Reprise du message précédent :
tant de hainance
 
personne n'a dit qu'il fallait faire all-in dans l'un comme dans l'autre

Mais oui, on est là pour discuter, échanger nos points de vue, pas pour se tirer dans les pattes    
 

On peut également avoir le point de vue inverse. En étant déjà full exposé à l'économie Suisse (job, monnaie, immo, etc), avoir une partie de son épargne investie sur des marchés étrangers permet de se découpler en partie du marché local et apporte une certaine diversification et stabilité. Alors effectivement quand l'économie Suisse progresse ou que le CHF se renforce (ce qui est souvent le cas), on est perdant mais ça évite d'avoir tout les oeufs dans le même panier et d'être impacté à 100% si une crise locale se manifeste.

 
+1. Avec l'immobilier de la RP en CHF ainsi que votre 1er et 2e pilier majoritairement investis en CHF il est bon de diversifier.
Si vous pensez que le CHF va continuer de s'apprécier alors une partie de l'investissement avec couverture de change peut être intéressante.
Et ne pas oublier les cryptos pour un faible pourcentage de vos actifs financiers. L avènement des ETF sur cette classe d'actifs sera un game changer pour les années à venir.

IBKR permet maintenant d'investir automatiquement
 
https://www.mustachianpost.com/fr/b [...] e-brokers/
 
Je ne suis pas persuadé que cela soit une fonctionnalité révolutionnaire pour beaucoup mais pourquoi pas.
 
Je n'ai pas encore de compte chez IBKR mais possible que je me lance pour investir dans le VT mais il faut que je regarde les conséquences sur la déclaration d'impôts...
 

IBKR est assez peu user-friendly donc moins j'y vais et mieux je me porte.
J'aime beaucoup cette fonctionnalité : je vais essayer ça dès que possible. (my 2 cents).

C'est souvent ce que je lis en effet. IBKR est certes puissant mais pas très simple à utiliser.
 
Je dois avouer que je suis très content avec Degiro. C'est simple, intuitif donc pas prise de tête.
 

J'utilise ibkr depuis 4 ans et je trouve ça assez clair. Pourtant je suis pas du tout un expert. En plus je trouve que ça s'améliore régulièrement.

Ouais, si tu te positionnes sur le même ETF tous les mois, au bout d'un moment, tu dois savoir comment ça marche

ibkr rémunère le cash et y'a pas grand chose qui le bat sur les frais
 
ca vaut peux etre le coup d'essayer de comprendre l'interface une fois

Franchement l'app et le portail Web c'est pas difficile, relativement intuitif et en français.
Faut juste pas utiliser le TWS sur bureau  

Salut,

J'ai une opportunité pour un achat (bien locatif) en France, dans un coin où un ami vit et où je me projetterai bien (éventuellement) dans 20 ans, pour la retraite

Je me demandais quelle serait la meilleure option de financement:
 - Prêt en France et en EUR (taux plus élevés qu'en Suisse) avec amortisation du capital, et CF négatif assez important (le bien est cher et la valeur locative pas si élevée si loué à l'année - coin touristique - mais je refuse d'en faire un AirBnb, je veux des locataires à l'année pour bien maintenir le bien)
 -  prêt en Suisse et en CHF (taux plus bas), peu d'amortisation du capital, mais CF neutre voire positif (loyer supérieur après taxes aux intérêts)

Option 1 y'a un pari que l'EUR va se dévaluer face au CHF (mais bon, on en sait rien sur une longue période), dans l'autre je profite de meilleures conditions mais j'emprunte en CHF chers.

Que me conseilleriez-vous, les experts?  

 
Salut,
 
Intéressé par la discussion, en prenant si possible également en compte le traitement fiscal :
 
- Impact sur la fortune (taux)
- Impact sur les revenus (val. locative ou revenus locatifs)
- Déduction intérêts dette & frais entretien
 
Je pense que cela peut avoir un impact pour déterminer la meilleure option in fine.

Je suppose qu'il y a aussi un pari qui dépend de comment tu te projettes pendant la durée du remboursement.
 
Si tu changes de situation et que tu n'as plus de revenus en CHF pour couvrir les loyers à payer, je pense qu'il vaut mieux avoir un prêt en euros. En particulier, si tu penses louer le bien dans les 20 prochaines années, je suppose que ces loyers peuvent servir à rembourser.
 
Je ne sais pas si il est facile de changer de prêt en cours de route si ta situation évolue.
 
Désolé, ça ne répond pas à tes questions mais je suis probablement moins avancé que toi dans ma démarche ^^

 
Est ce qu'on va te préter en France avec des revenus en suisse?

Bah j'imagine que oui, mais je suis peut-être un optimiste? Tu penses qu'une banque française ne prêterait pas à un français résident en Suisse?

