Ce n'est pas parce que c'est du long terme qu'il faut ignorer les décotes et (surtout) les rendements dégueulasses en faisant le dos rond. Typiquement une SCPI qui dégueule de 10% et en plus à un rendement inférieur à 5%, je vends ça direct, peu importe les frais d'entrée (sunk cost de toute manière). Le coût d'opportunité à rester sur une bouse est colossal.

Ah oui, en AV c'est plus vite amorti.
Sur 30 ans, tu t'en fous des variations de prix de parts.

Salut

Avec ces nouvelles taxes et l'augmentation de celle déjà existante, ainsi que les obligations de rénovation des appartements, devenir propriétaire en France relève du sacrifice. En plus des frais d'agence (les plus chère d'Europe selon la Commission Européenne qui est déjà très néo libérale) et les frais de notaires, sans parler de la présence d'un avocat pour faire un audit perso quand on achète un bien un peu plus complexe (commerce déjà occupé, problème de copro etc.), je me demande si l'idéal n'est pas de prévoir un montage simple mais efficace, mais à savoir s'il est possible.

L'idée est d'acheter tout simplement un appartement à l'étranger, notamment portugal, espagne ou même dans le nord de l'Europe en utilisant un prêt d'une banque française, et le louer, et rester locataire en France. Ainsi, on acquiert notre "appartement" mais on ne subit pas ce matraquage de l'état. Puis en tant que locataire, on pourra profiter de magnifique appartement refait à neuf !

qu'en pensez vous ? c'est envisageable ?
je sais que faire un prêt en france pour un bien à l'étranger, même au sein de l'UE, ça doit être très très compliqué. Je ne compte pas faire de prêt dans cette période de hausse des taux. C'est plus pour "plus tard"

Salut
 
Avec ces nouvelles taxes et l'augmentation de celle déjà existante, ainsi que les obligations de rénovation des appartements, devenir propriétaire en France relève du sacrifice. En plus des frais d'agence (les plus chère d'Europe selon la Commission Européenne qui est déjà très néo libérale) et les frais de notaires, sans parler de la présence d'un avocat pour faire un audit perso quand on achète un bien un peu plus complexe (commerce déjà occupé, problème de copro etc.), je me demande si l'idéal n'est pas de prévoir un montage simple mais efficace, mais à savoir s'il est possible.
 
L'idée est d'acheter tout simplement un appartement à l'étranger, notamment portugal, espagne ou même dans le nord de l'Europe en utilisant un prêt d'une banque française, et le louer, et rester locataire en France. Ainsi, on acquiert notre "appartement" mais on ne subit pas ce matraquage de l'état. Puis en tant que locataire, on pourra profiter de magnifique appartement refait à neuf !  
 
qu'en pensez vous ? c'est envisageable ?
je sais que faire un prêt en france pour un bien à l'étranger, même au sein de l'UE, ça doit être très très compliqué. Je ne compte pas faire de prêt dans cette période de hausse des taux. C'est plus pour "plus tard"

Ca ne surprendra pas grand monde mais Perial confirme à l'oral une baisse de +10% de PFO2, annoncée demain. Investissez en SCPI qu'ils disaient.

Salut
 
Avec ces nouvelles taxes et l'augmentation de celle déjà existante, ainsi que les obligations de rénovation des appartements, devenir propriétaire en France relève du sacrifice. En plus des frais d'agence (les plus chère d'Europe selon la Commission Européenne qui est déjà très néo libérale) et les frais de notaires, sans parler de la présence d'un avocat pour faire un audit perso quand on achète un bien un peu plus complexe (commerce déjà occupé, problème de copro etc.), je me demande si l'idéal n'est pas de prévoir un montage simple mais efficace, mais à savoir s'il est possible.
 
L'idée est d'acheter tout simplement un appartement à l'étranger, notamment portugal, espagne ou même dans le nord de l'Europe en utilisant un prêt d'une banque française, et le louer, et rester locataire en France. Ainsi, on acquiert notre "appartement" mais on ne subit pas ce matraquage de l'état. Puis en tant que locataire, on pourra profiter de magnifique appartement refait à neuf !  
 
qu'en pensez vous ? c'est envisageable ?
je sais que faire un prêt en france pour un bien à l'étranger, même au sein de l'UE, ça doit être très très compliqué. Je ne compte pas faire de prêt dans cette période de hausse des taux. C'est plus pour "plus tard"

Salut
 
Avec ces nouvelles taxes et l'augmentation de celle déjà existante, ainsi que les obligations de rénovation des appartements, devenir propriétaire en France relève du sacrifice. En plus des frais d'agence (les plus chère d'Europe selon la Commission Européenne qui est déjà très néo libérale) et les frais de notaires, sans parler de la présence d'un avocat pour faire un audit perso quand on achète un bien un peu plus complexe (commerce déjà occupé, problème de copro etc.), je me demande si l'idéal n'est pas de prévoir un montage simple mais efficace, mais à savoir s'il est possible.
 
