frer nico, je vous trouve bien dur et peu pédagogue sur ce coup. Ce genre de calcul d'intérêts ne sont pas présents en collège/lycée à ce que je sache (en tout cas je ne l'ai jamais croisé. En école d'ingé on l'a fait dans le cadre d'un exo lambda mais c'était plus pour illustrer le sujet. Au lycée ça pourrait faire l'objet d'un exo sur les suites géométriques, mais bon...), et on a pas tous la chance de pouvoir être éduqué à ce genre de "problèmes d'adultes" par sa famille.

Voilà, s'endetter il y a 20 ans avec un taux d'aujourd'hui était une très bonne décision    
 
Tout ce qu'on sait c'est que dans le passé c'était plutôt judicieux de s'endetter pour acheter sa RP (à condition d'investir le cash en actions)
Il est possible que ce constat cesse de se vérifier (demain, dans 10 ans ou dans 50 ans   ).
 

 
 
Mais personne ne plaçait sur livret A en étant petit ?
A 8-10 ans je me rappelle que je plaçais mon pognon sur livret A, je savais que j'allais gagner x % (autour de 3 % à l'époque). Et ce tous les ans. Donc je savais combien j'allais toucher.
 
Donc j'avais compris assez rapidement ensuite que si la banque me prête du pognon, ce taux d'intérêt c'est pareil, c'est tous les ans.
 
Personne ne fait le parallèle ? C'est pas logique ?
Cela n'a rien à voir avec des maths, je suis nul en maths, mais ça parait logique non ?

Mais personne ne plaçait sur livret A en étant petit ?
A 8-10 ans je me rappelle que je plaçais mon pognon sur livret A, je savais que j'allais gagner x % (autour de 3 % à l'époque). Et ce tous les ans. Donc je savais combien j'allais toucher.

Donc j'avais compris assez rapidement ensuite que si la banque me prête du pognon, ce taux d'intérêt c'est pareil, c'est tous les ans.

Personne ne fait le parallèle ? C'est pas logique ?
Cela n'a rien à voir avec des maths, je suis nul en maths, mais ça parait logique non ?

(Je ne fustige personne, mais j'aimerais comprendre les ressorts psy des humains pour mieux savoir comment vulgariser )

 
Pas cool l'acharnement, surtout venant de toi    
 
Il y a des gens qui ne comprennent même pas le principe d'épargne et je suis certain que beaucoup de monde se fait berner par les crédits à la consommation en raisonnant de la même manière.  
 
Au moins il a posé une connerie, il s'est longuement fait expliquer. Peut-être que si ce point revient si régulièrement tu pourrais ajouter sur la FP ou un article de blog qui explique en détail ce qu'est un prêt ?    

Perso quand je vais acheter ma RP (début 2021 en principe ) , je vais juste garder mes actions (environ 80-90k€ sur PEA et CTO) + 10k€ en fonds euro + 10k€ en épargne de précaution.
Tout le reste ira dans l'apport.

Perso quand je vais acheter ma RP (début 2021 en principe ) , je vais juste garder mes actions (environ 80-90k€ sur PEA et CTO) + 10k€ en fonds euro + 10k€ en épargne de précaution.
Tout le reste ira dans l'apport.

 
A 8-10 ans un enfant est surtout guidé par ses parents : ce que tu ne réalises peut être pas c'est que tes parents sont plus éduqués à ce sujet que la moyenne, ont fait l'effort de t'ouvrir un Livret A, t'apprendre les intérêts, te faire faire des calculs sur un coin de nappe au restaurant en attendant le plat, etc... moi aussi j'ai bénéficié de cet environnement très bénéfique grâce à des parents profs qui avaient le temps et l'envie de beaucoup me transmettre.
 
Dans la majorité des familles les parents n'ont pas le temps ou ne prennent pas le temps de parler de ces choses là avec leurs enfants. Parfois parce qu'ils ne le savent pas eux mêmes non plus. C'est un signe parmi tant d'autre de qualité d'éducation, bref un marqueur social. Pas vraiment un ressort psychologique personnel. Même la curiosité intellectuelle cela s'apprend.

 
A 8-10 ans un enfant est surtout guidé par ses parents : ce que tu ne réalises peut être pas c'est que tes parents sont plus éduqués à ce sujet que la moyenne, ont fait l'effort de t'ouvrir un Livret A, t'apprendre les intérêts, te faire faire des calculs sur un coin de nappe au restaurant en attendant le plat, etc... moi aussi j'ai bénéficié de cet environnement très bénéfique grâce à des parents profs qui avaient le temps et l'envie de beaucoup me transmettre.
 
Dans la majorité des familles les parents n'ont pas le temps ou ne prennent pas le temps de parler de ces choses là avec leurs enfants. Parfois parce qu'ils ne le savent pas eux mêmes non plus. C'est un signe parmi tant d'autre de qualité d'éducation, bref un marqueur social. Pas vraiment un ressort psychologique personnel. Même la curiosité intellectuelle cela s'apprend.

