Reprise du message précédent :
Et dire que je suis en train d'acheter ma RP sur Toulouse, 510k sur 25 ans pour 118m2 (102 carrez) en plein centre ville. Vos avis me font légèrement flipper...

https://www.larousse.fr/dictionnair [...] 8gle/67653
 
Et oui, je persiste, dans la plupart des cas, si ton bien N a baissé sur une période donnée, ton bien N+1 plus cher aura aussi baissé.
 
Difficile à prouver faute de statistiques malheureusement.
Mais d'un autre côté personne n'a encore cité de contre-exemple solide, hors changement de région.

 
En nom propre ou via SCI?
Soit tu te fais éclater si grosse TMI en nom propre soit tu dois étaler la sortie ou prendre l'impôt pour récupérer ton POGNON.
L'immo SOLIDE il est tien.  

Tu es entrain de me dire que dans la plupart des cas, les opérations immo vente/achat pour un individu en France se déroulent dans un même quartier ? C'était bien ça ton hypothèse de départ érigée en règle générale, dans un même quartier. C'est une blague ou on ne se comprend pas ?

Non, je dis que je pense que très souvent si ton bien N a baissé sur une période donnée, ton bien N+1 plus cher aura aussi baissé. (et inversement)

Ca inclut des cas où tu n'as pas changé de quartier (et si tu comptes aussi les déménagements à moins de ~20km en province ça doit déjà faire pas mal de monde qui ne change pas radicalement de marché).

Et plein d'autres.
Notamment des cas où tu changes de nombre de pièces, surface, ville, région, orientation, étage, nombre de WC et couleur du carrelage.

 
   
 
Sinon, il est en effet moins dangereux d'être désagréable sur internet. Le vocabulaire employé laissait malheureusement peu de doute quant à l'interprétation qu'il convenait de faire de son propos. Auquel j'ai vertement répondu, à peu près sur le même ton je dois l'admettre.
 
Bon mais déso pour ce HS à deux ronds qui s'éternise.

 
C’est de la vielle toulousaine avec terrain en plein centre ville non à ce prix là ?

Pas specialement connaisseur, mais...
Il y a un barème d'abattement sur la durée de détention je crois... qui peut aller jusqu'à annuler l'impôt si longue durée.

https://www.primaliance.com/scpi/gu [...] 2HEALw_wcB

Il est vrai que c'est une question complexe... mais une alternative qui me semble crédible face au locatif direct et ses emmerdements potentiels (sans parler de la diversification permise).

Pas sur, 5k/m2 c'est le prix pour de l'hypercentre, en immeuble, si l'appart est bien.

 
C’est un très bon prix au m2 pour du centre ville, et le coup de la ville maltraitée à cause des soucis d’Airbus j’y crois moyen. Certes il y aura un impact modéré mais les proprios ne vont pas vendre pour autant, le marché reste extrêmement tendu malgré le contexte actuel, et il y a tellement de cerises/donations qui tombent que ça va partir en pierre. J’ai vu parler de flight to quality précédemment, ce n’est que mon avis mais l’épargnant primo accédant préférera s’endetter et avoir du tangible que de prendre du risque sur les marchés actions.

Oui mais le primo accedant moyen va-t-il seulement acceder a qq chose ces 2 prochaines années a Toulouse ?
 
Si on parle des primo accedants moyens, couple en fin de vingtaine avec l'un des deux qui bosse en SSII sur des projets aero ca risque d'etre un peu tendu. Je ne sais pas combien de boites vont garder leurs sous-traitants honnêtement, a mon avis on en saura plus a l'automne, mais ca risque de faire mal quand meme.

Je n'imagine pas qu'Airbus ne reprenne pas son envol (   ) sur les 5 prochaines années.
C'est du court terme, tout ça.  
De surcroît, leur principal concurrent est empêtré dans un marécage bien poisseux.

Ce n'est pas pour autant que je n'ai que 4-6 semaines de vacances, note bien. Je tourne plutôt à 12-13.

