Reprise du message précédent :

 
LMNP, pas d’imposition sur les loyers pendant la durée du crédit grâce à l’amortissement des intérêts des crédit sur 20 ans - prêt à 100%.  
Objectif patrimonial donc le bien sera gardé « à vie », pas d’imposition sur la PV. Et il sera transmis aux enfants en démembrement.
 
Dans mon cas, l’investissement ETF est perdant avec un scénario à 7% de rendement annuel, et encore je ne prends pas en compte dans le calcul la possibilité que le prix de l’immobilier augmente dans 20 ans, l’augmentation des loyers, ni la sortie des PV de mes ETF à 30%.
 
Je dis pas que c’est mieux, faut de tout et j’ai plein d’ETF mais en complément ça se passe très bien en étant complètement financé par la banque. J’ai payé 1.5k de frais de dossier à la banque sur cette opération.
Je n’en ferai pas d’autre car utilisé toute ma capacité d’emprunt et c’était le but.

Pour avoir fait le calcul, l’impôt ne disparaît pas durant les 25ans : d’un car la part des intérêts diminue tous les ans (dans mon exemple, ça commence vers 250 et ça diminue) et car il y a des durées d’amortissement différentes, exemple :

 
Pour la plus valus immo, c’est quitte ou double : mon appart T2 sur blagnac (garage en sous-sol, balcon, pas de vis à vis) a pris 30k€ en 10 ans (de 2010 à 2020, acheté 105k€) mais avec 10k€ de travaux et sachant qu’on a tout cassé et tout refais dedans (donc si on avait du payer la main d’œuvre, ben zéro gain).
Après, c’était la RP de ma mère donc on a fait un truc qui lui plais, pas du pas cher pour de la loc.
Et depuis 5ans que j’en ai hérité (2020 a 2025), aucune plus value (on verra exactement fin d’année quand je le vendrais).
 
Soit en 15ans, tout juste le prix des travaux.
 
Et il est sur blagnac, le berçeau d’Airbus ! (Pas dans la creuse quoi)
 
Bref, ce dire que c’est pas grave de perdre de l’argent sur 20/25ans car on s’attend à une plus value n’est pas le bon réflexe (l’âge d’or des appart qui doublent tous les 10ans, c’est fini, sauf cas particulier genre un nouveau métro qui arrive et le quartier qui flambe)
 
L’immo pour la RP, 1000 fois oui (j’ai deux grand mere avec une petite retraite, inférieur au smic : énorme différence entre celle qui est locataire et l’autre propriétaire sans loyer ! )
 
Mais pour du locatif, vu le marché et sans les taux à 1,5/2% comme avant, c’est mort niveau renta financière !

Il manque les frais de notaire dans son exemple
La question est : que vaut il mieux faire ?
 
- taper 750 de loyer et ajouter 500 de frais tous les mois pour rembourser un appart. Qui t'appartiendra dans 20 ans avec sa valeur nominale et crachera du loyer en plus.
 
- ou juste tes 500 euros tous les mois dans des ETF, qui composent
 
Quelle est la soluce gagnante, difficile à dire

Tu peux viser 10% avec la bourse, sans forcer.
Il y a des techniques relativement fiables jusqu'à 15%/an avec un long horizon de placement. Bien sûr, il faut choisir le profil Offensif  

Et ta RS n’a pas de fiscalité ? Depuis quand?  
J’ai aussi oublié l’IR sur les loyers…
Et j’ai oublié les 100k de travaux prévu aussi dans la copropriété…. Pour chaque copropriétaire , une paille

Pas de frais de notaire dans mon cas, c’était du neuf, inclus dans le prix d’achat.  
J’ai pris en compte la baisse d’amortissement au fil des ans mais qui est largement compensé par les premières années qui ont des exercice très négatif et qui se reporte jusqu’à 10 ans.
Au bout de 20 ans, l’impôt va forcément fortement augmenté mais il n’y aura plus de prêt à rembourser donc il fera sa vie tout seul.

En général, le neuf ne se rembourse pas avec le loyer. Il est trop cher au départ

Pas de LQQ en AV Bourso. Perso, j’augmenterais la partie world.

  Comme ça c'est règle. Merci.

Idem.

Ou mettre du Nasdaq-100 pour booster la performance.

Mais l'AV BoursoBank n'est pas le meilleur placement pour les ETF, trop de frais.
Il faut la réserver pour le fonds euros Exclusif, uniquement.

Le reste devrait aller sur le PEA, s'il n'est pas déjà plein.

 
Bien sûr, je rajoute 400e/mois. Mais ce que je dis, c’est que le scénario où je mets ces 400e sur un ETF (plus quelques autres frais comme la taxe foncière) me donne un capital inférieur au bout de 20 ans, c’est tout.

  Ok merci pour le Nasdaq.
Pour le reste c'est une "Josiane" elle ne veux s'en occupé le moins possible. J'ai du batailler pour lui ouvrir cette AV. Comme elle est chez bourso, elle a voulue tout au même endroit.

