Reprise du message précédent :
 
 
Je suis d'accord avec toi que le rendement n'est clairement pas important quand on achète pour se loger.
 
 

merci en tout cas aussi aux autres pour leurs calculs et avis intéressants et argumentés.
ca permet de prendre des infos précises

 
alors par contre il y a peut etre confusion. moi j'achètes sur 20 ans, donc ni 25, ni 27 hein

 
 
En fait, il a déjà commencé à s'effondrer. Une maison à Montigny qui passe de 450 K€ à 330 K€ c'est déjà le début de l'effondrement.
 
Après, je pense que ça risque de continuer jusqu'en 2013 et 2014. Mais ça c'est mon hypothèse personnelle et tu as le droit de ne pas avoir la même hypothèse.
 
Mon hypothèse est basée sur :
 
- l'historique du marché immo (jusqu'ici l'histoire s'est répété, donc il y a de grandes chances qu'elle se continue),
- De moins en moins de gens peuvent acheter du fait que les salaires soient pas assez élevés par rapport au prix des biens immobiliers,
- Le fait qu'on subisse un crise avec une croissance économique nulle ou presque,
- Le fait qu'il y ait de plus en plus de chômeurs,
- Le fait que les PTZ, les déductions d'emprunts etc devraient arriver à leur terme,
- Le fait que plus de 60% des ventes dans le neuf sont fait par des investisseurs (Scellier) et non par des particuliers cherchant à se loger,
- Du fait que la baisse a déjà commencée depuis 2 ans sur toute la France.
- Par rapport aux rapports / prévisions que font des experts comme la fille d'HSBC,
 

 
Sur quoi tu te bases pour dire ça ?
 

 
On ne peut pas en être sûr. Mais on peut avoir une idée par rapport au contexte économique.
 

 
Le F2 que tu achètes valaient 60 000 € en 1998, 80 000 € en 2000 et 100 000 € en 2002.
 
Vu que l'immo c'est des cycles, on ne reviendra pas au point bas (60 000 €) mais on reviendra quand même aux prix de 2002. Actuellement on est plus aux prix de 2008 (200 000 € pour un F2) mais on est revenu aux prix de 2005 (160 000 € pour un F2).
 
Donc les prix de 2002, c'est pour bientôt

Ok oublions le bloqué.
Il reste non liquide et à capital non garanti.

pitain, les 3 dernières pages de ce topic devraient être enseignées à l'école. Chapeau pour la qualité du débat  

Avant que je m'intéresse à mon futur achat immobilier, je pensais que le taux était "global", genre 4% pour 20000€ emprunté c'était juste 8000€ de crédit à payer au final
Quand j'ai vu que c'était 4% annuel, j'ai déprimé et quand j'ai vu après qu'il fallait payer un type qui s'appel Notaire entre 15k€ et 20k€, j'ai encore déprimé

Nous avons un projet immobilier pour cette année, les prix pour le type de bien que nous recherchons oscillent entre 190k€ et 210k€. Nous avons droit à un pret à taux zero de 30k€, un apport perso de 15k€. Reste donc à aller chercher un bon taux pour le reste On peut mettre 1000€ mensuellement pour les remboursements.

J'ai bien compris qu'il faut une durée d'emprunt au plus court. Mais vu que l'on est limité par le taux de la banque et la capacité de remboursement, finalement on choisis plus grand chose, non?
On peut négocier quoi aussi en plus du taux?

Les "courtiers" en lignes genre meilleurstaux.com, c'est viable ou c'est une perte de temps? qui a déjà testé?

 
Je crois qu'on a tous cru ça à un moment ou à un autre. Perso, je croyais encore ça il n'y a pas si longtemps...
 

 
Le projet, c'est une maison en province ou un F2 en région parisienne ?
 

 
Le prix du bien visé. En ce moment, vu que ça perd pas mal, les négociations peuvent être jouable. De l'ordre de -20%...

 
Le bien visé.
 

 
Une maison en province (25 - Besançon), a la périphérie de la ville, à la campagne donc.
Pour le bien visé, un maison de construction "récente", soit moins de 20 ans, sur sous-sol complet, 3 chambres mini et comble aménagé ou aménageable.
 
Faut que l'on prenne RDV à la banque, on y verra surement plus clair sur les possibilités qui nous sont "offertes"

Es-ce que t'as fait une simulation Achat Vs Location ?
 

Pourquoi faire    
Le but étant de devenir propriétaire, la question ne se pose pas pour nous. J'ai du mal a saisir l'objectif de rester locataire, même si on économise de l'argent, au final c'est broutzouf, on a rien a nous et on peut pas casser les murs

 
Es-ce que tu t'es renseigné sur l'évolution du marché immobilier passé ? Et sur les hypothèses que tu emets sur l'évolution du marché à court terme (3/4 ans) ?

