Reprise du message précédent :

Le risque n'est effectivement pas totalement exclu, mais la performance est connue (sauf à considérer que la performance est à pondérer par le risque, ce qui peut faire sens).
Ceci dit, en choisissant un opérateur qui semble tenir la route, avec une garantie de bonne fin financière et l'agrément du ministère des finances sur l'opération, le risque est quand même bien limité.
 
(reste cependant la question de la garantie de bonne fin: si trop d'opérations se trouvaient in fine retoquée par Bercy - quand bien même le ministère à donné son agrément avant l'opération - est-ce que cette garantie serait suffisamment solide pour éponger les pertes?)
 
Enfin bref, c'est effectivement une opération avec risque, mais il y a de grosses différences de risque en fonction de façon dont cela peut être réalisé.

 
 
Oui, chez moi c'était il y a 1 an

Mon fils, ce petit enfoiré de capitaliste, a déjà + 8 % de perf sur son AV, en 3 mois de tracker World    

 
 
Je l'ai fait il y a des années.

 Je m'en souviens encore.

 
j'ai acheté un carnet.
me voilà riche, bientôt, je pourrais me payer le même lit que steph !  

 
 
Ben non, la perf n'est pas connue.
Tu sais que tu fais +10 % l'année suivante en défisc (c'est tout ce que tu sais), mais tu peux faire - 100 % après si l'opération est retoquée. L’investisseur peut se faire redresser fiscalement jusqu’à 8 ans après avoir bénéficié de la réduction d’impôt ! Bref, tu connais vraiment la perf 8 ans après.
 
Pareil pour bcp d'autres défisc, tu sais ce que tu vas défisc, mais tu ignores quelle est la perf avant la fin de l'opération des années après (Pinel, FCPI, SOFICA...). Et c'est souvent des années après qu'on se prend le retour du bâton.

Est-ce qu'il faut attendre cette date pour changer ses allocations ou pas ?

Non, l'opération sera datée au 31/12. Mais j'attendrais quand même, par précaution, avant de faire un rachat total du F€ ou de fermer le contrat.

 
D'ailleurs j'hésite entre 2 façons de calculer le tri de mes parts de CORUM:

• 1. Je considère que j'ai investi la somme à t0 sans prendre en compte le crédit.
• 2. Je considère que j’investis chaque mois le montant de la mensualité du crédit.

La somme de tes parts tu l'as met dans ton patrimoine brut.
Tu soustraits le montant qu'il te reste à rembourser pour avoir ton patrimoine net.

oui ça ok mais au niveau flux de trésorerie pour le calcul du TRI:
Soit je considère que j'ai investi la somme empruntée le 1er jour (comme si je payais cash).
Soit je considère que j’investis chaque mois le montant de la mensualité.
 

Bonsoir,
Je vais bientôt avoir une belle évolution de salaire dans ma vie, puisque je vais enfin pratiquer le métier que je souhaitais. Celui-ci a la chance de proposer une évolution salariale sans pareille :
4k mensuels nets avant IR la première année
Avec une croissance moyenne de 10%/an sur les 10 premières années et 2% par an sur la suite de la carrière. Si tout se passe bien, car les performances passées ne présagent pas etc.. on connait la chanson.

J'ai tellement bougé niveau logement que j'ai plutôt envie de me caler tranquille dans un truc.
Ca pourrait donc beaucoup me plaire d'acheter ma résidence principale.

Si on parle un peu gestion des risques :
- Ca permet d'épargner sans prendre de grand risque financier, au pire s'il y a un krach boursier et un krach des prix de l'immo, il n'y a pas de raison que les loyers baissent tant que ça, en tout cas ils baisseront moins que les prix de l'immo à l'achat je pense, vu que les baux sont conclus pour des durées assez importantes et que l'immo même locatif c'est pas un marché super libre vu la difficulté et l'embêtement pour changer de contrat (donc de logement)
- En cas de hausse des taux qui serait favorable à un épargnant financier, le prix immo pourrait baisser mais les salaires devraient probablement suivre et donc la valeur d'usage ne serait pas diminuée et le prix ressenti moindre.
- Dans tous les cas, si le prix de l'immo baisse, je suis gagnant sur un achat suivant puisque le différentiel à payer serait moindre. 500-250k = 250k. 300k - 150k = 150k
- Si le prix de l'immo augmente, je suis peut-être plus bloqué dans mon appartement mais s'il est déjà acheté je n'en ressens aucun autre effet négatif.
Qu'en pensez-vous ?