 
C'est tout le débat, je n'ai pas la réponse
J'ai choisi de faire comme toi mais pas sur d'avoir raison

 
Pareil
Mais dans tous les cas ça me va bien de diversifier et ça facilitera une transmission future.

 
Je les ai pas indiqué mais bien inclus dans la mensualité du crédit.
 
On peut faire le calcul sur 50ans si tu veux (mais avec une boule de cristal sur le prix de revente de l’appart dans un temps si long)
Immo : 500€/mois de ta poche sur 25ans (150k€ soit en gros le prix de l’appart, la mise en location ne t’a payer que les charges et impôts en gros ) puis gain de 300€/mois les 25ans suivant (90k€ : on garde le loyer, on vire le crédit mais on garde quand même les frais et les impôts) puis vente à 3 fois le prix (soit en gros 370k€)
Soit 310k€ au bout de 50ans (aller, 450k si on compte 4 fois le prix à la revente, et sans impôt sur la Pv bien sûr car >30ans)
Sûrement un peu plus dans la réalité car faut prendre en compte l’inflation des loyer mais idem côté impôt foncier, charge de copro, travaux (car 50ans de possession d’un appart déjà d’occasion, ça sera pas gratuit donc l’ensemble doit s’équilibrer)
 
 
ETF world : 500€/mois sur 25ans a 7% (ça fait déjà 391k€)
Puis pendant les 25ans qui suivent, la somme qui continu a grossir mais sans injection d’argent et on arrive à 2,100k€
Aller, on enlève 50% d’impôt (plus de flattaxe et on considère 100% de plus value) et il reste un bon million d’euro
 
Et bien sur, en 50ans, on peut estimer une inflation moyenne de 2% sot 160% (donc 500k€ dans 50ans, c’est à peine 200k€ d’aujourd’hui pour se faire une idée du pouvoir d’achat futur)

Pause le calcul stp car sur 20 ans le world est à 8.5% pas 7% et depuis sa création 8.7%.

Pas de vacances locatives ni travaux durant 20 ans ?  

Tu penses qu'il vaut mieux supprimer le f€ et tout mettre sue les ETF World ?

Pourquoi investir l'ETF World sur AV plutôt que PEA ?
Surtout sur BoursoVie qui a des vrais élevés sur les UC.

Parce que elle ne veux pas s'en occupé. Sur AV c'est un prélèvement auto .

Il y a un PEA chez Bourso et les ordres gratuits sur WPEA.

Non, mis une fois que l'épargne de précaution est constituée (livrets), voire l'épargne de sécurité constituée (fonds euros Exclusif), tu peux tout flécher vers le World (+Nasdaq-100 si conviction tech).

Au final la SCPI c'est encore ce qu'il y a de mieux (Corum XL par exemple), si on veut avoir une part "immobilier" dans son investissement.

Le seul problème : ça fait moins classe en soirée avec les copains quand tu dis que tu as une SCPI plutôt qu'un "appart à Paris 6" que tu loues .
Il faut pas négliger l'aspect social valorisant d'avoir un appartement que tu loues  (je trouve ça con mais je suis certain que c'est vrai)

Tu lui as montré ce que lui coûterait la flemme de faire deux-trois clics ?

Comme dit plus haut, les biens auto financés n'existent plus
 
Donc il faut comparer
- la somme que tu sors de ta poche tous les mois en immo locatif  
- la même somme investie ailleurs  
Et comparer au bout d'une sortie à par exemple 10 ans
 
Le reste n'est qu'une discussion de comptoir basée sur des a priori, eux mêmes influencés par de l'affect

L'illiquidité, le risque et les frais démesurés me poussent à vraiment éviter les SCPI.
Je préfère mon LMNP  

Mais oui, c'est très important d'impressionner les gens en soirée, qui pour la grande majorité, n'ont rien à faire de ta vie  

Ça dépend de l’horizon de placement mais si 10++ années, oui

Très bien - donc si on pousse le raisonnement, quel est le résultat de ta comparaison sur 10 ans?

J'ai pas dit que j'allais faire le calcul à ta place    

Tout est liquide, c'est juste une question de prix

Mais ça inclus l'effet de levier possible vos calculs ?
Parce que j'ai l'impression que les banques vont me suivre beaucoup plus facilement si je dis "c'est pour louer" que si je dis "c'est pour un all in etf world".

Et ça change la donne

Bonjour à tous,
 
Je m’apprête à ouvrir une AV (sans doute Linxea Spirit 2) a chacun de mes enfants (mineurs de moins de 5 ans). AV a leur nom directement.
L’idée serait que ma femme et moi fassions un virement mensuel sur chacune de ces AV jusqu’à leur 18 ans au moins.
 
Ma question est la suivante : comment le fisc traite ces versements mensuels ? Quel doit être leur montant ? Consomment-ils le montant de l’abattement de 100k par parent pour chaque enfant ? Faut-il déclarer quoi que ce soit ?
 
