Reprise du message précédent :

Ca dépend du patrimoine financier.

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Propriétaire avec crédit remboursé ?
Bah oui. Mais pas que à la retraite. Ca fait aussi une grosse différence à 20 ans, à 30 ans, à 40 ans, et à 50 ans.
 
#Obvious ?

Si ton patrimoine financier te rapporte au moins ton loyer..
La différence vient en amont si utilisation de l'effet de levier.

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Il faut souvent plus d'actifs pour payer un loyer équivalent, à cause des PS/IRPP.

 
Fond Euro exclusif : 15%
H20 Multibonds : 10%
H20 Multiequities : 10%
Ishare core MSCI World : 65%
 
 

 
 
J'ai tenté en vain de le faire en ligne, voilà ce que l'interface me sort..... "Une erreur est survenue lors de la récupération de votre contrat."
 
Donc demande faite sur papier oui.

 
Possibilité de vendre en viager pour augmenter les revenus

Chers amis,
 
Mon bilan 2018
 
 
Je pense que mon bilan n’aura pas grand intérêt :
 
- Etant investit principalement sur les ETFs et les Fonds favoris du topics, il va sans dire que mon bilan n’est pas brillant.
 
- Mon PF fait + 10k, c’est principalement dû à une augmentation de mes revenus
- Ma partie risque (ETF,Fonds et autres HY) a fait quant a elle un beau   -5.5k sur environ 50K investi
 
Je désirerais plutôt discuter de ce qui m’a posé un problème cette année.
 
 
J’ai été un peu perdu cette année quand les fonds actions sous AV faisait du sur place ou chutait alors que les ETFs repartaient à la hausse.
 Aurais-je pu dans ce cas, arbitrer mes fonds actions perdants vers des ETFs ? Mon avis : NON car je mange ma perte en rachetant quelque chose qui a déjà monté  
 
 Pour 2019 : me voilà avec 0.8k à investir mensuellement.  
  Je comptais investir 500€ par mois en etf (PEA) et 300 en HY sur AV. et j’approvisionnerais les fonds euros lors des afflux de liquidités générés par mon boulot.  
Mais Quid de mes fonds actions sous AV ?

Ce serait bien, pour alimenter vraiment le débat sur l'immo, d'avoir un exemple de simulation locataire/propriétaire. Sachant qu'un cas de figure qui revient souvent, c'est l'achat du T2 que la personne garde quelques années avant de revendre (pour partir ailleurs, pour avoir une chambre en plus). Ça permettrait d'avoir la liste de tous les frais (frais notaires, taxe foncière...), et de voir jusqu'à quel point l'opération peut être risquée ou plombée par les travaux et la baisse du prix.
 
On pourrait par exemple partir sur un T2 en province, que la personne garde 5 ans avant de revendre, et en partant du principe que le prix du bien ne bouge pas. Après, si quelqu'un a un cas réel sous la main   ...  
 
J'ai essayé de faire ça de mon côté, mais j'ai pas toutes les cartes en main et j'ai du mal à trouver un axe de comparaison. Il ne faut juste compter le prix du loyer pour le bilan de l'opération, mais aussi les frais supplémentaires qu'un locataire n'aura pas (taxe foncière par exemple) qui sont des dépenses en plus. Mais du coup comment compter le différentiel : est-ce que les 5000 euros de taxe foncière non dépensées par le locataire ont été placés sur fond euro pour composer? On compte juste en termes de fric dépensé en cinq ans?

J'ai réussi à convaincre ma copine à prendre en main son épargne sérieusement
 
Même si son épargne est assez faible comparé aux poids lourds du topic je pense que ça vaut le coup d'optimiser tout ça et partir sur des bonnes bases pour la suite.
 
Bref, je vais présenter un peu sa situation conformément au template de la
 
 
1/ Votre situation familiale : en couple avec Finkbrau    
 
2/ Votre situation patrimoniale : 1,5k sur CC Bourso et 2,5k sur Levrette A. Pas d'autres produits pour l'instant. Logement : elle va bientôt déménager chez moi où je suis propriétaire donc pas de loyer, elle va juste participer au paiement des frais (encore à définir). Capacité d'épargne qui va être donc assez élevée je pense (salaire environ 2,6k/mois).
 
 
3/ Ses projets ? Compte tenu de sa capacité d'épargne élevée et son intérêt pour le locatif, je pense qu'elle voudra se lancer dans un investissement locatif. Où et comment je sais pas, on verra. Probablement ça sera du 100% à crédit ou presque. Objectif : bénéficier de l'effet de levier. De toute façon je pense pas que je réussirai à la faire souscrire des parts de SCPI (en tout cas pas tout de suite).
 
