Le prix est déterminé à partir des valeurs d'expertises annuelles, dans une fourchette de +/-10%.

Le prix des SCPI est resté élevé en post-covid alors que le marché immo commercial s'est effondré. C'est seulement maintenant (avec 4/5 ans de retard) que les décotes apparaissent sur les prix des parts car le mensonge ne tenait plus.
 
https://media.tenor.com/BXYZaujbcvE [...] -alors.png
 
Par ailleurs, d'un point de vue réglementaire, l'expertise de chaque immeuble n'est pas annuelle. C'est tous les 5 ans dans les SCPI à capital fixe, et tous les 3 ans dans les SCPI à capitale varialbes.
 
edit : Voilà, LooKooM l'a mieux dit

Ca suit le marché immo. Normal que ça baisse quand le marché baisse.
 
Mais on s'en fout un peu du prix des parts, ce qui est important c'est que ça continue de cracher du gros loyers, sans aucun souci de gestion.  

Normal que ça baisse avec 4/5 de retard ? Drôle de normalité    
 
Concernant les loyers, ça tombe mal, car les SCPI fortement décôtées ne continuent pas de cracher du gros loyers, justement
 

Source de ces 4/5 ans de retard ?

Désolé si tu as investi sur de mauvaises SCPI, les miennes n'ont pas baissé leur loyer d'un euro. Elle distribuent même de la grasse PV en ce moment (en plus des loyers).  

Sinon, ça serait trop facile de faire croire que ta SCPI vaut 150M€ si les immeubles de la SCPI ne valent que 70M€
 
Mais après, je suis d’accord que je ne vois pas l’intérêt d’investir en SCPI (un mix F€/Wolrd est bien mieux) mais pour celui qui veut de l’immobilier, c’est 10 fois mieux que d’investir en direct (niveau renta/emmerde)

Quand vous dites la plupart des SCPI ont baissé leur prix de part, on pourrait etre un peu plus factuel svp ?  
Je google vite fait, j'ai l'impression qu'il y a plutot 30% des SCPI qui ont baissé le prix de part post covid.
Des infos fiables les experts svp

Normal que ça baisse avec 4/5 de retard ? Drôle de normalité  

Concernant les loyers, ça tombe mal, car les SCPI fortement décôtées ne continuent pas de cracher du gros loyers, justement

Ca suit le marché immo. Normal que ça baisse quand le marché baisse.
 
Mais on s'en fout un peu du prix des parts, ce qui est important c'est que ça continue de cracher du gros loyers, sans aucun souci de gestion.  

Les conseils épargne de Charle Gave, plus pessimiste que jamais

"Je crains que les 12 prochains mois ne marquent le début de la fin… c’est-à-dire le moment où les choses vont s’accélérer de façon très sensible
Tout cela est quelque peu inquiétant va me dire le lecteur orienté « financièrement » et cherchant à gérer son épargne. (Les autres lecteurs peuvent arrêter leur lecture ici).
A ce lecteur, je n’ai qu’un conseil à donner (que je donne depuis un grand moment).
 
N’ayez rien, et je dis vraiment rien en obligations ni en valeurs financières de la zone euro.
Votre cash doit être en livre sterling, vos obligations en dollar US et en yuan (la monnaie chinoise) et vos actions plutôt en Asie.[3]
Les actions cotées dans la zone euro ou non qui n’ont qu’une faible part de leur chiffre d’affaires dans cette zone et qui n’ont que peu de rapports avec les états locaux peuvent et doivent être conservées. Comme je l’ai dit dans une chronique précédente, la banque dépositaire du lecteur « flexible » devrait de préférence être installée à Londres ou en Suisse tant je me méfie des risques de spoliation dans la zone Euro.
 
Encore une fois, en bourse, il y a des moments où il faut gagner de l’argent et des moments où il ne faut pas en perdre, ou plus exactement, où il faut en perdre le moins possible.
 
Depuis un certain temps déjà, nous sommes dans le deuxième cas de figure et il faut donc mettre sa ceinture, ses bretelles, son casque lourd, son masque à gaz et rester bien tranquille au fond de la tranchée. Survivre, tel est le maitre mot pour tout financier qui se respecte.
Tel a été mon objectif depuis un certain temps, tel il reste pour les mois à venir."

Pars du principe que les conseils en investissement sont à ignorer. Et ceux de Charles Gave encore plus que les autres.
«Il faut sortir des assurances vie dans les 30 prochaines secondes tout va s'effondrer l'euro va disparaitre d'ici 10 minutes gavez-vous (sans jeu de mot) d'obligations d'Etat chinoises et prenez de l'air liquide.»  
J'ai bon?  