 
 
Pas de l'acharnement, j'essaie de comprendre ce qui n'est pas compris pour pouvoir l'expliquer.  
 
Et il n'a répondu à aucune des questions me permettant de comprendre, donc on n'est pas près de pouvoir l'expliquer

 
A 8-10 ans un enfant est surtout guidé par ses parents : ce que tu ne réalises peut être pas c'est que tes parents sont plus éduqués à ce sujet que la moyenne, ont fait l'effort de t'ouvrir un Livret A, t'apprendre les intérêts, te faire faire des calculs sur un coin de nappe au restaurant en attendant le plat, etc... moi aussi j'ai bénéficié de cet environnement très bénéfique grâce à des parents profs qui avaient le temps et l'envie de beaucoup me transmettre.
 
Dans la majorité des familles les parents n'ont pas le temps ou ne prennent pas le temps de parler de ces choses là avec leurs enfants. Parfois parce qu'ils ne le savent pas eux mêmes non plus. C'est un signe parmi tant d'autre de qualité d'éducation, bref un marqueur social. Pas vraiment un ressort psychologique personnel. Même la curiosité intellectuelle cela s'apprend.

 
 
Peut on savoir pourquoi ?

Trop de messages sur différents topic pour que j'arrive à tout lire, désolé. .
 
En gros :
- je ne m'étais jamais réellement penché sur le sujet
- inconsciemment on a pas envie de payer. Donc je pense qu'il faisait sens dans ma tête que placer sur un livret A rapportait tous les ans. Emprunter, c'était un coût global.
- ensuite, même en empruntant à "seulement" 2%, sur une somme telle que 300k sur 20/25 ans (ce que je vise, car c'est la somme dont j'ai besoin, et aucun moyen de réduire la durée), au final avoir un coût de plusieurs dizaines de k euros, pour atteindre un coût global de 15% voir +, je trouve ça énorme. Cela me paraissait n'être pas possible, car "trop cher" au final.
 
Cependant avec les réponses qui m'ont été faites, je vois maintenant où étaient mes incompréhensions.
 
J'espère que cela te répond ?

Mais personne ne plaçait sur livret A en étant petit ?
A 8-10 ans je me rappelle que je plaçais mon pognon sur livret A, je savais que j'allais gagner x % (autour de 3 % à l'époque). Et ce tous les ans. Donc je savais combien j'allais toucher.

Donc j'avais compris assez rapidement ensuite que si la banque me prête du pognon, ce taux d'intérêt c'est pareil, c'est tous les ans.

Personne ne fait le parallèle ? C'est pas logique ?
Cela n'a rien à voir avec des maths, je suis nul en maths, mais ça parait logique non ?

(Je ne fustige personne, mais j'aimerais comprendre les ressorts psy des humains pour mieux savoir comment vulgariser )

 
 
Tu parles, ils ne m'ont rien appris
Ils m'ont juste ouvert un LA.
Ils ne m'ont ensuite jamais dit d'épargner dessus. Moi je l'ai fait spontanément, c'était intuitif pour moi et je m'amusais à calculer les intérêts, mes frères non.

Pourquoi je vais peu m'endetter pour la RP ?
Je préfère m'endetter pour d'autres projets, par exemple LMNP.

Mes actions c'est du long terme, je n'y touche pas.
Je garde juste 10k€ d'épargne de précaution + 10k€ de matelas sur mes 10 AV pour ne pas les fermer.
Le reste sera "sacrifié" pour l'apport RP, mais de toute façon c'est du fonds euro à 1 %.

C'était clairement toi le plus malin des 3 petits cochons.
 

Pourtant le meilleur taux tu l'auras sur la RP.
Je ne comprends pas bien cette décision  
 

Pourtant le meilleur taux tu l'auras sur la RP.
Je ne comprends pas bien cette décision  
 

 
 
Je pense que si je suis proprio sans crédit sur ma RP, je pourrai bien négocier les crédits sur mes projets.
 
Par exemple un LMNP à Paris, petit T2. Qui pourra servir si on revient à Paris dans xx années, pour se hedger sur l'évolution des prix, on pourra alors le vendre pour acheter notre nouvelle RP. Ou il servira pour les études des enfants. A voir, mais j'aimerais cette "brique" dans mon patrimoine.
 
Et intérêts déductibles sur l'immo locatif.
 
Et le confort mental de ne rien avoir à payer pour sa RP, ni loyer ni crédit (à part les taxes, entretien, charges...ce qui peut représenter 500 € par mois quand même).

 
Tout à fait.
 
