Reprise du message précédent :

A la différence que pour la bourse, il est possible d'acheter le marché et donc de faire en effet la perf moyenne du marché : ETF.
Dans l'immo en direct, tu achètes un seul bien avec des caractéristiques propres qui sont peut-être fortement en décalage avec la perf moyenne du marché.

Exemple tout bête :
Le département de la Moselle, qui est quand même le 23ème département le plus peuplé de France (sur un total de 102, ce n'est pas rien !), l'immo a fait -20% sur les 10 dernières années (toutes caractéristiques confondues).
Même pour la ville de Metz, qui est pourtant une métropole tout à fait respectable. L'immo a fait -10% sur les 10 dernières années.

Et ce n'est pas un cas tordu comme Angoulème ou Epinal hein. A Metz tu as 120k habitants, une université, le TGV/aéroport (partagé avec Nancy), les frontaliers avec le Luxembourg qui ont des bons salaires, une équipe de foot qui est régulièrement en L1, etc.

Tu vas voir un messin, et tu lui dit qu'il y a une bulle immo, il va te rire au nez.

Nantes quasiment centre hein frer je ne vis pas à Roubaix ou au Havre  
Sur une surface aussi grosse je trouve ça correct je dois prendre 5-6 studios ou aller très en périph pour trouver du 6-7% (mais ça s'éloigne de mon domicile)  
Je bosse environ 26h par semaine donc ça va niveau temps libre

Edit: et all-in immo c'est 26% de mon patrimoine net l'immo SOLIDE

Tu as pourtant joué le jeu des pronostics 2 phrases au-dessus, dans le même message. C'est beau  

Je suis d'accord avec ta conclusion.

 
Roubaix et Le Havre étaient absolument vivables il y a 25 ans.    
 

 
Ma curiosité est vivement piquée ; en quoi est-ce un cas tordu ? Je viens de poser mes valises dans le coin et je cherche à comprendre les enjeux de l'immo local.

 
 
Non pas all-in immo, d'ici 10 ans il devrait dépasser 1M€ en financier (actions, fonds €...)

 
 
J'ai parlé de la demande, pas des prix.
 

oui mais le levier frr

 
 
Si je ne m'abuse, Angouleme est connue pour sa saturation en défisc immo (Pinel...)
Bcp de vacance locative.

 
COVID renforcé en nouvelles vagues + canicule qui font clamser tous les vieux boomers proprios d'un coup = trop de biens sur le marché simultanément donc baisse des prix partout

 
Tu peux nous faire un petit topo sur Le Havre ?
 
edit : mp éventuellement, c'est un peu HS

Il n'y a pas déjà un topic immo ?  

 
Voilà, ici je gère absolument tout de A à Z.
Ma moitié qui gagne X fois mon salaire peut se consacrer entièrement à son taf (une journée de 10h c’est une petite journée de Taf dans son référentiel perso donc forcément   ).

Mwai je trouve ça faible par rapport à la quantité de travail gigantestque, mais si tu me dis que c'est le prix. Roubaix avec un projet de transformation d'un manoir en formule 1 je suis sûr que tu tapes les >10%, avec le risque qui va avec bien sûr. J'ai comme référence Paris. Je sais pas s'il y a des experts sur ce sujet sur le topic immo mais pour info tu en trouveras sur le forum d'en face.

Bravo pour votre femme    

Attention à l'érosion de l'âme.

Ok. Faudra que je vérifie ça pour Angoulême. Si quelqu'un a d'autres billes, je suis preneur.
 

 
Je fais court, je crains de ne pas pouvoir t'éclairer très savamment. Des membres de ma famille y ont vécu à partir de la fin des années 80. C'était alors une ville confortable, sans insécurité, plutôt prisée par les habitants des environs, avec une petite bourgeoisie - notamment portuaire mais pas que - solidement établie et qui tenait au maintien d'un certain cadre de vie. Les enfants sont partis aux alentours des années 2010 je pense, faute d'opportunités (académiques surtout, professionnelles je ne sais pas). J'y suis repassé il y a une poignée d'années : ça m'a fait le même effet que Le Mans, ce qui n'est pas bon signe. Du logement abandonné, des quartiers sinistrés, des barres de HLM qui n'existaient bien sûr pas à l'époque, etc. Ce qui est étonnant, c'est que Le Havre jouit, plus qu'avant encore, du dynamisme de son port... Mais je crains que la paupérisation soit le lot de quantité de petites villes de province, même géographiquement avantagées.
 