 
Perso je compte tout ce qui dépassent 5k en valeur, sinon ça génère trop d'incohérences dans l'évolution du patrimoine lors des achats et des ventes.

 
C'est marrant, j'ai regardé la vidéo 2026 de Charle Gave chez Finary, je ne connaissais pas trop le type, mais je me souvenais de son nom et des dires qu'il prédit les prochaines crises :
 
https://youtu.be/TgYD95oB4aU?si=1ffJcQq3oIARKHKs
 

Ca suit le marché immo. Normal que ça baisse quand le marché baisse.
 
Mais on s'en fout un peu du prix des parts, ce qui est important c'est que ça continue de cracher du gros loyers, sans aucun souci de gestion.  

 
Quand le prix de la part baisse, le taux servi n'augmente pas proportionnellement de ce que je peux voir.

 
Effectivement.
J'imagine que lorsque le prix de part baisse, les rats quittent le navire et la société de gestion doit vendre des biens pour récupérer du cash et racheter les parts, donc les loyers perçus diminuent d'autant.

Quand le prix de la part baisse, le taux servi n'augmente pas proportionnellement de ce que je peux voir.

Oui, et vendre les biens vendables, donc ceux de qualité, donc le portefeuille se désagrège peu à peu.  
C'est ce qui est en train de se produire sur les Scpi merdiques de Praemia REIM par exemple.

C'est marrant, j'ai regardé la vidéo 2026 de Charle Gave chez Finary, je ne connaissais pas trop le type, mais je me souvenais de son nom et des dires qu'il prédit les prochaines crises

Si les loyers servis restent identiques, alors le rendement augmente proportionnellement.
Mais les emmerdes ça vole en escadrille, la chute de valeur de part ne sort pas de nulle part (sans jeu de mot) et va probablement de paire avec:

• d'éventuelles ventes à prix cassés des meilleurs biens (enfin, les moins pourris) pour servir les fonds de remboursement, donc on reste avec les daubes sur les bras
• des locataires qui arrêtent de payer, un taux d'occupation qui baisse
• des crédits à rembourser plutôt que de les refinancer à taux bien plus élevé
• des travaux à faire pour rendre louables les daubes / maintenir louables le tout venant
• donc un taux servi aux souscripteurs qui ne va pas forcément augmenter avec la chute de valeur de parts
• bref, une spirale négative

Exactement.
Elles ont accueilli les souscriptions en masse à l'époque des taux 0, investi à n'importe quel prix dans n'importe quoi, et quand ça va mal on constate que c'est de la daube.
 

Cela-dit il est très distrayant  

La vraie question est pourquoi tous les youtubers s'arrachent ce tocard?

il est très distrayant  

On parle de qui au juste ?

C'est marrant, j'ai regardé la vidéo 2026 de Charle Gave

L'info est même pas passée ici tellement tout le monde n'y croit pas une seconde ?

 
https://www.lefigaro.fr/politique/b [...] e-20251212

C'est bien beau de mettre des tableaux en USD, mais on est sur HFR, la monnaie de référence est l'EUR.
Et en EUR ce n'est pas très glorieux, cet ETF https://www.blackrock.com/fr/interm [...] -ucits-etf fait +35% sur 10 ans, soit 3%/an.

Je maintiens que le HY en EUR n'a pas beaucoup de sens actuellement par rapport à un F€, d'autant plus si ce dernier est boosté et rapporte 4.5% net de frais, mais j'ai l'impression qu'on est d'accord.

L'info est même pas passée ici tellement tout le monde n'y croit pas une seconde ?

https://www.lefigaro.fr/politique/b [...] e-20251212

Allez, je lâche le mot que personne n'aime : SCPI.

J'aimerais le comportement de l'immobilier mais en purement financier.
Filer des sous, on me les rend, et entre temps un loyer pour l'argent que je file.
J'accepte un risque plus élevé car je le dilue sur plein de produits.

Un ETF obligataire déjà il dilue plein

 
C'est bien beau de mettre des tableaux en USD, mais on est sur HFR, la monnaie de référence est l'EUR.
Et en EUR ce n'est pas très glorieux, cet ETF https://www.blackrock.com/fr/interm [...] -ucits-etf fait +35% sur 10 ans, soit 3%/an.
 
Je maintiens que le HY en EUR n'a pas beaucoup de sens actuellement par rapport à un F€, d'autant plus si ce dernier est boosté et rapporte 4.5% net de frais, mais j'ai l'impression qu'on est d'accord.
 