Pas sûr, ils aiment bien que tu résides sur le territoire national (plus facile à contrôler/saisir en cas de défaut de paiement)
Pour un logement principal en Frontalie ça se fait, mais t'es résident physique/fiscal FR du coup
 
D'une manière générale les prêts immo inter-pays c'est pas un truc très répandu, si tu trouves pas il te reste la solution de financer en cash
 
Sur le choix CHF/EUR tout dépend de ta confiance à garder des revenus en CHF pour la durée du prêt...Si tu fais du locatif derrière en EUR et que t'as confiance sur l'occupation, autant prendre là-dessus

J'ai déjà vu un prèt en suisse d'une banque UE pour un achat UE, mais c'était un montage bizarre avec des biens a saisir d'une personne de la famille dans le pays en question.

Je ne partirais pas du principe que tu peux marcher dans une agence La Banque Postale avec tes bulletins de salaires en CHF et obtenir un prèt.

 
J'ai discuté avec un courtier français il y a deux ans, de nombreuses banques prêtent aux résidents suisses mais avec des contreparties assez nazes: les taux étaient plus élevés que pour les résidents (1.1% -> 1.4% environ, mais c'était une autre  époque) et il fallait ouvrir un compte titre chez eux avec entre 10 et 20% du montant de l'emprunt dessus (varie selon les banques). Ça m'avait pas mal refroidi.

 
Bon ben merci, du coup ça répond à la question.    
 
Option 2
 
Reste à voir si les conditions ne sont pas trop nazes non plus. Je suppose que les banques Suisse exigent une plus grande amortisation pour des biens en France.

Avoir un emprunt en euros peut en effet être difficile. Comme déjà mentionné, les taux peuvent être plus elévés mais aussi une demande d'apport beaucoup plus importante (genre 20 à 40%) peut être exigée.  
 
Un ami l'a fait l'an dernier pour l'achat d'un appart. Il est passé par sa banque "historique" mais aussi familiale chez qui il a toujours des comptes. Il n'a eu aucun problème à avoir son emprunt même si les conditions n'étaient pas folles (je ne me souviens plus des détails). Si tu n'as plus de lien avec une banque française, il est possible que ça soit compliqué mais rien d'impossible.  
 
Malgré ces difficultés, si je devais acheter quelque chose en France tout en étant résident en Suisse, je prendrais un emprunt en euros.  

Oui, emprunt en EUR, c'est la meilleure option. Option 3 donc: prêt en EUR depuis une banque suisse.
Et oui c'est pas simple. Banque du Léman et CA Next Bank semblent être spécialistes sur ce créneau, avec prêt en EUR, mais les conditions sont pas fifou. Bof, donc.

 
Je n'ai pas fait une étude approfondie sur la question non plus, py etre que tu peux trouver une banque qui te le fait.
 
Les banques suisse exigent 20% et un salaire + loyer qui te permette de rembourser la première partie du pret sur la durée du prèt.
Mais c'est aussi a la tete du client.

Les banques françaises : Ils vont te considérer comme un expatrié, et te demander un apport : au moins 20 % si ce n’est 30 % à 40 %.
Les banques suisses : elles vont demander un apport de 25 % minimum (locatif) ou 30 % pour un bien résidence secondaire

Au final, il faut regarder 2 risques :
- Dévalorisation de l’euro par rapport au franc suisse à long terme. Une monnaie s’apprécie D’autant plus que le pays est en situation d’excédent commercial et budgétaire.  C’est le cas de la Suisse, pour  La zone euro, une seule condition sur deux est remplie
- Renégociation du crédit immobilier si les taux baissent. Dans le système suisse, à moins de prendre un taux variable, tu paieras des pénalités conséquentes si tu veux renégocier ton taux. En France, c’est encadré et donc moins onèreux.

Et achtung en France avec toutes les réglementations dans le locatif. Les DPE, bail très protecteur du locataire, tout cela doit bien dans le prix d’achat.

 
Pour info, BCGE propose également des prêts EUR à des résidents Suisses.

 
Quelques remarques :
 
- Au final, compter 20-30% d'apport quelque soit la solution de financement retenuem, je suis d'accord et cela ne parait pas illogique pour un invest' / résidence secondaire
 
- Je ne pense pas que le taux CHF / EUR soit uniquement dicté par la situation d'excédent commercial et budgétaire, d'autres facteurs entrent en ligne de compte selon moi (politique monétaire au sens large, situation du dollar...etc)
 
- Concernant l'excédent commercial Européen, attention ce n'est pas toujours le cas - par exemple, on sort à peine de 18 mois de déficit commercial à l'echelle EU (le déficit budgétaire étant lui acquis)
 
- Concernant les renégo en cas de baisse de taux - A ma connaissance, en Suisse, les intérêts restants dûs sont en général dûs...Donc c'est une sacrée "pénalité" sauf si on approche de l'échéance. En France, pas vraiment de règle au contraire, c'est plutôt contractuel et le résultat de la négo' avec ton banquier
 
- Les prix d'achats en FR sont ce qu'ils sont liées aux conditions locales. Ce n'est pas parce que tu le regardes avec un point de vue extérieur (Suisse ici), considérant donc que les conditions sont très protectrices pour les locataires, que tu pourras négocier à la baisse le prix d'achat. Tout ceci est déjà factoré dans les conditions de prix de marché immo Français.
 
