé avec Nancy), les frontaliers avec le Luxembourg qui ont des bons salaires, une équipe de foot qui est régulièrement en L1, etc.

Tu vas voir un messin, et tu lui dit qu'il y a une bulle immo, il va te rire au nez.