Les biens qui m'intéressent sont en gros des T2, dans le centre de Toulouse. Ca vaut entre 200 et 250k.
En faisant quelques calculs, je m'aperçois que sans apport, j'ai beau avoir un salaire sympa, si je veux pouvoir vivre décemment les deux premières années, ou en tout cas ne pas avoir l'impression de me saigner pour ma baraque, il me faudrait un crédit sur 25 ans (initialement )
Si je reste sur les hypothèses de départ en termes de mensualité, charges, etc.. et à prix constants, je m'aperçois qu'il faut 7 ans pour rentabiliser un achat. C'est du notamment à un apport assez faible et une mensualité assez faible (taux d'effort 23%..) avec en conséquence tout de même pas mal d'intérêts à payer les premières années.
Du coup, est-ce que ça vous parait cohérent d'acheter assez vite avec un apport relativement faible ? (à peine de quoi couvrir les frais d'agence s'il y en a et de notaire)
Ou bien, est-ce que dans mon cas (salaire amené à grossir d'ici deux ans) ça peut être intéressant d'épargner 2 ans pour constituer un apport non négligeable (je pense pouvoir passer de 20k à 35 ou 40k), et prendre une mensualité plus grosse, de manière à rembourser moins d'intérêts et moins de pourcentage d'intérêts chaque mois ?
(est-ce qu'un banquier autorise d'augmenter les mensualités, comme ça ? vu qu'il perd de l'argent..)

Ou encore, est-ce pertinent d'acheter au plus vite (pour ne dépenser que 500€ mensuels en dépenses de logement et 500€ autres euros en investissement immobilier) et augmenter dès que possible la mensualité pour réduire la part des intérêts ? (Je calcule que l'augmentation de mensualité me ferait économiser 12k€ d'intérêts sur la durée du prêt)
Après calcul, ça me parait kif kif entre ça et épargner 2 ans avant d'acheter directement avec une grosse mensualité.

Je vois toujours le coup d'après même s'il est beaucoup trop loin : quand on est dans la tranche d'imposition à 30 voire 41%, qu'on a pas fini de rembourser son achat mais qu'on a besoin de plus grand : vaut-il mieux revendre et utiliser l'apport pour acheter plus grand, ou bien mettre le bien en location (niche fiscale LMNP oeuf course) et acheter très grand avec un apport faible ? (encore une fois eu égard à un salaire confortable)

Merci !

P.S. : de manière générale, j'ai du mal à voir comment un locataire pourrait s'en tirer pour être financièrement gagnant par rapport à un propriétaire, à part s'il trouve des placements très performants et/ou que le proprio ne reste pas assez longtemps dans son bien pour amortir les frais d'agence/de notaire.
Mais perso, vu le niveau du cac40, je table pas sur un investissement avant un prochain krach
https://i.gyazo.com/6132709837d3b25 [...] 36d4d7.png

Tous les poncifs dans un même message, c'est beau  
Topic achat immo

Bilan rapido de 2019.

Mon "patrimoine" à augmenté de 35% (je pars de loin ) par rapport à fin 2018.

L'objectif c'est de faire mieux de 2020.

Mes revenus augmentent de 35% grâce à un changement de boîte, ça devrait aider

C'est pas le vrai CAC, il ne comprend pas les dividendes.
Regarde plutôt le CAC GR.

Laska- >> Plus le proprio garde son appart longtemps, plus il a de chances d'être gagnant par rapport au locataire. Mais c'est une contrainte à ne pas sous estimer. Pour X raisons, tu peux vouloir changer de ville, ou aller dans un autre quartier, ou prendre un appart plus grand (T2 seul ça va, mais au delà ça un peu fait petit), etc... Et si c'est le cas, tu pourras pas forcément garder ce T2, et tu n'amortiras pas les frais de notaire. Il faut te projeter sur plusieurs années voir l'évolution la plus probable.