 

Yo
Mate le dévissage de l’euro ces 18 derniers mois alors .
Sur le temps long, aucun doute que le CHF va s’apprécier. La seule possibilité contraire serait que l’UDC puisse implémenter ses politiques farfelues anti immigration. Ça mettrait fin au dynamisme de la Suisse.
 
Pour la France, le DPE est devenu très important, notamment pour le locatif

Je pense qu'il est plutôt d'accord avec toi, mais qu'il apporte quelques nuances.
 
Par exemple je pense que vous avez tous les deux raison : les normes et contraintes sur le locatif en France sont certainement déjà comptées dans les prix sur le marché, mais ça n'empêche pas un acheteur potentiel de les intégrer dans son calcul pour évaluer un bien en particulier.

le dollars  

Merci à tous, je vais regarder  

 
la stratégie 2024 commence à se dérouler comme prévue  

 
Exact, j'apportais simplement qq nuances / commentaires plutôt qu'un désaccord frontal.
 
Sur le "big picture", je suis aligné et parierais plutôt sur le CHF que sur l'EUR sur le long terme... C'est d'ailleurs ce que je fais    
 
Un peu d'expo EUR en restant au juste niveau - pourquoi pas notamment si i) une partie des dépenses / intérets sont en EUR (Familles, vacances...etc) et ii) un souhait à terme de retourner en zone EUR pour ces vieux jours

Et gaffe avec la fiscalité si tu fais du locatif Français: un fiscaliste me l'avait formellement déconseillé (Taxe sur la valeur locative+revenu hors Suisse qui pourrit ta déclaration CH)

C'est pas simple en fait.

C'est une belle maison meublée près de Biarritz. C'est pas donné. Facilement louable en Airbnb et autres, et c'est un coin que j'aime beaucoup (amis). La louer en Airbnb me permettrait certainement d'optimiser les rendements (en déléguant la gestion à une conciergerie) tout en me laissant la possibilité d'y aller quand je le souhaite (une semaine en été et aussi hors saison). Je m'y vois bien plus tard. J'ai envie de m'exposer un peu à l'immo (j'en ai pas).

Je ne sais simplement pas si c'est la bonne formule. Je n'aime pas trop l'idée de locations courtes. Mais les locations longues ont des rendements et CF nuls, car les prix sont délirants par rapport aux valeurs locatives. Et dans tous les cas: financement pas si simples.

Immo RP ici en Suisse où j'habite: trop cher. Genre incroyablement cher. Je ne suis pas prêt à brûler tous mes avoirs investis juste pour faire un downpayment sur un bien à 2mioCHF pour avoir un truc correct (et encore, spa le grand luxe même à ces prix là).

Bref, pas simple.

j'ai une problématique assez similaire sauf que je deviens peu à peu allergique à la France et son instabilité politique/légale/fiscale, il est donc assez probable que je passe mes vieux jours ici
 
Dans le doute, fais fructifier et attends

Tout pareil    
 
Mais le coin reste fantastique à mes yeux, un bien peut toujours se vendre si l'on change d'avis. Et puis 5 mois sur la côte basque hors saison, et l'été en frais en Suisse + hiver à la montagne, ce serait vraiment un first world problem to have.    
 
Mais c'est pas sans risque et surtout pas si simple à monter. Mon pote va visiter, et moi j’appelle des banques. Je veux quand même pousser la logique jusqu'au bout

Ah le sud ouest et sa proximité de la mer et la montagne
 
Idem, c'est un point de chute probable pour nos vieux jours même si on va plus souvent un peu plus au nord à Arcachon où nous prenons nos quartiers d'été  

On a tous ce genre de plan
 
Par contre acheter comptant c'est pas conseillé du tout ? ou à partir d'un certain taux ?
J'ai jamais eu de dettes de ma vie (hors prêt étudiant) et j'aime bien cette idée de rester "libre"

Le gros cheat code de l'immo, c'est quand même de pouvoir bénéficier de l'effet de levier offert par le crédit.
 
En achetant comptant, tu t'en prives et c'est là la moitié de l'intérêt du truc, quand même

Si c'est pour acheter ta RP à 60 balais, je pense que l'achat cash est à considérer.
 
Les banques seront forcément frileuses à te prêter une grosse somme.
 
Par contre, si tu as 40 ans et que tu veux acheter un appart/maison pour faire du locatif, non, il faut emprunter pour bénéficier de l'effet de levier mentionné par oufwid.

 
J'écoute ?    
 
(mon ancienne RP de frouzie est maintenant en location, je nage totalement pour la déclaration d'impôts CH :x)