Reprise du message précédent :

La réponse juste est.... "ca dépend". De ton marché local pour l'achat initial, de celui de la revente de celui du nouvel achat du type de biens et des fdn associé, de la durée (2 ans ou 5 ans) de la proportion apport vs emprunt, du taux d'emprunts des marchés locatifs locaux.... go topic immo imho où le lookoom local te donnera les clés de compréhension macro, le mitch son calculateur etc...  

dans mon cas c'était rentable mais si un paramètre avait bougé ca aurait donné un truc tres différent. Genre si au lieu d'acheter une ruine non habitable dans le cœur du 9eme avec travaux j'avais acheté celui qui etait nickel mais porte de Clichy ( au milieu des drogués et des prostituées) ben jaurais peut étre pas fait ma pv et donc pas acheté mon 2eme appart à Boulogne....ou peut etre si parce que ca aurait encore plus pris...
On sait pas avant.

J'ai une petite question qui me vient à l'esprit quand je lis des cas comme Stéphane ce F qui perds l'équivalent de trois ans de PV , rien qu'en 2018 (je ne me prononcerai pas pour 2019    )
 
Dans ce cas, n'est il pas judicieux de prendre ce PV tous les ans plutôt (et de les mettre sur F€ par exemple)?
 
Ces PV de 2015, 2016 et 2017 auraient continuer de générer des bénéfices via les F€ , tandis que son investissement initial aurait subit la baisse de 2018 mais l'impact aurait été moindre.
 
Je ne me plante pas?    
 

C'est plus ou moins du market timing il me semble, parce qu'en faisant ça tu ralentis par ailleurs la composition des intérêts quand le climat est bon.
Si tu colles à ton allocation ça répond un peu à ce besoin de rééquilibrer.

Tu es sûr que les H2O sont encore disponibles ?

 
 
Mouais ça dépend où.
 
Il vaut mieux être prudent et partir sur du LT. De l'immo rentable à CT c'est une anomalie de l'histoire et ce serait imprudent de compter dessus.

Comment tu sais à quel moment prendre les plus values? Et quand réintroduire des liquidités pour garder ta répartition patrimoniale?

Autours de moi clairement les achats intermédiaires ont plutôt bien marché, la plupart de ceux qui les ont fait quand on avait 25-30 ans ont revendu pour acheter un bien "définitif" (dans mon coin une maison) vers leurs 30-35 ans et clairement ils sont repartis avec plus d'argent qu'en arrivant. La question c'est est ce qu'ils auraient dû épargner plutôt que de faire un achat/revente c'est dur à dire sachant qu'ils auraient pour la plupart eu du mal a se tenir a une discipline stricte d'épargne sur la durée.

 
 
Autour de toi c'est Paris et grandes villes ?
 
Autour de moi c'est villes moyennes et campagne. Et c'est pas du tout la même musique, bcp regrettent.
 
Si j'étais né dans une grande ville, jamais je n'aurais acheté à Épinal, j'aurais eu un tout autre référentiel et j'aurais trouvé cette ville minable. J'aurais évité une belle décomposition.

Après comme je viens de le dire dans un marché largement plus mollasson que le marché parisien, les gens s'en sont plutôt pas mal sortis.
Qu'on soit bien d'accord j'ai commencé a fréquenter le topic krach en 2006 et j'y ai passé de très nombreuses heures.
Et s'il y a une chose que le temps m'a appris c'est l'humilité sur les analyses (pourries )

J'ai un exemple en RP (vers Massy) et une dizaine en province "dynamique mais pas trop" (côte d'Azur, Bordeaux et Toulouse principalement)

 
 
Oui pareillement j'étais sur krach immo de 2009 à 2013 je pense. Et vu la tournure des évènements je ne me risque plus aux pronostics, trop incertain, trop dépendant de la politique par exemple.

 
 
Ouais voilà
C'est juste le top 10 Français.  
Bien loin de ma campagne du 62 et de Valenciennes et de ma 1ère xp à Chaumont. Ca évite bien des conneries de baigner dans le bon environnement.
 
 

Clairement ça doit jouer, je viens d'une petite ville mais très touristique (côté basque) l'évolution des prix est "parisienne" (voir pire dans certains cas).
Du coup j'ai pas vraiment d'expérience en vrai petites villes ou zones peu attractives.
C'est probablement différent.

 
L'appartement de mon frangin dans une petite ville en haute Savoie à perdu de la valeur par rapport à 2007 quand il a acheté

MB oui, mais apparemment plus que pour quelques jours.

 
L'idee je le rappelle est a chaque mois/trimestre ou autre periode d'epargne disciplinee de:
 
- revoir son allocation et la remettre au carre: par exemple si tu visais 35% d'actions et que les marches ont pris 10% et que tu es a 38.5% a present, tu VENDS des actions pour te recaler a 35%.
- injecter sa nouvelle epargne le cas echeant selon son allocation visee, par exemple 35% en actions et 65% sur du fonds euros.
 
Avec une approche a allocation fixe, tu prends tes profits regulierement quand les marches montent, clairement. En cas de baisse de marche, tu dois reconstituer ton allocation cible et donc mecaniquement tu en achetes plus que 35% dans mon exemple a chaque injection d'epargne.
 