Quant à la région lilloise, j'y suis né. Mais Roubaix est un tel cas d'école que s'étendre sur le sujet sans parler politique relève de la gageure. Et je suis déjà bien assez HS pour ce post.  
 

 
La coloc, c'est peut etre un plan intéressant mais attention au revers de la médaille dans quelques années quand Nantes sera aussi soumise au plafonnement des loyers. Je pense qu'on y vient aussi, vu la cassosisation de la majorité des français niveau salaire. La plupart ne pourront bientôt meme plus se payer un loyer.
 
En zone tendue où ça s'applique (Paris uniquement..), les composantes de la coloc ne doivent pas excéder un plafond de loyer qu'on appliquerait à une personne seule par ex.  
 
Cout du m2 à la location à nantes : 14 euros par m2.
Si tu louais ton 170 m2 tu ne devrais normalement pas excéder 2380 euros par mois.
 
Après voilà, le plafonnement est pas appliqué à Nantes et dieu seul sait quand il le sera. Mais c'est toujours bien de prévoir l'avenir sur ce genre d'investissement.

 
Frer votre point est intéressant.    
D'où le fait de cibler une maison, bien plus liquide qu'un immeuble à échéance 6-7 ans si ça se retourne  

Je suis curieux pour Roubaix, tu peux expliquer en MP ?

C'est pourtant une personne charmante IRL, avec beaucoup d'humour    
Peut être un problème étymologique ? par exemple puterelle, grippeminaud ou truandaille ne sont pas vraiment des insultes  

Nicogane a hacké le compte de Finkbrau, cela expliquerait le nombre de TT

Pour rester dans le sujet du topic, je pense faire un petit arbitrage (mini des 2K nécessaires) sur mon contrat Aviva pour bénéficier du bonus 2021 (50% F€ bonifié + 50% Aviva Immo Sélection vue la réouverture temporaire).

Encore une fois tu es vraiment pointilleux. Bien sûr que tu achètes un bien spécifique, comme une action. Quand tu achètes un ETF ou un fonds tu reproduis une part du marché mais pas LE marché.
 
Finalement, les prix de l’immobilier montent selon l’indice INSEE ça veut pas dire que ça monte partout ni que ça monte partout au même rythme: ça veut simplement dire que globalement ça monte. Tu me trouves des marchés ou ça baisse (vas oui c’est le principe même d’une vue globale) et je peux trouver des marchés ou ça monte beaucoup de lis rapidement   Je suis sur qu’il existe des villes quartiers ou ça monte dans tes exemples, est ce que ça invalide le point de vu macro dont tu parles? Ou celui global au niveau France ?    
 
Si tu n’est pas capable de prendre en compte des hypothèses de bases pour une discussion, je vois pas trop l’intérêt.  

Tu prévois donc 3k annuels de frais ?
Ce serait intéressant de parler de la décomposition :
- Pas d'impôt à part la TF ? Tu es en déficit sur ton micro Bic lmnp sur la totalité de la période ?
- les 3k sont principalement pour les frais d'entretien ? (0.5% de la valeur par an, à mettre en perspective avec les 5% projetés ailleurs-- excessifs à mon sens)
- et le reste pour le comptable et l'assurance propriétaire ?

   
 
En gros les T3 et les T4 sont dans des "marchés différents".    
Deux cloisons en placo en plus, et c'est un tout autre monde qui s'ouvre à vous, vendeur : le profil des acheteurs n'a plus rien à voir, les dynamiques de l'offre et de la demande s'en trouvent transformées. Sans parler des taux des crédits qui changent "brutalement"
 
Je prends ton exemple le plus extrême, mais je n'adhère globalement pas du tout à ton analyse, qui voudrait en gros que la moindre caractéristique d'un bien puisse suffire à rendre l'évolution de son prix significativement différente de celle du bien du voisin.
 
Tu as des exemples historiques concrets à citer pour appuyer tout ça ?
 
Evidemment entre zones géographiques différentes (et même pourquoi pas entre centre-ville et périphérie), les prix varient (parfois) différemment.
 