L'idée est d'acheter tout simplement un appartement à l'étranger, notamment portugal, espagne ou même dans le nord de l'Europe en utilisant un prêt d'une banque française, et le louer, et rester locataire en France. Ainsi, on acquiert notre "appartement" mais on ne subit pas ce matraquage de l'état. Puis en tant que locataire, on pourra profiter de magnifique appartement refait à neuf !  
 
qu'en pensez vous ? c'est envisageable ?
je sais que faire un prêt en france pour un bien à l'étranger, même au sein de l'UE, ça doit être très très compliqué. Je ne compte pas faire de prêt dans cette période de hausse des taux. C'est plus pour "plus tard"

 
 
Faire un prêt en France pour un bien à l'étranger est quasiment impossible, vraiment très dur et à des conditions généralement peu attractives.
Seul les crédits lombards, qui ont leurs limites, permettent de facilement acheter à l'étranger.
 
La fiscalité sur l'immobilier est parfois très lourde à l'étranger, que ce soit en Suisse aux USA ou ailleurs, donc pas non plus de grand paradis immobilier à l'étranger.  
C'est un projet complexe, il faut que tu menes l'enquêtes et assemble tous les chiffres avant de te lancer.

 
 
Faire un prêt en France pour un bien à l'étranger est quasiment impossible, vraiment très dur et à des conditions généralement peu attractives.
Seul les crédits lombards, qui ont leurs limites, permettent de facilement acheter à l'étranger.
 
La fiscalité sur l'immobilier est parfois très lourde à l'étranger, que ce soit en Suisse aux USA ou ailleurs, donc pas non plus de grand paradis immobilier à l'étranger.  
C'est un projet complexe, il faut que tu menes l'enquêtes et assemble tous les chiffres avant de te lancer.

Je m’étais renseigné là-dessus pour acheter en Espagne, et sans être déjà proprio (donc appart qui sert de caution) ou avoir un garant français (et propriétaire), c’était un peu mort.
 
Pour un achat en Espagne, ne crois pas que ce soit pas cher.. 10% d’impôts + 1500€ de frais de notaire environ, et les agences ont en général une commission de 6%..
 
Ensuite il faut savoir où tu veux acheter, mais pour l’exemple dans les zones que je connais :
 
- Costa brava, un apart se loue facilement à la semaine d’avril à octobre, en passant par une agence pour pas te faire chier, sauf que .. les prix ont bien augmenté
Ex : un appart de 40m carrés acheté par les parents d’un ami à 60k a été revendu à plus de 100k..
La rentabilité est devenue pas géniale du tout, plus très interessant donc.
 
- Barcelone, les prix ont explosés et sont proches/identiques voir supérieurs à de ceux de Lyon selon les quartiers. Il faut également bien connaître les quartiers, tous ne sont pas sympas..
Ex : mon premier appart de 65m carrés, acheté dans le Raval il y a 5 ans, à 200m de la Rambla, acheté 105k, revendu 220 après 3 ans et 40k de travaux.
J’avais une vue sur une place, au premier étage, sans vis-à-vis, mais j’ai compté au max 23 prostituées visibles depuis la fenêtre..
Pas mal de narcotrafic dans le quartier, narcopisos également, de temps en temps un petit combat à la machette.  
Beaucoup de squats dans toute la ville quand un appartement est vide, avec une mairesse d’ultra gauche qui laissait faire, les pauvre ont pas de logements on va pas les virer hé ho..
 
Bref, bon courage
 
Édit : j’ai oublié de parler des arnaques, des faux documents, très classique ici

Salut

Avec ces nouvelles taxes et l'augmentation de celle déjà existante, ainsi que les obligations de rénovation des appartements, devenir propriétaire en France relève du sacrifice. En plus des frais d'agence (les plus chère d'Europe selon la Commission Européenne qui est déjà très néo libérale) et les frais de notaires, sans parler de la présence d'un avocat pour faire un audit perso quand on achète un bien un peu plus complexe (commerce déjà occupé, problème de copro etc.), je me demande si l'idéal n'est pas de prévoir un montage simple mais efficace, mais à savoir s'il est possible.