De plus si je prends mon cas, un livret A a été ouvert à ma naissance mais c'était principalement car mes parents pouvaient profiter d'un livret A supplémentaire. Ca ne m'était pas directement destiné. C'est juste vers le lycée qu'il a été vidé en me laissant quelques queues de cerise pour que je puisse l'utiliser moi-même.

Je pense qu'en plus de l'éducation de l'enfant là-dessus, il y a aussi des parents qui comme les miens voyaient ça comme un placement de plus sur lequel ils pouvaient profiter (c'est plus trop le cas maintenant...)

 
 
Pourquoi je vais peu m'endetter pour la RP ?
Je préfère m'endetter pour d'autres projets, par exemple LMNP.
 
Mes actions c'est du long terme, je n'y touche pas.
Je garde juste 10k€ d'épargne de précaution + 10k€ de matelas sur mes 10 AV pour ne pas les fermer.
Le reste sera "sacrifié" pour l'apport RP, mais de toute façon c'est du fonds euro à 1 %.

C'est un beau projet, assez raisonnable je trouve.
 
Quelques calculs intéressants :
800k à 2.0% p.a super net, avec des retraits de -2000€/mois, ça tient 54 ans avant d'être à 0€.
800k à 2.5% p.a super net, avec des retraits de -2000€/mois, ça tient 70 ans avant d'être à 0€.
800k à 3.0% p.a super net, avec des retraits de -2000€/mois, ça tient 140 ans avant d'être à 0€.
 
1M à 2.0% p.a super net, avec des retraits de -2000€/mois, ça tient 88 ans avant d'être à 0€.
 
Tu ajoutes ~500€/mois de pension retraite pour chaque membre du couple, ça donne un niveau de vie à 3000€/mois à 2, mais avec RP payée. Donc c'est confortable pour une vie à la campagne.

 
4/ Oui, et c'est très largement imparfait puisque la dimension critique d'illiquidité potentielle de ce type de produit n'est pas prise en compte; c'est seulement pour donner un ordre d'idée. La conclusion est que selon moi tu sous estimes légèrement ton budget de risque cible, ce qui n'est pas la fin du monde en soi.
 
5/ Me semble sain. Le HY n'est pas une brique absolument necessaire, c'est si et seulement si tu souhaites aborder la matière et être confortable avec son fonctionnement. Si effectivement c'est le cas, ce n'est PAS à mettre avec le Fonds euro comme ta formule semble l'indiquer. C'est à mettre du côté budget de risque, avec les actions, simplement encore une fois en simplifiant, 2% de HY equivant a environ 1% d'Actions en termes de budget de risque grosso modo. Ca te permet donc d'éroder du Fonds euro à rendement en forte baisse sans faire exploser ton budget de risque par ailleurs.

 
Encore une fois, je ne dis pas qu'il est absurde de s'endetter au taquet, mais dès lors que les taux des crédits sont supérieurs à ce qu'on peut espérer tirer de nos fonds € à moyen terme, c'est une décision qui n'a rien d'évident à mon sens.

Vos derniers échanges sur l'opportunité de maximiser son endettement semble concerner le cas où l'on a un apport qui est conséquent voire équivalent à la somme empruntée.  
 
Mais pour les manants comme moi   qui n'ont que quelques milliers ou dizaines de milliers d'euros, représentant même pas 10% d'apport, cette démarche est-elle également valable ?  
 
De ce que je comprends, l'idée, pour une personne sans GROS ARGENT serait d'avoir les mensualités les plus faibles, la durée de crédit la plus longe et l'endettement le plus élevé dans le but de dégager une capacité d'épargne mensuelle maximale à placer oar ailleurs, non ?

 
Encore une fois, je ne dis pas qu'il est absurde de s'endetter au taquet, mais dès lors que les taux des crédits sont supérieurs à ce qu'on peut espérer tirer de nos fonds € à moyen terme, c'est une décision qui n'a rien d'évident à mon sens.
 
En cause, la multitude d'incertitudes sur les paramètres (macro et personnels) qui vont impacter les 20 prochaines années : inflation/déflation (oui, oui, ça existe aussi et c'est pas bon pour les emprunteurs), évolution des taux, tendances boursières, évolution de l'immo, besoin personnel de pognon en cas de coup dur, aversion au risque etc.
 
Finalement, de mon point de vue, ce qui fait légèrement pencher la balance du côté de l'endettement, c'est qu'on n'a pas "grand-chose" à y perdre (le coût du crédit), alors qu'on peut potentiellement gagner beaucoup (si la période est faste et que le cash placé en actions compose bien).
 
 
Voilà, s'endetter il y a 20 ans avec un taux d'aujourd'hui était une très bonne décision    
 
Tout ce qu'on sait c'est que dans le passé c'était plutôt judicieux de s'endetter pour acheter sa RP (à condition d'investir le cash en actions)
Il est possible que ce constat cesse de se vérifier (demain, dans 10 ans ou dans 50 ans   ).
 