Mais dans un quartier donné, sauf biens exceptionnels, les prix de tous les biens doivent d'après moi suivre la même tendance. Il n'y a pas plusieurs marchés hermétiques    
 
Donc, je soutiens le taulier quand il dit qu'en règle générale, une baisse de l'immo est profitable à ceux qui vont acheter plus cher.
 
 

Voilà

C'est pas hermetique mais en ville tendue, il y a beaucoup de T3 a vendre et beaucoup moins de T4 en proportion, parfois le prix peut s'en ressentir (pour des T4 bien agences et/ou bien placés), juste parce que l'offre est plus rare.
On est d'accord, globalement le marché n'est pas si différent, mais typiquement dans une meme résidence tu peux avoir du random T3 de 60m2 a 150K, et un T4 de 85m2 a 280k, parce qu'il sera probablement en etage supérieur et mieux foutu.

+1 c'est quelque chose que j'ai constaté dans certains quartier par chez moi. Pour du T2/3, les prix se tiennent par rapport à la surface, mais à partir du T4 les prix commencent à exploser.

Intéressant.
 
Dommage qu'il n'y ait pas à ma connaissance de site qui publie des courbes de prix en fonction de la surface ou de la typologie.
 
Ca permettrait de confirmer l'existence statistique d'un tel phénomène.

C'est juste que depuis 25 ans, quand les promoteurs font une residence de 20 apparts, il y a genre 7 T2, 10 T3 et 3 T4.
Ca finit par se ressentir sur les prix a l'achat, tout T4 sera cher hors immeuble soviétique pre 1970.
Alors que les T3, il y a plus d'offres et donc plus de possibilité de trouver un bien convenable a un prix pas trop scandaleux (sauf top localisation et/ou bien qualitatif).
 
Et les T5, tres compliqué a trouver, sauf immeuble pré 1980. Dans les trucs post 1990, les T5 sont quasi des maisons sur le toit de 130m2 avec 100m2 de terrasse, et de ce fait vendus a 40% plus cher au m2.
 
 
Je parle de la situation a Toulouse, mais a mon avis on est sur les memes tendances a Lyon, Bordeaux, Nice, Lille, Strasbourg, Nantes,...

 
Et à partir du T5/T6 au contraire les prix au m2 ont tendance à se tasser. Il y a un fabuleux topic immo pour en discuter
 
La ou je rejoins Nico c'est que l'immobilier de jouissance est centrale dans une allocation d'actif des lors que sa mobilité géographique devient plus contenue. Retarder inutilement son premier achat pour tenter de 'timer' le marché immobilier à peu de sens dans le contexte actuel selon moi.
 
Pour l'immobilier d'investissement, je suis beaucoup plus partagé car hors énormes surfaces financières la prise de risque non diversifiée est forte et la bande passante requise me semble sous optimale.
 
Cela étant, beaucoup de gens ONT un excès de temps libre qu'ils ne valorisent pas beaucoup et sont donc heureux de consacrer du temps à la gestion immo, contractuelle, fiscale et opérationnelle et cela se respecte. L'aide de la famille est parfois possible, etc... Dans ce cas c'est bien plus compréhensible.

Désolé je traine sur les deux topics a la fois et je n'ai pas fait attention au HS.  

 
Je parle de l'immo en général, donc de la demande en générale. le jour où on parlera des T2 du 4ème arrondissement, ou du marché des apparts neuf en centre ville du Havre, je préciserais.
https://www.insee.fr/fr/statistique [...] re=3530678

 
Non rendement brut à 5%: 3k × 11 mois / 450 + 30 notaire + 180 travaux/ameublements    
Je vais avoir 7k d'intérêts d'emprunt, 6-700 d'assurance, 3k de travaux, 200 de comptable, 1k de taxe foncière et 500 de CFE. Ce n'est bien sûr pas le rendement net.
J'ai compté non imposable au moins 7 ans avec l'amortissement, date où il faudra faire les comptes pour sans doute repartir sur autre chose    

Et l'objectif c'est quoi frer ?
Arrêt des activités à 40 ans ?