4/ Votre tempérament : aversion au risque (pour les AV notamment) ? Si mon investissement actions chute de 10% en 1 mois, je réagis comment : je vends en panique ? je fais le dos rond ? Je renforce ? Jusqu'à -10% ça va elle peut faire le dos rond car elle a bien compris que c'est du LT, mais je pense pas qu'elle accepterait la volatilité d'un H20 MB par exemple.
 
 
Perso j'ai envie de lui conseiller tout simplement l'AV de chez Bourso avec environ 70% fion euros et 30% ETF World.
Ou alors une AV Suravenir/Spirica vu qu'elle accepterait une partie de risque avec des UC ?
 

Déjà une copine ?
Et tu lui remets déjà ses comptes en places ?  

C'est son ex

Et en plus elle va faire de l'immomagique ?
 
Ouvre lui une AV Linxea. Le ponpon.

Elle revient pour le pognon magique ?

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Il y a des supers comparateurs qui font ça sur le topic du krach immobilier.
Si ça t'amuse tu peux aller les utiliser.
Mais le problème de l'immobilier c'est que chaque cas est plus ou moins unique et qu'on habite dedans ce qui rend forcément moins rationnel....

 
Ah, merci!

T'embêtes pas : une AV chez bourso en 100% fonds euros fera bien l'affaire
-> Pas de nouvel établissement donc pas de nouveau site/identifiant/interlocuteur
-> Pas de risque de perte en capital car tu ne sais pas vraiment comment les gens réagissent quand le solde du compte épargne "diminue tout seul"
-> Versement programmé possible en fonction de ses possibilités d'épargne et de ses projets

Faut pas toujours chercher forcément le plus performant mais seulement donner quelque pistes intéressantes

Je suis d'accord. Probablement je vais faire ça.

 
+1
Ce serait effectivement top et à mettre en FP (+ ADI si c'est le taulier qui s'y colle, ça lui fera un bon exercice en tant que futur CGP(I) ).
Je ne suis pas non plus un cador dans ce genre de comparatif et dans les calculs et simulations plus ou moins complexes comme certains frers mais :
 
CAS PROPRIETAIRE MOYEN
- Ville dynamique de province
- T2 de 200 K€
- Apport 10%
- Crédit immobilier sur 20 ans (TAEG à voir)
- Frais de notaire (7% ?)
- Pas de frais d'agence
- Frais annuels (TF / Travaux / Charges de copropriété)
- Pas de taxe d'habitation (suppression prévue d'ici 2020)
- Remboursement des mensualités et faible capacité d'épargne
 
CAS LOCATAIRE MOYEN
- Ville dynamique de province
- T2
- Loyer de 800 €
- Pas de frais d'agence
- Pas de taxe d'habitation (suppression prévue d'ici 2020)
- Capacité d'épargne moyenne (rendement à 2% sur 20 ans ?)
 
Pas besoin d'inclure les charges courantes (énergie, Internet, etc.) car elles sont nécessaires dans les deux cas.
Avec ces quelques éléments de bases serait-il possible de dégager un comparatif sur 20 ans ? Quelles conclusions ?

20 ans dans un 2 pièces ?
Quel évolution des prix de vente prendre ? Quel loyer équivalent ? Quelle hausse de loyer ?
Le problème est que suivant ces hypothèses tu vas avoir des résultats très différents.
Une seule chose me semble claire sur les 20 dernières années à moins d'avoir vraiment très mal choisi son bien (zone peu dynamique par exemple), l'immobilier a été très rentable.

Parfait

Regarde le premier lien en tapant " simulation location achat xls ".

Pour ce que ca vaut, une rapide simulation avec 1k€ / an de TF/Travaux/copro (valeur basse AMHA) et un taux de 1.5% donne un léger avantage à l'achat dans un environnement de stagnation des prix.

Bof ce genre de debat me parait plus à sa place sur immo que ici mais bon si ca interesse allez y les autres feront molette. Parce que comme l'a dit je sais plus qui il y a 10pages au moins, se loger est une contrainte qui impacte notre capacité mensuelle d'épargne (loyer ou mensualité+frais) et eventuellement notre stock (achat).

Je trouve plus interessante les discussions sur commenti marchent les fonds, comment optmiser notre epargne une fois que nous savons ce que nous pouvons epargner, c'est à dire une fois payé les charges diverses(loyer/mensualité/essence/scolarité /bouffe/drogue/....), les biais du mental,... mais c'est juste mon petit avis à moi...