 
 
Je pense que si je suis proprio sans crédit sur ma RP, je pourrai bien négocier les crédits sur mes projets.
 
Par exemple un LMNP à Paris, petit T2. Qui pourra servir si on revient à Paris dans xx années, pour se hedger sur l'évolution des prix, on pourra alors le vendre pour acheter notre nouvelle RP. Ou il servira pour les études des enfants. A voir, mais j'aimerais cette "brique" dans mon patrimoine.
 
Et intérêts déductibles sur l'immo locatif.
 
Et le confort mental de ne rien avoir à payer pour sa RP, ni loyer ni crédit (à part les taxes, entretien, charges...ce qui peut représenter 500 € par mois quand même).

 
Je pense que tu sous estimes un peu la plasticité intellectuelle des enfants de cet âge là. Perso, on m'a parlé de comment fonctionne le monde, la politique, l'histoire sous toute ses formes, ... depuis toujours. Parents profs un peu cultivés, pas de gros moyens financiers tout en étant quand même à un niveau de vie très correct. A 8-10 ans le dimanche matin en famille le genre de truc qu'on me disait de faire c'était de trouver 3 informations dans ce journal du genre 'Nouvel Observateur', 'Express' ou 'Le Monde'. Je lisais tout et je revenais avec les informations tout content 1h après.  
 
Désolé pour la tranche de vie HS une fois de plus...

Je pense que si je suis proprio sans crédit sur ma RP, je pourrai bien négocier les crédits sur mes projets.
 
Par exemple un LMNP à Paris, petit T2. Qui pourra servir si on revient à Paris dans xx années, pour se hedger sur l'évolution des prix, on pourra alors le vendre pour acheter notre nouvelle RP. Ou il servira pour les études des enfants. A voir, mais j'aimerais cette "brique" dans mon patrimoine.
 
Et intérêts déductibles sur l'immo locatif.
 
Et le confort mental de ne rien avoir à payer pour sa RP, ni loyer ni crédit (à part les taxes, entretien, charges...ce qui peut représenter 500 € par mois quand même).

Le Hazard    

 
 
Je pense que si je suis proprio sans crédit sur ma RP, je pourrai bien négocier les crédits sur mes projets.
 
Par exemple un LMNP à Paris, petit T2. Qui pourra servir si on revient à Paris dans xx années, pour se hedger sur l'évolution des prix, on pourra alors le vendre pour acheter notre nouvelle RP. Ou il servira pour les études des enfants. A voir, mais j'aimerais cette "brique" dans mon patrimoine.
 
Et intérêts déductibles sur l'immo locatif.
 
Et le confort mental de ne rien avoir à payer pour sa RP, ni loyer ni crédit (à part les taxes, entretien, charges...ce qui peut représenter 500 € par mois quand même).

Tu as une idée des taux que tu pourrais avoir sur un LMNP ?
 
Côté confort mental, je ne valide pas vraiment.
La recherche et la souscription du crédit et de l'assurance sont clairement très chronophages.
Mais une fois en place, c'est totalement indolore, je suis fragile et franchement ça me génère zéro charge mentale les mensualités du crédit.
 
 
 

 
C'est tout ce que tu retiens en terme de charge mentale dans le lmnp ? Le crédit et l'assurance ?
 
La gestion du bien en lui-même selon si tu fais du direct et même de la gestion déléguée pose une sacré quille. Et selon le régime, il te faudra un comptable (et là c'est +++ en terme de temps)
 

Je reviens là-dessus.
Dites-moi si je me trompe mais il me semble que c'est faux.
Il suffit que le taux de ton F€ soit d'environ la moitié de celui de ton crédit pour que ce soit rentable.
La raison c'est que ton F€ va composer à 100% à ce taux pendant toute la durée, alors que pour ton crédit ce sera calculé sur le CRD, qui diminue au fil du temps.
 

Le point important c'est qu'un pret ca se rembourse ou ca se renegocie, alors qu'une fois le cash injecté dans la RP, il est bloqué jusqu'a la vente (sauf montage complexes).

Cela dit sur une RP, tu aurais un pret avec une assurance qui serait justement une belle couverture en cas de coup dur, donc le coté rassurant je ne suis pas convaincu, la charge mentale de rembourser un pret, je ne vois pas comment elle differe entre une RP et un locatif, au contraire le locatif tu es plus dependant du locataire, donc la charge mentale est plutot plus forte en cas de soucis.

Je parlais de mon crédit RP, désolé pour la confusion.

Si tu continues à placer 100% de la somme empruntée pendant toute la durée du prêt alors que tu as déjà remboursé une partie du crédit, tu utilises ton épargne pour le faire et plus uniquement le crédit.
Dans l'opération, ce que tu places sur le F€, c'est uniquement le CRD.