Message assez structuré de Laska ; mais un peu trop long j'avoue.
Oui il y a un topic "krach immo" où tu peux en discuter aussi (topic qui n'est plus krachiste).
Il y a deux déterminants financiers très forts dans la rentabilité d'un achat immo : l'évolution future des prix, et le temps que tu habites le bien. Pour l'évolution future, rien ne remplace une bonne boule de cristal ; alors concentre-toi sur la durée. Si plus de 7 ans, je dirais go ; d'autres diront 5 ans.

Justement, le problème dans l'analyse brute du prix de l'immo, c'est qu'on dit que le propriétaire est gagnant si le prix de l'immo augmente, car sur le papier il gagne plus.
Mais :
- Si le mec ne vend pas, il n'a que faire que son bien vaille plus cher
- Si le mec vend, c'est pour racheter plus grand, et donc si c'est le prix au m² qui a augmenté de manière égale pour tous les logements, la différence entre un bien plus cher et son bien augmente, donc il devra payer plus cher
- Effectivement, si le mec vend pour racheter plus petit et moins cher, il est vraiment gagnant ! Mais ça doit être un cas assez rare, en tout cas je me vois pas vivre dans un T1 pour des raisons financières alors que je gagne ma vie correctement..
 
Le locataire, si l'immobilier a augmenté, il subira une hausse du prix mais pas dans les mêmes proportions. Et c'est s'il veut acheter qu'il sera vraiment perdant. Mais si les prix augmentent en diminuant la rentabilité locative (comme à Paris par exemple)... ça va d'autant plus renforcer sa décision de ne pas acheter puisqu'il peut arriver un moment où son loyer lui coute moins cher que les intérêts d'emprunts + taxes et charges proprio.

Quand les enfants sont partis, souvent on achète plus petit.

Perso je tiens pas compte de l'évolution du prix de l'immobilier (qui va certainement continuer à monter à toulouse). Si tu penses rester X années, calcule combien te coute la location et combien te coûte l'achat et tu fais le bilan. Après tu mets des hypthèses, par exemple je veux acheter plus grand dans Y années, quelle marge j'aurais avec les augmentations pour garder ce T2 ou pas.
Pour ce qui est du proprio qui vend, pas obligé d'acheter plus petit pour encaisser la PV, tu peux acheter ailleurs où le prix n'a pas flambé.

allez balance les photos  

 
Début février ? Pourquoi pas début août 2027 aussi ?

Je t'ai répondu plus haut : l'an dernier on a reçu la PB le 26 janvier (et le taux a été annoncé deux jours plus tard).

Tu sembles étonné voire outré, mais sache que certains (rares) assureurs attendent parfois jusqu'au mois d'avril (oui, oui).

Pour les contrats en ligne prônés ici, c'est généralement entre le 20 et le 30 janvier, grosso modo.

On rachète pas nécessairement plus petit pour moins cher : pour ma part je suis passé d'un appartement parisien à une très grande maison en province
 
Il y a également un "effet retraite" en fin de carrière. Plus de gamins toussa. On cherche plus petit / mieux placé, en prenant le temps de choisir.

 
+1. Mon meilleur rendement après ma foncière achetée fin 2018.

J'ai pas précisé, mais j'ai 25 ans donc l'effet retraite, gamins qui partent, on va se calmer
Même si j'ai une copine très sérieuse on reste loin de l'âge d'avoir des enfants.

Oui oui, c'est juste que ça fait tout drôle quand t'y penses plus
Et que tu t'apprêtes à remplir un fichier d'évolution patrimoine légèrement en deça des objectifs pour lequel tu comptais sur ce pognon pour arrondir un peu  

Banque populaire mais agrégé par Bourso

C'est pour ça qu'il faut compter tous les ans les PS dûs dans les impôts latents.