L'idée est d'acheter tout simplement un appartement à l'étranger, notamment portugal, espagne ou même dans le nord de l'Europe en utilisant un prêt d'une banque française, et le louer, et rester locataire en France. Ainsi, on acquiert notre "appartement" mais on ne subit pas ce matraquage de l'état. Puis en tant que locataire, on pourra profiter de magnifique appartement refait à neuf !

qu'en pensez vous ? c'est envisageable ?
je sais que faire un prêt en france pour un bien à l'étranger, même au sein de l'UE, ça doit être très très compliqué. Je ne compte pas faire de prêt dans cette période de hausse des taux. C'est plus pour "plus tard"

Je me suis renseigné sur certains pays. Un ami de la famille a acheté en espagne (cash) lors de la crise immo. Il s'est offert une maison à coté de la plage pour 50k. Aujourd'hui, elle faut 500k... J'étais trop jeune à l'époque.

Mais oui, il y a pas de pays en tête où la fiscalité liée à la qualité de propriétaire est pratiquement inexistante. Je me suis renseigné sur certains états des US, ou encore l'Australie et sa politique investissement (qui est entrain de faire exploser les prix et les loyers)

L'idée c'est surtout l'aspect financement. Quand tu vois qu'une maison aux US c'est 300k dollars et que ça se loue 2500 dollars par mois, ce n'est pas si mal .

 
Je ne comprends pas le raisonnement.
J'ai vendu du PFO2 il y a un mois.
 
Si ça baisse de 20% ou 30% sur les prochaines années et que j'en rachète, je serais gagnant, même avec un horizon de placement de 30 ans, non?

Ca dépend. Tu as quand même beaucoup de frais en vendant et rachetant. Et pas sûr que ça baisse de 20 ou 30%.  
Et si tu gardes tu continues à percevoir les loyers.  
 
Faut faire une simulation sur Excel.  

7% environ de frais sur AV, moins que les toutes les baisses qui ont été annoncées jusque là.
 
On a déjà eu le débat sur l'arbitrage des SCPI, personnellement je garde mes SCPI achetées à crédit parce qu'elles sont liées à un crédit à taux bas et l'important est le maintien des loyers pour payer les mensualités.
Par contre, je me suis débarrassé de mes SCPI en AV. Je pense qu'il est plus sain de prendre de l'obligataire IG, qui rapporte à peu près la même chose sans les frais d'entrée et sans le risque de faire -10% inopinément.

Oui, en AV les frais sont un peu plus faibles, donc on peut plus facilement bouger.    
 
Les obligation IG par contre, elles ne resteront pas 10 ans à ce niveau là.  

Je dois reconnaître qu'ayant passé les vacances en Espagne sur la côte, où j'ai rencontré des personnes qui possèdent une RS là bas, je me suis posé la question.

Je sais que d'un point de vue purement patrimonial/IRR/placement/perf, c'est pas une stratégie gagnante, mais côté lifestyle/qualité de vie, c'est quand même agréable.

A voir comment ca peut être ficelé, location saisonnière avec agence/gestion à distance/etc.

Quelqu'un a un tenté sur le topak ?

C'est trop tard pour faire un largage sur AV ?

Article du Figaro sur les SCPI : https://www.lefigaro.fr/placement/i [...] s-20230831

Extrait : Dans son rapport sur la cartographie des risques publié début juillet, le gendarme boursier appelle à la «vigilance» sur les fonds exposés à l’immobilier commercial, à l’instar des SCPI et évoque des «vulnérabilités» des fonds immobiliers face au «ralentissement» voire au «retournement» du marché. «Si les investisseurs anticipent une baisse des prix, ils sont incités à demander le rachat au plus tôt afin de bénéficier d'une valeur liquidative qui n'intègre pas encore la correction», alerte l’AMF. Le gendarme de la Bourse souhaite ainsi éviter un vent de panique chez les épargnants qui les conduirait à céder leurs parts en masse, sans avoir la garantie d’avoir un acheteur en face car, comme le rappelle le gendarme de la Bourse, «la valorisation des actifs immobiliers est réalisée beaucoup moins fréquemment que pour les investissements plus liquides, comme les actions ou les obligations».

Ben écoutes, rien dans l actu, perso j essaierai, on sait jamais, au pire tu auras le choix entre annuler l arbitrage ou le valider au nouveau prix

Je mets à jour ma fiche

1/ Votre situation familiale : 33 ans, pacsé 2021 régime de séparation, 1er bébé pour Janvier 2024
2/ Votre situation patrimoniale : Proprio VEFA depuis 2021 (réservation en 2020 en plein confinement, signature notaire en 2021), livré fin 07/2023 Résidence secondaire jusqu'à l'été 2024 (mutation pro) Crédits de 239k€ à 0,97% sur 19 ans.
Capacité d'épargne mensuelle 500€, salaire 2,3k€ (fonctionnaire)
TMI 11%