Les gagnants du loto américains sur M6 là.
 
La plupart claquent tout et se retrouvent sans rien au bout de 5 ans !

 
Oui bien sur mais sur les 2 prochaines annees ca va peut-être regresser un peu (l'emploi) stagner (l'immo)

C'est pour ça qu'ils donnent des cours de management depuis des années

Pour l'immobilier, il faut raisonner au moins moyen terme, 8 ans minimum.
Ça va secouer pendant quelques trimestres au pire, et encore c'est meme pas sûr.
Donc au fond, on s'en tape.

L'immobilier stagne ? Celui qui achète sa RP s'en moque.

Mouais tu enfonces un les portes ouvertes. C’est comme -ci je disais que le CAC 40 a fait + 1% et que tu me sortes que Renault a fait -2% et qu’on peut pas généraliser
 
 
J’ai l’impression que tu veuilles absolument faire remarquer que l’immobilier magique c’est pas partout. Ok... so what? C’est comme toute moyenne il y a des bas et des haut. Rien de neuf sous le soleil. Je sais pas si c’est la moyenne qui est un poncif ou ce que tu dis.  
 
D’ailleurs tu fais toi même la même erreur puisque tu parles de Metz (ou la Lorraine) or dans ses zones il y a des parties en croissance donc .... bonne nuit
 

 
Cela m'inspire une question (peut-être un peu bête, désolé  ) que je me pose depuis longtemps concernant l'amortissement en LMNP : les amortissements, par exemple du toit sur 20 ans, ne fonctionnent que pendant 20 ans après l'achat (on déduit 1/20 ème par an pendant 20 ans), ou est-ce indéfiniment renouvelable (on déduit 1/20 ème par an, à vie) ?
 
En tout cas, beau projet, bravo.    
Personnellement j'évite le locatif pour l'instant, je pense que ça m'empêcherait de dormir en cas de problème.  

Comptablement une fois que t'as fini d'amortir, le bien vaut 0 donc il ne reste plus rien à amortir...
Mais c'est pas pour autant que t'es imposé sur revente - 0

Mais justement non ! L'analogie avec la bourse ne fonctionne pas ! Est-ce que tu lis mes messages ? Je l'ai répété plusieurs fois, ce n'est pas pareil que les indices boursiers et les actions en direct, car la diversification en bourse est facilement possible ! A l'inverse, la diversification dans l'immo en direct n'est pas possible.
 
Ce que j'explique, c'est qu'une moyenne n'est pas un bon indicateur pour représenter des données très hétérogènes. Oui en effet, rien de neuf sous le soleil. Pour la bourse, ce n'est pas un problème car la diversification est facile et le risque spécifique peut être quasiment supprimé. Pour l'immo en direct, c'est un gros problème, car la diversification n'est pas possible et le risque spécifique conserve toute sa puissance.

J'ai évoqué la Moselle (et non la Lorraine) et Metz en tant qu'exemple de zones évoluant dans le sens inverse de la moyenne.

 
D'accord, merci.
Donc ça oblige à revendre un bien au bout de X années pour en racheter un autre, si l'on souhaite continuer à bénéficier du cheat code du "presque 0 impôt grâce à l'amortissement" en LMNP ?  

Appartement ancien rénové (immeuble du 19eme) sur les allees Jean Jaures (pour les non toulousains, le croisement des lignes de métro).
On se demande toujours si on achete au plus haut vu le contexte, mais je pense comme un des frèrs ici, le souci d'airbus c'est du CT, dans 5 ans on sera déjà en PV.

(510k sachant que ya balcon, parking et cave, je pense même que si on revendait cash après l'achat, il part a 600k easy mode)

Faudrait chercher des données officielles, mais je pense sincèrement que la plupart des ventes/rachats se font :
- pour raison professionnelle, donc avec un changement de ville ou au minimum de quartier.
- pour raison matrimoniale, divorce, donc au minimum avec un changement de quartier, et souvent une diminution de la surface.
- pour raison familiale, il faut davantage de surface pour les enfants, ou inversement moins de surface quand les enfants quittent le logement familiale, éventuellement en quittant/retournant dans le centre-ville.