En revanche le faire annuellement est trop long, c'est une operation d'ecretage/reconstitution a realiser a chaque injection d'epargne; je le fais de facon trimestrielle dans mon cas.
 

 
Je sevissais il y a longtemps sur le topic immo et j'ai cesse car je me battais contre une secte krachiste en 2012/2013/2014
 
Le simulateur que je trouve le plus pertinent et qui m'avait aide a l'epoque est celui de http://asi77.free.fr
L'idee est de comparer l'ensemble des frais du locataire vs. l'ensemble des frais du proprietaire
+ prendre la difference de cash flow entre les  deux approches et la placer a 1, 2 x%
+ prendre en compte l'inflation des loyers, l'inflation de la TF
= comparer les deux projets en cas de revente a 3, 5, 10 ans et voir en euros constants et en euros absolus le resultat des deux approches.
 
Je vous la fais courte: jusqu'a recemment, tenant compte d'un marche immo en hausse de l'inflation seulement (1.5/2% par an), les projets a Paris etaient gagnants a partir de 7-8 ans de vie dedans (y vivre 3 ans et le louer ensuite n'est pas pareil du tout), a Lyon c'etait au bout de 4-5 ans et dans les villes de province moins dynamiques, valable des 2-3 ans. Il y a des situations speciales comme la France frontaliere ou les loyers sont tres chers vs. prix d'achat car c'est bourre de 'mercenaires' ou c'est valable presque immediatement, d'ou mon premier achat a 26 ans.
Avec l'evolution rapide des prix a Lyon, Bordeaux, etc... de ces dernieres annees, les ratios approchent ceux de Paris et il faut plutot 5-7 ans a Lyon a present.  
 
Tous ces ordres de grandeurs sont avec une TF en faible augmentation; si tu modellises une hausse de 5% par an de la TF comme predisent certains, et c'est une opinion respectable, alors tu peux rajouter un an aux estimations ci-dessus.  
Vous l'avez compris, si le marche immo prend 5% par an ou plus au lieu de 1.5/2% (l'inflation), l'achat est gagnant beaucoup plus rapidement. En cas de stagnation/baisse c'est evidemment l'inverse.
 
/HS

Interessant comme question car a 15 ans, si vraiment tu restes discipline sur cette periode, on peut esperer traverser plusieurs cycles EUR/USD.
Hedger a 50% sur une allocation a 90% risquee me semble trop; encore une fois le hedge vise a attenuer la volatilite d'une allocation de risque moderee, jusqu'a 50/60% d'actions ET pour les horizons d'investissement de l'ordre de 5-7 ans qui sont typiques dans la vie d'une personne (grandes etapes/incertitudes a ce genre d'horizon) or 5-7 ans est plus court qu'un cycle EUR/USD classiquement.

Bref dans ce cas je mettrais 75% World 15% HY et 10% Fonds Euros par exemple. Voir 90% World etant donne que le HY est habituellement utilisee comme brique au couple rendement/risque excellent mais de rendement ET de risque inferieur aux actions. Dans ton cas tu es un peu 'pleine balle' donc ca ne me choquerait pas d'etre 100% World ou 90% World, ca ne fait pas vraiment une grande difference a ce niveau et avec 15 ans devant toi. L'enjeu sera le budget de risque psychologique de ton epouse plutot que le tien.

Si tu penses qu'elle peut t'en vouloir si dans 6 ans ca a fait -25%, alors tu n'as en fait PAS DU TOUT le budget de risque que tu pensais avoir. Il faut faire une pedagogie en profondeur pour que les deux membres du couples soient confortables.J'ai vu des tensions enormes naitre de la gestion de l'epargne destinee aux enfants en mode 'on ne joue pas avec l'avenir de notre fille' vs. 'on a un long horizon, il faut en profiter' inreconciliable... sauf que Monsieur avait pris les devants et devant tout investi/mis en place sans suffisamment en parler a son epouse.

AV bourso sans prise de tête cela me paraît bien.
C'est assez savoureux par ailleurs que ta copine veuille faire de l'immo locatif  

Je m'y connais pas (trop) donc voilà pourquoi je privilégie la GP. Mon objectif c'est de percevoir plus d'argent que les livret A, LDDS,...etc donc je cherche pas à avoir forcement de très très bonnes performances.
 
Etf Word sur Pea comprends pas  
 
Mon aversion au risque :  faible, donc F€
Mon horizon de placement : LT

https://avenuedesinvestisseurs.fr/c [...] -indiciel/
 

Pas besoin d’en rajouter une couche    
Ce qui est par contre faux dans tes allégations c’est le « que ca baisse ou que ca monte dans les 2 cas on est gagnant », ce qui est faux car dépend des situations.  

C'est HS mais l'une des cause de pertes en immobilier a Paris malgre un marche tres haussier sont les divorces et les ventes forcees.
 
J'ai vu des ventes en plein travaux, cuisine pas finie, murs bruts... en vente alors qu'evidemment ils en auraient tire beaucoup plus en terminant les travaux. Ou la revente 6 mois apres l'achat, etc...