A quoi ça sert?

 
Commence par lire le topic à partir d'ici :  
 
http://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t21484948
 
Tes questions me font peur. Tu te lances dans le plus gros achat de ta vie, et tu ne te poses aucune question. C'est fou !

La question c'est quoi? Acheter maintenant ou attendre plus tard que le marché baisse et rester locataire en attendant?
Je comprend aisément la démarche qui consiste a vouloir acheter au meilleur moment, dans l'hypothèse ou il y ai un meilleur moment.

On a 30 ans, on veut fonder une famille, on veut quitter l'appart que l'on loue actuellment car il est petit et on veut un Home Sweet Home et péter les murs.
Acheter une belle maison, être capable de la payer sans mettre en jeux son train de vie et être heureux, voila ce qui me semble important.

Si l'année d'après le marché immobilier baisse de 10% ou plus, c'est sur c'est con, on peut se dire si j'avais su, j'aurai du attendre. Mais avec des si....
Même si le marché baisse après coup, peu importe c'est pas ça qui m'empêchera de dormir, tant que j'ai un toit et de quoi bouffer
C'est mon avis. Ou alors il y a des variables dont je n'ai pas connaissance.

 
Voilà. Si le bien perd 12 000 € / an et qu'une année de location ne coûte que 8000 €, autant attendre 1 année et se reposer la question quand l'immo aura arrêté de chuter...
 
Je sais, c'est difficile de se dire que l'immo peut chuter, mais c'est le cas depuis 2 / 3 ans...

Il y a des exonérations d'impots les premières années après l'achat d'une maison pour un primo accédant?

Le pire, c'est d'imaginer qu'il y a une part non négligeable de personnes qui achètent en étant certain de ça    
 
Je serai curieux de faire un sondage là dessus d'ailleurs  

 
la sarkozette est toujours en état de marche il me semble

 
Tu payes beaucoup d'impôts ? Généralement, la déduction d'impôts monte à 5000 € sur la totalité de l'achat. Bref, autant dire, ça représente rien sur un achat à 200 000 €...

 
pour un couple c'est 7500€
 
et comme ça se passe les premières années, c'est particulièrement bien placé parce que ça permet de reprendre de la distance d'un point de vue revenu par rapport à l'endettement

 
Je ne crois pas que ce soit aussi simple que ça... ça dépend aussi des impôts que tu payes non ?
 
 

 
non, c'est un crédit d'impôt

 
 
Les prix de l'immobilier ont commencé à repartir à la hausse fin 2009.
A priori le secteur immobilier prédit une hausse en 2010.
 

 
   
Tu trolles j'espère ?
 
La FNAIM prévoit des prix immo pour 2010 en oscillation entre -3 et +3%.
Les experts des banques et les économistes prévoient quant à eux entre 0 et -10%...
 
Bizarrement, je fais plus confiance à ce dernier camp qui n'a aucun parti pris...

Il y a deux points à regarder:
si tu achètes un peu cher (actuellement a priori), mais que tu peux attendre assez longtemps pour que ce surprix soit lissé, bah t'auras pas forcément fait une super affaire, mais bon tu seras content de ton logement etc
 
si en plus tu dois revendre au mauvais moment (famille agrandie, chômage, divorce, mutation imposée, en faisant une moins value), là ta décision risque de te coûter cher. La seule fois où on a acheté pour se faire plaisir, il a fallu attendre 8-10 ans pour retrouver le niveau du prix d'achat (ce qui est déjà mauvais en soi); si j'avais dû vendre dans l'intervalle, j'aurais perdu pas mal.  
 
en toute rigueur, il faudrait faire un vrai calcul financier, intégrant tous les cash flows des deux options (y compris les revenus alternatifs de ton épargne si tu es locataire), mais comme beaucoup de facteurs restent inconnus, notamment avec des emprunts sur ...20 ans et que ça casse les pieds aux gens qui préfèrent des pseudo certitudes, on s'en passe...
 
Perso, je regrette de n'avoir pas pris plus de risques calculés (tant en achat qu'en emprunt), je suis passé à côté de grosses opportunités; ceci dit, aujourd'hui, je me dépêcherais d'attendre (quoique il y a peut-être des opportunités ou des écarts intéressants d'un marché ou d'une région à un(e) autre).  

 
non non du tout, plusier papiers prévoient une hausse des prix de l'immobilier à venir
 
http://www.diagnostic-expertise.co [...] s-2528.php
 
il y a 1 an et demi les taux de crédit dépassait les 5%, aujourd'hui ils sont à 3,90 %, soit un pouvoir d'achat plus important aujourd'hui qu'il y a 18 mois.
Cela devrait aider !
 