En complément : versement d’une somme un peu plus importante sur chacune des AV a l’occasion des anniversaires. Même questionnement ici.
 
J’imaginais l’info en lecture direct sur Internet mais cela n’est pas si clair.
 
 
Merci pour vos lumières

10 ans en DCA 500€ ça fait 106,5k pour 60k investi donc 92.5k après impôt.
Ton bien de 140k, il te reste 80k à rembourser, donc 60k net.  Si tu as pris 25% ben tu payes plus en impôt avec la nouvelle loi

Versement à Noël et anniversaire uniquement.

Si ton effet de levier < world alors c’est pas interessant hein. Et l’effet de levier joue dans les 2 sens hein.

Bonjour topic,
Question bête mais y'a des restrictions sur l'ouverture d'assurances vie (voire de PEA) par des Européens redisant en France ?
J'ai l'impression qu'à l'ouverture y'a des exigences de paperasse papier qui ne sont pas présentes pour les Français, mais on les découvre au fil de l'eau à l'ouverture, je voulais savoir si y'avait d'autres surprises auxquelles je devais m'attendre

Rien trouvé en googlant, ça me sort les assurances vie luxembourgeoises ou les assurances vie françaises quand on est Français expatrié.

Techniquement, les versements mensuels sont des dons à déclarer.  Le plus simple est de faire 2 virements présent d’usage (anniversaire et Noël comme dit plus haut)

Perso, l’appart est payé (héritage suite à décès, ancienne RP de ma mère)
 
Il reste juste un canapé à mettre pour qu’il soit entièrement meublé (et pas juste le minimum pour le LMNP, mais bien juste les valises à poser : il est parfais pour du RBnB mais je suis à 30kms donc je peux pas gérer ça et passer par un intermédiaire bouffe tout le bénèf)
 
Je peux donc espérer quasi aucun impôt sur 10ans et un gain de 450€/mois si pas de grosse couille niveau dégats/vacances locative/impayé/locataire merdique (oui, ça fait quand même beaucoup de si heureusement niveau travaux, rien à prévoir sur 10ans à part four/plaque au pire)
Pour la vente dans 10ans, je prévois 10/20% de mieux au max (vu les 15 dernières années)
Soit 54k de loyer net et 160 à la revente et 5k€ d’impôts de plus value soit 210k€ dans ma poche (si les planètes sont alignées)
 
Si je vends maintenant et que je place en ETF world, c’est entre 265 et 290k€ (7 ou 8%)
Sur PEA, y a que les 17,2% de PS à payer soit 22 à 26k€
Au final, entre 240 et 265k€  
 
Soit 30 à 55k€ de plus que de garder l’appart en total no Brain (pas de déclaration d’impôt avec comptable comme en LMNP, pas de locataire à gêner ni d’imprévu)
 
J’ai donc fait le choix de le vendre (ma RP vaut en brut plus que mon patrimoine financier donc garder l’appart accentue encore la brique immo de mon patrimoine)

Comment s'inspirer des family offices pour gérer son propre patrimoine ?

https://www.zonebourse.com/actualit [...] dede88f623

Qu'en pense LooKoom ?

1% d'infrastructures c'est le prix du cuivre dans les murs  

 
J'habite en IDF et j'ai investi avec un ami (qui vit aussi en IDF) en achetant un immeuble (composé de 3 logements dont 1 local commercial) dans les Ardennes (mon ami est originaire de là-bas).
A la base je n'étais vraiment pas chaud pour du locatif, je l'ai fait principalement pour diversifier (j'avais 0 immo, pas de RP) et parce que cela permettait d'investir en immo avec un "faible" montant (chose quasi impossible en IDF).
 
 
Les avantages (pour mon cas perso) :
 

• Achat + FDN + travaux : 120k€ donc 60k€ d'investissement chacun, ce que j'appelle un "faible" montant pour un investissement immo
• Rentabilité brute une fois les 3 logements loués : 12%
• Le fait d'avoir 3 locataires en ayant acheté un seul bien : "diluer" le risque sur plusieurs locataires au lieu d'1 seul

 
Les inconvénients (toujours selon moi) :
 

• On sait pertinemment qu'il faudra du temps quand on voudra revendre (avec une potentielle moins-value)
• On a mis du temps pour trouver des profils "corrects" pour la région (pour les 2 apparts). Et encore plus de temps pour le local commercial
• + tous les autres inconvénients liés à l'immo locatif en général

Hello tout le monde,
 
Petite question sur le boost de l’AV BoursoVie : je viens de verser 3k€ pour choper la prime + le boost.  
 
J’ai 15k€ sur f€ en épargne de precaution, et j’ai aussi sur cette AV (mature dans 2 ans) 5k€ de World.  
 
J’aimerais dégager ce World de l’AV pour rapatrier sur mon PEA, est-ce que le rachat va me flinguer le boost ? Vu que ce n’est pas du f€ que je veux racheter, j’ai un doute.
 
Merci pour vos lumières.