Désolé de ne répondre que maintenant mais j'étais occupé ce week-end

Je ne compte pas fortement sur l'apport, mais comme j'ai dis, je suis seul pour le moment. Si il faut dans 3 ans ça sera autre chose. Et donc si je veux un bien qui ne soit pas un taudis, je vais devoir mettre un peu d'apport. En même temps que je cherchais une location, je regardais les ventes, c'est pas jojo si je me contente des biens 100% emprunt (avec mon salaire actuel, sorti d'étude). Mais dès que j'ai ajouté un apport de 10/20k, c'était tout autre chose (ça fait passer de 180k à 200k quoi)

Voir ci-dessus, mais le soucis c'est que les biens qui rentrent dans mes cases, c'est les mêmes bien que les couples primo accédant, qui sont donc à deux pour payer. Et donc pas dans mon budget ¯\_(ツ)_/¯

Voilà, quand je dis apport, c'est pas 50%++, c'est vraiment juste pour toper les petits trucs en plus

E: je suis pas dans la tranche 35ans, j'en ai 27, donc je ne suis pas non plus '' vite, je dois acheter demain ''. Si il faut dans 3 ans j'aurai changé de ville. Mais ça ne me '' coûte '' rien de mettre un peu d'épargne dans une enveloppe apport.

 
Me sentir serein si je casse ma pipe demain de laisser un pécule suffisant à femme et enfants pour trinquer à ma santé tous les ans    
Et vers 40 ans en effet prendre des remplaçants plus souvent pour envisager une dizaine de semaines de congés et des WE réguliers de 4-5 jours, pour reprendre nos voyages autour du monde avec étoilés et road trip viticoles, que nous délaissons pour le moment du fait du petit et de la grossesse de madame  

Attendre 40 ans pour profiter de 10 semaines de vacances. Quelle déchéance.

On rentre dans le débat convenable  
Là j'ai 8 semaines et un WE de 4j par mois ça me suffit amplement  
On a fait Pérou et le tour des domaines de Toscane avec notre petit gars de 1 an, je n'ai pas plus apprécié que les vacances familiales en Corse du fait de la logistique, alors qu'avant il n'y aurait pas eu débat.
T'as sûrement une vie plus exaltante mais je suis associé depuis 6 mois je ne vais pas arriver et dire aux autres "salut je prends 10 semaines   "

J'avais un doute. Tu trolles en fait

J'essaie de ne pas tomber dans des poncifs qui ne se retrouvent pas dans la réalité lorsqu'une personne achète de l'immo. Si tu veux, je suis pointilleux. Mais cela me semble nécessaire et pertinent.

Je sais bien que l'indice INSEE est une moyenne/médiane, avec tous les défauts que constitue le calcul d'une moyenne/médianne pour représenter une ensemble de données. Le problème c'est que les sous-jacents sont très hétérogènes et ne peuvent pas facilement être diversifiés.

Que l'on diffuse et regarde attentivement la perf moyenne du marché boursier, cela me semble pertinent car la diversification permet d'atteindre cette perf moyenne, et la diversification est facile à mettre en place. Pour le marché immo en direct, la diversification n'est pas possible (à moins d'avoir plusieurs millions d'euros à investir), donc l'évolution de la perf moyenne de l'immo n'a pas d'intérêt à être regardé. Cela peut même amener à prendre de mauvaises décisions si l'on ne fait pas suffisamment attention.

J'avais bien compris que tu parlais de l'immo en général. Mes questions étaient là pour montrer que cela n'a pas d'intérêt de parler de l'immo en général.

Et ce n'est pas parce que l'INSEE fait un calcul sur l'immo en général que cela rend le résultat intéressant  

Je ne sais pas si tu l'as fait exprès, mais ces 2 phrases en gras montrent bien que ton raisonnement est une généralisation abusive. Tu pars d'une situation avec des hypothèses non-générales, et tu conclues avec une règle générale. Je ne pense pas faire preuve d'une minutie extrême en relevant cette incohérence. C'est quand même flagrant.

Que faire alors dans le cas suivant :
RP achetée il y a 10 ans et qui convient toujours  parfaitement, mais capacité d'emprunt reconstituée grâce aux augmentations de salaires, et la baisse des taux.

Dommage de laisser dormir une belle capacité d'emprunt non ?
Ne disais-tu pas que tu cherchais à t'endetter au maximum ?
Serait-ce seulement valable pour la RP ?...

Je suis exactement dans ce cas... et je m'apprête à prendre à nouveau du locatif.

Pourquoi pas quelques SCPI a crédit ?

Et dire que je suis en train d'acheter ma RP sur Toulouse, 510k sur 25 ans pour 118m2 (102 carrez) en plein centre ville. Vos avis me font légèrement flipper...