Les taux de crédit à venir sont plutôt orientés à la hausse.
Les taux fixes sont indexés sur les emprunts d'état et l'on sait que plus l'état s'endette plus les prêteurs vont imposer leur condition même si aujourd'hui la France est en position grâce à sa signature, mais cela ne va pas durer si dans les années à venir si nos finances sont hors de contrôle.  On peut croire le ministre de l'économie qui annonce pouvoir revenir à court terme dans des périmètres acceptables, mais elle ne peut pas être non plus devint !  il suffit que des mauvaises nouvelles internationales tombent pour que les états soient obligés de soutenir les économies.

 
  ²
 
Non mais tu as vu tes sources? Se loger, à vendre à louer, Century 21, entre particuliers...
 
C'est justement ce que je te disais, seuls les vendeurs sont optimistes pour 2010! Selon eux, c'est toujours le moment d'acheter. Et ils se basent sur les prix affichés, non sur les prix de vente.
Les vrais pro (les notaires) prédisent la baisse, tout comme les économistes.
 
Va demander à ton garagiste si c'est le moment d'acheter une voiture, ou à ton boulanger si c'est le moment d'acheter du pain...
 
Et puis tu sorts la hausse des taux de crédit en 2010 pour argumenter la hausse des prix? Justement, cet argument concourt à la baisse des prix. Les gens seront moins solvables et les prix baisseront mécaniquement.
Et perso, le crédit je m'en moque, j'achète un bien avant tout et je l'achète à 80% en cash.  
 
 

 
Tous les "papiers" que tu cite sont issu de professionnels de l'immo à la probité bien connues
 
de plus quand tu passes de 5% à 3,9% ta capacité d'endettement augmente de 8% ce n'est pas négligeable, mais après une ausse de 175%, cela ne change pas la donne ....
 
Enfin si les taux augmentent, le prix de l'immo va chuter encore plus.
 
Edit : grillaid
 
 
Sans parler de la crédibilité du site en lien qui est celui d'un vendeur de défisc

 
 
Visiblement sur les stats de prix des notaires, les prix moyen de l'immo sont repartis à la hausse au 4ème trim 2009.
http://www.paris.notaires.fr/prix/info_prix.php
 
Sur certaine ville la hausse à été sur l'ensemble de l'année 2009.
 
Quant à acheter avec 80% de cash !  
Tu renonces à un levier important.
 
Pour un investissement l'intérêt c'est d'acheter à 110%, pour déduire du revenu les intérêts, avec des travaux ce qui fait un effet de levier.

 
Je sais bien    
 
J'ai déjà un crédit immo à 110% pour investissement locatif.
 
En revanche, pour ma résidence principale, je m'endetterai le moins possible et quand même à un minimum de 10%.

 
A part les agents immobiliers qui sont parti pris, qui prévoit une hausse en 2010 et sur quels arguments économique.
 
Pour la hausse fin 2009, c'est faux.  
 
http://www.paris.notaires.fr/statimmo/statimmo.php

 
lol !  
 
C'est logique que les vendeurs veulent vendre et pour gagner de la thunes. Donc forcément, ils vont pas dire que ça baisse.
 
C'est juste trop foireux ton lien.
 
Un peu comme un boucher qui te dira jamais que sa viande est dégueu ou qu'un vendeur de télé à Darty qui te vendra toujours celle où il a plus de commission.
 
Bref, faut arrêter de faire confiance aux professionnels du métier. Avec eux, tout va tout le temps bien !

 
Ah ah ah, ça baisse pendant 3 trimestre, ça augmente sur un trimestre donc sur l'année, ça a bien chuté.
 
Et donc, c'est reparti ? lol

Mais si bien sûr, il te suffit de gagner plus

Non.

Non plus.
Enfin... la FNAIM et autres acteurs impliqués (qui ont un intérêt à une reprise des prix) prédisent entre +3% et -3%.
Les acteurs plus indépendants (banques, analystes) prévoient vers -5%.

Le renversement de tendance en faveur d'une hausse des taux peut pousser des acheteurs à passer à l'acte et verrouiller un taux encore acceptable.
Sur la durée, d'accord avec toi.

 
 
Une question a propos du PEL et du CEL : quelles sont les conditions de prêt ? Est-ce qu'on peut acheter n'importe quel logement avec ou est-ce limité à la résidence principale ?

 
 
il me semble une résidence principale
 
1ère pour cela il faut avoir engendré sur le plan d'épargne beaucoup beaucoup d'argent.
   Le prêt accordé est en fonction des intérêts perçus pendant le placement.
 
2ème le taux de crédit lié au plan d'épargne logement sont plus élevé que les taux actuel.
    Actuellement le prêt PEL est le plus cher.
 
donc je ne vois pas l'intérêt d'emprunter par un prêt lié au plan d'épargne logement