 
Je reviens au post initial, car je n'ai pas grand-chose à dire de plus sur ce qui s'en est suivi sur les SCPI et qui est toujours aussi intéressant.  
 
@Laska : nonobstant nos différents, je trouve ta question pertinente.  
Du coup, outre les loyers récurrents scpi , est-ce que tu as pensé aux actifs ci-dessous qui peuvent remplir la même fonction ?
- ETF distribuant
- ETF capitalisant dont tu sortirais les intérêts soi-même en rente
- achat de shares aristocratiques avec bons dividendes et coupons tri/quadri-mestriels à sortir en rente ?
- achat pour location en direct ? Ou en gestion à une bonne agence ?
- achat pour location courte durée ?
 
Pour quelqu'un qui cherchent des flux de trésorerie, ça peut être des pistes sérieuses non ?

Oui enfin les taux ont été à 0 pendant 8 années sur 10 pour caricaturer. Avez vous oublié les années avec des fonds euros à 1.5-1.8% entre 2018-2021 ?

C'est très récent que les fonds euros sont tellement desesperes de collecter du cash apres des années à le chasser vers les UC qu'ils offrent des boosts.

Sur 10 ans je pense que le fonds euros et HY sont proches, avec un léger avantage au HY.

Si tu veux comparer sur les 3 dernieres années avec les boosts, c'est +24% pour le HY EUR

Bref, je suis d'accord que ça n'a pas un intérêt dingue car biaisé par le fonds en euros mais ce n'est pas atroce non plus selon moi.

Sur 10 ans je pense que le fonds euros et HY sont proches, avec un léger avantage au HY.

les investissements en direct sont infames pour les particuliers. En gestion , en risque, en rendement, en problemes..
c'est quoi des shares aristocratiques?

les ETF distribuants distribuent peu, hors ceux potentiellement orientés actions a rendement. Le probeleme est que les actions a fort rendement sont aussi souvent les moins interessantes a long terme, car il distribuent du rendement par manque d'idée d'investissement. J'ai regardé tu peux esperer au mieux 3%...c'est pas fou
Et on peut vouloir aussi des parts dans des actifs non financiers

C'est bien beau de mettre des tableaux en USD, mais on est sur HFR, la monnaie de référence est l'EUR.
Et en EUR ce n'est pas très glorieux, cet ETF https://www.blackrock.com/fr/interm [...] -ucits-etf fait +35% sur 10 ans, soit 3%/an.

Je maintiens que le HY en EUR n'a pas beaucoup de sens actuellement par rapport à un F€, d'autant plus si ce dernier est boosté et rapporte 4.5% net de frais, mais j'ai l'impression qu'on est d'accord.

 
Biais dividendes un peu là ? Les SCPI, pour la plupart, sont de la merde illiquide.

Si les loyers servis restent identiques, alors le rendement augmente proportionnellement.
Mais les emmerdes ça vole en escadrille, la chute de valeur de part ne sort pas de nulle part (sans jeu de mot) et va probablement de paire avec:

• d'éventuelles ventes à prix cassés des meilleurs biens (enfin, les moins pourris) pour servir les fonds de remboursement, donc on reste avec les daubes sur les bras
• des locataires qui arrêtent de payer, un taux d'occupation qui baisse
• des crédits à rembourser plutôt que de les refinancer à taux bien plus élevé
• des travaux à faire pour rendre louables les daubes / maintenir louables le tout venant
• donc un taux servi aux souscripteurs qui ne va pas forcément augmenter avec la chute de valeur de parts
• bref, une spirale négative

Exactement.
Elles ont accueilli les souscriptions en masse à l'époque des taux 0, investi à n'importe quel prix dans n'importe quoi, et quand ça va mal on constate que c'est de la daube.
 
 
Cela-dit il est très distrayant  

Un immeuble de bureau, c’est des contrats de 6/9/12ans avec les grand groupes souvent.
Donc ça peut très bien continuer à sortir de gros loyer malgré la baisse du prix du bien.

Corollaire : la décote peut arriver bien des années après la crise

Un immeuble de bureau, c’est des contrats de 6/9/12ans avec les grand groupes souvent.
Donc ça peut très bien continuer à sortir de gros loyer malgré la baisse du prix du bien.
Corollaire : la décote peut arriver bien des années après la crise

L'avenir est clairement au TT, au moins partiel, je miserai rien sur l'immo de bureau...
ni sur le privatif d ailleurs