Et tu comptes vivre où pendant ta retraite?
Je dis ca car le truc qu’on sous estimes, c’est qu’en vieilissant on a du mal à changer nos habitudes, alors démmenager à 70 ans dans une nouvelle ville que l’on trouvait sympa plus jeune (ville où on s’imaginait passer sa retraite et abordable au prix du mètre carré), ca peut sembler difficile.
Si on a bossé toute notre vie en RP, il’y a de grande chance qu’on passe notre retraite en RP. Je sais, c’est glauque.  

Faudrait dire ça à tous les vieux parisiens qui envahissent nos contrées méridionales  

Ca revient à desheriter non?  
Stephanef devrait faire ca, pas d’heritier en vu.  

suffit de casser tout ça pendant la crise de la quarantaine avec un peu de décomposition au passage

C'est pas garanti du tout.
 

Donc forte, pas faible.
 
Dans ton cas, prends donc une gestion libre 100% fonds euro (plutôt Euro Exclusif, pour du LT) au lieu d'une gestion pilotée qui contient une part non négligeable de supports « risqués ».

Pas mal de parisiens sont issus de province et ont donc des attaches tout de même.

Justement quand je vois grand parents et grands oncles qui restent dans leurs villes alors qu’ils n’ont plus aucunes attaches, car ca fait + de 25 ans qu’ils y vivent.    

A contrario j'ai déjà rencontré un couple de retraités anglo-americains venus vivre leur retraite.. à Antibes !

Avoir des habitudes, des reperes de consommation, ses contrats d'assurance/eau/internet a un endroit ce sont des attaches pour quelqu'un d'age, c'est ainsi.
 
Passe 55/60 ans, tu serais etonne de la quantite de gens qui ne se sentent plus de demenager, surtout si ils/elles sont celibataires. Passe 65 ans c'est rarissime que les gens se motivent a bouger sauf si grande forme physique et/ou moyens financiers enormes permettant de tout deleguer et/ou enfants qui aident a tout faire.

Plein d'Anglais et de Hollandais aussi dans le sud / sud-ouest, souvent dans des bleds totalement paumés  

Pourquoi bouger s'ils s'y sentent bien ?

Oui encore disponibles. Ils sont dans la liste des OVPCM dispos.

 
Le 75/15/10 me conviendrait mieux, merci pour ton retour !  
Effectivement, gros travail à faire du côté de ma compagne qui est complètement allergique au risque. Mais en réalité, je suis le seul à penser à l'épargne pour les enfants. Si j'avais rien fait de mon côté, elle n'aurait rien fait non plus. Elle me fait globalement confiance pour tout cela. J'ai de la chance de ce côté là.
 
Tu as du voir des scènes marrantes cela dit
 
 

Mais non frer c'est pas de la merde, c'est juste qu'il faut pas rêver de quitter la rat race en claquant des doigts comme on voit sur Youtube ou en faisant des MV comme on lit sur

 
exactement les infos que je cherchais, merci !

C’est pas vraiment ca le « problème ». C’est plutôt tous ceux qui bossent sur paris (comme moi) et n’ayant pas l’envie d’acheter sur paris (trop cher pour ce que c’est) et se disant qu’a leur retraite ils prefereront être proprio dans une petite ville au soleil et plus abordable.
Ce qui parait être vrai aujourd’hui ne le sera pas forcément à 70 ans, on ne raisonne plus de la même façon.
Mais ca ne que mon avis.

En repensant au viager qui représente aujourd’hui une minorité des transactions immo, cela me fait dire qu’ils pourraient bien représenter une plus grande part des transactions pour les millenials qui seront à la retraite dans 30 ans mais sans retraite   .
Peut être une explosion de la bulle immo dans 30 ans?  

 
La realite est qu'en fait ca se prepare en amont; les amis de mon pere qui ont fait ca, des 50/55 ans ils allaient visiter les coins qui leurs plaisaient, ils ont achete une RS dans l'endroit donne vers 55 ans, ils y allaient 6 semaines par an, ils ont meuble/decore l'endroit, ils se sont fait des relations sur place... et au moment de la retraite ils ont simplement finaliser la transition la bas en revendant le bien parisien. A la revente du bien parisien, bien sur 250k de donation a chacun des deux enfants pour qu'ils puissent acheter a Paris a 30 ans (:D) et ils ont garde 250k pour eux comme matelas d'epargne et pour consommer davantage.
 
Ca me semble sain comme plan si c'est fait ainsi.  
 
Si brutalement a 65 ans tu te reveilles et tu revends ton bien a Paris reinjecte a 100% dans un bien a Arcachon ou tu ne connais personne et ou tu t'ennuies au bout de 6 mois en regrettant tes amis de Paris, c'est un gros loupe

 
ça fait un bail que je n'ai pas consulté le topic Krach, quelle est la doxa désormais ? Toujours en attente d'une correction de l'immobilier ?
On va commencer à en retrouver momifier derrière leur PC, avec les orbites dessiqués pointant le graphe du Friggit.