Épargne actuelle et répartition :
CC 400€ (débit différé)
LA 2k€
LEP blindé
PEA 26k€ (23k de versement) ouvert en 2020 100% WORLD
AV Bourso 10k€ (99% f€) Ouvert en 2020, plus aucun versement
AV Linxea Avenir 2k€ (50-50 f€/World) Option EH Ouvert en 2020, plus aucun versement
AV Darjeeling 100€ (40-60 f€/World) Option EH Ouvert en 2022 pour prendre date, plus aucun versement
Immo : Apport personnel de 95k€

3/ Vos projets ? À quel terme ? Combien de temps puis-je bloquer mon capital ? Ai-je besoin d'une grosse épargne disponible de suite ?
Créer un capital pour la retraite à 55 ans, horizon LT/TLT, full ETF World

4/ Votre tempérament : aversion au risque (pour les AV notamment) ? Si mon investissement actions chute de 10% en 1 mois, je réagis comment : DCA (renforce si j'ai des liquidités)

J'arrête temporairement DCA depuis 2 mois parce que gérer Paris (locataire) et Toulouse (proprio RS) sans parler de l'arrivée du bébé, ça devient un peu chaud.
L'épargne se concentre sur le LA pour les dépenses liées à Toulouse car il faut bien l'équiper en vue de notre installation.

Avec madame, on réfléchit sur l'épargne financière pour notre futur enfant (je pousse pour ouvrir une AV et y mettre l'argent reçus, elle pousse pour qu'on lui constitue une épargne de 0 à 18 ans)
Madame est contre la bourse par principe, se contente des livrets réglementés (LA/LDDS).

Je pense avoir tout dit.

Ah, nous sommes pacsés... Je vais me rapprocher du service client Linxea pour savoir ce qu'ils proposent.

Règle d'or: PACS = 0
 
Pension de réversion ??? 0
Succession ??? 0
 
Abandonnez le pacs et passez au mariage

Il y a le topic immobilier pour votre strategie RS

Avenue de l'Opera à Paris, BBVA avait une agence dédiée au financement de RS en Espagne. Elle a fermé. C'était la GRANDE mode il y a 10-15 ans environ.

Este  

Madame est contre la bourse par principe, se contente des livrets réglementés (LA/LDDS).

Valencia, top 1 des meilleurs ville pour vivre d'après une communauté d'expat.

https://www.forbes.fr/lifestyle/cla [...] our-vivre/

Il a eu du nez le Este, GG.

J'envisage de quitter ma banque en dur

et de la remplacer par le credit mutuel

mais j'hésite entre Monabanq et la version en dur

même si dans l'idéal je souhaitais conserver 1 banque en dur au moins.

Vous avez des retours sur monabanq?

S'ils n'ont pas d'enfant. Un testament bien fait générera exactement la même protection aux conjoints en terme de succession qu'un mariage.

  ?

Article du Figaro sur les SCPI : https://www.lefigaro.fr/placement/i [...] s-20230831
 
Extrait : Dans son rapport sur la cartographie des risques publié début juillet, le gendarme boursier appelle à la «vigilance» sur les fonds exposés à l’immobilier commercial, à l’instar des SCPI et évoque des «vulnérabilités» des fonds immobiliers face au «ralentissement» voire au «retournement» du marché. «Si les investisseurs anticipent une baisse des prix, ils sont incités à demander le rachat au plus tôt afin de bénéficier d'une valeur liquidative qui n'intègre pas encore la correction», alerte l’AMF. Le gendarme de la Bourse souhaite ainsi éviter un vent de panique chez les épargnants qui les conduirait à céder leurs parts en masse, sans avoir la garantie d’avoir un acheteur en face car, comme le rappelle le gendarme de la Bourse, «la valorisation des actifs immobiliers est réalisée beaucoup moins fréquemment que pour les investissements plus liquides, comme les actions ou les obligations».

 
Je suis vraiment curieux de savoir ce qui va se passer sur la liquidité et les demandes de rachats des SCPI.
 
PFO2 avait déjà réduit le délai de jouissance + annoncé que les demandes de retraits étaient supérieurs aux achats. Si la baisse de la part est avérée, ça va swinguer!

Liste d'attente. Qui peut durer plusieurs années.
Ou rachat par le fonds de remboursement avec une décote supplémentaire de 10 ou 12%.

C'est marrant la schizophrénie de HFR qui nous explique que l'immo résidentiel va très probablement jamais baisser car "rien ne force les gens à vendre" mais que par contre niveau SCPI ca va etre la vente panique à tous les étages.
Alors meme que la durée de détention moyenne d'une part de SCPI est de 28 ans, donc pas particulièrement un truc qui se revend tous les 4 matins.