Ton cas soit-disant général d'une vente/rachat dans le même quartier, même nombre de pièces et même même surface (ce sont les 3 principaux éléments spécifiques constituant le prix), j'y crois vraiment peu. Quel intérêt de faire une vente/rachat si c'est pour rester dans le même quartier avec la même surface ? Cela doit exister, j'en conviens, mais ce n'est surement pas le cas général.

Même nico, qui était la source de notre discussion, a dit qu'il prévoit de vendre pour raacheter plus grand dans quelques années. Si tu changes de surface (et pas seulement 5 m² hein, évidemment), l'évolution des prix dans ce marché de destination peut être différent de l'évolution des prix du marché de départ, puisqu'il n'y a pas forcément les mêmes forces de marché du côté de la demande, ni de l'offre.

Sinon tu peux aussi faire des travaux chez toi et par erreur les imputer sur les apparts que tu loues par exemple
Cette erreur serait considérée comme de la fraude en cas de contrôle, mais j'ai l'impression que les bailleurs se trompent pas mal ...

Tu as surtout qualifié Metz de "métropole tout à fait respectable", ce qui est très discutable

Évidemment...
C'est fou tous ces gens qui font de super affaires à l'achat...

 
Moi c’est le contraire.... j’ai toujours cette sensation désagréable d’avoir payé plein pot  
 

 
Et putain, je savais pas que c’était si cher dans le coin
 
A ce prix là, je pensais vraiment à une maison avec jardin proche d’un métro.

C'est l'hypercentre...

La revente ou la fuite en avant en recherchant de nouveau le déficit : achat d'un autre Lmnp (ou travaux, cf plus haut).
Logiquement ça finit en retraite anticipée et en LMP  

Comme cela a été dit :
Par crainte de l'imposition qui va avec et (j'avoue) méconnaissance des produits (ce qui veut dire que le banquier aussi les les méconnaîtra : galère pour le prêt et mauvais taux)

L'annonce était à 510k ?

C'est courageux de penser qu'airbus n'aura qu'un problème temporaire vraiment court terme.

WCS : Airbus coule (Proba au doigt mouillé <11×10^-4).
Penses-tu que les salariés vont rester au chômdu@life ? Ou que ces salariés, les collectivités locales et l'État vont tout mettre en œuvre pour sauver/transformer ce bassin d'emploi et de compétences ? Quitte à pousser l'implantation/créer de nouvelles activités en Toulousie ?

Ouf je ne suis pas le seul à bloquer sur sa logique

Tu sais entre faire faillite et revenir au niveau d'avant, il y a beaucoup de choses entre les 2.
Et à un moment, il ne s'agit pas que de volonté mais aussi de pouvoir...tu penses à quelles nouvelles activités ? Ça veut dire que d'autres villes en souffriraient.

Après j'aurais sans doute moins peur avec un appart vraiment central qu'avec une baraque ("quelconque" dans le sens comme beaucoup d'autres) à 10 ou 15 kms de lhypercentre avec un besoin de vendre.

Rien de précis et ça ne se fera pas du jour au lendemain.
Mais l'industrie n'a pas quitté Lacq lorsque l'exploitation du gaz s'est arrêtée par exemple (avec un scénario du type de celui que j'évoque pour maintenir un bassin d'emploi )

Yep, on a même pas cherché a négocier, offre au prix direct. C'était trop parfait pour tenter quoi que ce soit. Et vu comme c'est tendu sur le marché de l'achat a Toulouse, tu veux faire une contre-visite, il serait déjà parti!

Ca en discutait ya quelques pages, cote sous, on a pris sur 25 ans a 1.09, 1960 euros de mensualités credit et 50 d'assurance de prêt (on a gagné 40k sur le coût du pret avec une délégation d'assurance...)

Bon après Toulouse ça reste une des grandes villes française la moins chère...