Ah mais tout est carré/provisionné hein C'est juste le détail des 10 ans que j'avais oublié

nsoir,  
 
apres 1 mois de suivi, voici ma présentation
1/ Votre situation familiale :  
41 ans, celibataire, sans enfant  
 
2/ Votre situation patrimoniale :  
Propriétaire de ma RP, en 2016,(banlieue bordelaise) crédit en cours pour 16 ans (bientot 15 avec renego en cours) - TMI 30%  
AV LBP cloturée en septembre, du coup LA de 11k€ - CEL 1k€
AV Bourso de 5 ans, avec 11k€, je suis passé ce jour de GP à GL avec 80% f# et 20% ETF monde
PEA ouvert en octobre, 3k€, je compte transférer progressivement une partie de mon LA dessus, sur trackers uniquement
AV linxea Suravenir 1 k€ Nov 2019 et AV SPIRICA  2 k€ Oct 2019 - 1 AV YOMONI 1 k€ Nov 2019 - ouvert pour prendre date, j'avais multiplié les contrats pour faire une GP avec des profils de risque différents (je ne connaissais pas les ETF)
PEA PME ouvert pour prendre date
15k€ d'AGA bloquées mi 2022
Je ne faisais pas attention à mon patrimoine financier jusqu'à très récemment. Je vise 300€ d’épargne mensuel en plus de crédit immo, mais je n'ai pas assez de recul sur 1 an
 
3/ Vos projets ?  
J'ai changé de voiture l'été dernier, que je compte garder si tout va bien (lexus), pas de gros projet à CT et MT.
objectif: augmenter mon épargne, soit pour changement de RP, et/ou retraite
4/ Votre tempérament : aversion au risque (pour les AV notamment) ? pour le moment c'est facile de dire que j'attends si krach, mais je n'ai bcp de sous en jeu. J'ai bien conscience qu'à LT ça remontera
 
Je ne m’intéresse pas aux actions, par méconnaissance et crainte de me planter, et j'ai donc découvert les ETF récemment(livres edouard petit), après les ouvertures des mes 3 AV. A voir après 8 ans ce que je fais de l'AV bourso, frais moindre chez linxea.
Je me suis renseigné pour les SCPI en direct à crédit, la fiscalité sur les françaises me bloque (47% pour moi)
 
Voici.

Je suis surpris que ta renégociation d'emprunt ne te fasse gagner qu'1 an, tu es sur que cela en vaut la peine avec les frais de renégociation ?

 
Ou pas  
Car on aime sa maison ou qu'on sait qu'il y aura les petit enfant derrière....

D'ailleurs vous ne pourriez pas bouger à Paris ? Ça te ferait dépenser un peu  

 
Ca me plairait bien, mais bon foutre x2 au m2...

Est ce que certains frers ont des trakers bourse européenne (ou CAC40) dans leur PEA ?
Si oui, lesquels conseillez vous ?

Celui là est pas mal je trouve
https://www.boursorama.com/bourse/t [...] rs/1rTC4D/

J'ai celui là mais pas dans mon PEA :

https://www.lyxoretf.fr/fr/retail/p [...] 052782/eur

 
J'ai une amie cliente d'une banque qui a le mérite d'être à la fois banque et populaire    qui fait partie des rares de mes amis proches que je n'ai pas convertie aux BEL alors qu'elle aurait totalement le profil pour qui c'est intéressant : jeune, à l'aise avec l'informatique, n'a pas hésité à passer chez Sosh/Direct Energie/etc dans d'autres domaines, voyage pas mal et paye des frais hors zone € pour rien, CDI avec salaire correct, etc.
 
Elle est en train d'acheter et elle a demandé une proposition à la BP qui lui a dit "on vous fait un super taux parce que vous avez toujours été cliente chez nous blabla", j'ai plus le taux en tête mais bon. ELle est quand même allée voir un courtier histoire de pouvoir comparer, le courtier était surpris qu'elle ait eu ce taux de sa banque actuelle et a même pas prix son dossier en lui disant que ça servait à rien, qu'il aurait jamais mieux et qu'elle ferait mieux de signer. Elle a démarché quand même une autre banque par curiosité (CA ou CE, j'sais plus) et effectivement, c'était pas mieux.
 
Je suis pas dupe, avec ce qu'elle a payé en frais bancaires ou en sous-performance d'épargne chez eux depuis 10+ ans et ce qu'elle va continuer de payer les 20+ prochaines années, ça compense le taux immo en question mais bon...
 
Et effectivement cette jolie histoire se passe en bousie  

Je vais regarder ça, merci.  

https://www.lyxoretf.fr/fr/retail/p [...] 360971/eur