Le truc que les gens se disent avant d'acheter pour justifier l'achat mais dans les faits, personne ne casse aucune cloison une fois l'achat effectué.

C'est fait exprès par FinkMagique pour caricaturer.

En vrai il y a plein d'autres possibilités que l'on voit plus souvent : faire un second garage, fermer ton balcon en véranda, mettre du double virage partout parce que t'as froid, agrandir ta terrasse, transformer ta baignoire en douche, aménager un sous-sol, etc.

 
Je ne veux pas arrêter votre char, mais il me semble qu'il est communément accepté par les topics pognons que l'immo pour la Rp (dans les cas classiques) EST rentable (contrairement à l'immo locatif qui lui est le vrai IMMOMAGIQUE)

Je partage la même interrogation que vetocom. Ça a été évoqué sur les pages précédentes. MV réelle, transfert de la MV?

Par exemple, sur spirit (montant très faible) : arbitrer SGL vers l'ETF.
- SGL : Tri 2018 de - 9.29 % et PRM de - 4.18 %
- ETF World : TRI 2018 de - 6.74 % et PRM de - 4.95 %

 
 
Clairement, dès lors qu'on est posé et qu'on peut acheter sa RP pour du long terme (donc RP adaptée en se projetant avec des enfants si on en veut), go.

 
Si le sous-jacent n'est pas le même, il n'y a aucune raison que tu retrouves la baisse du fonds initial dans l'ETF World.
SGL n'a pas fait -4% pour la même raison que l'ETF World a fait -5%.

C'est bientôt le moment des louches.
Pas pressé pour ma part compte tenu de la volatilité récente. Mon mental commence à flancher

 
Effectivement, après réflexion ça ne sert pas réellement à grand-chose. Il y aura toujours ceux qui peuvent acheter leur RP car visibilité à X années et ceux qui sont forcés de louer pour éviter d'y laisser des plumes...
Second cas pour moi, mais je ne me plains pas de ma capacité d'épargne et je ne peux pas acheter tout de suite (pas pertinent).

Après même là dessus c'est sujet a interprétation.
Typiquement le long terme ces dernières années c'était 3 ou 4 ans et ça suffisait...

 
Tu lui as dis que l'immoMAGIQUE c'était de la merde, et tu l'as convaincue de payer ton crédit à ta place  Chapeau frer. Ej comprend mieux pourquoi l'immo traditionnel n'a pas tes faveurs    

Non mais on est d'accord que si on est sûr de rester sur place, l'achat est rentable à long terme (plus de dix ans sans bouger). Je parle du cas intermédiaire.  
 
L'achat du T2/T3 qu'on garde quelques années avant de revendre pour s'installer avec le conjoint dans plus grand, est-ce que c'est une opération rentable à terme? J'ai plein de gens autour de moi qui font ça pour "pas perdre le loyer".

Le soucis c'est que dans le cas de la mobilité, on est vraiment sur du pur cas par cas. Il n'y a pas 2 cas qui se ressemblent

 
   
 
Je suis en train d'ouvrir le Linxea Avenir pour mes gosses, sur l'allocation, j'ai pris la même que la mienne, mais j'ai un peu bougé les curseurs :
 
40% World Hedgé (FR0011660927)
40% World Non Hedgé (FR0010315770)
5% DPAM L BONDS HIGHER YIELD B (LU0138645519)
5% ALLIANZ EURO HIGH YIELD R (FR0010032326)
10% Fonds Euro Opportunité.
 
J'ai juste un doute :
- sur la part de high yield, qui me semble sous pondérée par rapport à mon propre portefeuille qui en détient 10% vs 40% de MSCI.
- sur le fait de prendre du hedgé pour un horizon 15 ans ?  
 
Qu'en penses tu ?  
 

Oui et pour la bourse 2 semaines également

La réponse juste est.... "ca dépend". De ton marché local pour l'achat initial, de celui de la revente de celui du nouvel achat du type de biens et des fdn associé, de la durée (2 ans ou 5 ans) de la proportion apport vs emprunt, du taux d'emprunts des marchés locatifs locaux.... go topic immo imho où le lookoom local te donnera les clés de compréhension macro, le mitch son calculateur etc...  

dans mon cas c'était rentable mais si un paramètre avait bougé ca aurait donné un truc tres différent. Genre si au lieu d'acheter une ruine non habitable dans le cœur du 9eme avec travaux j'avais acheté celui qui etait nickel mais porte de Clichy ( au milieu des drogués et des prostituées) ben jaurais peut étre pas fait ma pv et donc pas acheté mon 2eme appart à Boulogne....ou peut etre si parce que ca aurait encore plus pris...
On sait pas avant.